DepressusExtollor [75] : étude de cas immobilier (immeuble loué nu via SARL de famille IS)

Merci pour votre réponse.

Bernard2K a écrit :

Par ailleurs, la présomption de ne pas être marchand de biens est pour une revente au bout de 15 ans. Je ne sais pas d’où vous sortez vos 5 ans, mais je ne les ai jamais vus nulle part (ni le bofip, ni la loi, ni la jurisprudence).

Comme vous le savez la requalification en marchand de biens se fait sur les caractères habituel et spéculatif de l’achat/revente. Il ne me semble donc pas que ce soit une question de temps. Simplement dans la jurisprudence et donc dans la pratique il faut éviter de diviser dès le début (caractère spéculatif) et de revendre trop et trop rapidement.
D’où mon raccourci, en parlant de la règle des 5 ans, que j’avais intégré en lisant cet article:

https://www.compta-online.com/requalifi … ble-t54612

Je ne sais pas d’où vous sortez les 15 ans de votre côté ?

Un recueil des jurisprudences à ce sujet est consultable ici:
http://investimmo-autrement.fr/mdb/

Bernard2K a écrit :

J’ai des doutes sur l’intérêt de l’opération telle que vous l’envisagez, car elle a un petit côté usine à gaz.

Sur quels points considérez-vous que ce montage est une usine à gaz ?

Il me semble au contraire qu’il permet, entre autres, de bénéficier d’une imposition allégée au début de l’activité (IS sans dividendes), là ou précisément le besoin de cash-flows positifs est crucial, tout en se laissant le temps de passer les baux en meublé au fur et à mesure et dans les normes, et avec l’option à l’IR qui permet de sortir de l’imposition à l’IS, confiscatoire pour ce qui est de la plus-value à la sortie.
De plus cela permet de revendre à la découpe rapidement les deux T3 (à l’IS donc sans avoir peur d’être requalifié marchand de biens, vous confirmez?) après mise en copropriété .

Le gros risque est de ne pas arriver à passer les baux en meublé et donc de ne pouvoir opter pour l’IR (une SARl de famille ne peut opter à l’IR que si l’ensemble des biens en location sont en meublé).
Mais la prise de risque est nécessaire à un moment ou à un autre…

Bernard2K a écrit :

De mémoire, le passage de l’IS à l’IR est bien considéré, fiscalement, comme une cessation d’activité, avec imposition des PV. A vérifier.

J’ai vérifié, et effectivement le changement de régime fiscal cause la cessation d’activité :
https://www.l-expert-comptable.com/a/53 … alite.html

Les amortissements constatés (et donc déduits sur les bénéfices des exercies précédents) seront donc imposés, selon la modalité des "bénéfices réels" lors de la cessation d’activité (Alinéa 40 de l’article BOI-BIC-PVMV-10):
"

La plus-value résultant de la cession d’un élément de l’actif immobilisé s’obtient en règle générale, en retranchant de la valeur de réalisation (prix de cession ou, le cas échéant, valeur réelle de l’élément lorsque celui-ci est transféré sans contrepartie dans un patrimoine autre que celui constituant l’actif de l’entreprise) le prix de revient dudit élément diminué, éventuellement, du montant des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l’établissement de l’impôt.

"

A retrouver ici: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6605- … 0-20120912

Cher Bernard2K, il me semble que nous avons bouclé cette histoire, qu’en pensez-vous?

Il ne me reste qu’à modéliser financièrement toutes les différentes hypothèses avec mon modèle de cash-flows, afin de faire un choix éclairé et connaitre grosso-modo les conséquences dans le temps.

Toute remarque sera la bienvenue. Merci à vous !