Thunders [47] : étude de cas immobilier (maison T3)

Bonjour,

Revoyez votre méthode de calcul, un rendement brut se calcule sur la base d’un loyer HC.
Par ailleurs prenez bien en compte la totalité des frais liés à l’achat, vous avez oublié les frais de garantie et les frais de dossier. Du coup votre projet c’est 625€ de loyer HC pour environ 95500€ d’achat tous frais inclus soit une rentabilité brute de 7.8%.

Et cela est bien entendu sans les frais liés à l’installation de la cuisine équipée ni la peinture.

Pourquoi ne pas louer en meublé tout de suite? Vous déduirez également les frais liés aux travaux et vous pourrez amortir vos frais de notaire.

Partez également sur un financement sur 20 ans, obtenir 25 ans sur du locatif est très difficile à moins de monter le dossier comme un achat en résidence principale et non en locatif.

Bref, formez vous, lisez les autres études de cas et le parcours de gros investisseurs de ce forum car ce premier achat va conditionner la suite de vos investissements donc autant ne pas se louper.

Mes remarques :
- si vous pensez que c’est une excellente affaire, ne mettez pas la ville, surtout une petite ville. Il faut 20 secondes pour trouver l’annonce. Tous les lecteurs du forum ne sont pas des enfants de chœur.
- marché locatif restreint. Etes-vous sûr que ça va se louer ? Surtout à ce prix, qui me semble un peu haut. On voit une seule maison à louer dans cette ville, à peine plus cher mais d’un autre standing.
- si vous voulez que votre location se distingue, il faut équiper la cuisine, mais aussi la salle de bains. Peut-être changer le lavabo pour une de ces doubles vasques sur meuble qui font fureur.
- une rentabilité brute se calcule sur l’investissement total, donc travaux inclus.
- si vous obtenez un crédit locatif sur 25 ans, c’est que vous avez l’une des très très rares banques qui le fait.
- le LMNP au réel est beaucoup plus intéressant, fiscalement parlant. Vous dites que ce bien est mal adapté au meublé ; alors il faudrait peut-être partir sur l’idée d’investir dans un bien qui se peut se louer meublé ; c’est à dire modeler votre investissement selon la fiscalité, et non pas choisir un investissement qui vous plaît et après subir la fiscalité sans l’avoir vu venir. Vu le niveau confiscatoire de la fiscalité, il faut malheureusement modeler ses investissements sur la fiscalité.
- cela dit, les gens peuvent tout à fait louer un T3 meublé. Le jardin est un vrai plus, même si ce n’est pas une denrée rare dans une ville de cette taille. Vous achetez la liste des meubles strictement nécessaire, vous écrivez dans l’annonce "tout ou partie des meubles peuvent être retirés si vous avez déjà les vôtres", et ça ne devrait pas rebuter les gens.

Au total, ce n’est pas une mauvaise affaire mais pas une très bonne non plus. En location nue, vous aurez très probablement un cashflow négatif, si vous prenez bien tout en compte. Ce qui n’est pas un drame : c’est un bien qui se désendette, donc même si vous en payez un peu, votre patrimoine grossit.

PS : c’est probablement une copropriété horizontale. Dans ce cas, toutes les précautions habituelles aux copro sont de mise : vérifier le niveau des charges, lire les 3 derniers compte-rendus d’AG, etc.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2019 23h50)