Slbar [Nice] : étude de cas immobilier (achat et location d'un studio)

Bonjour Slbar,

Pour moi aucune solution à court terme, équilibrer votre situation financière, rembourser votre crédit et grimper doucement les échelons de salaire.

Les autres solutions même si elles ne sont pas illégales sont éthiquement limites et surtout plus génératrices d’ennuis potentiels qu’autre chose (mensonge).

J’ai un avis différent. Si la banque chez qui vous avez votre prêt (ou une autre) vous suit, je ne vois pas pourquoi attendre avant d’investir.

Dans votre cas, pour qu’une banque vous suive il va falloir être sacrément convainquant, et donc avoir un bien avec une rentabilité suffisante pour être en cash flow positif. Si vous trouvez un tel bien, allez à la banque avec des chiffres à l’appui, selon les banques ça peut passer. Celles qui se contenteront de calculer votre taux d’endettement en prenant en compte 70% des loyers vous mettront dehors. Une banque qui pratique la ’compensation de loyers’ vous écoutera plus attentivement.

Concernant le prêt étudiant, selon son taux d’intérêt, selon ses mensualités, et selon s’il grève trop lourdement votre dossier, pourrait être remboursé puisque vous en avez les capacité. Tout cela est à discuter avec votre banquier.

Dernière modification par Iomipom (15/03/2019 10h25)

Je rejoins d’autres membres, débarrassez vous de ce prêt étudiant ! Vous avez 1500€ de capacité d’épargne mensuelle, vous prenez 20k€ de votre épargne et d’ici la fin de l’année c’est terminé et vous repartez sur des bases saines.

Néanmoins avec 35k€ d’épargne pour un projet à 85k€ avec vos revenus, vous devriez trouver une banque qui vous suit sur ce projet. Demandez éventuellement un avis à 2-3 courtiers, j’ai un ami qui s’est fait racheter son prêt auto pour l’inclure dans son prêt immobilier afin de faire passer le dossier.
C’était pour l’achat de sa résidence principale donc je ne sais pas si ça passe pour du locatif et pour un prêt étudiant, mais ça vaut le coup de creuser

Effectivement j’étais à Nantes, à Paris le prêt est obligatoire.

Pour en revenir à votre projet, un cash flow positif avec un studio à 90K€ cela me semble mission impossible. Il faut environ du 10% brut pour être en CF positif soit 9 à 10K€ de loyers annuels (750 euros minimum par mois).Il faudrait peut être songer à un quartier un peu moins cher.

Sinon effectivement un prêt à 1% c’est très intéressant. J’ai du mal à comprendre comment vous arrivez à un taux d’endettement de 55% avec un Reste à vivre de 1 500 euros et un prêt de 35K€ sur 10 ans soit 310 euros/mois (j’ai loupé quelque chose?). Si mes calculs sont exactes, vous avez les moyens de vous permettre un CF légèrement négatif.

Je ne suis pas un spécialiste de la courbe des taux mais de ce que j’ai lu dans la presse, la remontée des taux de la BCE n’est pas à l’ordre du jour et si cela doit se produire, il est attendu que ce soit très progressif…

Après « techniquement », augmenter la durée d’un prêt diminue les mensualités (sauf aberration sur la courbe des taux pratiqués en fonction des durées)…

Pour être bien, il faut que le loyer soit 1,5 à 2 fois supérieur à l’emprunt (fiscalité, charges de copropriété, tf, vacances locatives, intérêt d’emprunt, pno, comptable éventuel etc..) pour être en cash flow positif sans apport. Lisez quelques études de cas et formez vous le temps de gagner en crédibilité auprès d’un partenaire financier.

Bien à vous,

bonjour, il nous manque l’essentiel: pourquoi souhaitez acheter ? Revendre dans quelques années avec l’objectif de plus value ? Rente pour votre retraite ? habitez dans le logement plus tard ?

Sans ses informations, impossible de vous répondre correctement. ?Ne serait ce que pour la durée du crédit, cela influe fortement et donc le cash flow aussi

Effectivement avec un tel loyer votre capacité d’endettement en prend un sacré coup, même si votre reste à vivre reste confortable.

Concernant votre question sur le CF. Si vous achetez un studio à 85K€ comme vous l’évoquiez, avec les frais de notaire, garantie caution, frais dossiers,…il faut prévoir environ 93K€ soit une mensualité de 465€ environ.

Si vous le louez 500€ hors charge, vous avez un revenu mensuel supérieur de 35 euros à votre mensualité. Mais vous oubliez les autres frais. Rien qu’avec la taxe foncière (environ 400 euros pour un studio à Lille, cela doit être assez proche à Nice qui est aussi une grosse ville), vous allez consommer ce surplus.

A cela s’ajoute:
- les vacances locatives
- les charges copro à la charge du propriétaire
- les charges de rénovation du studio (je prévois 500€/an pour garder un studio de qualité et les petites réparations)
- les impôts

Vous aurez donc sans aucun doute un CF négatif. Toutefois, au risque de froisser certains de ce forum, un CF négatif ne veut pas dire que c’est une mauvaise opération. Si vous prenez le total des CF négatifs générés sur la durée de l’emprunt, vous verrez que c’est largement moindre que la valeur résiduelle du studio à la revente (sauf si l’immobilier baisse très fortement, mais peu probable dans un secteur recherché). Vous gagnerez généralement plus d’argent que si vous n’aviez rien fait à part mettre le CF négatif sur un Livret A.

Pour le CF c’est à vous de voir. L’avantage d’un quartier réputé c’est que vous évitez les vacances locatives. J’ai 4 studios sur Lille dont 2 dans le Vieux Lille (quartier le plus réputé de Lille). En terme de recherche de locataire, cela ne me demande très peu de temps. Généralement c’est loué en trois visites maximum. La demande est telle que je peux même me permettre de fixer l’horaire qui m’arrange pour les visites. Pour l’autre studio dans un quartier moins coté (pourtant le studio est plus grand et rénové il y a un an), je dois être un peu plus souple sur les visites car les demandes sont moins nombreuses.

Bonjour à tous,
je déterre ce topic après plusieurs mois, mon travail m’a bien occupé durant cette période, mais je peux enfin sortir la tête de l’eau.
J’ai contacté un courtier en pret entre temps (pretto), ma situation ne me permettait pas selon lui d’avoir un prêt. Depuis mon épouse travail, et je pense présenter mon dossier autrement, le financement devrait être plus facile. Je vais également contacter les agences de Nice directement, peut être que mon dossier les intéressera.
(J’ai également lu le livre de Julien entre temps, merci pour toutes ces infos si vous passez par la).
Avec du recule, j’ai une idée un peu plus précise: je souhaite investir dans T1 ou T2, d’au moins 30m, qq part entre l’avenue de la Californie et rue de France (pour ceux qui connaissent).

J’ai fait tout le trajet a pied, il y’a bcp bcp d’annonces de ventes (la liquidité est élevé mais est-ce bon signe ?) Il me reste maintenant a pouvoir estimer le prix au m² un peu plus précisément.

Le point qui est cependant problématique, je me suis marié sans contrat de mariage et je suis expatrié (UK), je n’ai aucune idée de la fiscalité, ni de l’impacte de mon mariage sur mon dossier, malgré mes recherches je suis toujours au point mort. Qqun pourrait t’il m’éclairer sur ce sujet ?

Enfin, par hasard j’ai entendu parler d’un T2 a vendre de 57m² par l’un de mes proches sur cette meme avenue et j’ai visité le dit appartement. Le vendeur n’habite pas en France et malheureusement il n’en a plus pour longtemps d’après notre ami intermédiaire.
J’ai éstimé le bien au minimum a 180k d’après les différents sites d’estimation, ni mon proche ni le propriétaire n’a idée de la valeur réelle du bien, mais le propriétaire est vendeur… en esperant le louer 700, il faudrait que je puisse le l’acheter pour 120k frais de notaire inclu pour avoir un rendement brut de 7%.. ce qui est déja plutot bas. Par ailleurs, il y’a un laboratoire au 1er étage (le bien est au 2e), est-ce que vous considerez ce bien comme un no-no absolu, ou des aller venu fréquent au premier ne vous dérangerais pas tant que ca ?

Pour résumer, je suis principalement à la recherche d’information pour ma situation fiscale, et mon dossier en tant que marié, et puis si vous avez des idées concernant le seul bien que j’ai visité jusqu’a présent pourquoi pas

Bonjour à tous,

concernant le bien du poste précédent, je suis toujours en discussion/attente.
Depuis,
- j’ai eu un refus de prêt de la caisse d’épargne (cote d’azur): il faut 30% d’apport (pas de soucis), il faut que je sois propriétaire de ma RP (impossible pour moi).
- j’ai discuté de nouveau avec le broker "Pretto", avec mon augmentation de salaire prévue pour janvier, plus le nouveau job de mon épouse, je suis dans la "limite", mon dossier pourrait passer (un taux sur 20 ans entre 1.6% et 2%, c’est pas génial mais c’est mieux que rien).
Le point sur le quel le conseiller doit me revenir est le suivant: est ce que mon prêt étudiant (en différé partiel dont je rembourse pour le moment uniquement assurance et intérêt) sera considéré dans mon dossier comme ~25€ par mois ou ~400€ par mois (35000 sur 8 ans), ce qui change significativement mon taux d’endettement, dans le premier cas mon dossier sera OK, dans le deuxième refusé.

Pour rappel, je souhaiterais me servir de ce prêt comme apport dans mon nouveau pret immo. Je peux aujourd’hui le rembourser et il me resterait 5,10k de coté, mais je ne pourrais plus rien faire et il me faudra attendre 1 ou 2 ans pour constituer un apport convenable.

Je vais contacter d’autres courtier la semaine prochaine.

Voici le projet comme je le vois actuellement:

Studio/2p sur Nice
en LMNP
Bail étudiant 9 mois et 3 mois de saisonnier (n’étant par sur place je suis preneur de conseil sur agence/conciergerie)

Que me conseillez vous concernant ma situation ? (à part attendre qui n’est pas une option :-) )