Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

Sondage

#1 19/08/2016 13h33

#2 19/08/2016 14h16

#3 19/08/2016 15h18

1 #4 20/08/2016 14h17

#5 20/08/2016 15h26

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#12 18/12/2016 14h01

1 #13 18/12/2016 17h19

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#17 06/02/2019 08h58

#18 06/02/2019 13h50

#19 28/02/2019 10h04

#20 31/05/2019 15h27

#21 31/05/2019 15h58

#22 31/05/2019 16h13

1 #23 31/05/2019 16h45

#24 01/06/2019 08h49

#25 17/07/2019 20h30

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GoodbyLenine a écrit :

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Advenis REIM a écrit :

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thierryb180381 a écrit :

Cedric59 · #1

quelqu’un a déjà entendu parlé de Eurovalys ?
C’est une SCPI allemande dans le même genre que Novapierre.

Ils en font la pub ici en mettant en avant le fait que vous ne paierez que l’impôt allemand de 15.825% et que vous serez donc exonéré d’IR français et d’impôt sur le revenu.

Sicavonline - Spécialiste des Sicav et FCP, portail d’informations financières et de services patrimoniaux
http://www.sicavonline.fr/pages/campagn … alys-g.gif
(Marketing très explicite…)

En lisant les discussions sur le forum, j’ai eu l’impression que le fisc appliquait aléatoirement la convention, certains étant frappés de CSG et d’autres non. Les règles du jeu (pas de CSG sur revenus immobilier à l’étranger) risquent-elles de changer d’ici quelques années au vu de ces marketing de plus en plus explicites ?

Message édité par l’équipe de modération (20/08/2016 14h08) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : allemagne, eurovalys, scpi

Vince775 · #2

Comme vous dites c’est simplement du marketing car j’ai une plaquette PDF de cette SCPI ou pour le meme exemple mais avec une TMI à 14%, il en résulte les rendements nets suivants :
- France : 4,23 %
- Allemagne : 4,71%

GoodbyLenine · #3

Après quelques recherches :
- SCPI très jeune (créée mi 2015);
- vocation à avoir des actifs principalement en Allemagne, mais pas uniquement;
- société de gestion (Advenis I M) dont toutes les autres SCPI sont "fiscales";
- communication qui me laisse perplexe (je n’ai pas pu trouver la liste des membres du Conseil de Surveillance qui signe son rapport dans le Rapport Annuel 2015 sans mentionner un seul nom, discours sur la fiscalité de cette SCPI simpliste voire limite trompeur, etc.) ;
- conséquente commission d’acquisition (1.44%ttc sur tout investissement de la SCPI) que je ne me souviens pas avoir vu dans beaucoup de SCPI (et qui s’ajoute notamment à une commission de souscription déjà généreuse de 11.4%ttc, et à une commission de gestion annuelle "dans la moyenne haute").

Tout ceci m’incite à passer mon chemin, sans trop d’hésitation.

Un point intéressant cependant : comme la SCPI démarre, la lecture et l’analyse approfondie de son rapport annuel (plus simple que celui des SCPI avec de la bouteille) peut être très instructive pour mieux comprendre certains aspects de la comptabilité des SCPI.

Le fisc n’applique pas "aléatoirement la convention", mais comme les cas d’application ne sont pas fréquents, et que c’est loin d’être simple, ses équipes sont (aussi) en cours d’apprentissage à ce niveau. Si le contribuable a bien tout compris, ça se passera bien. Sinon, c’est en effet plus aléatoire.

InvestisseurHeureux · #4

La SCPI est toute jeune, mais a déjà reçu des prix :

Un mois après avoir décroché le Prix de l’Innovation du magazine Investissement Conseils, la SCPI Eurovalys est de nouveau primée, cette fois dans le cadre des Victoires de la Pierre Papier. La SCPI du groupe Advenis, investie dans les SCPI de bureaux en Allemagne, a obtenu le Prix de la « Meilleure SCPI Espoir » du magazine Gestion de Fortune, dans la catégorie des SCPI inférieures à 5 ans.

Constituée par une équipe d’experts immobiliers allemands, Eurovalys a choisi de se positionner en tant que produits/pays. Encore une fois, la SCPI est primée pour sa stratégie et son positionnement unique sur le marché. Elle a également été récompensée pour ses perspectives en termes de collecte et de rendement.

Source : Eurovalys : élue meilleure SCPI espoir 2016 ! - MeilleureSCPI.com

Mon point de vue est que l’industrie des SCPI partage bcp de caractéristiques des marchés boursiers en terme de chaîne de valeur. Des intermédiaires qui gravitent autour, des pseudo-IPOs, des magazines qui en font leurs choux gras.

Alors que la réalité c’est une SCPI toute récente, très faiblement capitalisée, (seulement 24 M€ de capital au 31/12/2015 !) qui a choisi de se limiter à l’immobilier d’entreprise en Allemagne.

La belle affaire…

Avec aussi peu de capital, je me demande bien quels types d’immeubles la SCPI peut acquérir. Sûrement pas des biens primes, et complètement insuffisant pour assurer une quelconque diversification.

Aussi, que la SCPI gagne "déjà" des prix est complètement trompeur en terme de risque pour les souscripteurs. Et je passe sur ce que cela signifie sur l’indépendance ou la qualité des médias qui l’ont primé.

Mais bon, cela fait maintenant plusieurs années que les SCPI sont à la mode, aidés par la politique monétaire des banques centrales et leur taux bas. Et de fait, malgré tous leurs problèmes de gouvernance et frais "abusifs", elles pourraient continuer à être un bon placement.

carpediem · #5

ça vaut ce que cela vaut mais je n’ai pas donné suite à leur proposition de partenariat.

Carpediem

ArnvaldIngofson · #6

Sur la file de Corum Convictions, dans le 5ème message GBL a écrit :

GoodbyLenine a écrit :
Cette SCPI a été créée le 28/02/2012. Le dernier (et le seul) bulletin d’informations trimestriel (http://www.corum-am.com/Docs/Documents/ … ctions.pdf) indique qu’elle a au 30/6/2012 une valorisation vers 3M€ et 98 associés.

Corum a bien grandi depuis …

Toutes les SCPI ont commencé un jour.
Investir dans une SCPI aussi jeune est un pari risqué.
Je ne suis pas sûr que l’avantage fiscal compense le risque.
Et les frais, la communication pas claire, ça ne donne pas envie …

stephane · #7

Je pense qu’il faut attendre avant d’acheter ce produit.

Comment se faire une idée sur un produit qui n’existe pas encore faute de collecte et de distribution de loyers ?

Si vous voulez investir en Allemagne au travers d’une, vous pouvez d’ors et déjà acheter Novapierre Allemagne ou Actipierre Europe, par exemple.

De plus, la consultation des comptes d’Advenis incite à la prudence.

Surin · #8

Ok pour Novapierre Allemagne mais je ne comprends pas l’autre exemple. Actipierre Europe n’a d’Europe que le nom. Elle est essentiellement investie en province (60%).

stephane · #9

Vous avez raison, pour Actipierre Europe, il ne s’agit que d’une diversification.

Vous pouvez également regarder du coté de la Francais AM : LFP Europimmo. Cette SCPI n’est pas à 100% en Allemagne, mais elle y investi de façon prépondérante.

PatN · #10

L’assemblée générale aura lieu le 26/12/2016 à 10h.
Il y a 5 résolutions à voter :

1) Modification du capital pour passer de 48 M€ à 200 M€
=> OK pour moi. Collecte à poursuivre pour atteindre une taille plus importante et une meilleure mutualisation, sachant qu’on est loin des montants collectés sur les stars du marché, avec les risques liés à l’investissement de ces sommes.

2) Modification du plafond maximal d’emprunt à 130 M€
=> Pas sûr de bien comprendre. Avant il était indiqué que la "SCPI pourra, de manière occasionnelle et dans le but de financer une partie de ces investissements, avoir recours à l’emprunt dans la limite de 40% de la valeur d’acquisition des actifs." Là la résolution mentionne toujours 40% mais le montant cité est de 130M€. Il y a un truc qui m’échappe. Je préfère garder la formulation initiale.

3) Modification de la rémunération de la société de gestion
=> Rien que le titre de la résolution ne me disait rien qui vaille. La société a joint une note explicative indiquant qu’un arrêté du 9/12/2015 de la cour de Justice de l’UE avait exonéré de TVA certains actes.
On aurait pu imaginer que cette économie bénéficie aux associés de la SCPI, mais non, la résolution propose d’augmenter les frais, pour que la société de gestion touche plus. Si pour les associés les conditions initiales ne changent pas, l’économie d’impôt va dans la poche de la société de gestion.
Bien sûr que je vote CONTRE.

4) Adoption des articles précédent
=> Je ne comprends pas trop l’intérêt de cette résolution, si ce n’est de réussir à faire passe la n°2 et la n°3 dans le cas où les associés les auraient lus et adopteraient la même attitude que moi.
Je vote CONTRE.

5) Formalités
=> ABSTENTION

Bref, pour une 1ère assemblée pour moi, on voit bien quelle direction est prise.
Affaire à suivre. L’investissement en SCPI se fait sur du long terme.

A noter, mes parts sont en date de jouissance au 1/10/2016, je devrais toucher mes premiers revenus au titre du T4 2016 en janvier 2017.

GoodbyLenine · #11

Je ne suis pas associé de cette SCPI, et ne dispose pas du texte des résolutions proposées, mais ce que vous en écrivez m’interpelle un peu :

Sur 2), la limitation à 130 M€ n’aura un effet que si la valeur d’acquisition des immeubles dépasse 130M€/40% soit 325M€. Ca ne devrait donc rien changer, car avant que la SCPI ait acquis pour 325 M€ d’immeubles, elle devra sans doute aussi relever le plafond de capital. Mais ça fixe aussi une limite supplémentaire au montant empruntable (déjà élevé mon avis, à 40%), en valeur absolu, donc ça ne devrait pas nuire.

Sur 3), je pense qu’il faut préciser la rémunération HT et TTC dans les statuts. Comme client (ici comme associé), à coût identique pour moi, je préfère généralement que mon fournisseur gagne correctement sa vie sur sa prestation (il est rarement de l’intérêt du client que le fournisseur ait des finances tendues, ou travaille à perte avec lui), plutôt qu’il dépense plus en frais et impôts.
Certes, je préfèrerais payer moins, mais c’est un peu un autre sujet. Ca aurait peut-été au CS de négocier des frais TTC un peu plus faibles, si c’est légitime. A vous de l’interroger lors de l’AG…
[Note : Quand Free ou SFR ont usé de "ruses" pour inclure des prestations taxées à un taux de TVA plus faible dans ce qu’ils fournissent aux clients avec un accès internet, aucun n’a baissé le prix TTC du service, et peu de clients se sont plaint…]

Sur 5) : Pourquoi vouloir s’abstenir ? Est-ce pour empêcher que les formalités nécessaire pour mettre en oeuvre ce que l’AG aura décidées soient faites, parce que vous contestez l’AG en bloc, ou parce que vous ne comprenez pas la portée de la résolution ?

PatN · #12

Merci GBL pour votre intervention. Bien évidemment, mon inexpérience en matière d’AG de SCPI transparait dans mon post et dans mes réflexions, mais j’utilise justement le forum pour progresser.

Résolution n°2 : je pars du principe que les chiffres doivent avoir du sens et que l’on modifie un article des statuts si cela est pertinent. J’avais fait le même calcul que vous : Avec un capital maxi à 200M€ et 40% maxi en crédit, le montant possible que la SCPI pourrait emprunter est de 80M€. Inscrire 130M€ ne fait pas de sens.

Résolution n°5 : Effectivement, je m’abstiens quand je ne comprends pas et que je ne vois pas de risques d’être lésé.

Résolution n°3 : Effectivement le coût pour le souscripteur ne change pas.
Mais comme vous l’avez dit dans le post #3 de cette file les frais de cette jeune SCPI sont dans la fourchette haute. Cette décision de justice était l’occasion de faire un geste. J’aurai été favorable à ce que l’économie soit partagée entre la société de gestion et la SCPI. J’aime bien l’équilibre. Quand c’est déséquilibré je vote contre.

Pas de débat sur les réactions du grand public et nos opérateurs téléphoniques préférés. La différence que je vois entre le grand public et l’investisseur, c’est que ce dernier essaye de lire les documents, les comprendre et décider en fonction. Je débute, le chemin est long.

Merci encore GBL pour le temps consacré à répondre à mon post.

GoodbyLenine · #13

La résolution n°5 vise à donner au porteur du PV de l’AG le pouvoir d’effectuer les formalités nécessaire pour que ce que l’AG a décidé devienne réalité. Pour cette AG, ça doit ressembler à : déposer le PV de l’AG aux greffes, modifier les statuts, enregistrer les statuts modifiés, faire homologuer les statuts modifiés (et/ou la note d’information qui comporte bien souvent le texte des statuts) par l’AMF. Si personne ne peut faire ces formalités, il y a un problème…

Pour la résolution n°2, si la SCPI dispose de 200 M€ de capital, elle disposera également de quelques M€ de prime (une part payée actuellement 1000€ représente 800€ de capital et 200€ de prime d’émission, dont une partie sera prélevée pour financer les commissions de souscription, voir le Bilan en p21 du Rapport Annuel 2015), d’éventuelles réserves (le RAN par exemple), et des emprunts (jusqu’à 130M€), pour acheter bien plus que 200 M€ de biens immobiliers, et peut-être même plus que 325M€ (dont 40% représentent les 130 M€ maximum qu’elle est autorisé à emprunter). Limiter à 130 M€ peut donc faire sens.

Si seulement les investisseurs essayaient tous de lire les documents, les comprendre et décider en fonction, pas mal de choses iraient mieux.
Je ne peux que vous encourager dans cette démarche : lisez aussi les statuts, et le rapport annuel (vous noterez au passage que le Conseil de Surveillance est assez endogène avec comme membres au moins 2 des principaux dirigeants de la société de gestion … que le CS est supposé contrôler; c’est plus ou moins compréhensible en phase de lancement; ça ne devrait pas perdurer…), assistez à l’AG et posez-y des questions.

Surin · #14

GoodbyLenine a écrit :
ça ne devrait pas perdurer…

On peut penser que vous employez le conditionnel. En fait c’est affirmatif, ça ne doit pas perdurer? Est-ce seulement autorisé, n’y a-t-il pas conflit d’intérêts?

PatN · #15

Le BT4 2016 indique une bonne nouvelle : Le versement d’un revenu complémentaire de 5€/part, ce qui amène le dividende annuel net d’impôt étranger à 45€/part soit 4,5€ pour un prix d’achat de 1000€.
Cela fait 4,5% après impôt allemand, mais avant impôt français.

Si j’ai bien compris les différents post ayant trait à la fiscalité des revenus de SCPI investis à l’étranger, la convention fiscale en vigueur permet de s’épargner les 15,5% de prélèvement sociaux et un crédit d’impôt lié à mon imposition moyenne (6,7%) viendra éviter partiellement une double imposition (TMI à 30%), ce qui devrait donner pour 1 part en pleine propriété au 1/1/2016 un rendement net de net de tout impôt : 3,45% (4,5% * (1-30%+6,7%))

A comparer avec ce que je considère être le "taux sans risque" le plus performant, le fond en € Suravenir opportunité, qui nous fait du 3,10%, soit 2,62% net de net de tout impôt (hypothèse Ass vie > 8 ans et plus value < 9200€).

La fiscalité allemande est de 15,825% sur les revenus de la SCPI, donc si on veut comparer avec les taux affichés par Corum, le taux de rendement d’Eurovalys est de 5,35%.

Qualmic · #16

Le dernier message posté datant de janvier 2017, je propose de relancer la discussion sur Eurovalys.

Selon les informations comuniquées dans le bulletin du T3 2018:
- Le capitalisation est montée à 190m (+27,6m sur le T3 2018)
- TOF de 97.1%
- 2703 associés
- Dernier investissement en date selon le bulletin : immeuble de bureaux à Munich pour 54mE (hors droits) dont le locataire principal est Intel.

La SCPI a toujours moins de 5 ans (lancée en 2015) et ne détient pour l’heure que 9 immeubles. Le prix de part à 1000E se décompose en 800E de valeur nominale et 200E de prime d’émission.

Il serait intéressant en particulier d’avoir les avis de GoodbyLenine, stephane, ArnvaldIngofson et InvestisseurHeureux qui à l’époque émettaient certaines réserves pour voir si leur avis change au regard du dernier bulletin ?

ArnvaldIngofson · #17

Effectivement on commence à avoir un petit historique sur cette SCPI.

Elle a choisi de faire du bureau en Allemagne dans les grandes villes.
Ce n’est pas forcément le meilleur secteur (vs commerce ou autres) ni le meilleur pays en terme de rendement.
Par exemple le dernier achat à Munich :

Advenis REIM a écrit :
L’ensemble immobilier est loué à 93% pour un loyer annuel
d’environ 2.984.000 € Hors Taxes et Hors Charges (HT HC)
à 4 locataires dont 64% des surfaces louées sont prises à
bail par la société INTEL, leader mondial du secteur
informatique.
La durée résiduelle moyenne des baux est de 4,2 années.
Montant total d’investissement : 54 millions d’euros hors
droits

produit un rendement de 5,5 % pour une durée de bail assez courte.

On comprend donc que la SCPI serve un rendement de 4,50 %, ce qui ne la classe pas bien dans l’ensemble des SCPI (avec néanmoins l’avantage fiscal de l’Allemagne : crédit d’impôt au taux moyen).
Le Taux Occupation Financier 97,1% est très bon, mais ne pourra guère s’améliorer et avec 9 immeubles la SCPI serait impactée par la défaillance d’un seul locataire.

Bref la SCPI fait correctement son job mais sur un marché pas très rentable.
Il me semble que Novapierre Allemagne fait un peu mieux (rendement 4,70%, prix de part en hausse) avec le commerce, et surtout CORUM Origin dans divers pays.

GoodbyLenine · #18

La lecture du dernier BTI et du RA2017 ne m’ont rien fait découvrir de nature à m’inviter à devenir associé de cette SCPI.

Mais ma situation et mes critères ne sont pas les mêmes que ceux de tous les potentiels associés (et je ne suis pas NR).

La SCPI semble grandir, petit à petit, sans faire d’étincelles, mais assez en ligne avec la trajectoire initiale (de gros immeubles de bureaux dans les plus grosses villes allemandes, pour distribuer 4.5%/an donc avec un résultat un peu au dessus, pas d’endettement agressif, pas vraiment d’innovation, un peu pépère, pas encore très diversifié au niveau immeubles et locataires, etc.). On verra dans 5-10 ans si les immeubles ont toujours des locataires engagés, dans la durée, et au niveau des loyers actuels.

Il serait utile de comparer avec les résultats de foncières investissant dans le même type de bien.

OxxiGen · #19

Pour information :

Advenis REIM a écrit :
Nous vous informons que la SCPI Eurovalys, investie principalement en Allemagne et gérée par la société de gestion Advenis Real Estate Investment Management, annonce l’augmentation de son capital maximum statutaire à 500 M€.
Cette opération a été réalisée pour répondre aux ambitions d’Eurovalys dont la collecte a franchi les 243 M€ depuis sa création en 2015. La résolution a été votée par l’Assemblée Générale Extraordinaire qui s’est tenue le 22 novembre 2018.

L’augmentation de capital permet ainsi à la SCPI Eurovalys de répondre à la demande croissante de la part des investisseurs institutionnels et privés, en quête d’une diversification de leur patrimoine immobilier, dans une zone économique solide et attractive. En effet, la SCPI Eurovalys a déjà investi dans 10 actifs de qualité, avec des locataires de renom, dans 8 grandes villes telles que Munich, Francfort et Cologne. Elle bénéficie de l’expérience et des compétences des équipes allemandes du groupe Advenis implantées sur place depuis plus de 10 ans.

thierryb180381 · #20

thierryb180381 a écrit :
…
Distribution brute : 48,34 €
Impôt sur les Sociétés allemand: -3,27 €
Prélèvement fiscaux et sociaux: -0,07 €
Distribution nette de fiscalité: 45,00 €
Report à nouveau cumulé: 9,10 €

Bonjour,

J’ai cité dans un post précédent, la distribution brut et nette d’Eurovalys. Par contre, si la fiscalité allemande est de 15,825%, quelqu’un pourrait t’il me dire comment on fait pour n’avoir que 15,825% de fiscalité allemande?

Car pour moi : 48,34 € - 15,825% = 40,69 euros et non pas 45 euros et pourtant, ils ont bien un rendement net de fiscalité allemande de 4,5%.

Merci.

Message édité par l’équipe de modération (31/05/2019 16h31) :
-message (et les 2 suivants) déplacé de SCPI : rendement (dividendes) 2017 des SCPI (où ils étaient hrs sujet)

Surin · #21

Ici c’est la discussion pour les dividendes distribués en 2017. Prenez plutôt les chiffres de 2018 dans la discussion ouverte pour les dividendes versés en 2018 : SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019

thierryb180381 · #22

En fait, mes chiffres viennent du rapport annuel 2017 d’Eurovalys, celui de 2018 n’est pas encore sorti.

GoodbyLenine · #23

Tentative de réponse à la question de thierryb180381 :

L’assiette d’imposition en Allemagne n’a guère de raison d’être 48.34€/part (qui est le résultat distribué, par part, de la SCPI). En effet le résultat distribué n’est jamais la base d’imposition pour les société transparentes fiscalement.

En régime de croisière, on pourrait s’attendre à ce que l’assiette d’imposition (sur revenus fonciers en Allemagne) soit proche du résultat de la SCPI (qui a tout son patrimoine en Allemagne). Les produits financiers de la SCPI n’y seront sans doute pas inclus (donc sont à retirer). Il est aussi probable qu’en Allemagne (comme en France), toutes les charges ne soient pas déductibles, pour déterminer l’assiette fiscale. D’où certains écarts sur l’assiette sur laquelle les 15.825% s’appliqueraient…

Par ailleurs, il est probable que le paiement de l’impôt en Allemagne, et sa comptabilisation dans les comptes de la SCPI, ne se fait pas le même jour que la facturation du loyer. Donc en phase de croissance de la capitalisation de la SCPI (et en 2017, le nombre de part a doublé), le fait que l’impôt comptabilisé sera plus faible que les 15.825% de l’assiette.

Je serais curieux de lire comment la société de gestion répond (c’est son rôle de le faire…) à une question comme la votre…

thierryb180381 · #24

En fait, j’avais essayé de les joindre par téléphone pas pour cette question là, mais pour savoir pour information, quel est l’estimation du net à déclarer qu’on reçoit en général au niveau de l’IFU qui n’est apparemment d’après ce que j’ai lu dans différents posts, pas tout à fait égale au rendement net distribué.

La personne m’a demandé si j’avais déjà des parts chez Eurovalys et du coup, j’ai précisé que je passais par Centrale SCPI et que mon dossier était toujours en cours de traitement (j’attends en fait qu’on m’envoie l’offre de prêt de la banque car c’est pour un achat à crédit).

Elle devait se renseigner pour me donner la réponse par la suite et peu de temps après, elle m’a rappelé en me disant, qu’il fallait que je vois ça avec Centrale SCPI, vu que je passe par eux pour constituer mon dossier. Aurait t’elle été plus coopérative, si j’étais déjà propriétaire des parts? je sais pas.

Centrale SCPI n’a pas répondu précisément à la question, on m’a juste dit que la petite différence éventuelle serait négligeable et que ça viendrait du RAN.

Mais bon, je me dis que s’ils ont un bon rendement régulier (ce qui a l’air d’être le cas), un bon potentiel d’évolution, et que si j’arrive à avoir le taux qu’on m’a promis (1,55% sur 15 ans ce qui n’a pas l’air d’être évident d’après ce que je lis sur le net), que ça serait dommage de me bloquer pour cela et de ne pas continuer…

Je vais quand même essayer de leur poser cette question mais par leur formulaire d’envoi de leur site sans les appeler directement (peut-être que je tomberai sur un interlocuteur différent), je vous tiens informé.

Merci pour votre réponse.

Dernière modification par thierryb1803880 (01/06/2019 15h15)

etoiledumatin · #25

Augmentation de 1.5% de la part Eurovalys. Soit 1015 € / part.

https://www.advenis-reim.com/sites/defa … 2%29_0.pdf

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