SCPI Selectipierre 2 : analyse de cette SCPI de Fiducial

Spray · #1

Bonjour,

Jeune cadre intéressé par un achat de SCPI pour diversifier son patrimoine (présentation plus détaillée du projet à venir), j’ai commencé mes devoirs sur une quinzaine de SCPI que je souhaite départager (il ne peut en rester qu’un.. enfin que deux ou trois).

Un phénomène m’interpelle sur lequel je trouve peu d’infos sur le forum : les SCPI à capital fixe qui présentent une importante décote à l’achat pour offrir des rendements intéressants. Ce phénomène est très bien représenté par Selectipierre 2 (et dans une moindre mesure, par PF1 de Perial), qui semblent proposer de bonnes caractéristiques en plus de l’éventualité d’une belle plus-value quand la situation (= TOF dans le cas de Selectipierre) s’améliorera. Préférant me méfier quand « c’est trop beau pour être vrai », je vous soumets mon début d’analyse, en espérant que vous pourrez étayer :

- Historique : SCPI à capital fixe créée en 1978, mais qui a absorbé en 2016 2 autres SCPI de Fiducial, Sélectipierre 1 et Croissance Immo (passage de 140 à 250 M€ de capitalisation)
=> Ceci rend la lecture de la gestion et des résultats de la SCPI plus compliquée : je suis parti du rapport et des chiffres de Sélectipierre 2, mais ai consulté ceux des deux autres pour identifier d’éventuelles disparités. Même si les rapports Fiducial sont loin d’être aussi détaillés et exhaustifs qu’on pourrait l’espérer (sur le détail des biens, des rendements, etc.), il semblerait que Sélectipierre 1 et croissance immo aient tous les deux des caractéristiques très proches de la troisième (modulo un peu plus région parisienne/province que paris intramuros) avec des ratios assez similaires.

- Actifs : Biens « prime » principalement situés à Paris (67%) et région parisienne (23%, proche banlieue), un peu en province (Grandes métropoles, et quelques surfaces commerciales un peu moins prestigieuses). SCPI de bureaux pour 70 %, 19 % de locaux commerciaux et 11 % de divers (Hotels, habitation, etc.).

- Occupation : C’est là où le bât blesse, TOF qui dégringole progressivement, ce que je n’explique pas : 97,89% en 2014, 93,85% en 2015, pour finalement arriver à 82,41% au T3 2016. Je ne trouve pas d’information sur la composition de la vacance, sur les durées de relocations (même si il semblerait sur un exemple de 2 importants immeubles reloués fin 2016 que les relocations arrivent à se faire dans l’année) ni sur les négociations tarifaires impliquées par ces relocations. Comment en savoir plus et déterminer s’il s’agit d’une mauvaise passe ?

- Performance : Un des meilleurs « résultats courant par part » des SCPI que j’ai comparées (sélectipierre 2, je n’ai pas les données pour les autres), pour un rendement dans la moyenne :
2011 : 5,40% (DVM 6,72%), 2012 : 5,85% (DVM 5,75%), 2013 : 5,74% (DVM 5,95%), 2014 : 6,32% (DVM 5,80%), 2015 : 5,85% (DVM 5,10%)
La part a fortement baissé en 2011 et 2012 ce qui a permis de maintenir un bon rendement

Le rapport annuel indique un dividende prévisionnel 2016 similaire à 2015, soit 23,01€ par part, ce qui au prix actuel de la part équivaut à un taux de distribution prévisionnel de 4,76% (dans le bas du tableau par rapport aux autres SCPI)

TRI 10ans 2015 : 11,17 pour sélectipierre 2, entre 9 et 10 % pour les autres, dans le haut du tableau.

- Parts : Décote de près de 30 %, avec une part à 483,27€ (dernière valeur d’exécution) pour une valeur de reconstitution par part de 681,98€. Bonne liquidité des parts (confrontation mensuelle, avec un prix d’exécution stable et entre 200 et 500 parts échangées en moyenne)

- Autre chiffres :
RAN 2015 à 57,06% ; je ne comprends pas l’intérêt d’avoir autant d’argent qui dort, est-ce signe d’une mauvaise gestion ?

RPV 2015 : Je ne suis pas sûr de l’information à prendre (sur ce compte de résultat et sur les autres d’ailleurs) ni de comment le calculer : En absolu, s’agit-t-il de « 5 235 428 € (« Réserves sur produits de cession d’immeubles réinvesties » page 20 du rapport annuel 2015) ou de 2 500 000 € (« Réserve » p23) ? En %, je dois bien diviser par le dividende 2015, soit 7194448,8 € ? Je tombe respectivement sur 73% et 35% de RPV, ce qui me parait énorme. Egalement le signe d’une mauvaise gestion ?

PGR 2015 : 17,60%, aucun soucis avec ça étant donné l’âge du parc et l’objectif de valorisation du patrimoine
Frais de souscription à 8,60, un des plus bas du marché
Frais de gestion à 0,62

- Points positifs et négatifs :
+ Très forte décote du prix de la part et bon résultat courant par part
+ Un beau patrimoine
+ Au prix actuel de la part un rendement très moyen mais qui devrait s’améliorer avec la remontée du TOF
+ Passage à capital variable envisagé sous peu, ce qui devrait mécaniquement augmenter le prix de la part. De plus, pour se faire, il faut que la société se sente en mesure d’afficher un rendement dans la moyenne du marché, ce qui veut dire augmentation l’an prochain du dividende pour accompagner l’augmentation du prix de la part.
- Fusion récente, sans garanties sur la suite
- La société de gestion a mauvaise réputation, et n’est vraiment pas claire et exhaustive dans sa communication
- Le conseil de surveillance n’a pas l’air de surveiller grand-chose à en juger par l’absence de matière et d’analyse dans tous leurs rapports
- Un beau patrimoine constitué pendant les hausses de l’immobilier, mais rien ne montre qu’ils seront en mesure d’être pertinents sur de nouveaux investissements
- TOF qui baisse régulièrement depuis 2 ans (je n’ai pas les chiffres avant)

- Conclusion : Je vois en cette SCPI un investissement plus risqué que la moyenne, notamment sur le rendement : On peut avoir quelques doutes sur la capacité de Fiducial à gérer son parc. De plus, Paris semble donner dans tous les cas des rendements plus faibles que la province (la contrepartie d’un risque de vacance plus faible). Néanmoins, j’y vois également un potentiel de plus-value important, avec une augmentation à long terme du prix de la part. N’ayant pas besoin des revenus de la SCPI pour l’instant, cette situation pourrait me convenir.

Est-ce que mon analyse est bonne ? Qu’est ce qui pourrait faire pencher la balance d’un côté où de l’autre de la question « est-ce que cela vaut la peine d’investir) ?

Bien à vous,
Sébastien

Mots-clés : fiducial, scpi (société civile de placement immobilier), selectipierre 2

GoodbyLenine · #2

à votre place, pour faire une analyse, j’attendrais le Rapport Annuel 2016 (qui paraitra vers fin mai), car avec la fusion intervenue en 2016 (avec effet rétroactif au 01/01/2016, et avec des parité que d’aucun pourrait discuter, vu l’impact sur la rentabilité des parts des SCPI absorbées, et les "incertitudes" qu’on peut avoir sur les valeurs d’expertise, cette société de gestion ayant montré avec ATP1 -comme l’audit de la nouvelle société de gestion de cette SCPI l’a mis en évidence- que ses valeurs d’expertises pouvaient être assez peu conservatrices) le Rapport Annuel 2015 me semble une base assez fragile.

Je serais prudent en ce qui concerne la prétendue "décote" du prix de la part par rapport à la valeur de réalisation (basée sur la valeur d’expertise).

En ce qui concerne le RAN, et le RPV, cette SCPI est loin d’être la seule à avoir des réserves importantes (et ce n’est à mon sens ni un signe de bonne ni de mauvaise gestion). Il y a même des SCPI avec des RPV de plus de 100% (certaines SCPI se refusent à toute distribution de la RPV, certaines SCPI ont pu arbitrer un patrimoine assez ancien, et constater -le contraire aurait vraiment démontré une gestion calamiteuse- de grosses plus-values, en partie générées grâce à une inflation à 2 chiffres et une croissance de l’ensemble des prix du marché immobilier). Avoir un fort RAN et/ou RPV, qui ne représentent pas de la trésorerie, ce n’est nullement avoir "de l’argent qui dort".

Il y a un vrai paradoxe entre trouver à cette SCPI "un beau patrimoine", et "TOF qui baisse régulièrement depuis 2 ans" (et qui est très faible). Les locataires devraient faire la queue pour occuper un "beau patrimoine", surtout actuellement où la vacance est au plus bas sur Paris QCA !

Je ne serais pas surpris si le prochain passage en capital variable était accompagné d’une révision à la baisse de certaines valeurs d’expertise, pour revenir à une évaluation plus conservatrice.
Je ne vois pas comment le montant distribué pourrait durablement augmenter, si le résultat courant de cette SCPI n’augmente pas lui aussi durablement.
Je ne vois aucune raison pour que l’attitude du CS change (ce sont les mêmes associés qu’avant).
Je ne vois pour le moment rien qui permette d’envisager de nouvelles acquisitions pour cette SCPI : pas de collecte (attendons le passage en capital variable pour voir s’il y en aura, ou si le marché secondaire se grippera), pas de gros programme d’arbitrage annoncé.

Un point potentiellement positif : changement de direction de la société de gestion. Mais le chantier est sans doute immense, et mettra donc du temps à dégager des résultats, sans oublier que le CS et les associés qui n’ont guère réagi dans le passé restent les mêmes.

Conclusion : pour ma part, je n’y toucherais pas pour le moment.

Surin · #3

Quelle est votre définition de "valeurs d’expertises (qui) pouvaient être assez peu conservatrices)" avec au passage une parenthèse qui se ferme sans que vous en ayez ouvert une au préalable?
Personnellement j’utiliserais un autre vocable comme par exemple valeurs d’expertises trompeuses, erronées, orientées. Tout simplement fausses. Est-ce volontaire? Auquel cas il devrait y avoir une enquête et les éventuels fautifs devraient être sanctionnés ou tout du moins cela donnerait une explication. Malheureusement cela ne se passe pas ainsi dans le monde des SCPI. On continue comme si de rien n’était.

Donc oui GBL a raison de vous mettre en garde même si la tentation de cette SCPI est grande du fait de sa décote. Ce n’est que théorique. Quel sera le rattrapage (il y en a déjà eu un en 2015) et surtout quelle sera la nouvelle valeur d’expertise 2016 - après fusion - et pourra-t-on s’y fier? Sachez qu’au jour d’aujourd’hui, elle est connue mais ne sera divulguée qu’à la sortie du RA.

Sinon votre raisonnement est juste, les deux SCPI que je possède et qui offrent les meilleures performances sont celles que j’ai achetées décotées. Non seulement elles ont vu leur valeur de part augmenter de près de 20% en moins de 2 ans mais en plus elles offrent un dividende supérieur à la moyenne, du fait notamment de cet achat décoté. Cela reste une minorité des parts de mon portefeuille, je n’appliquerais pas cette méthode sur une partie trop importante de celui-ci et d’ailleurs même si je m’intéresse de près à PF1 et Selectipierre2, je n’envisage pas de les acheter.

Spray · #4

Merci à vous deux pour vos explications et mises en garde.

A la lecture des documents fournis par la SG, est-il possible d’après vous d’identifier la cause de la baisse du TOF ? Je les pensais "prime" de par leurs adresses et années d’acquisitions (relativement récentes), mais le commentaire de GbL coule de sens. Si ce n’est une grosse preuve du manque d’efficacité de la société de gestion dans les relocations, qu’est ce que ça peut être ?

GbL, vous dites ne pas voir "comment le montant distribué pourrait durablement augmenter, si le résultat courant de cette SCPI n’augmente pas lui aussi durablement". Je trouve le résultat courant par part assez élevé par rapport à d’autres SCPI, et un dividende tout juste dans la moyenne. Je pensais - à tort peut être - que la SCPI avait juste décidé de ne pas tout distribuer (cf. P28 du rapport annuel, où on voit que plus de 5% du résultat (400 000 €) a été passé en RAN) - même si je n’explique pas pourquoi. L’explication est donc plus complexe ?

Dernière question : pour le calcul de la RPV, est-ce que un de mes calculs est juste ? Cela me perturbe sur plusieurs SCPI à la lecture du RA de ne pas être sûr de la valeur à utiliser.

GoodbyLenine · #5

C’est plutôt p18 (du Rapport Annuel 2015) que vous devriez consulter, pour avoir la valeur du résultat courant par part des 5 derniers exercices, oscillant entre 21.61 et 24.00€, pour un dividende oscillant entre 22.62 et 23.01€.

Pour être rigoureux, il faudrait y ajouter l’impact des résultats courant des 2 SCPI absorbées début 2016. Je vous laisse faire ces calculs (Il me semble que les parités retenues pour la fusion ont plutôt fait diminuer le dividende perçu par les anciens associés de ces 2 SCPI absorbées, et ça pourrait donc faire augmenter le résultat courant de Sélectipierre2 … même si ça serait aux dépends de ces anciens associés, ce qui illustrerait un peu la confiance à avoir jusqu’à la prochaine fusion).

Audacesfortunajuvat · #6

Le passage en variable est acté et effectif au premier octobre avec un prix d’achat de 654 euros et un prix de vente de 588.6 euros. Cela fait une sacrée augmentation de la part de 22.47%. Pour les possesseur comme moi c’est tout bénef, pour les nouveaux avec un rendement à 3.53% je ne vois pas trop l’intérêt d’y rentrer. Peut être un moyen de bloquer les entrées. Du coup sur le marché secondaire le prix de la part risque d’être moindre si il y a trop de sortant. Je suis donc très dubitatif sur cette hausse de la part. Cela n’a de sens que si ils augmentent le TOF et les loyers pour pouvoir augmenter le dividende. Au deuxième trimestre le TOF était en augmentation, donc à voir la suite.

GoodbyLenine · #7

Normalement, de 2 choses l’une :
- soit le marché des parts va se bloquer (et pour longtemps) par manque d’acheteurs;
- soit la société de gestion dispose de forces commerciales (certes qu’elle peut assez grassement rémunérer, en leur reversant une partie de la commission de souscription, ce qui n’était pas possible quand la SCPI était à capital fixe) à même de trouver des acheteurs à ce prix ….. mais ces forces commerciales pourront difficilement se considérer comme des "conseillers" de leurs clients;

Surin · #8

Quand on voit le parcours de PFO, il y a fort à parier qu’ils savent où ils vont et qu’il y aura de la souscription. Le dernier BT de PFO est édifiant avec une collecte abondante alors que cette SCPI était complètement délaissée en 2014 - 2015.
La période est propice à ce genre d’opération sur les SCPI décotées, voir aussi PF1 tout récemment.

WhiteTiger · #9

L’augmentation du prix de la part est liée à des contraintes réglementaires, qui oblige la SDG à rester dans une fourchette de +/- 10% de la valeur de réalisation. Malheureusement, cela ne change rien quant à la qualité de cette SCPI et de sa gestion.

Cela peut-être une opportunité pour les associés actuels et historiques de vendre leurs parts, car le passage en variable, oblige la SDG à garantir le marché. Mais s’il n’y a pas d’acheteur en face, cela risque d’obliger la SDG à liquider progressivement les biens de la SCPI. Dans ce dernier cas, il y a de fortes chances que les premiers sortis soient les mieux servis.

Enfin, si l’augmentation du prix ne permet pas de maintenir un dividende correct, qui voudra acheter des parts, même "prime", avec un rendement inférieur de 25% à celui du marché?

Poisson92100 · #10

Bonjour
Je suis associé de selectipierre 2 (et des deux qui ont fusionnées avec) depuis longtemps.

L’augmentation de la valeur de réalisation est liée au changement de société d’expertise et aux philosophie de certains très gros porteur, avec un nouvel expert qui a une approche plus proche de la valeur de marché
Quand on regard les estimations (il y a quelques années on les avait ligne par ligne) il était clair que certains produit étaient évaluée trop prudemment…

Pour le rendement affiché aujourd’hui autour de 3,56% il va falloir voir à l’usage…mais je note
- qualité du patrimoine : c’est du QCA majoritairement et l’ont sait que certains achètent cela simplement pour protéger le capital sur le très long terme*
- quelles alternatives nous sont elles proposé ?

entre une "boite en tole" dans un zone industriel, qui certes rapporte 8% voire plus mais qui à mon sens ne vaudra strictement rien au départ de son locataire dans 10 ans et du 3% en pied d’immeuble dans le 75016 ou 75004 mon choix long terme est vite fait !

NB on peut benchmarker avec TERREIS foncière coté - le marché à cause de la liquidité et de la qualité du patrimoine accepte un rendement de 2% !

Audacesfortunajuvat · #11

le 24 septembre j’écrivais :

Le passage en variable est acté et effectif au premier octobre avec un prix d’achat de 654 euros et un prix de vente de 588.6 euros. Cela fait une sacrée augmentation de la part de 22.47%. Pour les possesseur comme moi c’est tout bénef, pour les nouveaux avec un rendement à 3.53% je ne vois pas trop l’intérêt d’y rentrer.

Le 30 novembre j’ai réussi à les revendre. Cela veut dire que quelqu’un a investi sur des SCPI chargées de frais avec un tel rendement sur une société de gestion qui n’est pas au top. On est bien dans la banalisation du produit SCPI. Cela me conforte dans le fait qu’il faut commencer à en sortir, car les gens achètent n’importe quoi. Pour l’instant j’ai réussi à sortir de façon avantageuse de Selectipierre 2 et de PFO2 (autre boulet).

Audacesfortunajuvat · #12

Pour l’instant sur Selectipierre 2 les souscriptions sont légèrement positives par rapport aux rachats :

Pour les acheteurs on est sur un rendement de 3.67%, certains doivent confondre livret A et achat de SCPI. A voir par la suite l’évolution du marché des parts et si il y aura autant de gogos.

entre une "boite en tole" dans un zone industriel, qui certes rapporte 8% voire plus mais qui à mon sens ne vaudra strictement rien au départ de son locataire dans 10 ans et du 3% en pied d’immeuble dans le 75016 ou 75004 mon choix long terme est vite fait !

Il y a d’autres choix avec de plus en plus de SCPI diversifiés en santé ou hôtel par exemple.

Surin · #13

Le prix de part va augmenter de 6,2% (voir Balo hier).

Balo N° d’affaire : 1802273 Paru le : 23-05-2018 (Parution n°62) a écrit :
Modification du prix de souscription et de retrait:
Suite à l’autorisation de modification des valeurs de réalisation et de reconstitution donnée par le Conseil de Surveillance en date du 04 avril 2018 sur le fondement de l’article L214-109 du Code monétaire et financier, le prix de souscription est porté de six cent cinquante-quatre (654) Euros par part à six cent quatre-vingt-quinze (695) Euros par part et le prix de retrait est, en conséquence, porté de cinq cent quatre-vingt-huit Euros et soixante centimes (588,60 €) à six cent vingt cinq Euros et cinquante centimes (625,50 €) par part et ce, à compter du 1er juin 2018.
Toutes les autres conditions de souscription sont inchangées

Je suis sans voix, la progression des dernières années est impressionnante.

Surin · #14

Comme on pouvait s’y attendre, les souscriptions s’essoufflent et à l’inverse les ventes de parts s’accélèrent. Résultat le nombre de part à la vente s’accumule (2200 au 30 septembre).

Une question me turlupine :
A la lecture du BT3 :

On voit que le nombre de parts a augmenté jusqu’au T1, a stagné au T2 et a diminué au T3 du même nombre qu’il avait augmenté au T1.
Bilan de l’année : nul, mais restent 2200 parts à la vente.

Comment une SCPI diminue-t-elle son nombre de parts sans passer par le fonds de remboursement ?

Il n’en est fait état nulle part. Cela veut-il dire qu’au T1 la SCPI a engrangé 2087 parts augmentant d’autant son capital et que, face à un afflux de ventes et surtout aucun investissement avec ces fonds collectés en attente, elle aurait rendu cet argent aux associés souhaitant vendre ?
Est-ce possible ?
Au passage la société de gestion (précision suite message Gbl) empoche la différence à savoir 2087*69,5€ de commission de souscription soit 145046,5 € ?

La situation est identique pour Buroboutic.

Dernière modification par kc44 (30/11/2018 01h45)

GoodbyLenine · #15

Ce n’est pas la SCPI qui empoche la différence à savoir 2087*69,5€ de commission de souscription, mais la société de gestion (qui en rétrocède une partie au réseau de commercialisation).

Vous semblez avoir identifié une des limites du phénomène de génération de plus-value par transformation d’une SCPI à capital fixe en SCPI à capital variable, avec augmentation substantielle du prix de la part : si’il n’y a pas un réseau de collecte capable de ramener assez d’associés disposés à payer le prix fort, le marché secondaire risque de se bloquer pour un bon moment.

Canyonneur75 · #16

Bonsoir,

Je ne serai pas étonné d’une souscription non suivie du versement des fonds correspondants…

L’examen attentif du RA permettra de vérifier si la société de gestion a effectivement reçu une commission…

En attendant, un associé peut poser une petite question à la société de gestion…

Canyonneur

Déontologie : je ne suis pas associé de cette SCPI

Surin · #17

Je n’ai pas compris votre réponse Canyonneur. Une souscription ne peut pas par définition se faire sans versement des fonds puisque c’est notamment le fait que les fonds soient sur les comptes de la SCPI qui permet de la valider.
Il y a donc eu souscription puis remboursement, soit à ceux qui ont souscrit - ce que vous semblez sous-entendre et dont je doute - soit aux anciens associés souhaitant vendre leurs parts.
Un délai de 4 à 8 mois aurait eu lieu entre ces souscriptions et remboursements.

En effet le mieux serait d’interroger Fiducial, ce que je ne ferai pas car non concerné ni associé, la lecture du RA permettra éventuellement de répondre, au moins sur la question de la commission de souscription mais pour moi c’est l’évidence.

Canyonneur75 · #18

Bonjour,

J’ai été effectivement un peu rapide dans le message #16. Quelques élèments complémentaires :

1 - Comme vous l’avez fait remarquer à très juste titre par ailleurs, les SCPI n’appliquent pas nécessairement toutes les règles… J’ai récemment acheté des SCPI avant une augmentation du prix de la part, la confirmation de souscription est datée à J+6 par rapport à la date d’augmentation du prix et le chèque a été porté au débit de mon compte à J+16 ! Il est clair que les fonds n’étaient pas dans les comptes de la SCPI quand les parts ont été créées…

2 - Mes observations :
- La note d’information précise (page 13) : Le capital social de la SCPI ne pourra pas diminuer du fait des retraits, qui ne seront pris en considération qu’en contrepartie d’une souscription correspondante.
-Elle précise également page 14 : Dans le cas où il existe une contrepartie, le règlement du retrait intervient dans un délai maximum de un (1) mois à compter de la réalisation de la demande de retrait au moyen du formulaire prévu à cet effet.
- Le RA 17 précise que au 31 décembre 2017, 1 572 parts sont en attente de retrait, représentant 0,29 % du capital.
- Le BT1 18 précise : 4862 parts souscrites, 2775 retirées, 1645 en attente
- Le BT2 18 précise : 5960 parts souscrites, 5960 retirées, 2084 en attente
- Le BT3 18 précise : 995 parts souscrites, 3082 retirées, 2200 en attente

3 - Cette étude plus attentive rend très improbable une annulation de souscription. En revanche, la société de gestion semble appliquer le clause de non diminution du capital au pas de l’exercice et non pas au jour le jour. Elle associe des demandes de retrait à des souscriptions antérieures…
En tout état de cause, c’est un fusil à un coup, et il n’y a plus de réserve pour le 4ème trimestre…la société de gestion a réussi à rembourser toutes les parts en attente au début de chaque trimestre avant la fin du trimestre, mais cela risque de ne plus être le cas.

4 - Une diminution du nombre de parts a été aussi annoncée dans le BT3 de Buroboutic mais il reste un solde significatif net à l’issue du 3ème trimestre.

Canyonneur

Déontologie: je ne suis pas associé des 2 SCPI citées

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2018 08h37)

Surin · #19

Cette réponse me parait cohérente. Le fait est que la SCPI engrange des souscriptions, la société de gestion prend sa commission de souscription pour ensuite rembourser des associés vendeurs à la valeur de retrait. Je ne conteste pas le fait de facturer une commission, sur une SCPI à capital fixe après tout les frais sont facturés de la même manière mais cela m’étonnait pour une SCPI à capital variable d’autant qu’il y a des frais de recherche :

Statuts page 19 a écrit :
La commission de souscription versée par la SCPI à la Société de Gestion supporte :
_les frais de collecte des capitaux ;
_les frais de recherche des investissements.

Le nombre de parts de la SCPI est revenu à son solde au 1er janvier, comme vous dites, "c’est un fusil à un coup", ils ne pourront plus réitérer.
A suivre donc avec Buroboutic en effet.

Canyonneur75 · #20

Bonjour,

Les BT4 de Buroboutic et Selectipierre 2 sont disponibles.

Concernant Buroboutic, on constate une nouvelle compensation des retraits du T4 par des souscriptions antérieures. Au cours du T4, réduction de 4833 parts.
Dividende en forte baisse (11,60 vs 12,15 DVM 4,34%). Aucune demande de retrait en attente au 31/12.

Concernant Selectipierre, contre toute attente, souscription nette de 5103 parts au T4.
Dividende en augmentation (25 vs 24 DVM 3,68 %). Aucune demande de retrait en attente au 31/12.

On constate, pour les 2 SCPI, une augmentation du nombre de parts sur 2018.

Canyonneur

EDIT : je ne suis pas associé des 2 SPCI citées

Surin · #21

Augmentation du prix de la part de SELECTIPIERRE 2
On passe à 705€, cela ne va ni attirer les souscriptions, ni inciter les éventuels vendeurs à temporiser.
On est là face à un problème que plusieurs SCPI à capital variable risquent de rencontrer, elles sont obligées d’augmenter leur prix de part au fur et à mesure que leur valeur de reconstitution augmente, c’est je pense la raison qui fait que Sélectipierre 2 augmente son prix.

DDtee · #22

Surin, le 20/02/2019 a écrit :
plusieurs SCPI à capital variable risquent de rencontrer, elles sont obligées d’augmenter leur prix de part au fur et à mesure que leur valeur de reconstitution augmente, c’est je pense la raison qui fait que Sélectipierre 2 augmente son prix.

Absolument, on est d’ailleurs passé depuis à un prix de souscription de 720€/part le 01/05/20

Le rapport annuel 2019 SCPI de rendement SELECTIPIERRE 2 porte la revalorisation de la valeur de réalisation par part à 669,79 € et celle reconstitution par part à 795.18€

jiorgio · #23

Mail reçu de la part de Fiducial:

"Chère Associée, Cher Associé,

Nous avons le plaisir de vous annoncer l’augmentation du prix de la part de votre SCPI Sélectipierre 2 Paris.

Le prix de souscription passe de 720 € à 742 € à compter du 1er mai 2021.

Cette augmentation fait suite à celles de 2020, 2019 et 2018. Pour mémoire, le prix de la part était de 654 € en 2018, soit une hausse de 13,45 % sur la période. De plus, la distribution qui était de 24 € / part en 2017 est passée à 29 € / part en 2020.
Ces hausses de distribution conjuguées au renforcement du report à nouveau s’inscrivent dans le cadre du développement maîtrisé de Sélectipierre 2 Paris conformément aux orientations stratégiques définies par FIDUCIAL Gérance en accord avec votre Conseil de surveillance."

NicolasV · #24

Bonjour,

- Un calcul de coin de table en prenant le RA 2019 donne une valorisation à 5200€/m² (385k/74) avec un patrimoine à 73% parisien + 20% en IdF (plutôt ouest 1ère couronne). Ce qui reste étant à Lyon, Lille, Bordeaux..
- Le rendement brut bien qu’en deçà de la moyenne des scpi me paraît élevé pour ce type de patrimoine.
- Dans le bulletin du S2 2020, il est question d’une cession dans Paris 1er s’étant faite "très au-dessus de la dernière valeur d’expertise" (cependant la SdG justifie cela par "l’intérêt de convenance de l’acquéreur")

Dans ce contexte, ces hausses de valeurs de réalisation ne me surprennent pas. Si j’étais associé je pense que j’essayerais de faire une analyse plus approfondie. Est-ce qu’il ne serait pas possible de se retrouver dans un scenario à la logipierre 1, où sa liquidation avait dévoilé des valeurs de ventes ~80% (!) supérieures à celles d’expertises ?

Oblible · #25

Offre reçue ce matin de la part d’un CGP.

Nous avons discuté de plusieurs solutions de placements, celle-ci est une très belle opportunité sur une jolie SCPI. Elle est surnommée la SCPI Monopoly du fait des nombreuses adresses qu’elle détient dans Paris.

SCPI SELECTIPIERRE 2 par Fiducial Gérance

Je vous propose une SCPI très attractive et qui a de forte chance de connaître des revalorisation de prix de part en cas de hausse, même infime de la valorisation du patrimoine à l’avenir.

Pourquoi ?
Le prix de la part est aujourd’hui de 773€ (depuis la précédente revalorisation du 1er mars 2023).
La valeur de reconstitution de la part (ou valeur réelle de l’actif de la SCPI) est de 854,61€.

L’écart entre la valeur réelle de l’actif/part et le prix de la part est de 9,54%

Cela veut dire que si il y a une hausse, même minime de la valorisation du cash ou du bâti, alors la part sera revalorisée obligatoirement à la hausse.

En effet, l’AMF donne le droit à une SCPI de grever la valeur de la SCPI de 10% maximum afin d’absorber des chocs de marché.

La cerise sur le gâteau, c’est une offre promotionnelle négociée par XXX Finance de souscription sans frais d’entrée !

Dernière modification par Oblible (19/09/2023 22h09)

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#8 24/09/2017 12h54

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#10 03/11/2017 09h15

#11 08/12/2017 06h15

#12 05/03/2018 18h20

#13 24/05/2018 13h41

Balo N° d’affaire : 1802273 Paru le : 23-05-2018 (Parution n°62) a écrit :

#14 29/11/2018 13h28

1 #15 29/11/2018 15h58

#16 29/11/2018 19h51

#17 08/12/2018 04h44

1 #18 08/12/2018 10h15

#19 08/12/2018 10h59

Statuts page 19 a écrit :

#20 10/02/2019 14h24

#21 20/02/2019 15h58

#22 26/06/2020 17h41

Surin, le 20/02/2019 a écrit :

#23 08/05/2021 11h35

#24 08/05/2021 18h05

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Balo N° d’affaire : 1802273 Paru le : 23-05-2018 (Parution n°62) a écrit :