Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

MichMouch a écrit :

Parce que les frais d’AI étant à la charge du vendeur, techniquement vous ne les avez pas achetés.

De mon point de vue :

Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble dont le prix a été majoré par le vendeur pour se payer les frais d’AI.
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

On retombe dans le biais ou l’acheteur a systématiquement l’impression de payer les frais d’AI parce que les prix de vente sont toujours gonflés pour que le vendeur retrouve son net vendeur.

Mais dans les faits vous avez bien acheté un bien à 150k sur lesquels sont calculés les FDN que vous payez et les FAI que le vendeur paie (ne lui reste que le net vendeur).

Bernard2K a écrit :

carignan99 a écrit :

Sur la forme, c’est bien le vendeur qui paye et pas la sci. Sur le fond, c’est la sci.

Non, la SCI ne paie pas cette commission. Elle paie un prix global, qui permet au vendeur de payer à son tour un prestataire.

AMHA, vous vous trompez tous les deux. EDIT : mais mon humble avis n’est peut être aussi bon que ça. J’ai tout relu plusieurs fois et plus ça va, moins je comprend…

Sur le plan fiscal, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée par l’acquéreur constitue une charge augmentative du prix (source : AN).

Et une charge augmentative désigne une prestation supplémentaire incombant normalement au vendeur mais imposée à l’acquéreur, qui en supporte le coût (source : lexique juridique).

Donc quand les FAI sont à la charge du vendeur mais payées par l’acheteur, ce dernier paye bien les FAI en lieu et place du vendeur. Ces frais ne payent pas l’actif lui même mais payent l’AI.

Dans mon cas, ça signifie que j’ai réalisé une prestation pour le compte du vendeur, en payant directement l’AI.

Conceptuellement, ça renforce l’idée que cette partie de la transaction (FAI à la charge du vendeur mais payés par l’acheteur) constitue bien une charge.

Dernière modification par carignan99 (15/02/2019 16h11)

Ben si, gros impact fiscal justement.

La démonstration de la ministre est la suivante :

La base de taxation pour les mutations = prix du bien + charges + indemnités stipulées au profit du cédant.

Les charges sus mentionnées = prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur + avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur.

Les FAI contractuellement à la charge du vendeur mais versés par l’acheteur constituent un avantage indirect pour le vendeur.

Conséquence fiscale : les FAI à la charge du vendeur mais payés par l’acheteur sont assimilables à un avantage indirect pour le vendeur, donc entrent dans la base taxable pour les droits de mutation.

Ça fait une sacré conséquence fiscale.

Dans la discussion qui nous occupe, la question est de savoir si l’acheteur paye les FA ou non. La réponse apportée par la ministre (de façon indirecte, en réponse à une autre question) indique que oui : une partie du prix global payé par l’acheteur relève du paiement de l’AI, pour le compte du vendeur.

Ça n’augmente pas la valeur vénale du bien ; quand les droits de mutation s’appliquent sur cette partie de la transaction (les FA), ce qui est taxé n’est pas la valeur vénale du bien mais la ’prestation’ (ou service) que rend l’acheteur au vendeur, i.e. de payer à sa place une charge (un avantage indirect rendu au vendeur).

Donc conceptuellement, il s’agit bien d’une charge pour l’acheteur (il paye une dette du vendeur à sa place).
Charge qui devrait donc pouvoir être déduite de son résultat fiscal, sur option, en lieu et place d’un amortissement.

@Michmouch

je crois qu’on ne se comprend pas.

Si on se réfère aux instructions fiscales en vigueur (BOFIP), le prix payé par l’acquéreur est constitué de deux parties :
- Le prix principal (du bien)
- Les charges augmentatives du prix, qui sont des ’prestations supplémentaires’ ou ’avantages indirects’ que l’acheteur procure au vendeur.

Je cite le Bofip (alinéa §40, ibid) : La commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l’acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation.

Le fisc considère de façon claire que les FA ne renvoient pas au prix du bien lui même mais à une autre composante de la vente, à savoir payer la commission de l’intermédiaire au lieu et place du vendeur.

Dans mon cas, j’ai donc payé 150 k€, qui correspondent à deux parties distinctes (sur le plan fiscal) de l’acte :
- Le bien lui même = 140 k€
- Les FA = 10 k€ (que j’ai versé au lieu et place du vendeur).

C’est le fisc qui le dit, pas moi…
Maintenant, vous avez le droit d’avoir une interprétation différente de celle du fisc.

Pour ma part, je me range à son interprétation et considère que j’ai payé un bien d’une valeur économique de 140 k€ et des FA de 10 k€. Sur option, les frais d’agence peuvent être passés en charges ou en actif immobilisé. Je préfèrerai en charge. Mais j’ai peur que les normes comptables (notamment en matière de pièces justificatives : pas de facture) ne soient pas cohérentes avec la vision fiscale. Et que ça va finir en actif immo.

Concernant votre question : si on extrapole, alors si le vendeur a soldé un emprunt grâce à la vente, comme c’est vous qui avez versé la somme, alors passez aussi les charges d’intérêts en charge dans votre compta?

Non parce en tant qu’acheteur, ce n’est pas moi qui verse cette somme à la banque en lieu et place du vendeur. Je ne réalise aucune prestation pour le vendeur : celui-ci prend les sous et en fait ce qu’il veut (il rembourse la banque ou se carapate avec dans une île à l’autre bout du monde…). Contractuellement, aucune obligation ne m’a été faite de payer la banque pour solder l’emprunt.

Il ne s’agit donc pas un élément constitutif de l’acte de vente.

Et de toutes les façons, si l’emprunt est soldé, il n’y a plus de charges d’intérêts…

Dernière modification par carignan99 (15/02/2019 11h55)

Je vais dans le sens de pierrejacques11, et je maintiens ma position.

Vous le citez vous même:

La commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l’acquéreur,

Vous répondez ceci vous même, réponse qui devrait être identique concernant la question des frais d’AI.

Non parce en tant qu’acheteur, ce n’est pas moi qui verse cette somme à la banque en lieu et place du vendeur.

Ce que vous interprétez comme un versement à l’AI de ses frais, n’en est pas un. Point. Vous avez versé un prix, au vendeur, correspondant au prix que vous avez convenu pour le bien.
C’est le vendeur qui rémunère l’AI après cela.
Les montant apparaissent à l’acte car le notaire va retenir du versement du prix du bien les FAI pour les verser en lieu et place du vendeur à l’AI. Tout comme il va retenir un éventuel impôt sur la PV pour payer directement le fisc. Mais en aucun cas vous avez payé l’AI.

C’est la que je dis qu’il y a un biais, car vous etes persuadé de payer les FAI car le prixa été majoré de ces frais. Mais la réalité est que non, vous avez payé un bien 150k.

Skarklash a écrit :

Comptablement, une entité soumise à l’IS réalise une comptabilité d’engagement. Ce qui implique de comptabiliser les produits à recevoir et les charges à payer d’un exercice même si le mouvement de trésorerie ne sera réalisé que l’exercice comptable suivant.

A ce titre, pour une société IS dont l’exercice se termine le 31/12, les revenus encaissés en début d’année 2019 au titre du 4e trimestre doivent être provisionnés car ils se rattachent à l’exercice en cours : on crédite le compte de produits 761 par le débit d’un compte de tiers (au lieu du compte de banque habituel) vu que l’encaissement se fera plus tard. Cette obligation comptable enlève le besoin de réaliser extra-comptablement, sur la liasse fiscale, la réintégration des revenus perçus en janvier/févier au titre de N-1.
(lors de l’encaissement ultérieur des revenus, on passe du compte de tiers à banque pour valider l’encaissement)
Par contre, la correction fiscale liée aux revenus étrangers ayant déjà subis l’impôt demeure car exclusivement fiscale.

Par ailleurs, pour des titres acquis par augmentation de capital (par différence à ceux acquis de gré à gré), la déduction des frais d’acquisition ne peut être faite (composante du prix).
Par contre, chaque titre doit être évalué en fonction de son prix de négociation à la clôture d’un exercice. Il faut donc comparer le prix d’achat au prix de revente au 31/12 (prix de rachat / de négociation de gré à gré) et s’il est inférieur à celui d’achat, passer une provision. Ce mécanisme permet de prendre en compte sur chaque exercice la performance d’un titre.

Je remonte ce sujet étant sur ma comptabilité…

Une fois les revenus des T1, T2, T3 passés en compte 467 et T4 en compte 468 (compte de tiers)

Ensuite, je solde en totalité le compte 467 avoir l’écriture passée en 762 (montant mentionné dans le relevé de la société de gestion) quid du delta en compte 468 ?

Merci d’avance pour vos retours.

Merci beaucoup !

Donc pour résumer si j’attends 100 euros au T4 (versés janvier n+1)

Je passe au 31/12 :

Débit du compte 468 : 100
Crédit du compte 762 :100

En Janvier :

Débit du compte 512 : 100
Crédit du compte 468 :100

Par contre si mon revenu annuel perçu est de 1000 euros et que mon IFU est de 950 comment faire ?

Pourtant la société de gestion m’indique bien une différence entre le fiscal (IFU IS) et le réellement perçu par la SCI…

Oui exactement 100% française, je pensais faire un ajustement directement dans la déclaration… seule marge de manœuvre…

Désolé mais ce n’est pas la question.

La situation est inversée : plus de dividende distribué que de fiscalisé.

Le sujet est surtout lié au retraitement fiscal de ce solde positif ou négatif.

Dernière modification par Dampo (16/03/2019 20h50)

Je n’ai pas encore le détail mais cela a finalement peu d’importance… par rapport au retraitement comptable ou extracomptable.

Bonjour,

Je me permets d’intervenir concernant la question de Dampo sur la gestion des écritures comptables et retraitement des revenus des SCPI.
J’avais posé la question sur cette file en mai 2018 (#2), mais j’ai obtenu deux réponses différentes :

Choix 1)

On passe les écritures des versements de dividendes (T1,T2,T3,T4) dans une compte tiers (458X - Associé - opérations faites en commun).
Le 31/12, on vient reporter la Q/P sur un compte produit (755) en débitant le compte tiers 458X.

Si pas de revenus étranger de la SCPI, il n’y aura aucun retraitement fiscal à faire.

L’écart entre le revenu distribué en N et la Q/P, se retrouvera dans le compte tiers.
J’imagine que cela devrait s’égaliser au fil des ans et ce compte sera soldé lors de la cession des parts (en produit ou charge en fonction s’il est débiteur ou créditeur)

Choix 2)

On passe les écritures des versements de dividendes (T1,T2,T3) directement dans un compte produit (762).
Le 31/12 on passe par un compte tiers (468) pour reporter le T4. Qu’on viendra solder fin janvier lors du versement effectif du T4.
On aura donc le résultat comptable qui correspond au revenu distribué par la SCPI.

Hors comptabilité, on établira le résultat fiscal en annulant le revenu distribué et en imputant la Q/P avec éventuellement d’autres retraitements.
L’IS sera alors bien calculé sur la bonne base.

Conclusion

J’ai l’impression que les deux cas sont valables, car l’IS sera le même. C’est juste une représentation comptable différente.
Par simplicité, je pencherai plus pour le choix 2. Mais si vous avez des exemples de ce que votre comptable applique comme méthode ou d’autres arguments, je suis preneur.
Cela me permettra de choisir une des deux solutions définitivement.

Dans l’IFU 2018 que j’ai reçu (Pierval Santé), on me demande de reporter sur la 2058-A la QP en WL, puis K7.
Ainsi que déduire les revenus étrangers en XG.

Seulement je relève du régime réel simplifié, il faut donc faire la correspondance avec la 2033-B:

Mon résultat net comptable qui contiendra les coupons 2018, sera en case 310.
Pour les revenus étrangers à déduire fiscalement en XG --> case 350; OK

Mais quid du retraitement de la QP de l’IFU ? qui est bien différente des coupons.
Faut-il faire apparaitre les coupons 2018 dans les déductions et la QP dans les réintégrations ?

Je trouve finalement cela un peu limite, mais bon…

Au moins avec le choix 1), il n’y a pas ce problème.

Quelqu’un aurait-il un exemple réel à partager ?