SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ?

A/ Chaque banque fait ce qu’elle veut. Mais dans l’exemple que vous citez, il est probable que la banque prendra en compte uniquement vos revenus (de manière générale, ce sera fonction du % des chacun dans la SCI). Parfois, voire souvent, la banque demande aussi une caution personnelles des  associés, parfois au prorata de la participation, parfois sur la somme totale (dans votre exemple ce serait sans doute juste à vous, sauf si votre situation de non-résident effraie la banque).

B/ Chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de ses parts (donc pour votre soeur : 1% du prêt), sauf stipulation contraire dans les statuts.

C/ Chaque associé peut accorder toutes les cautions qu’il souhaite… tant qu’il signale celles déjà consenties à la banque à qui il demande un prêt, et ces cautions diminuent bien entendu sa capacité d’emprunt (selon le montant sur lequel porte la caution consentie).

Question : à quoi ça sert d’associer votre soeur pour 1% dans la société ? Pourquoi ne pas investir seul en constituant une EURL à l’IS ? (lisez par exemple http://www.eyrolles.com/Chapitres/97827 … _Denos.pdf (attention : fiscalité et imposition du gérant plus tout à fait à jour)).

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre reponse.

Mon idee premiere etait d’investir seul dans mon projet d’investissement locatif. Or face au niveau d’imposition des non residents sur les revenus fonciers et des plus values, j’ai commence a m’interroger sur la possibilite de creer une SCI soumise a l’IS.

Apres des nombreuses lectures, il me semble que les principaux avantages de la SCI sont d’optimiser la transmission (donation) et de reduire les droits de mutation dans le futur. Je suis particulierement interesse par l’imposition a l’IS. Or il s’avere que la SCI doit au moins comporter 2 associes, d’ou le recours a ma soeur. En cherchant sur internet, j’ai vu que l’on pouvait creer une SCI avec deux associes puis faire une cession de parts sociales, ce qui fait que je deviendrais l’associe unique. D’apres la loi, la societe peut continuer a exister mais un tiers peut en demander la dissolution, ce qui m’obligerait a revendre les parts. Mais je pense que ce risque est limite. Je pense donc m’orienter vers cette solution. En creant la SCI rapidement puis en rachetant les parts de ma soeur immediatement apres, je pourrais faire un emprunt aupres de la banque en etant le seul associe, ce qui evite les problemes pour ma soeur. Qu’en penses tu?

J’ai lu le document que tu m’as suggere sur une EURL a l’IS. Je comprends qu’il y a des differences au niveau de la responsabilite des associes, mais qu’en est il au niveau de la transmission et droit de mutation dans le futur? La meme chose que pour une SCI? Dans ce cas la, quelle difference y a t il de creer une SARL a IS ou une SCI a l IS?

Enfin, il me semble comprendre que si je suis gerant de l’EURL a l IS, je devrais m’enregistrer en tant que travailleur non salarie et donc payer des cotisations sociales?

En te remerciant par avance pour tres precieux conseils.

Si vous "cachez" une dette,  et signez le contrat de prêt, lequel indiquera que vous avez fourni à la banque des informations exactes et sincères, vous n’aurez pas été honnête,  et la banque aura même le droit d’activer la clause d’exigibilité immédiate  (vous devrez immédiatement rembourser le capital restant dû + des frais) si elle s’en aperçoit.Vous dépendrez donc de la bonne volonté de la banque ou du "pas vu pas pris".

Bonsoir,

cela me paraît un raisonnement absolument surréaliste mais prévisible de votre banquier.

J’ai arrêté de présenter des simulations de revenus nets dans les business plans que je soumets aux banques, car les conseillers bancaires prennent généralement le chiffre le plus mauvais et y ajoutent leur abattement (30% en général). Je ne donne plus que les revenus super-bruts et je les laisse se dépatouiller avec.

Dans votre situation j’aurais présenté mon dossier avec une pondération totale de 33% (encours, mensualités, revenus), puis je lui aurai plus tard laissé se dépatouiller avec les titres, offres de prêt etc…

Dites à votre banquier qu’il se trompe et qu’il ne doit prendre en compte que 33% de la mensualité pour calculer votre taux d’endettement. S’il n’est pas coopératifs, changez-le.

Bien à vous,

Dr. Minimal

C’est absurde car vous n’êtes responsable de la dette de la SCI qu’à proportion de vos parts…

…sauf si, d’une façon ou d’une autre, vous avez apporté (vous personnellement) une caution solidaire à l’ensemble de la dette de la SCI. Ce qui n’est pas impossible du tout car les banquiers aiment se couvrir au maximum. Vous devriez peut-être relire très attentivement les documents relatifs à cet achat via la SCI (l’acte authentique, le contrat de prêt…) pour voir si vous ne vous êtes pas porté caution solidaire de l’ensemble de la dette.

En complément l’envoi de la lettre de la banque à chaque associé coute 40 € pièce donc Mr et Mme payent 80 € par ans pour être informé qu’en tant que caution solidaire , ils en ont pour encore xxx.xxx € d’engagement.

Autre point pour les SCI IS , les taux d’emprunt( + 0.5 % environ ) sont plus importants et la banque prend toujours une hypothèque donc surcoût par rapport à un cautionnement.

Je connais des SCI auxquelles la banque a prêté sans que tous les associés soient cautions solidaires. Dans ces cas un seul associé (qui a la surface financière suffisante) a apporté sa caution solidaire pour la totalité du montant emprunté. Je connais aussi un cas où c’est un tiers (et pas un des associés) qui a apporté sa caution solidaire.
Et effectivement, la banque a l’obligation d’adresser chaque année (à chaque cautionneur) une "information annuelle des cautions" détaillant les engagements (montant, date de fin, etc.), et elle facure quelque chose pour cet envoi.

Notons que la banque demande une caution solidaire parce que, en cas d’incident de paiement, les démarches pour récupérer ses fonds auprès de la caution solidaire seront bien plus faciles/rapides, que les démarches pour mettre en cause la responsabilité des associés de la SCI.

Je connais aussi des SCI auquelles la banque a prété sans prendre d’hypothèque, se contentant d’autres garanties (nantissement contrat AV -sans frais-, compte titres, etc.). Tout dépend du contexte…

Bernard2K a écrit :

…sauf si, d’une façon ou d’une autre, vous avez apporté (vous personnellement) une caution solidaire à l’ensemble de la dette de la SCI.

Bernard, effectivement vous aviez raison, nous nous sommes bien engages en tant que caution solidaire. A ce moment, j’avoue n’ avoir absolument pas percu l’ impact que cela pouvait avoir.

GoodbyLenine a écrit :

Je connais des SCI auxquelles la banque a prêté sans que tous les associés soient cautions solidaires. Dans ces cas un seul associé (qui a la surface financière suffisante) a apporté sa caution solidaire pour la totalité du montant emprunté. …. Tout dépend du contexte…

Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.

Mrerci GBL et Philippe30 pour tous ces exemples qui montrent bien la voie à suivre: aller voir les banquiers et espérer le meilleur.

Philippe30 et Timinel, cela me laisse tout de meme penser qu’ un emprunt via la SCI avec caution simple ne sera pas un pari gagné d’avance.

Timinel a écrit :

J’ajouterai que l’accord bancaire est plus compliqué a obtenir qu’un investissement en direct ( d’autant plus si IS ) j’en ai fait les frais recemment.

En investissant à plusieurs, la SCI reste bien l’option la plus simple pour des non professionels ?

J’ aurai également une question supplementaire:

- l’ un des associés souhaite acheter une RP dans environs 5 ans. D’ ici là, si tout va bien, plusieurs biens auront integrés la SCI.
Lorsque dans 5 ans il ira faire une demande à la banque, son taux d’ endettement ne sera plus viable ( si le meme calcul est appliqué à savoir 100% de la dette et seulement 33% des loyers ce qui correspond à ses parts de capital).

Comment faire pour ménager une porte de sortie à cet associé ( ou un autre ) pour qu’il puisse emprunter à titre perso dans 5 ans ?
Existe t’ il un definition du calcul du taux d’ endettemnt lorsque  des cautions solidaires sont en jeu ?

L’ enjeu pour mes associes et moi est de reussir à comprendre si l’ investissement via la SCI ( et probablement les cautions solidaires qui l’accompagne) seront un obstacle à l’ investissement à titre personnel.

Merci encore pour les élements que vous amenez.

Nicolas

Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.
C’est un fait

Non, c’est faux.

cf mon cas. Nous avions beaucoup d’associés (chaque associé avait une petite part et était donc (ap)porteur d’un risque mineur) et les associés de la SCI étaient également les associés des sociétés qui allaient louer ces locaux. L’examen de la situation financière des entreprises qui allaient louer + la garantie qu’elles allaient assurer au moins 80% de taux d’occupation (vu que les associés avaient tout intérêt à louer et allaient occuper cette surface dès l’achat) ont suffit à convaincre.

Gog a écrit :

Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.
C’est un fait

Non, c’est faux.

cf mon cas. Nous avions beaucoup d’associés (chaque associé avait une petite part et était donc (ap)porteur d’un risque mineur) et les associés de la SCI étaient également les associés des sociétés qui allaient louer ces locaux. L’examen de la situation financière des entreprises qui allaient louer + la garantie qu’elles allaient assurer au moins 80% de taux d’occupation (vu que les associés avaient tout intérêt à louer et allaient occuper cette surface dès l’achat) ont suffit à convaincre.

Vous semble t’il pas que la situation que vous évoquez est particulière ?
Pour autant est ce que je dis que vos propos sont faux ?

Après un certain nombre d’emprunt en nombre propre et en SCI , j’ai un certain recul sur les emprunts et pour avoir rempli une demi page de renonciation à l’article du code civil 1857 qui stipule un engagement à hauteur de ses parts.

Dans la vie il existe des situations différentes mais très majoritairement les banques se couvrent au maximum.

Ce que vous dites est vrai dans votre cas

lagignolecorse" a écrit :

Je modère votre propos en précisant que cela dépend de la banque. Un ami qui avait omis de parler d’une participation dans une sci a eu une demande de renseignements complémentaires lors d’une demande de prêt pour l’acquisition de sa rp. La banque lui a demandé les bilans de la sci. Les banquiers connaissent aussi société.com

Je confirme vos propos que certains banquiers sont plus à la recherche d’informations , le fait d’être gérant rend vos coordonnées visibles par contre un simple associé n’est pas visible sur societe.com

Dernière modification par Philippe30 (08/01/2019 10h15)

Bonjour Philippe30.

Je réfléchis aussi actuellement à un montage en SCI IS (avec potentiellement une SAS d’activité en sus à intégrée au montage)

Si j’ai bien compris, vous faites une SCI par bien. Si ce sont des SCI à l’IS, je suppose que c’est pour se laisser la possibilité future de vendre (ou donner aux enfants) les parts plutôt que de vendre les biens (ce qui serait fiscalement coûteux) ?

À partir du moment où on part sur une SCI par bien plutôt qu’une SCI IS de capitalisation regroupant plusieurs biens, j’ai l’impression que l’on a besoin d’une holding patrimoniale pour pouvoir faire circuler l’argent d’une SCI à l’autre à fiscalité optimale.

Seulement, dans un tel cas, les SCI ne sont alors plus détenues par moi personne physique en direct, mais par la holding. Est-ce qu’il est alors possible / accepté par les banques dans un tel montage de se porter malgré tout caution personnelle pour le crédit ?
En espérant avoir été clair dans ma question…

Bonjour

Pour ma part la banque a demandé les Status des SCI et les biens des SCI qui avait un pret.  ( une banque l’a fait, une autre n’a rien demandé )

Julien a écrit :

Si j’ai bien compris, vous faites une SCI par bien. Si ce sont des SCI à l’IS, je suppose que c’est pour se laisser la possibilité future de vendre (ou donner aux enfants) les parts plutôt que de vendre les biens (ce qui serait fiscalement coûteux) ?

c’est également pour ne pas atteindre le seuil des 38k et beneficier de l’IS réduit.

cdt