Anthony651 : étude de cas immobilier (LMP/LMNP travaux)

1) vous pouvez rester LMNP. Il y a 3 conditions pour passer LMP. Il suffit de ne pas respecter l’une de ces conditions pour rester LMNP ; notamment, il suffit de ne pas être inscrit au RCS.

2) notez qu’il y a désormais des cotisations sociales à payer si l’on dépasse 23000 € par an de recettes de location saisonnières. Donc, il y a meublé et meublé : le saisonnier et le non saisonnier. Clarifiez quels montants de recettes vous allez avoir en saisonnier, et en non saisonnier SVP.

3) Vous avez commencé à louer quand ? Dans votre présentation vous dites que vous louez déjà votre RP (donc en 2018), ici vous dites que ça commencera en 2019.

4) sur la prise en compte des travaux : en théorie, si l’exploitation de la location meublée débute une autre année que celle de l’acquisition, il faut alors amortir non pas le coût réel (acquisition + travaux), mais la valeur vénale (= valeur de revente potentielle), expertisée au moment de la mise en location.
Par exemple, achat en 2016 d’un appartement, travaux, puis mise en location nue. En 2019 on passe en location meublée. Il faut déterminer la valeur vénale en 2019 ; c’est cela qu’on amortit (moins le terrain), peu importe combien ont coûté l’acquisition et les travaux en 2016.

Sachant que les travaux ont amélioré le bien, il a augmenté de valeur, donc en général ça revient au même de prendre la valeur vénale, voire ça peut être plus avantageux (si on a fait les travaux à moindre coût).

Pour autant, ça c’est la théorie. Mais quand le début de l’exploitation suit de peu l’achat (par exemple :  2018, achat et travaux, 2019, mise en location), on peut quand même prendre en compte les coûts d’achat et de travaux, notamment en faisant un premier exercice d’une durée supérieure à un an.

Tout cela a été discuté de nombreuses fois sur le forum, les sources ont été citées, etc. Faites une recherche.

Enfin, si vous comptez passer au réel pour la location de votre RP, je pense que ce n’est pas possible. Je ne vois pas comment on peut défiscaliser le prix d’achat, et les travaux, sur sa propre RP, même s’ils ont été faits en vue de faire de la location saisonnière. Il y a un principe très ferme qui est de ne rien défiscaliser sur la RP. Si certains arrivent à faire du LMNP au réel sur la location d’une partie de leur RP en saisonnier, je suis preneur de leur retour d’expérience !

Au total, votre comptable me semble passablement à côté de la plaque.

Sur le fond, votre comptable a raison. On fait les formalités et après on réalise les travaux. Cela dit, comme vous êtes toujours dans la même année fiscale, vous pouvez faire dans le désordre, le fisc ne viendra pas vous redresser pour cela. Il faut comprendre aussi l’expert comptable qui certifiera vos comptes. Si le retard avaient été liées aux formalités, tout le monde aurait trouvé cela normal. Mais on est en décembre et votre achat date de mai…

A votre place, je creerai au plus vite l’activité lmnp et vous devriez faire un bilan sur 2018 pour passer les frais notariés en charge cette année. Pour les travaux, vous avez 2 possibilités :
- soit vous amortissez le bien et les travaux aux valeurs d’achat.
- soit vous faites réestimer votre bien et prendrez en compte cette valeur

À voir avec votre expert comptable dans tous les cas.

Si votre expert comptable fait la sourde oreille pour la prise en compte des travaux avant la création du statut lmnp, changez en.

Notez que l’intérêt du régime réel ne se limite pas à la prise en compte des travaux, c’est la valeur complète du bien (sauf le terrain) qui est amortie et vient limiter l’imposition.

Paul Duvaux, éminent spécialiste du sujet, donne des réponses au sujet "RP en location saisonnière au régime réel".

Lisez cette page et notamment la partie "l’inscription à l’actif" :
La location meublée de sa résidence principale