Cyan [17] : étude de cas immobilier (T2 + T5)

Cyan · #1

Bonjour à tous,

Deuxième immeuble que je visite et je voulais soumettre ce dernier à vos avis éclairés :

PROFIL

- Salarié, 35 ans, pacsé, 1 enfant
- Revenus du foyer : 57K€
- TMI : 14%
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t18431 ?Comment mettre le titre de ma présentation au lieu de l’URL ici SVP?

APTITUDES

- Comptables => aucune
- Fiscales => Des bases d’investisseur débutant
- Artisanales => Bonne connaissance en travaux pour avoir rénové mon ancienne RP moi même.
Capable de contrôler des travaux que je dois déléguer faute de temps.

LE BIEN

- Immeuble : T2 (56m²) + T5 (94m²)
- T2 : chambre à l’étage
- T5 : chambres au 1ier et grenier 65m² (20m² carrez) au 2nd
- Année de construction inconnue pour le moment
- Orientation à contrôler
- Inhabité (vidé pour la vente)
- Pas de syndic, pas de copro
- Chauffage individuel au gaz (chaudière de 6 ans)
- Compteur gaz, électricité et eau individuels
- Double vitrage d’époque et volets persienne
- Jardin commun en arrière cour + chais en terre battue de 20m²
- Les vendeurs n’ont plus de crédit et sont en retraite en intermittence à l’étranger. Les lots étaient loués au prix mini (CAF) et non entretenus, les vendeurs ne veulent plus "s’occuper" du bien.

ETAT

- Toute la déco est d’époque (30 ans je dirais) et défraichi (toile de verre partout…rien de bon à présager pour ce qui se trouve derrière
- Les huisseries et volets sont globalement bon mais mérite un rafraichissement (décapage et peinture)
- Cuisines inexistantes, seulement de vieux évier/meubles bons à jeter
- Salle d’eau (douche + WC) du T2 HS => Tout à refaire
- Salle d’eau je garde la baignoire et refais lavabo+miroir+WC
- Pas de VMC à priori (à revérifier)
- Les portes d’entrée des lots sont à remplacer selon moi
- Les appareillages (interrupteurs, prises et luminaires) sont à remettre en état mais d’après moi pas de travaux fondamentales sur le tableau (à confirmer par un pro)
- Vrai parquet dans les chambres à rénover
- Le velux du cellier du T2 fuit (eau par terre)
- Le T2 possède une pièce borgne en enfilade (ça ne m’évoque rien de bon, mais avec de bonnes idées déco, va savoir…)
- Toiture refaite il y a 20 ans, et "remanier" (terme à définir) il y a 2 mois( d’après l’AI)

LOCALISATION

- Ville de 20 000 habitants dans le 17 (Charente Maritime)
- Bordure de centre ville, 5/10 min à pied du cœur
- Si les appartements sont en état, vacance locative inexistante, forte demande locative
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien => j’aimerai le savoir
- Placé à coté d’un restaurant
- Les prix pratiqués dans cette ville : 1200 < €/m² < 2000

FINANCEMENT

- Crédit amortissable avec 0 apport (la banque était ouverte à cette éventualité)
- 1,8% sur 20 ans (je trouve ça élevé mais c’est un taux donné à instant T sans projet précis en septembre 2018)
- Assurance 0.36% à 50/50

RENTABILITÉ

- 140 000€ + 7000€ FA + 10 000€ FdN = 157 000€
- T2 : 450€ et T5 : 750€
- 8% de vacance locative envisagée (coeff de sécurité)
- 7% de gestion locative
- 2% PNO
- 3% ALI
- TF : 1420€ (y compris TOEM car je n’ai pas encore le détail)
- Après une première visite "éclaire", j’estime les travaux à 50K€. Une seconde visite avec des artisans est prévue pour une estimation plus sérieuse.
-Exploitation en nu en détention direct au réel (je n’exclus pas l’IS ou le LMNP mais les calculs sont ainsi)

-Rendement brut (au prix - travaux) : 8.8%
-Rendement brut (au prix + travaux) : 6.5%
-Rendement brut (négo 100 000€FAI + travaux) : 8.3%

-Rendement opérationnel brut (au prix + travaux) : 4.1%
-Rendement opérationnel brut (négo 100 000€FAI + travaux) : 5.5%

-Rendement net (au prix + travaux) : 2.8%
-Rendement net (négo 100 000€FAI + travaux) : 3.6%

-Trésorerie annuelle nette (au prix + travaux) : -1 300€ (3 1ière années)
-3 500€ (4ième année)
- 5 000€ (à partir de la 11ième année)

-Trésorerie annuelle nette (négo 100 000€FAI + travaux) : +1 400€ (3 1ière années)
*En considérant la totalité des travaux déductibles* - 2 000€ (4ième année)
- 2 500€ (à partir de la 11ième année)

SYNTHESE

Il y a quand même pas mal de données à valider (prix des travaux surtout)
Il est possible que l’immeuble soit en zone inondable, je reste attentif à ça. L’ERP (demandé à l’agent) m’indiquera la dernière itération.
Je suis en recherche d’artisans (tout un monde…)

Je peux obtenir un meilleur taux d’emprunt mieux que ça je pense.
Je pense possible de louer 50€ plus cher chaque lot. Les prix indiqué sont ceux de l’agence.

Je me rend compte en l’écrivant que c’est pas l’affaire de l’année. Toutefois trouver de la renta et de la trésorerie nette-nette positive dans cette ville je ne vois pas encore comment?
Je suis débutant et je commence seulement le passage à l’offensive.
De parole d’agent immo, les bonnes affaires ne finissent jamais en agence car il y a déjà un "réseau d’investisseur/marchand de bien" qui se partage le gâteau.
J’ai en effet l’impression que je ne peux glaner que des miettes mais ça ne dois pas être une excuse.

J’ai déjà posé cette première salve de questions à l’AI pour déterminer la viabilité du projet:

- Cadastre pour vérification de la découpe => obtenu
- Facture et nature des travaux de toiture
- Facture des travaux réalisés les 10 dernières années
- Date de construction du bâtiment
- Mode de détention
- Règlement de copro (si copro il y a)
- Des factures de fonctionnement (des locataires) pour évaluer la performance énergétique

La réponse de l’AI à ces questions est :
"Je n’aurai pas plus d’info que ça car les propriétaires sont actuellement à l’étranger. Je n’aurai pas accès aux diverses factures." => Ça laisse rêveur je trouve…

Merci de m’avoir lu.
Au plaisir d’échanger avec vous.

Mots-clés : charente maritime, immeuble, immobilier

Stinky · #2

Un rapide calcul avec les chiffres que vous avez donnés :

450€ +750€ de loyer (hors charges?) = 1200€ / mois x 12 ) = 14 400€ / an dans l’hypothèse où vous n’avez pas de vacances locatives ni d’impayés.

Votre projet à 140k€ d’achat + 7k€ d’agence + 50k€ de travaux + mini 12k€ de mutation (et non 10k€) + 2k€ de frais de dossier + garantie = 211k€

Ce qui nous donne donc une rentabilité brute de 6.8%, autant dire qu’à ce prix là il vaut mieux prendre des SCPI et ne pas s’embêter avec des locataires.

Si effectivement vous arrivez à l’avoir à 100k€ FAI, cela commence à être potentiellement intéressant. Et encore, pour un bled de 20 000 habitants, vous devez viser au minimum du 10% brut tout compris.

Pour avoir du 10% brut avec 50k€ de travaux (à faire impérativement valider par 2 ou 3 devis vu que vous déléguez), il faut avoir le bien au prix maxi de 85k€ FAI.

Reste à négocier si le bien vous plait, mais attention à une potentielle toiture à reprendre. Renseignez vous également sur le prix de l’assurance PNO, et surtout si le bien est en zone innondable ou pas.

Dernière modification par Stinky (06/12/2018 17h57)

Cyan · #3

Bonjour Stinky,

J’ai considéré les loyers hors charges. Les seules charges seront selon moi la TEOM, et l’éventuel entretien de l’arrière cours.

Je n’ai pas mis le détail des calculs mais j’ai procédé comme vous.

Cyan a écrit :
-Rendement brut (au prix + travaux) : 6.5%

Je prend bonne note de la remarque sur la renta.
Je voudrais vraiment 10% brut mais je ne comprend pas encore si c’est possible dans cette ville.
J’avais comme vous atterri sur une offre à 80/85K€ FAI afin de respecter mes objectifs.

Le bien m’intéresse (en l’état des infos actuelles) car j’estime les travaux maitrisables.
Si les conditions se réunissent, je veux bien envoyer une proposition à 85K€, mais quand je me projette à 100K€ je me vois déjà rassembler mon courage, alors à 85K€…

Stinky a écrit :
Renseignez vous également sur le prix de l’assurance PNO, et surtout si le bien est en zone innondable ou pas.

Voulez vous dire qu’il pourrait y avoir une relation entre les 2 (sur-estimer la PNO car l’ERP mentionne une zone inondable)?
Je provisionne 2% du loyer HC d’habitude.

Prochaine visite avec un charpentier et un plombier.

Bien à vous

Cyan · #4

Bilan des artisans qui ont visités : 40 K€ (rénovation parquet, rénovation d’une salle de bain, création d’une salle de bains et deux cuisines, légère rénovation électricité…).

Avec les surprises de chantier mon estimation de 50K€ était plutôt proche.

La toiture est valide. Le bâti est très sain.

J’ai lu à plusieurs endroit que sur le cadastre les appartements doivent être bien distinct, ce qui n’est pas le cas pour cet immeuble :
- 1 lot pour la coure/jardin commune
- 1 lot pour l’habitat (ancienne maison de ville divisée)

L’agent immobilier me dit que c’est toujours comme ça et que la division ne figure pas sur les cadastre.

Je n’ai pas encore pris de décision pour ce bien car plusieurs choses ne me plaise pas :
- Pièce borgne en enfilade
- Manque d’historique et de communication des propriétaires
- Cadastre…

Je suis quand même assez surpris du prix affiché de ce bien (et des autres) en province dans une ville de 20 000 habitants qui n’a rien d’extraordinaire.
Venant de région parisienne je pensais trouver mon bonheur plus facilement.
Les prix sont similaires à de la banlieue/campagne Ile de France.

Si je suis le conseil que Philippe donne souvent, je calibre mon offre sur la rentabilité souhaitée et vaille que vaille. Très bien mais n’y a t-il pas un risque de se "griller" vis à vis des agents immobilier à envoyer des offres à 50% du prix affiché?
Faut il prendre 20 râteaux pour 1 succès (je le pense)?
J’éprouve cette désagréable sensation que je ne fais pas parti du cercle d’initiés de cette ville qui se partagent les bonnes affaires et que je n’aurai que des miettes.

J’en profite pour relancer un appel aux investisseur de la région disposés à une rencontre.

Bien à vous

Cyan · #5

Bonjour,

Immeuble vendu direct propriétaire.
L’agent immobilier ne sait pas me dire le prix de vente.

Au suivant.

PS : Je souhaiterai modifier le titre (supprimer "T2+T5") car je souhaite garder cette file pour soumettre d’autres cas. A priori je en peux pas réaliser cette modification.

Merci

Bernard2K · #6

Il est préférable de faire un fil par cas. Ca évite de relire tout le fil depuis le début, pour s’apprêter à répondre, et de se rendre compte qu’on a perdu son temps à relire des vieux trucs qui n’ont rien à voir avec le projet actuel.

amoilyon · #7

Bonjour,

Cyan a écrit :
- Info - Forums des investisseurs heureux ?Comment mettre le titre de ma présentation au lieu de l’URL ici SVP?

Lorsque vous souhaitez insérer un lien, lorsque vous écrivez votre message vous avez au dessus un petit encart " insérer une URL", il vous suffit de cliquer dessus. Ensuite vous entrez le lien, et le nom que vous souhaitez noter, et sous lequel il apparaîtra.
Ainsi, première étape vous mettez votre lien, et seconde vous notez ’"ma présentation" et le tour est joué.

Cyan a écrit :
Faut il prendre 20 râteaux pour 1 succès (je le pense)?
J’éprouve cette désagréable sensation que je ne fais pas parti du cercle d’initiés de cette ville qui se partagent les bonnes affaires et que je n’aurai que des miettes.

Oui, et oui.
Clairement les investisseurs avertis sont des bons clients, ils savent ce qu’ils veulent et ont le financement sans problème. Donc une vente rapidement et rondement conclue.

Première piste, se faire connaître des agents, accepter de perdre du temps, d’entendre des " c’est impossible".
Seconde, cherchez vos vendeurs qui ne le savent pas encore. Je m’explique : des propriétaires ne font rien de leurs biens qui se dégradent, répertoriez ceux qui vous intéressent et consulter le cadastre. poster des annonces, parlez en autour de vous, …

Cyan a écrit :
Immeuble vendu direct propriétaire.
L’agent immobilier ne sait pas me dire le prix de vente.
Au suivant.

Je connais exactement le sentiment que vous éprouvez. Cette baisse de moral, et l’impression que "ça ne fera jamais", et qu’il aura fallu faire autrement… et refaire le scénario sur le "où ça a raté".

Pour connaitre le prix, deux possibilités:
- attendre et consulter patrim ou d’autres voir ce lien ( mais attendre longtemps…)
- repasser quand les travaux seront en cours, et vu ce que vous décrivez il y en aura. Et discuter avec les gens sur place.

Je n’aurais pas de regret pour votre bien:
- énormément de travaux, et possible mauvaise surprise/ retard qui vont avec
- renta pas si élevée pour la charge des travaux
et si cela se trouve, il ne s’est pas vendu à un investisseur mais une configuration T5: famille et T2 : couple/personne seule, ça peut intéresser une famille qui veut se regrouper: mamie-papi avec ses enfants et petits enfants, ou famille et qui met le T2 en location en plus.
Les objectifs ne sont pas les vôtres. Les calculs ne seront pas du tout les mêmes que les vôtres.

Gardez la motivation, et gardez les points positifs que vous ont appris ce bien.
Dans l’attente de voir votre nouveau cas ! ^^

Canyonneur75 · #8

Bonjour,

Vous pouvez également, quelques semaines après la signature de l’acte authentique, déposer une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière dont dépend le bien.

Le cout est de 12 euros et vous obtiendrez la description du bien et la liste des mutations à titre gratuit et onéreux depuis le 01/01/1956 et en particulier pour chaque mutation le nom du nouveau propriétaire et pour les ventes, le prix de vente.

Pour les immeubles en copropriété, il existe une fiche globale pour la copropriété qui liste les lots et les documents concernant la copropriété (dont le règlement de copropriété) et une fiche par lot de copropriété.

Il suffit de disposer de la référence de la parcelle concernée que vous pouvez récupérer sur le site du cadastre.

Canyonneur

Cyan · #9

Oui je n’ai pas de regrets et je tente de ne pas mettre d’affect dans ces projets.

En parcourant le forum j’ai trouvé cette file qui évoque mes inquiétudes au sujet de la faisabilité de sortir un projet à CF>0. Je le remet là pour mémoire et pour y rediriger ceux qui auraient les mêmes interrogations :

Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

Je prends bonne note de ce qui y est écris et retourne à mes recherches.

A bientôt

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Cyan a écrit :

Cyan a écrit :

Cyan a écrit :

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