Démembrement de propriété sur un actif personnel sous emprunt bancaire ?

Déjà, je pense que le bien vaut 100 k€ donc, si vous donnez la nue-propriété, la valeur de la donation est de 50 k€. Du point de vue des droits de mutation, je suis à peu près sûr qu’on ne peut pas déduire l’endettement ! Ca sera interprété comme une donation de 25 k€ de M. à cet enfant et de 25 k€ de Mme à cet enfant.

Concernant la réaction de la banque, ça dépend déjà comment l’emprunt est garanti : hypothèque, crédit logement, caution personnelle ? Le mieux est encore de demander à la banque.

C’est l’article 776 bis du CGI qui vous intéresse : Code général des impôts - Article 776 bis | Legifrance

Pour déduire l’endettement avant le calcul des droits de mutation, il faut donc :
- que le paiement de la dette soit à la charge du donataire, après la donation. Or, vu que vous conservez l’usufruit, il n’y aurait aucune logique à mettre la dette à la charge de votre enfant.
- que la dette ait été contractée au près d’une banque, ce qui semble être le cas.
- je ne suis pas sûr que ça puisse concerner une donation démembrée.

Vis à vis de la banque, pour faire une donation sur un bien endetté, il ne faut pas que la garantie bancaire soit une hypothèque.
Il ne faut pas non plus que ce soit un organisme de cautionnement, qui peut demander la nullité de la donation : Une donation est impossible pour un bien en cours de remboursement
Vu que ces deux cas de garantie doivent représenter plus de 90 % des cas, j’ai l’impression qu’en pratique, on ne peut pas faire donation d’un bien endetté.

Bonjour,

Pour que l’emprunt soit déductible de la base taxable, il faut qu’il soit mis à la charge effective du donataire.

J’ai fait cette opération sur un bien de ma belle mère donné à mon épouse.

Ça n’a pas été une partie de plaisir.

La banque accepte rarement le transfert du prêt. Dans ce cas, j’avais finalement retenu une délégation imparfaite. Traduction : le prêt n’est pas transféré au niveau de la banque. Par contre c’est mon épouse qui payait les mensualités. En cas de défaut de mon épouse, la banque se serait retournée contre à belle mère.

A utiliser avec modération donc.

Si la donation porte sur des parts de sci, la mise à la charge du prêt au donataire n’est pas prise en compte. Logique puisque le prêt porte sur le bien physique alors que l’on donne les parts sociales.

Patator