Immeuble avec une infiltration d'eau : quelles responsabilités des copropriétaires ?

Bonjour

Je me suis retrouvé,malgré moi, copropriétaire dans un immeuble que j’ai découvert non assuré : cette inconscience m’a permis via avocat d’obteniR en référé du TGI la révocation du syndic qui a du ensuite répondre pénalement de sa carence (le parquet nous disait que pas vu de cas similaire depuis les années 80 ici, ils étaient incrédules…)

Je ne comprends pas très bien votre imbrication dans ce schéma copropriétaire et syndic (?) , ce qui est certain est que celui qui cause un tort peut être évidemment appelé à le réparer … c’est le principe même de la justice….

Sauf à refuser leur héritage, je ne vois pas très bien ce qui vous permettrait de vous défausser du problème !

Après, tout dépend de vos rapports entre copropriétaires : prenez des engagements, négociez des délais, et tenez les pour mettre fin au prejudice qu’ils ne manqueront sans doute pas de vous demander d’indemniser.

Avec de la bonne foi en jouant cartes sur tables, rien d’impossible.

Bonsoir,

Le cas m’inspire deux commentaires:
- vos parents jouaient ils le rôle de syndic de cette copropriété ? La responsabilité de vos parents sera très différente s’ils assuraient le rôle de syndic ou s’ils ont uniquement bloqué des travaux…. D’autre part, les autres copropriétaires les ont ils demandés?
- le transfert de la responsabilité aux héritiers dans un tel cas ne me semble pas automatique…

Il me semble indispensable de vous adresser à un spécialiste afin de déterminer exactement l’étendue de vos responsabilités avant de négocier avec les autres copropriétaires….

Canyonneur

@ Bern,

Votre présentation est plus que succincte et vous en êtes à votre deuxième post à demander des conseils et que nous trouvions les solutions à votre place.

J’ai essayé de vous répondre dans votre premier post de demande d’informations mais j’ai finalement laissé tomber car j’ai le sentiment que vous cherchez du "tout cuit" gratuitement et sans faire les démarches qui s’imposent.

Comme je l’ai dit dans un précédent post à votre attention, il y a des spécialistes et vu votre situation, il est plus que préférable que vous les consultiez et tout n’est pas gratuit.

A commencer par le notaire qui s’est occupé de la succession, puis un avocat qui pourra vous détailler vos responsabilités et devoirs par rapport à cet héritage et la gestion de vos parents, mais aussi des conseils gratuits, par le biais d’organismes publics tels que l’ADIL et/ou le CAUE de votre département.

Quand on accepte un héritage (car on a le droit de le refuser), on accepte les côtés positifs et les côtés négatifs, dont la gestion des manquements éventuels qui ont pu avoir lieu précédemment.

Vous sollicitez du forum des réponses sur des points distincts, mais votre cas nécessite une approche globale auprès de spécialistes qui analyseront votre situation de manière approfondie et personnalisée et vous apporteront les recommandations qui s’imposent.

De vos posts, il en ressort que par cette succession, vous pourriez vous retrouver face à des copropriétaires mécontents, lesquels pourraient déclencher des poursuites judiciaires et vous devrez finalement passer par la case conseils juridiques payants. Autant anticiper et trouver avec ces professionnels des solutions en amont.

Bonsoir,

Il me semble indispensable, indépendamment du sinistre, de ne pas endosser le rôle de syndic de fait a votre tour….

Il faut convoquer une AG pour désigner un syndic au plus vite et qu’il souscrive une assurance copropriété ad hoc et lance les travaux nécessaires….

Compte tenu du cas, je pense que les candidats pour le poste ne seront pas nombreux, même du côté des professionnels…

Canyonneur

serenitis a écrit :

Avec les immeubles effondrés récemment à Marseille, ils pourraient même vous ramener un politique très rouge vous traitant de marchand de sommeil devant les caméras !

C’est très malvenu comme remarque, chaque copropriétaire a la responsabilité de faire en sorte que son immeuble soit bien tenu et entretenu, ensuite la mairie peut déclarer un arrêté d’insalubrité ou demander des travaux face à une dégradation notamment des façades ou toiture.
Bern ne parle pas de l’origine des dégâts des eaux, c’est avant tout ceci qu’il faut solutionner, en dehors de toute considération politique.

A Marseille des politiques responsables et faisant correctement leur travail ont manqué, résultat, des morts et vies brisées, leur couleur politique n’a rien à voir là-dedans.

Surin a écrit :

serenitis a écrit :

Avec les immeubles effondrés récemment à Marseille, ils pourraient même vous ramener un politique très rouge vous traitant de marchand de sommeil devant les caméras !

C’est très malvenu comme remarque, chaque copropriétaire a la responsabilité de faire en sorte que son immeuble soit bien tenu et entretenu, ensuite la mairie peut déclarer un arrêté d’insalubrité ou demander des travaux face à une dégradation notamment des façades ou toiture.
Bern ne parle pas de l’origine des dégâts des eaux, c’est avant tout ceci qu’il faut solutionner, en dehors de toute considération politique.

A Marseille des politiques responsables et faisant correctement leur travail ont manqué, résultat, des morts et vies brisées, leur couleur politique n’a rien à voir là-dedans.

A chacun ses opinions, mon propos étant simplement de souligner que l’immeuble étant situé dans le Sud sans plus de précisions, et Marseille également, On peut penser qu’un défaut d’assurance de syndic dans ce contexte n’ouvrira pas forcément la voie de la clémence dans un tribunal de la région.

Quant à la couleur, il s’agissait d’évoquer sans le citer un élu local très médiatique qui s’etait distingue par son interview devant les décombres avant de scander à Paris dans un autre dossier quelques semaines plus tard « la république c’est moi »

Pour la responsabilité partagée des autres copropriétaires, si le litige finit à la cour, ils auront beau jeu d’expliquer avoir été abusé par le syndic.

D’un point de vue « technique », quel est le souci?

Il y a l’origine du dégât qu’il faut résoudre au plus vite (par exemple, la toiture) et les conséquences (par exemple des murs trempés) qui peuvent, un peu, attendre.

De manière plus pragmatique, de quel montant  parlez-vous ?

Sans devis et avec des suppositions, vous allez tourner en rond…

Si vous savez de quoi et combien il en retourne, vous pouvez aller voir les autres copropriétaires et esquisser un début de résolution de conflit.

Pour finir, je vous conseille de dialoguer un maximum avec les autres copropriétaires. Aller au contentieux ne fera qu’envenimer la situation (et alourdir les frais).

Bon courage,

salaze a écrit :

@ Bern,

Votre présentation est plus que succincte et vous en êtes à votre deuxième post à demander des conseils et que nous trouvions les solutions à votre place.

J’ai essayé de vous répondre dans votre premier post de demande d’informations mais j’ai finalement laissé tomber car j’ai le sentiment que vous cherchez du "tout cuit" gratuitement et sans faire les démarches qui s’imposent.

Comme je l’ai dit dans un précédent post à votre attention, il y a des spécialistes et vu votre situation, il est plus que préférable que vous les consultiez et tout n’est pas gratuit.

A commencer par le notaire qui s’est occupé de la succession, puis un avocat qui pourra vous détailler vos responsabilités et devoirs par rapport à cet héritage et la gestion de vos parents, mais aussi des conseils gratuits, par le biais d’organismes publics tels que l’ADIL et/ou le CAUE de votre département.

Quand on accepte un héritage (car on a le droit de le refuser), on accepte les côtés positifs et les côtés négatifs, dont la gestion des manquements éventuels qui ont pu avoir lieu précédemment.

Vous sollicitez du forum des réponses sur des points distincts, mais votre cas nécessite une approche globale auprès de spécialistes qui analyseront votre situation de manière approfondie et personnalisée et vous apporteront les recommandations qui s’imposent.

De vos posts, il en ressort que par cette succession, vous pourriez vous retrouver face à des copropriétaires mécontents, lesquels pourraient déclencher des poursuites judiciaires et vous devrez finalement passer par la case conseils juridiques payants. Autant anticiper et trouver avec ces professionnels des solutions en amont.

Merci pour votre remarque. Je suis désolé de vous avoir laissé cette impression. Le fait est que je me retrouve dans cette situation malgré moi, et que je ne sais pas vers qui me diriger ce qui est pourquoi j’ai décidé de me diriger vers des personnes plus aptes à me fournir des réponses. Effectivement, vous avez raison, des démarches devront êtes faite.

Canyonneur75 a écrit :

Bonsoir

1-Quelle est la chronologie des faits? Les infiltrations ont elles été constatées depuis que vous êtes propriétaire?

2-Les autres copropriétaires ont ils demandé la réalisation de  travaux avant le sinistre à vous ou à vos parents?
Dans l’affirmative,votre responsabilité me semble plus largement engagée…

2 bis - Vu la situation actuelle, vous pouvez difficilement refuser les travaux urgents … A vous de trouver le financement!

3-En tout état de cause une assurance copropriété ne couvrira que les réparations liées aux dégâts….et pas celles liées à la cause en l’occurrence le défaut d’étanchéité…qui restent à la charge de la copropriété.

4-les copropriétaires touchés par le sinistre vont se tourner vers leurs propres assurances habitation qui se tourneront vers la copropriété à défaut d’assurance si le sinistre provient des parties communes qui ne pourra pas se retourner contre le syndic sans votre accord…il ne restera que des actions individuelles des autres copropriétaires vers vous en tant héritier ou syndic de fait….

5-de votre coté avez vous une assurance propriétaire non occupant pour les 7 lots que vous possédez?

6 - Agissez vite et surtout ne vous improvisez pas syndic…

Canyonneur

1 - Le constat a été effectué après le décès de mes parents et avant la déclaration de succession (qui n’a d’ailleurs toujours pas été établi à ce jour).
2- Non, ils n’ont rien demandé car aucun effet visible auparavant. Ils se sont manifestés récemment après le décès de mes parents.
5- Non, comme dit dans mon ancien sujet il n’y a aucune assurance pour le moment. Je prévois de faire les démarches nécessaires dès demain.

Pierrot31 a écrit :

D’un point de vue « technique », quel est le souci?

Il y a l’origine du dégât qu’il faut résoudre au plus vite (par exemple, la toiture) et les conséquences (par exemple des murs trempés) qui peuvent, un peu, attendre.

De manière plus pragmatique, de quel montant  parlez-vous ?

Sans devis et avec des suppositions, vous allez tourner en rond…

Si vous savez de quoi et combien il en retourne, vous pouvez aller voir les autres copropriétaires et esquisser un début de résolution de conflit.

Pour finir, je vous conseille de dialoguer un maximum avec les autres copropriétaires. Aller au contentieux ne fera qu’envenimer la situation (et alourdir les frais).

Bon courage,

Merci de votre réponse. Un devis de 30.000 euros a été établi.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

tout d’abord, je m’inscris absolument en faux contre ceux qui disent "vos parents ont fauté donc VOUS êtes responsable". NON !
- du point de vue pénal, la faute ne se reporte pas sur la famille du décédé, et heureusement ! De sinistre mémoire, l’URSS soviétique tenait la famille pour responsable des agissements d’une personne, et la famille pouvait donc subir emprisonnement, goulag etc. à la place du "fautif", afin de mieux tenir cette personne dans un carcan étouffant de responsabilité. Heureusement, ce n’est pas le cas dans les démocraties !
- du point de vue civil, une créance se reporte sur l’héritier, à condition déjà qu’elle soit bien établie avant le décès. Très concrètement, si vos parents devaient des sous, et que c’est établi par un document datant d’avant le décès, vous devez répondre de cette dette. En revanche, pour les conséquences pécuniaires actuelles d’une négligence datant d’avant le décès, je pense que c’est quasiment impossible de venir vous chercher des poux dans la tête.
Qui plus est "l’héritier peut être déchargé judiciairement du paiement de tout ou partie d’une dette successorale s’il avait des motifs légitimes de l’ignorer au moment de l’acceptation de la succession ou si le paiement de cette dette risque de porter gravement atteinte à son patrimoine". Donc, je dirais qu’il faut absolument refuser de payer quoi que ce soit résultant de l’action ou de l’inaction de vos parents concernant cette copro, tant que vous n’y êtes pas condamné par un tribunal, ou que votre avocat ne vous a pas dit "allez-y payez, car vous n’avez aucune chance de gagner". Le principe à retenir est la fermeture absolue de votre porte-monnaie, sauf si un tribunal ou votre avocat vous dit que vous devez payer.
- enfin, la faute de vos parents n’est pas forcément si flagrante. Ils ont été négligents, mais les autres copropriétaires aussi. Ca les arrangeait bien de n’avoir aucune charge de copro, aucune réunion, etc;.

Pour autant, si vous n’êtes pas redevable des fautes de vos parents, vous devez répondre de vos propres fautes. La loi fait obligation aux copropriétaires de prendre une assurance PNO. Alors, comme dit par d’autres intervenants, prenez une assurance PNO pour vos 7 lots. N’allez pas vous mettre dans l’illégalité sur ce point, ni sur aucun autre. Par contre, n’en attendez pas grand-chose concernant les infiltrations, car la règle est qu’une assurance ne couvre jamais les sinistres déjà avérés, déjà connus au jour de la souscription de l’assurance.

Par ailleurs, mon constat est que vous vous révélez, par vos messages, parfaitement incompétent sur ces sujets. Alors ne prétendez pas être compétent. Oubliez mon conseil de lire le guide du syndic bénévole. Au contraire, endossez jusqu’au bout votre rôle d’ignorant.

Mes conseils sont donc de vous positionner de la façon suivante :
1) vous êtes propriétaire des lots que vous avez hérité de vos parents, et c’est tout ce qu’il y a à reconnaître à ce sujet. Officiellement, vous ignorez tout de leur activité précédente de syndic ("ah bon, ils étaient syndic ?") et vous refusez absolument de prendre ce rôle ("je suis ignorant dans ces domaines, il faut vite convoquer une AG pour désigner un syndic, car la copropriété n’a pas le droit de rester sans syndic, vite, il nous faut un syndic, mais ça ne peut certainement pas être moi, et je ne suis absolument pas candidat !").
Dans les faits, il est certain qu’il faudra un syndic pro pour remettre cette copropriété à l’endroit. Car le syndic bénévole ne peut être que l’un des copropriétaires, or ils se tous illustrés dans le passé par leur incompétence et leur laisser-faire et leur radinerie, donc il n’y a rien de bon à attendre de ce côté. Si jamais l’un des copropriétaires était candidat à être syndic bénévole, vous devez vous démener pour obtenir la candidature d’un syndic pro et la soutenir, de façon à faire obstacle à cette candidature de syndic bénévole.
2) Ne reconnaissez absolument jamais une faute de vos parents ou de vous-même, surtout par écrit. C’est simple, n’écrivez jamais aux autres copropriétaires, ni à qui que ce soit, la moindre chose qui pourrait être une reconnaissance de faute, de responsabilité. Même à l’oral, restez sur le mode "je ne suis pas au courant, je ne sais pas".
3) allez voir un avocat spécialisé en immobilier, payez-le, suivez scrupuleusement ses conseils.

J’ajouterais volontiers un "4) vendre ces lots au plus vite". Donner mandat simple à 3 agents immobilier, en fixant un prix bas (le bas de la fourchette de leur évaluation). Ca devrait partir très vite.

Un optimiste dirait : "avant de vendre, attendons que la situation se soit normalisée, que les infiltrations d’eau soient réparées etc. "

Un très optimiste dirait "impliquez-vous à fond dans le redressement de cette copro (mais sans jamais payer pour ce qu’ont fait vos parents, car vous n’avez pas à le faire), et tout va rentrer dans l’ordre, donc vos lots vont valoir beaucoup plus car ils seront situés dans une copro bien gérée et sans infiltrations d’eau".

Mais comme je ne suis pas un optimiste, je me dis que ça va prendre très longtemps à se remettre dans le bon sens. Les autres copropriétaires, qui ont été si négligents et radins par le passé, ne vont pas payer de gaîté de coeur un syndic pro et des travaux coûteux. Donc ils vont freiner des 4 fers, l’ambiance dans la copro va être intenable, les charges de la copro vont s’envoler pendant plusieurs années, certains vont refuser de payer ces charges ce qui peut aller jusqu’à la procédure de saisie de leur lot… Et si vous vous impliquez "à fond", je doute qu’il en sorte rien de mieux, au vu de vos interventions jusqu’à présent.

En vendant à diverses personnes, vous recréez une copropriété avec de nombreux copropriétaires différents (potentiellement 10) qui vont bien être obligés de se réunir et de se mettre d’accord. Mais, ça sera sans vous.

Mes conseils, en résumé :
- jouer à l’ignorant et à idiot.
- ne reconnaissez aucune responsabilité, ne payez aucune dette prétendument résultante de l’action ou de l’inaction de vos parents.
- prenez un avocat spécialisé en immobilier et faites tout ce qu’il dit.
- en option, mais ça me semble quand même le meilleur choix : débarassez-vous des biens au plus vite.

Merci de m’avoir donné votre point de vue. En effet, je compte prendre une assurance PNO aussi vite que possible.

Bernard2K a écrit :

- du point de vue pénal, la faute ne se reporte pas sur la famille du décédé, et heureusement ! […]
- du point de vue civil, une créance se reporte sur l’héritier, à condition déjà qu’elle soit bien établie avant le décès.

Bonjour
Au pénal c’est bien évidemment une certitude.
Sur le plan civil, si les biens considérés sont vecteurs de préjudices il est évident que les responsabilités civiles non recherchées auparavant seraient de fait reportées sur le propriétaires actuel des lots concernés.
La situations évoquées (signalement de désordres après ouverture de la succession il me semble) met en cause la succession.
Quelle est la réaction du notaire ?
Quelle est l’origine des désordres constatés (toitures, murs, sainitaires et en provenance de quels lots?
Parties communes ? Privatives ?)

Bernard2K a écrit :

Dans les faits, il est certain qu’il faudra un syndic pro pour remettre cette copropriété à l’endroit. Car le syndic bénévole ne peut être que l’un des copropriétaires, or ils se tous illustrés dans le passé par leur incompétence et leur laisser-faire et leur radinerie, donc il n’y a rien de bon à attendre de ce côté. Si jamais l’un des copropriétaires était candidat à être syndic bénévole, vous devez vous démener pour obtenir la candidature d’un syndic pro et la soutenir, de façon à faire obstacle à cette candidature de syndic bénévole.

Un point important sur le fonctionnement des AG et, entre autres, la nomination du syndic :

Vous détenez probablement plus de 50% des tantièmes de la copropriété (à vérifier  dans le règlement de copropriété - si vous en disposez - ou auprès de votre notaire). Dans un tel cas, lors d’une AG de copropriété, vos droits de vote seront réduits pour être égaux à ceux des autres copropriétaires présents. Donc, sauf si vous êtes le seul copropriétaire présent ou représenté à l’AG, toute décision devra être approuvée par vous et au moins 1 des autres copropriétaires. Vous êtes donc incontournable (si vous êtes présent mais que vous vous opposez à une résolution, elle ne pourra pas être adoptée) mais pas seul maître à bord (il vous manque un droit de vote pour dépasser les 50%, il vous faut donc trouver un copropriétaire prêt à vous suivre pour qu’une résolution soit approuvée).

Plus globalement, réfléchissez à votre stratégie dans cet immeuble : racheter les lots restants, rester sur le statut-quo avec les risques de blocage exposés ci-dessus, devenir largement minoritaire. Renseignez-vous aussi sur l’historique de cet immeuble : d’où vient cette situation déséquilibrée et il y a t’il des contentieux anciens ?

Canyonneur

Les problèmes d’humidité peuvent avoir beaucoup de causes…

- Quelle est l’année de construction ? Avant ou après 1948?
- Quel est l’environnement extérieur (espace vert, trottoir)?
- Quel sont les matériaux de construction employés ? Poreux ou non (le liant est aussi important)
- Avez-vous une cave ? Si oui, avec des soupirails (ou une ventilation)?
- y a-t-il un drain?
- pour la toiture, avez-vous des gouttières ?
- quels sont les modifications faites par rapport à la construction d’origine (par exemple : coulage d’une chappe, remplacement de tomette par du carrelage, crépis ciment sur les murs extérieurs…)?
- quand la toiture a été remaniée ou changée?
- quand tous les robinets sont fermés, les compteurs d’eau tournent-ils?
- que disent les occupants ?
- où sont les marques d’humidité ?

Procurez-vous un détecteur d’humidité pour quelques dizaines d’euros et commencez votre enquête…

Bern a écrit :

Mes parents étaient syndic bénévoles, et comme dit plus haut il n’y avait pas vraiment de gestion.

Régulièrement (ré)élus en AG ?

D’ailleurs, à ce sujet :
- la responsabilité du syndic bénévole n’est pas la même que celle d’un pro (degré de faute) : à creuser.
- si vous devenez syndic, pensez à vous assurer.
- les dommages sont-ils intervenus après le décès du syndic bénévole ? Parce que dans ce cas il y avait vacance de syndic à ce moment.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’assurance de la copro, et même si cela prête à interprétation, un immeuble non entretenu, à fortiori quand des désordres sont déjà connus (ou pire s’ils ont déjà donné lieu à des sinistres) génère une réticence compréhensible de l’assureur à intervenir. Donc si l’immeuble avait bel et bien été assuré, les dommages n’auraient pas forcément été couverts. Ce qui n’empêche qu’il est urgent de remédier à cette absence d’assurance.

Dernière chose : utilisez le terme "syndicat des propriétaires", qui regroupe l’ensemble des propriétaires. Il existe des garde fous contre l’abus de majorité d’un copropriétaire comme vous, majoritaire en tantièmes, mais de l’autre côté, vous n’avez pas à faire comme si vous étiez responsable pour l’ensemble des copropriétaires. Idem pour le syndic : on n’appelle "syndic" que celui dont on est sûr qu’il est régulièrement élu pour cette fonction et encore en fonction.