SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

cat · #51

Cedeka, je ne sais pas trop comment vous faites vos calculs :
* 250k€ de crédit avec le taux indiqué nous donne des mensualités (sans assurance) de 2259€/mois soit 27.1k€ par an;
* 250k€ d’US avec la clé de 32% donne 781k€ en pleine propriété.
Quand je calcule 27.1 / 781, cela me donne a peu près 3.5% de rendement pour avoir un flux qui couvre les mensualités. Ai-je raté quelque chose?

Bien à vous,
cat

Cedeka · #52

J’ai effectivement fait une erreur…

Je trouve effectivement 781250 d’assiette pour le calcul des DVM
A 4,6% je suis à 35 937€
Avec 15% d’IS : 35937-intérêts 3901 = 4805€
Bénéfice net : 35937-27109-4805 = 4024€

A 4,1% ça donne 32031€
Avec 15% d’IS : 32031-intérêts 3901 = 4220€
Bénéfice net : 32031-27109-4220 = 702€

L’"équilibre est un peu en dessous de 4,1% (sans assurance/dossier/nantissement)
Ce qui correspond à votre chiffre avec 15% d’IS. 3,5/0,85 = 4,1
Est ce bon comme ça?

cat · #53

Il faut que vous déduisiez également l’amortissement de l’US pour le calcul du résultat imposable : 250k€ / 10 = 25k€ à enlever chaque année.

Tout cela sans tenir compte également du fait que les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés (puisque déjà imposés par ailleurs).

EDIT : c’est pour cela que je n’avais carrément pas considéré l’IS qui en général est faible (voir nul et avec un déficit reportable sur les autres bénéfices pour les SCPI du type Corum Origin ou XL).

Cedeka · #54

Encore beaucoup de progrès à faire…
Mais je vais pouvoir peaufiner mon tableur…
Donc effectivement 3,5% pour l’équilibre!

cricri77700 · #55

Hello a tous.

Ma banque à l’air de vouloir me financer pour des scpi en UF.
J’ai un autre rdv avec le CGP + le directeur d’agence

Pour info , sur mon dernier projet , le directeur d’agence est une connaissance de la course à pied , il me prend en charge et j’ai un conseillé fictif mais je traite directement avec lui.
Je dois avouer que pour les ristournes divers et variés c’est sympa , rapide et efficace.

Sur mon projet en cours , je viens d’avoir une estimation de l’immeuble terminé à 700k , ou j’ai un emprunt de 190k et il m’a coûté 165k en tout ( en deduisant les aides de L’ANAH + aide divers sur la façade ect .. soit 130k ) sinon cela aurait été un projet à 300k.

Bref , je commence à à voir un historique ou je montre que je sais créer de la valeur et cela rassure la banque et souhaite travailler avec moi.
Je le constate sur la réactivité sur les réponses de mes mails et sur leurs attitudes envers moi.

J’ai la possibilité de mettre 200k en cash.

Je pense demandé 200k et mettre 100k en cash et me laisse 100k au cas où pour la négociation si cela les rassure d’avoir de la PP afin d’avoir un peu de loyer…

Pour les SCPI , j’avais pensé pour rassurer les banques a faire un mélange de PP et UF.
Mais acquérir de la PP me dérange en quelques sorte car je ne me voit pas investi sur du long terme en SCPI , je crois plus au foncière côté.

Le fait d’acquérir de l’UF sur 5 à 10 ans permet de ne pas être investi sur du long terme grace à l’extinction de l’UF , de s’enrichir et surtout de lisser dans le temps le cash acquis pour d’autre UF.

Dans mes calculs , j’ai pris en compte 4.5% de rendement.
Actuellement , on constate une baisse de rendement mais la cause est l’augmentation du prix de la part ? Car les loyers ne baissent pas en réalité ( cela dépend de la SCPI )..

En tout cas , le mélange UF avec amortissement + quelques SCPI étrangère pour l’imposition à la source donc pas D’IS permet d’avoir un TRI sympa , de diversifier mon allocation d’actif pour mes rentes et de gomer la fiscalité.

Montage complexe en vu mais la banque est à l’écoute.

Ma femme avec CDI sans emprunt sera associé et donc cela fera un poid supplémentaire car je suis maintenant rentier même si cela n’a pas posé de problème sur mon dernier financement.

Skarklash · #56

Beau projet !

Sur de l’US pur, le rendement est plutôt sur du 6-8% selon les revenus et le % d’achat de l’US. Il est important car contrairement à un livret où l’on récupère son investissement à la fin des 5 ans, le montage en US permet de récupérer une partie du capital chaque année et donc le % de rendement de la dernière année est énorme comparé au cash restant investi.

exemple : 1000 sur Epargne pierre 5 ans 22% et sur la base d’un rendement moyen sur les 5 années d’investissement de 5,7% (un peu plus bas par prudence que les 5,97% pour 2018)

On a 1000/22% *5,7% = 259 de revenus chaque année avec un délai de jouissance de 6 mois pour faciliter le calcul

Cashflow :
An 0 : -1000
An 1 : +259/2 (6 mois de délai)
An 2 à 5 : 259
An 6 : +259/2

TRI : 7,9% (sous excel)

En plus, l’effet "boule de neige" continue car à la fin de l’année 1, on refait un US avec le cashflow encaissé.
Face à un TRI de 7,9%, un prêt devient très rentable. Entre l’amortissement et un peu de SCPI étrangère, on a un IS nul de surcroît.

cricri77700 · #57

Je suis à 4.5% volontairement pessimiste.

Par contre, je n’arrive pas à me faire un tableau Excel avec tout ça.

GBL m’avait donné des tuyaux à l’époque et On a pas réussi à le retranscrire correctement. ( après ce n’est pas une chose que je maîtrise ce logiciel )

Comment avez vous fait votre Excel ?

Skarklash · #58

Vous posez les flux ainsi à partir de la cellule A1 :

=TRI(A2:A8;0,07)
-1000
+130
+259
+259
+259
+259
+130

Dans la formule TRI, les coordonnées donnent la zone de calcul et le 0,07 est un chiffre approximatif du résultat car sinon le TRI peut mouliner à l’infini dans certains cas (vu qu’il procède par itération successive pour trouver le résultat le meilleur).

Bien sûr, vous pouvez mettre les cellules avec les calculs car
A3 et A8 correspondent à (A2 / %US x tauxRDT )/2
A4 à A7 = A2 / %US x tauxRDT estimé

Je peux vous envoyer un excel par MP si besoin

Hgmm · #59

Bonjour,

Je suis également en contact avec des banques pour faire financer de l’UF. Quelles sont les garanties demandées ? Hypothèque ou nantissement d’un contrat ?
Apparemment Crédit logement ne suit pas sur ce type de projet.

Merci

Skarklash · #60

La banque ne pourra pas prendre de garanties sur le bien car il perd de sa valeur chaque année et non cessible facilement.
Seules des garanties sur d’autres actifs seront possibles.

cricri77700 · #61

Skarklash a écrit :
Vous posez les flux ainsi à partir de la cellule A1 :

=TRI(A2:A8;0,07)
-1000
+130
+259
+259
+259
+259
+130

Dans la formule TRI, les coordonnées donnent la zone de calcul et le 0,07 est un chiffre approximatif du résultat car sinon le TRI peut mouliner à l’infini dans certains cas (vu qu’il procède par itération successive pour trouver le résultat le meilleur).

Bien sûr, vous pouvez mettre les cellules avec les calculs car
A3 et A8 correspondent à (A2 / %US x tauxRDT )/2
A4 à A7 = A2 / %US x tauxRDT estimé

Je peux vous envoyer un excel par MP si besoin

Bonjour

Je vous ai MP , si vous avez un Excel qui peut me calculer tout ça Je suis preneur

cricri77700 · #62

Mon rendez-vous approche :

Pour une demande de 300k en emprunt et 200k en cash pour de l’UF.
Pour les 300k , voir pour emprunter un maximum d’usufruit.

Concrètement, pour 200 K€ cela pourrait porter sur 5 scpi pour 40k chacune :

* 661 parts en usufruit sur 10 ans de la SCPI CORUM XL, gérée par Corum AM : Cette SCPI est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable, qui investit dans tous types d’actifs immobiliers professionnels dans l’union européenne, dans et hors zone euro, ainsi que dans les pays suivants : Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande Monaco (Pays hors de l’UE mais membre du Conseil d’Europe). Lors de la phase d’investissement hors zone euro, CORUM XL s’exposera à un risque de change sur la devise. Cette SCPI a été ouverte à la souscription le 7 avril 2017. Son objectif sur un horizon de 10 ans est double : distribuer un revenu annuel moyen de 5% (non garanti) et délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital (TRI) de 10% (non garanti). Au 31/12/2018, sa capitalisation est de 226,14 millions euros et le taux d’occupation financier est de 100%. Elle a délivré un rendement net de frais, rapporté au prix d’achat en pleine propriété, de 7,91% en 2018. L’investissement peut porter sur 39977,28 euros (661 x 189 euros x 32%).
L’information sur cette SCPI est ici : https://www.corum.fr/scpi-corum-xl

* 382 parts en usufruit sur 10 ans de la SCPI IMMORENTE, gérée par Sofidy : cette SCPI est une SCPI de rendement à capital variable qui investit principalement dans des immeubles à usage commercial (environ 2/3) et dans une moindre mesure à usage de bureau (environ 1/3), en France et accessoirement en Europe (environ 21%). Au 31/12/2018, sa capitalisation est de 2,936 milliards d’euros et le taux d’occupation financier est de 93,33%. Elle a délivré un rendement net de frais, rapporté au prix d’achat en pleine propriété de 4,70% pour 2018. L’investissement peut porter sur 40024,05 euros (382 parts x 330 euros x 31,75%), sauf à parfaire ou à diminuer pour tenir compte du nombre demandé par le nu-propriétaire.
L’information sur cette SCPI est ici : https://www.sofidy.com/nos-solutions-de … immorente/

* 121 parts en usufruit sur 10 ans de la SCPI PIERVAL SANTE, gérée par EURYALE ASSET MANAGEMENT : Pierval Santé est une SCPI d’entreprise thématique, dédiée aux actifs immobiliers de santé, en France (47,60%), en Allemagne (43,62%) et en Irlande (8,78%). Constituée sous forme de SCPI à capital variable, Pierval Santé propose une solution d’épargne innovante dans le paysage des SCPI d’entreprise classiques. Au 31/12/2018, sa capitalisation est de 514,929 millions d’euros et le taux d’occupation financier est de 97,84%. Le rendement 2018 (DVM) a été de 5,05%. L’investissement peut porter sur 39.930 euros (121 x 1000 euros x 33%).
L’information sur cette SCPI est ici : ::::: Euryale AM :::::

* 98 parts en usufruit sur 10 ans de la SCPI CORUM ORIGIN, gérée par Corum AM : Cette SCPI est une SCPI de rendement à capital variable, qui investit dans des immeubles de bureaux, de commerce et des locaux d’activité en France et dans d’autres pays européens. Au 31/12/2018, sa capitalisation est de 1480 millions d’euros et le taux d’occupation financier est de 99,5%. Le rendement 2018 a été de 7,28% (net de frais et brut de prélèvements libératoires) comprenant 6,83% de rendement provenant des loyers, 0,10% de dividende exceptionnel de plus-value, et 0,35% de dividende exceptionnel report à nouveau. L’investissement peut porter sur 40.033 euros (98 parts x 1075 € x 38%).
L’information sur cette SCPI est ici : https://www.corum.fr/scpi-corum

* 548 parts en usufruit sur 10 ans de la SCPI EFIMMO 1, gérée par Sofidy : Cette SCPI est une SCPI de rendement à capital variable qui investit essentiellement dans des immeubles à usage de bureau et accessoirement dans des immeubles à usage de commerce, essentiellement en France (Paris et Région parisienne à titre principal) et accessoirement en Europe. Au 31/12/2018, sa capitalisation est de 1,144 milliards d’euros et le taux d’occupation financier est de 94,58%. Elle a délivré un rendement net de frais, rapporté au prix d’achat en pleine propriété de 5,06% pour 2018. L’investissement peut porter sur 40.017,70 euros (548 parts x 230 euros x 31,75%).
L’information sur cette SCPI est ici : https://www.sofidy.com/nos-solutions-depargne/efimmo

Après pour le reste , c’est compliqué d’expliquer se genre de montage à la banque , bref on va creuser .

Des avis ?

Skarklash · #63

Beau travail de recherche

Vous pouvez faire un tableau de synthèse avec pour chaque ligne de SCPI : la société de gestion, la répartition géographique en % (colonnes Paris / province / étranger), le type d’investissement en % (commerce, bureaux, santé …), le TOF sur les 3 dernières années.

Avec ça, vous pouvez démontrer la diversification de votre choix et donc le moindre risque pris par votre montage. En plus, cela montre vos investissement sur le sujet et la connaissance que vous avez des SCPI.

Un tableau des cashflow serait bien aussi pour montrer votre capacité à rembourser le crédit.

Chtirentier · #64

Bonjour cricri

Ne pensez vous pas approcher des seuils de l’IFI ?
Même si vous achetez dans une sci à l’is, la valeur retenue de l’usufruit sera celle de la pleine propriété, donc forte augmentation de la valeur des parts surtout qu’il n’y a pas d’emprunt en face.

À titre perso, ce point est à éclaircir avant que je puisse me lancer dans ce montage.

Chtirentier

cat · #65

@ cricri
pour le choix, cela me semble bien diversifié. Je vote pour également (on peut toujours discuter de détails mais l’idée est bonne).
Pour la présentation au banquier, suivez les (bons) conseils de Skarklash.

@ Chtirentier
Désolé de vous décevoir mais l’US dans la SCI à l’IS ne compte pas pour sa valeur en pleine propriété.
Ce point a été discuté ailleurs, notamment sur le portefeuille de Malolechat.

Je vous reprends la citation que j’avais extraite du BOFIP :

BOFIP (IFI - Assiette …. usufruit) a écrit :
En revanche, si l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme. De la même manière, la nue-propriété d’un bien immobilier détenue par une personne morale est prise en compte pour la détermination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions.

Cette disposition s’applique toutefois sous réserve du droit de contrôle de l’administration quant au but recherché lors du démembrement, laquelle pourra, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), notamment dans le cas où l’interposition de la société résulte de la seule volonté d’éluder l’impôt qui aurait dû peser sur le redevable. Se reporter également sur ce point au III § 270.

Le lien vers la page du BOFIP correspondante est donné dans mon message dans la file de Malolechat.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (02/03/2019 21h54)

Skarklash · #66

Je rejoins ce qu’écrit Cat.

La valeur des parts détenues dans la SCI est à prendre en compte dans le calcul de l’assiette de l’IFI au % de contrôle. Cette valeur tient compte des biens revalorisés et des dettes utilisées pour acquérir ces biens.

Dans le cas où le contribuable détient des parts de SCPI en PP, c’est la valeur de ces parts qu’il faut retenir. Dans le cas d’un US, c’est la valeur de l’US. Deux choix à mon avis :
- prendre la valeur comptable car elle correspond à la valeur acquise moins l’amortissement déjà pratiqué. Toute variation du prix de la part n’a pas d’impact car nous ne possédons pas la PP donc pas de le bénéfice des revalorisations à terme.
- recalculez la valeur de l’US sur le nombre d’année restant à courir en fonction du barème du marché.

exemple: pour un US 5 ans acquis à 22% pour une part de 100 => 22 € en comptabilité

1/ Au bout d’un an, l’US ne vaut plus que 22 - 1/5e amorti = 17,6 € en valeur comptable
2/ On peut aussi tenir compte de la valeur d’un US 4 ans (durée qu’il nous reste sur notre US) : si l’US 4 ans vaut 18% et que notre part est passée à 101, va valeur réévaluée est donc de 101 * 0,18 = 20,2 €. Cette méthode a l’avantage de tenir compte du coefficient réactualisé de l’US qui est sensé refléter le rendement futur. Si le rendement est divisé par 2, le % d’US sera ajusté à la baisse par la SdG car sinon personne n’en achètera.

De tout cela, il faudra déduire les dettes et donc réaliser en fin d’exercice comptable un bilan réévalué de la SCI pour remplir l’obligation de déclaration à l’IFI (ou simplement prouver que le seuil n’est pas atteint)

Par ailleurs, en cas de clause réduisant la transmissibilité des parts de la SCI, une décote peut être appliquée (10 à 20% suivant les statuts, 10-15% max je dirai car il faut rester raisonnable en matière d’impôts).

plus d’infos : SCI et IFI

GoodbyLenine · #67

Les conventions de démembrement type des sociétés de gestion prévoient que les distributions de plus-values reviennent au nu-proprietaire pour les 2 Corum, à l’usufruitier pour Immorente et Efimmo1, et je ne sais plus par cœur pour Pierval Santé(qui n’en distribuera pas de sitôt). A prendre en compte (et pour montrer au banquier que vous maîtrisez le sujet).

Pour ma part, j’avais montré un Business Case "scénario pessimiste" au banquier, dans lequel les dividendes de toutes les SCPI baissaient de X%/an, et où la SCI restait cashflow (très légèrement) positif, après remboursements du prêt, pour évaluer le risque. Avec 60% de PP finance par emprunt et 40% d’US 10ans financé sur fonds propres, X devrait être très gros…

Chtirentier · #68

Vous ne me décevez pas @cat ! au contraire ! Je suis très content de progresser sur ce montage.
Je décrirai mes choix dans ma présentation afin de ne pas parasiter cette file.

Chtirentier

cricri77700 · #69

Pour ma part, j’avais montré un Business Case "scénario pessimiste" au banquier, dans lequel les dividendes de toutes les SCPI baissaient de X%/an, et où la SCI restait cashflow (très légèrement) positif, après remboursements du prêt, pour évaluer le risque. Avec 60% de PP finance par emprunt et 40% d’US 10ans financé sur fonds propres, X devrait être très gros…

Bonjour gbl, pourriez vous détailler car , c’est exactement la répartition que je souhaite effectuer mais je pense ne pas avoir creusé autant.

franck71 · #70

cricri77700 a écrit :
Pour ma part, j’avais montré un Business Case "scénario pessimiste" au banquier, dans lequel les dividendes de toutes les SCPI baissaient de X%/an, et où la SCI restait cashflow (très légèrement) positif, après remboursements du prêt, pour évaluer le risque. Avec 60% de PP finance par emprunt et 40% d’US 10ans financé sur fonds propres, X devrait être très gros…
Bonjour gbl, pourriez vous détailler car , c’est exactement la répartition que je souhaite effectuer mais je pense ne pas avoir creusé autant.

Cela m’intéresse aussi fortement GBL !

GoodbyLenine · #71

Désolé, mais il va vous falloir faire vos Business Case vous-même.
Ca ne serait d’ailleurs sans doute pas vous aider que trop vous macher le travail.

cricri77700 · #72

J’essaie de faire des tableurs ou autre , je n’arrive pas à faire quelque chose de carré sauf par écrit.

Par écrit je remplis des dizaines de pages avec toute les entrées et extinctions + reinvestissement…

C’est long , je comprends le business , la fiscalité ect…
Mais changé de paramètre me prend beaucoup de temps du coût ")

franck71 · #73

Cricri, tenez vous compte de la CRL (2.5% des loyers encaissés) dans vos calculs ? A moins que celle-ci ne soit pas due lorsque la SCI IS détient des scpi, mais je n’ai rien trouvé à ce sujet.

cat · #74

La CRL est, normalement, acquittée directement par les SCPI.

AleaJactaEst · #75

GoodbyLenine a écrit :
Avec 60% de PP finance par emprunt et 40% d’US 10ans financé sur fonds propres

Je suis un peu de loin cette file, et à mon sens c’était impossible jusqu’ici, mais à toute hasard est-ce quelqu’un a déjà réussi à se faire financer de l’US à crédit ? éventuellement par un prêt non affecté (conso à taux intéressant) ?

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#52 29/11/2018 16h43

1 #53 29/11/2018 16h48

1 #54 29/11/2018 16h57

#55 23/02/2019 14h09

#56 23/02/2019 14h39

#57 23/02/2019 15h08

#58 23/02/2019 15h24

#59 23/02/2019 15h36

#60 23/02/2019 19h20

#61 23/02/2019 23h39

Skarklash a écrit :

#62 01/03/2019 21h22

#63 02/03/2019 11h47

#64 02/03/2019 14h10

1 2 #65 02/03/2019 14h53

BOFIP (IFI - Assiette …. usufruit) a écrit :

1 1 #66 02/03/2019 15h15

1 #67 02/03/2019 16h16

#68 02/03/2019 20h51

#69 02/03/2019 23h09

#70 19/03/2019 16h12

cricri77700 a écrit :

#71 19/03/2019 16h41

#72 19/03/2019 21h55

#73 22/03/2019 11h29

#74 22/03/2019 11h33

#75 22/03/2019 12h07

GoodbyLenine a écrit :

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