Portefeuille d'actions de Pit

Pour Unibail, pour l’instant, le timing s’est effectivement avéré particulièrement bon. Honnêtement, c’est une pure question de chance.

Et pour répondre à la question, l’immobilier c’est plus par opportunité que par souhait. Je souhaite gérer mon portefeuille un peu à la méthode de Jean-Marc (cf. ma présentation). Donc je sélectionne les actions sans me soucier de diversifier les secteurs en fonction du rendement et de quelques indicateurs clés.

J’ai quand même plus de lignes et le poids d’une ligne dans le portefeuille représente grosso modo mon niveau de conviction. D’une façon générale, je ne compte pas conserver ces lignes si je pense pouvoir trouver une meilleur opportunité.

Placer la moitié de son portefeuille sur une seule valeur reste une erreur car cela fait porter un gros risque sur l’ensemble du portefeuille. Il n’y a pas de risque industriel sur Unibail (marée noire, explosion d’usine, pollution majeure) mais l’entreprise n’est par exemple pas à l’abri d’une fraude comptable. Voir l’aventure Vereit.

Je me suis aussi intéressé au portefeuille de Jean-Marc. Il était concentré sur quelques valeurs (5 ou 6 environ) mais leur poids était à peu près équilibré. Cela restait tout de même risqué mais moins que le votre.

Le mois de février et mars ont été sans appel ; le portefeuille se prend une claque par rapport à l’indice de référence que je me suis fixé (indice Word) :





Globalement le redémarrage en fanfare des REIT en début d’année n’a pas fait long feu (en tout cas pour celles que j’ai en portefeuille) :

- Unibail  : je ne vais pas reprendre ce qui a été dit sur la file associée. En synthèse, les résultats 2018 et la guidance 2019 montrent que la création de valeur suite à la fusion avec Westfield va nécessiter un peu de temps. L’année 2019 sera une année de transition avec beaucoup de ventes pour se désendetter (+3 Milliards), une baisse du FFO et un dividende couvert sans grosse marge de manœuvre. Le marché a peu apprécié…
Cependant, cela reste cohérent avec la stratégie de se concentrer sur les actifs de qualité. Je suis confiant sur cette valeur, et la pérennité du dividende, raison pour laquelle elle représente 50% du portefeuille.

- Senior Housing Properties : pour le coup, il s’agit plus d’une valeur spéculative avec un rendement > 13%. Suite à la présentation des résultats 2018, ce n’est pas folichon et la dégradation se poursuit avec des incertitudes sanctionnées par le marché. Le segment "Medical Office" vers lequel la foncière se positionne se porte relativement bien mais représente seulement 40% du portefeuille. Le segment "Senior  Living Communities" est en chute libre avec -10% sur l’année du fait des ventes / transformation / négociation.
Comme la dégradation s’est accentuée sur le Q4, cela laisse présager une année 2019 très compliquée. Le premier locataire de ce segment  "Five Stars" (30%) est en mauvaise santé financière, des négociations sont en cours qui vont déboucher sur la diminution drastique des montants de locations vu la façon dont cela a été formulé lors des earning calls. Je ne suis pas non plus très confiant dans le management externalisé (RMR Group) et le conflit d’intérêt entre Senior Housing Properties et Five Stars : ils gèrent les deux entités…
Si on ajoute que le dividende est à peine couvert (voire pas couvert si on retraite l’AFFO), que la société est sensible aux taux avec un endettement principalement à taux variable, la coupe est pleine. 
Il est certain que le dividende sera coupé, la question est de combien et est ce que cela sera suffisant pour la suite. De mon coté, je penche sur une baisse de 50% du dividende. Cela fera un rendement d’environ 6,5% au cours actuel ce qui n’est pas si intéressant au regard des risques. Bref, j’ai coupé la moité de ma ligne. J’en garde un tout petit bout pour suivre la suite.

- CBL : le plan de transformation se poursuit, cela reste un pari mais qui me semble intéressant. J’ai très légèrement renforcé suite à la vente de LBrand (cf. mon post précédent). Mais le marché n’y croit pas.

-Washington Prime Group : au prix actuel, même avec une diminution du dividende par deux, cela me semble un investissement attractif même si spéculatif. J’ai donc légèrement renforcé suite à la vente de SNH. Je vais faire mes devoirs un peu plus en détail pour savoir si je met une louche plus importante.

- Mercialys : les résultats 2018 sont bons. La valeur a peu bougé depuis mon achat.

Pour le reste :

- Société Générale : les projections ne sont pas glorieuses et ne font pas rêver le marché. Le titre s’est un peu repris depuis les plus bas. Le rendement est attractif et ne me semble pas à risque pour le moment.

- U10 : pas de news, le titre baisse sans discontinuer. J’attends les résultats en avril pour voir si la nouvelle stratégie porte ses fruits et si le dividende sera maintenu. S’agissant d’une smallcap dans un secteur concurrentiel, tout repose pour moi sur la qualité du management. En l’occurrence l’actionnaire principal familial est à la manœuvre et il a chargé assez lourdement la barque en actions à des prix beaucoup plus élevé. Donc nous sommes dans le même bateau (même si étant le capitaine, c’est lui qui quittera le navire en dernier,  je me mets plutôt dans la catégorie des rats )

- M6 : très bons résultats, une entreprise qui génère beaucoup de cash et reste très rentable. La concurrence de Netflix n’a pas encore tué le groupe. Le marché apprécie, le titre a pris plus de 20% depuis mon achat. Le rendement TTM se rapproche de 6%, je vais bientôt vendre pour me positionner sur un autre titre plus rentable (en toute logique WPG mais cf. mon commentaire sur les devoirs à faire)

Je n’ai pas compris votre remarque sur la forme, c’est bien ce que j’ai écrit.

Sinon pour le choix des valeurs, je cherche des actions avec un rendement > 6,5% donc actuellement on trouve effectivement plutôt des REIT et des banques.

Ne pas faire long feu désigne une situation qui ne dure pas, c’est donc bien ce qu’a voulu dire Pit, il me semble.

Il est vrai que cette expression peut parfois porter à confusion.

ne pas faire long feu: Une erreur commune, source de confusions, est de considérer que cette expression est la négation de faire long feu

Source: ne pas faire long feu ? Wiktionnaire

Ce qui confirme donc bien que la langue française est d’une grande complexité, et qu’elle regorge de pièges sémantiques.

"Investissement" ne s’oppose à forcément à "littéraire". Au contraire, chacun de nous utilise sa prose pour s’exprimer.

Tranquille dans mon transat, j’ai aussi Eutelsat (c’est un alexandrin… moche et qui ne veut pas dire grand chose, mais s’en est un quand même). Tout ça pour dire que pour recadrer le sujet je m’associe à votre question Cricri

Édit : Sinon il y a aussi Eutelsat est à moi, précisez votre choix (bien que ça sonne très possessif, c’est quand un peu moins mauvais que le premier).

Dernière modification par Neo45 (06/03/2019 07h37)

C’était pour voir si quelqu’un suivait

1. problème de correcteur
2. une vraie "fôte", je pensais que c’était "s’en"
3. écriture trop rapide, un mot a sauté

4. KC, vous comptez relever toutes mes fautes sur l’ensemble de mes messages ?

Comme évoqué sur la file animée du moment, j’ai largué ma ligne CBL à l’ouverture ce jour.
J’en ai profité pour vendre le bout de ligne de SNH qui me restait. J’ai déjà expliqué plus haut pourquoi, finalement garder un bout de ligne pour voir alors que j’y crois pas n’est pas forcément une riche idée…

Et je me suis positionné à la place sur BPR (brookfield property reit), j’avais déjà ouvert une ligne il y a 15 jours avec le reste de liquidité et j’ai remis une petite louche ce jour. J’expliquerai quand j’aurai plus de temps pourquoi.

Rappel et suite de Senior Housing Properties :

Pit a écrit :

Si on ajoute que le dividende est à peine couvert (voire pas couvert si on retraite l’AFFO), que la société est sensible aux taux avec un endettement principalement à taux variable, la coupe est pleine. 
Il est certain que le dividende sera coupé, la question est de combien et est ce que cela sera suffisant pour la suite. De mon coté, je penche sur une baisse de 50% du dividende.

Pit a écrit :

Celui de CBL est coupé, et et j’ai vendu le reste de SNH avant que cela soit annoncé (c’est une question de temps).

Et voilà c’est fait aujourd’hui : -60% de dividende et un montage foireux où SNH récupère des parts de Five Star (leur premier locataire mal en point).