Comment rentabiliser sa résidence principale (louer des chambres…) ?

Investir, c’est essayer d’avoir un coup d’avance.
Couple, environ 30 ans… une question se présentera forcément bientôt: enfants ou pas ? si oui, combien et quand ?

Essayez de répondre à cette question avant de décider de sa taille car c’est crucial pour de multiples raisons:
- ce serait dommage de viser trop petit si vous souhaitez avoir 3 enfants par exemple
- difficile de louer une chambre alors qu’on a un bébé à la maison
Et même sans enfants, vous n’aurez peut-être pas envie de partager votre foyer avec quelqu’un pendant très longtemps (il y a des moments pour un couple où on a envie d’être "chez soi")

Visez une RP adaptée à vos besoins moyen/long terme.
Si vous avez "trop" d’argent, envisagez une acquisition séparée. Je ne pense pas que mêler les deux soit la meilleure option si vous avez le choix

lachignolecorse a écrit :

D’autres possibilités :
- Vous pouvez louer une partie de résidence principale si le bien le permet (entrées séparées). Ou acheter un immeuble et vivre dans un des appartements

Pour le deuxième point (immeuble), je visite ce type de bien mais il y en a peu.

Pour louer une partie de la résidence principale (un seul lot), la division "non officielle" semble intéressante, puis-je le mettre en location saisonnière sans limite ? Si j’ai bien compris, je vais déclarer ces revenus en (LMNP), cela signifie t-il que je pourrais faire du déficit foncier sur ma RP ?

De ce que j’ai trouvé, il n’y a pas de limite à louer une partie de RP (en nombre de nuitées ou de revenus générés) ces revenus seront seulement imposés (revenus complémentaire). Avez vous connaissance d’autres limites ?

lachignolecorse a écrit :

- vous pouvez acheter un bien décoté à cause de son état et le (faire) rénover. L’objectif étant de faire une plus-value à la revente

C’est la stratégie adoptée, la partie "rentabiliser l’espace" est complémentaire

Faith a écrit :

Investir, c’est essayer d’avoir un coup d’avance.
Couple, environ 30 ans… une question se présentera forcément bientôt: enfants ou pas ? si oui, combien et quand ?

Essayez de répondre à cette question avant de décider de sa taille car c’est crucial pour de multiples raisons:
- ce serait dommage de viser trop petit si vous souhaitez avoir 3 enfants par exemple
- difficile de louer une chambre alors qu’on a un bébé à la maison
Et même sans enfants, vous n’aurez peut-être pas envie de partager votre foyer avec quelqu’un pendant très longtemps (il y a des moments pour un couple où on a envie d’être "chez soi")

Visez une RP adaptée à vos besoins moyen/long terme.
Si vous avez "trop" d’argent, envisagez une acquisition séparée. Je ne pense pas que mêler les deux soit la meilleure option si vous avez le choix

Très bons conseils. Justement actuellement pas d’enfant de prévu dans l’immédiat, et cette situation demanderait obligatoirement un changement de zone (je préfère vivre en ville sans enfant, puis plus éloigné avec + d’espaces extérieurs).

Ma confiance dans le marché bordelais me pousse à envisager d’acheter aujourd’hui un bien central pour revendre avec plus value par exemple dans 5 ans (hausse immo + réhabilitation) puis d’acheter plus grand avec espaces extérieurs. Un appartement T3 permettrait dans tous les cas d’arriver à accueillir un éventuel enfant puis de vendre sans urgence.

Le fait de partager mon logement ne me fait pas peur car je l’envisage uniquement si le bien permet de créer un / des espace bien isolés du reste de zone de vie.

DDtee a écrit :

Il y a évidemment aussi une autre approche qui consiste à être "capex light" sur sa résidence principale pour faire travailler ses capitaux dans plus rentable. Ce qui a pour conséquence en gros deux choix potentiels :

- Résidence peu coûteuse et offrant (en loyer fictif) un bon rendement (bien décoté comme le dit @lachignolecorse)
- La location si le rendement n’est pas au rendez-vous.

Mais peut-être suis-je hors sujet à votre questionnement ?

Je préfère me faire plaisir car j’ai une grosse capacité d’emprunt qui augmente chaque année tant que ma société est en forte croissance.

Je suis donc tiraillé entre l’envie de vivre en centre ville et celui d’avoir un extérieur (et une piscine ?). Dans ce dernier cas le budget permet l’achat de grandes surfaces qui serait trop grand pour 2, autant les exploiter, même si je ferai de l’argent dans un second temps avec de l’immo locatif "pur".

Qu’entendez vous par "contraintes administratives" pour les impots à part le fait de déclarer des revenus locatifs en BIC.

Je visite dans la semaine un bien qui propose 2 T1 bis en état d’usage (libérables en 2019 puis 2020) et 1 T3 pour y faire ma RP donc ce type de bien serait idéal pour combiner avec un seul achat la RP et un peu de locatif.

Mais le sujet des revenus issus de la RP m’intéresse quand même beaucoup

jujulas a écrit :

possibilité de dégager des revenus sur ma RP … idée de louer des chambres

avez-vous étudié l’hypothèse de les louer à des étudiants ?

Bonjour,

Si votre objectif est d’acheter un bien trop grand pour vous aujourd’hui mais adapté à vos besoins de demain, en "rentabilisant" l’espace superflu entre temps, pour moi il n’y a pas photo : mettre en location saisonnière les chambres superflues. C’est légal, généralement rentable, et fiscalement raisonnable : en LMNP micro-bic vous appliquez un abattement de 50% sur les revenus puis TMI + CSG sur le reste.

Nous avions envisagé le sujet avec ma moitié, et nous avons finalement renoncé : vivre à 20 ans en mode coloc / auberge espagnole avec des colocataires qui changent tous les deux jours, c’est une chose, mais à 30 ans on avait d’autres exigences.
Si vous vous lancez dans ce projet et qu’au bout de quelques mois vous ne supportez plus la colocation de tourisme, vous vous retrouverez à payer de l’espace superflu.

Nous avons donc choisi d’acheter la surface qui convient à nos besoins d’aujourd’hui, avec un bel emplacement pour dé-risquer la revente / mise en location plus tard lorsque nous changerons pour un logement adapté à nos besoins de demain.

Si payer de l’espace superflu vous irrite, et que vous êtes sûr de supporter la colocation saisonnière, achetez votre bien trop grand.

Si vous n’êtes pas sûr de supporter la colocation de tourisme, à votre place je prendrais le bel emplacement en centre ville qui correspond à vos besoins d’aujourd’hui, et je changerais plus tard.

Enfin si vous avez une grosse capacité d’emprunt et que vous avez l’impression de la "sous-exploiter", la solution n’est peut-être pas de l’utiliser entièrement sur votre RP, mais d’investir en immobilier locatif ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Petit retour d’expérience :

Mon premier appart (j’y vis toujours) est un T5 de 95m2 avec 3 chambres. Je l’ai acheté seul car célibataire à l’époque et je voulais pouvoir avoir 2 enfants sans être obligé de déménager.
Du coup j’ai mis en location les 2 chambres dont les revenus étaient totalement exonérés d’impôts  (attention il y a des plafonds de loyer à respecter suivant la taille des chambres et l’emplacement du bien).
Cela me permettait de payer la moitié de ma mensualité et surtout les 2/3 de mes charges qui étaient certes un peu majorées par la consommation d’eau et d’électricité mais dans l’ensemble c’était financièrement intéressant et surtout très sympa.

Néanmoins, je recommande ce mode vie aux personnes qui sont dans la vingtaine et célibataires. Dès qu’on se met en couple, c’est tout de suite moins sympathique.

L’idéal quand on a une bonne capacité d’emprunt est l’achat d’un petit immeuble avec plusieurs logements. Vous vous gardez le + grand et vous mettez en location les autres qui payent en partie (voir en totalité) le remboursement de votre emprunt. Dans ce cas de figure attention à bien séparer les frais liés à votre RP et ceux liés aux appartements loués pour votre déclaration fiscale.