Portefeuille d'actions de Albedo

Bonsoir.

Quelle est la répartition envisagée entre vos CT et PEA est vos assurances vies?

Quels supports visez vous, ou possédez vous pour la partie "hors fond euro"? Des ETF, des actions en direct ou les deux?

Quelle répartition de votre effort d’épargne envisagez vous entre les CT/PEA et l’AV?

Cdlt.

J’ai passé un peu de temps à réfléchir à ma répartition dans les différentes classes d’actifs et voici la répartition cible.

- Fonds € : 50%
- Flexible : 15%
- Actions : 35%

Ce qui donne pour la partie hors Fonds € 30% flexible et 70% actions. J’ai décidé d’enlever les produits de taux de mon allocation hors Fonds € car ces derniers en sont fortement composés. D’autres part, les fonds "flexibles" serviront d’équilibrage actif que je ne sais pas faire. Le reste est composé d’actions.

J’ai ensuite détaillé mon allocation "Actions" avec les biais suivant
- Surexposition Chine et Asie Emergents
- Surexposition Technos US
- Surexposition Euro à travers foncier + Stoxx600 + small caps

Concrètement cela donne pour la partie actions

- Big Cap US : 20%
- Techno US : 10%
- Small Cap US : 5%
- Monde : 15%
- Big Cap Euro : 15%
- Foncier euro: 5%
- Small cap euro : 5%
- Emergents : 12.5%
- Asie (excluded Japon) : 5%
- Japon : 7.5%

J’ai introduit une part "monde" car j’ai une part non négligeable de mes apports via PEE où les fonds sont limités et le moins chargé en frais est sensé représenté le MSCI World (pas ACWI). Egalement, pour la part 40% UC lors du versement sur Fonds Euros, j’ai pris le choix d’un ETF monde pour faire l’équilibrage.

Au niveau géographique, les % sont (en comparaison avec les % ACWI)

- Amérique du Nord : 44.45% (55% ACWI)
- Europe : 28.525% (21.18% ACWI)
- Japon : 8.775% (7.510% ACWI)
- Chine : 6.275% (3.160% ACWI)
- Corée du sud : 2.875% (1.59% ACWI)
- Inde : 1.613% (1.01% ACWI)
- Taiwan : 2.225% (1.35% ACWI)
- Afrique du Sud : 0.793% (0.73% ACWI)
- Brésil : 0.735% (0.72% ACWI)
- Russie : 0.438% (0.39% ACWI)

Dans la suite, je vais essayer de mettre cela en pratique à partir de la situation action.
Puisque l’allocation "stratégique" est faite, reste la question de la "localisation" dans les 4 enveloppes à disposition et des arbitrages.

Il me reste à trouver une règle pour la partie "flexible"

N’hésitez pas si vous avez des remarques ou des questions

Bonjour,

Voici un statut sur le portefeuille :

Règles de gestion
1 . Rééquilibrage par rapport à la répartition cible
2 . Investissement lissé
3 . Pas de ligne (hors fond €) supérieur à 5% du montant total du portefeuille
4 . Poche de liquidité supérieure à 5% du montant total du portefeuille

Chiffres clés au 20/09/2018 a écrit :

Montant investi : 63449.50€
Valorisation : 63426.61€ soit -22.79€ (-0.04%)
TRI : -0.06%
Rappel de l’objectif : + 20k€/an
Ecart par rapport à l’objectif : +5687.09€

Patrimoine total


Peu de volatilité sur le portefeuille. On remarque la perte liée à la correction du mois d’Aout mais cela reste de l’ordre de 400€.

Activités depuis la dernière mise à jou
- Apport de 4000€ le 26/08/2018
- Arbitrage sur le PEA : vente Encres Dubuits pour renforcement ETF émergents AEEM
- Arbitrage fonds € vers ETF : Nasdaq, SP500, Emergents, Europe Small-Cap Japon et Asie (ex. Japon)

Répartition cible et écart



. J’ai atteint la répartition cible pour les fonds € en étant à un poids de 50%

. Les "liquidités" n’ont pas bougés, il s’agit de monétaire/obligations bloqués sur PEE. Je garde cette poche sur ces enveloppes en vase clos si jamais je devais arbitrer à la suite d’une forte baisse

. Pour la catégories "Flexibles", on voit que l’encours augmente par rapport au dernier pointage mais la proportion baisse car l’investissement s’est fait sur les autres catégories. Je me cherche toujours un peu sur cette catégorie assez diverse puisque j’ai des fonds PEE, des fonds "défensifs" et des fonds à haute volatilité. A long terme, je devrais arbitrer vers les autres poches pour tenir la cible.

. J’ai augmenté mon exposition au marché nord-américain via les ETFs NASDAQ en arbitrant sur une partie du fond € sur l’ETF lyxor ainsi que sur l’ETF SP500 du même émetteur. Je diversifie donc les émetteurs par rapport à ceux du PEA (Amundi). J’ai choisi d’arbitrer sur AV malgré les frais en privilégiant ma répartition cible. Pas de complément sur le Russell 2000 pour l’instant. Je reste loin de ma cible pour l’instant alors que les marchés US sont les locomotives actuelles.

. L’allocation monde reste stable en encours mais diminution en proportion. J’ai décidé de ne pas arbitrer l’ETF Lyxor World vers les ETFs US car je souhaite me "débarasser" d’abord du fond monde sur PEE.

. Pour les marchés européens, j’ai concentré une partie de l’apport ainsi que de l’arbitrage sur les smalls cap par l’introduction de l’ETF MMS (Lyxor) sur l’assurance vie. La partie foncière reste inchangée, j’ai réduit l’exposition en entreprise europe en vendant une small-cap en PV (Encres Dubuits) qui ne correspond pas à ce que cherche. J’ai décidé de ne pas vendre les autres lignes "dividendes" pour minimiser mes frais.

. Gros renforcement pour les marchés émergents à la faveur de la baisse récente, j’ai à la fois renforcé sur le PEA mon ETF AEEM et ouvert une ligne sur le même ETF en AV. Une nouvelle fois, j’ai privilégié mon allocation cible à la minimisation des frais.

. Renforcement également sur la partie asiatique (Japon et Asie ex.Japon) à la faveur de l’apport et de l’arbitrage.

Valeur de la part

Je suis passé en dessous de mon gabarit "Livret A à 0.75%" lors de la baisse en Aout ce qui n’est pas vraiment glorieux. A noter que ma valeur de part a progressé (en n’étant pas très glorieuse) mais que mon résultat net est lui quasiment constant. Est-ce du à mauvais timing dans mes apports et arbitrages?

PEE

Les PEEs contribuent à la baisse de la performance du portefeuille depuis le dernier pointage. Je me sens toujours un peu coincé avec ces 2 enveloppes qui représentent environ la moitié des actifs hors fonds € (41.78% et 8.64%…)et que je ne peux arbitrer qu’en phase clos parmi des fonds chargés en frais et apparemment peu performants.

PEA


Le PEA contribue lui aussi à la baisse malgré la bonne surprise d’OPA refusée de Covea sur Scor. Je conserve donc cette ligne. J’ai introduit les PRUs pour que chacun puisse voir le détail de la performance qui est portée par les marchés US. LA déroute des émergents et de AB Inbev après l’effet "coupe du monde" pèse aussi négativement.
La performance reste positive bien que modeste (de l’ordre de 0.3%)

AV1


L’apport de 4000€ s’est fait sur l’AV Linxea Spirit pour profiter du dernier créneau de répartition 60/40 entre EALT2 et les UC avant le passage à 50/50. La performance des fonds flexibles sur PRU est mitigée entre les bonnes performances (H2o MB), volatilité (H2O MS) et faible volatilité (Sextant GL). Globalement la performance est positive (de l’ordre de 0.5%)

AV2

Des nouvelles lignes pour tendre vers mon allocation cible (SP500, Nasdaq et small cap euro). La performance est positive (de l’ordre de 1.15%)

Commentaires et réflexions actuels

. J’ai pris la décision de favoriser ma répartition cible plutôt que les frais en choisissant des ETFs sur AV. Le passage de 60/40 à 50/50 pour les versement sur EALT2 m’a aussi poussé émotionnellement à faire ce choix sans vraiment pousser la réflexion et les calculs.

. J’ai aussi pris la décision de ne pas chercher une exposition à des fonds spécialisés small caps euro et j’ai pris le parti des ETF pour le moment. Je n’écarte pas la poste définitivement cependant.

. Je conserve mes actions individuelles sur le PEA en attendant de tendre vers mon allocation cible. Mon rationale est de minimiser les frais ce qui peut sembler en contradiction avec mes versements sur AV

. Globalement j’ai l’impression de ne pas être "optimal" dans mes choix d’enveloppes lors de mes versements, peut-être par ancrage émotionnel ou pour des "détails".

. De manière assez surprenante j’ai un retour à la moyenne à la hausse et à la baisse de ma valorisation totale vers mes investissement ce qui me fait me poser des questions sur l’efficacité de mes actions. Je reste concentré sur mon allocation cible pour le moment, time will tell

--

Merci de votre lecture

Bonjour,

Voici un statut sur le portefeuille :

Règles de gestion
1 . Rééquilibrage par rapport à la répartition cible
2 . Investissement lissé
3 . Pas de ligne (hors fond €) supérieur à 5% du montant total du portefeuille
4 . Poche de liquidité supérieure à 5% du montant total du portefeuille

Chiffres clés au 11/11/2018 a écrit :

Montant investi : 63449.50€
Valorisation : 62477.50€ soit -971.80€ (-1.53%)
TRI : -2.10%
Rappel de l’objectif : + 25k€/an
Ecart par rapport à l’objectif : +970.65€

Patrimoine total


Le repli se maintien sur le mois passé.

Activités depuis la dernière mise à jour
- Toujours pas d’apport
- Grandes manœuvre dans les enveloppes pour se rapprocher de l’allocation cible
- Toujours des arbitrages en sorties des fonds flexibles d’une AV pour renforcement des ETFs : L’idée est de diminuer les frais. J’ai enfin pris conscience que, à la hausse comme à la baisse, la seule certitude est la commission de gestion. J’entreprends donc mieux considérer les frais en jeu.

Répartition cible et écart



. Léger rééquilibrage sortant fonds € vers les ETFs.

. Équilibrage sortant d’environ 2k€ de "liquidités", essentiellement du fond "taux court" du PEE2.

. La catégorie "Flexibles" n’est maintenant plus d’actualité dans les AVs. Je reste dans les PEE faute de mieux. Au fur et à mesure de la sortie des fonds du PEE, cette catégorie devrait plafonner en montant, donc diminuer en proportion. Exit donc H2O multistratégie et Sextant Grand Large. Arbitrage sortant d’environ 1k€ vers les ETFs.

. J’ai à nouveau augmenté mon exposition au marché nord-américain via l’ETF RS2K, Nasdaq ANX sur lesquels la cible est atteinte. Il me reste encore 1.9k€ à équilibrer vers le SP500.

. Une nouvelle fois, l’allocation monde a été diminuée pour tendre vers la cible.

. Pas de mouvement pour les marchés européens, j’ai conservé mes 5 lignes (ETL, SCR, SAN, BN, ORA) en direct.

. J’ai à nouveau renforcé vie arbitrage entrant les marchés émergents à hauteur de 1k€ pour atteindre l’allocation cible

. La cible asiatique reste en ligne avec l’allocation cible (Japon et Asie ex.Japon).

Valeur de la part


Je rappelle que le nouveau benchmark est  50% MSCI ACWI gross return évalué en € + à 50% de l’indice Barclays EuroAgg Total Return Index Value Unhedged.

L’allocation cible étant maintenant quasiment atteinte, je m’attends à suivre de plus en plus ce benchmark comme c’est la cas sur les récents mois. A noter cependant que la partie "obligations" est dans mon portefeuille du F€ ce qui, d’un point de vue valorisation, est fixe car les intérêts sont annuels. L’indice Barclays EuroAgg est lui journalier. A voir sur le long terme.

Je reste sur mon allocation dévié de l’ACWI avec surpondération asie - technos US et europe.
Pour rappel, voici la cible par "zones" et l’écart par rapport à l’ACWI


PEE


Des sorties de la poche "liquidités" qui était excédentaire bien avant la correction. N’ayant pas fait d’apport, j’avais dans l’intention d’arbitrer en sortie de ces poches. Le choix limité d’option low-cost est malgré tout assez pénalisant.

PEA


Aucuns mouvements notables, ETL contribue négativement à la performance tandis que SCR est toujours suspendu à +43€

AV1 et AV2



Pas mal d’arbitrages pour atteindre l’allocation cible tout en réduisant les coûts. Je suis confortable avec le fait d’être en AV avec des ETFs sur le F€ "boosté" avec part d’UC obligatoire. J’apprécie la possibilité d’arbitrer finement pour suivre mon allocation cible. Je note néanmoins que tous les ETFs disponibles ne sont pas forcément capitalisant (sur avenir). Je ne sais pas comment fonctionne la distribution d’ETF en AV.

Commentaires et réflexions actuels

. Je suis maintenant proche de mon allocation cible en ayant diminué mes frais fixes.

. Ma catégorie flexible est maintenant  définie comme étant restreinte au PEE. Je privilégie les ETFs sur les autres supports. On augmentant mon exposition actions de 50/50 à 60/40, je pourrais par exemple sortir du flexible et aller sur les fonds "monde" ou "Europe" dans le PEE. L’allocation 50/50 me convient bien pour l’instant.

. Les apports vont reprendre bientôt. Je pense me faire un "tampon" de 2 mois de liquidités (soit 3000€) pour, par la suite, pouvoir investir systématique chaque mois

. Je réfléchis à l’avenir d’Allianz Foncier. Cette faible diversification (1.75%…) vaut-elle les frais de 1.69% et la complexité? Je me demande si je ne vais pas solder la ligne en arbitrant vers les marchés US et réajuster ma cible en accord.

. Dois-je solder mes actions en direct pour un ETF Euro capitalisant comme l’Amundi CEU? D’un coté, ce mouvement crée des frais supplémentaires (5x vente + 1 achats + frais ETF 0.15%), de l’autre coté je me concentre sur un risque de marché/systémique plutôt qu’un risque sur une de 5 valeurs.

--

Merci de votre lecture

Bonjour Albedo , et tout le monde

    Je découvre votre portefeuille et votre dernier message comporte une erreur :
Un ETF SP500 en PEA ne peut pas être à réplication physique. Il est forcément synthétique !

Bonne continuation…

Mimizoé1

Bonjour,

En parallèle, je souhaiterais évoquer aujourd’hui un projet de diversification de nos actifs financiers vers l’immobilier "papier"

Rappel des principaux éléments de la situation patrimoniale
- Marié, 32 ans, 2 enfants à charge (3-5 ans), 2xCDI, TMI 14% (milieu de tranche)
- Propriétaire RP estimée 300k€, CRD 117k€ sur un prêt 10ans 1.6% (1530€/mois) avec fin 01/2026
- Valeurs mobilières : environ 80k€ hors épargne de précaution.

Flux de trésorerie
- L’expérience sur les 2 dernières années montrent qu’un flux d’épargne mensuelle de 2000€ est disponible par mois (cf les apports sur le portefeuille) hors "bonus" type prime et PEE
- Taux d’endettement : environ 30% actuellement (récurrent de 5k€ mensuel), possibilité de monter à 40% sans impacter le niveau de vie (cf flux d’épargne conséquent et stable + bonus + possibilité de moduler le crédit RP)

Objectif de l’opération
- Diversifier dans l’immobilier "papier" à la fois en coté et non coté
- Constitution de patrimoine à crédit
- Préparation d’une partie "rendement" en prévision d’une réduction temps de travail à terme (donc pas de revente SCPI)
- Dynamiser au fil de l’eau l’opération à levier par les foncières cotées qui sont plus liquides et avec beaucoup moins de frais.

Ressources allouées au projet

L’enveloppe fléchée d’épargne est de 500€ et sera dirigée sur les 2 enveloppes à part égale

- Constitution d’un portefeuille de SCPI à crédit avec un investissement de 100k€ en ciblant une mensualité de 500€ maximum dans le but de tirer parti d’un effet de levier et avec objectif d’un effort d’épargne net de 250€ (après fiscalité donc)
- Investissement progressif au comptant de 750€ par trimestre dans des foncières cotées via CTO pour atteindre une enveloppe d’investissement lissé de 60k€ après 20 ans.
- L’enveloppe résiduelle de 1500€ mensuelle restera affecté sur le portefeuille actuel.

Etude de faisabilité

Contexte

La hausse des parts semble stagner, le DVM est en baisse, les taux de crédit sont bas et ne semblent pas parti pour remonter vu le positionnement de la FED et de la BCE.
La collecte est toujours forte dans les SCPIs ce qui pousse à plus de risque pour les SCPI de rendement en allant forcée de placer la collecte soit sur des emplacements en province (Epargne Pierre par exemple) où à l’étranger (Corum) ou alors sur des biens moins rentable mais mieux placés.

Estimation d’un cash-flow

Financement
- Durée 20 ans
- Taux 2.1%
- Assurance 0.1% du CRD par mois
- Montant : 100k€
- Frais divers (banque, courtier, garantie) : 2500€ intégré au crédit

J’arrive à une mensualité de 523€ avec 8.4€ d’assurance pour la première mensualité. Sur l’amortissement complet, j’arrive à une mensualité moyenne de 528€ en tenant compte de la variation d’assurance.

Loyers
- Panier de 3-4 SCPIs diversifiée avec un DVM de 4.4% (moyenne)
- Revenu "mensualisé" de 365€ avant impôt

Fiscalité
- Impôts moyen (17.2% CSG + 14% TMI) donnent environ 90€ d’impôt mensuel après déduction des intérêts d’emprunt

Cash Flow
Flux sortant (528€+90€) - Flux entrant (365€) = - 253€ soit l’effort d’épargne objectif.

Axe d’améliorations / limitations / Analyse

- J’ai considéré le DVM et le prix des parts "fixe"
- J’ai considéré le rendement moyen et un taux plafond
- J’ai fixé ma fiscalité actuelle sur la durée de 20ans (ce qui est une grosse hypothèse…)

En fait, en ajustant quelques paramètres, on se rend vite compte que le TRI et le gain de l’opération est très sensible à des variations (DVM, prix part) de l’ordre de 1% annualisé  à la hausse où à la baisse.

Ne sachant pas le prévoir, je reste pour l’instant sur l’objectif (utiliser le levier du crédit à hauteur de 100k€, avoir un effort réel d’épargne de l’ordre 250€ environ pour une mensualité de 500€ environ.

Dans les conditions de marché actuelles, le projet semble donc faisable : vous confimez?

Mise en pratique

Après avoir fait mes devoirs "théoriques", j’ai fait mes devoirs "pratiques" en constituant un panier de 3 SCPIs (2 fonds de portefeuille et 1 une un peu plus exotique à choisir parmi 3)
- 35% de Immorente (Sofidy/Tikehau)
- 35% de Efimmo (Sofidy/Tikehau)
- 30% sur 1 parmi Epargne Pierre / Pierval Santé / Corum XL par ordre de préférence

Un DVM avec cette pondération me donne 5.21% à l’heure actuelle soit plus que les 4.40% de la faisabilité ce qui me donnerait une marge de sécurité pour une baisse des rendements ou des baisses de prix de part qui ne manqueront pas d’arriver.

Parmi le autres marges de manœuvre identifiées et non prise en compte dans la faisabilité
- Allongement du crédit SCPI de 12 mois : -20€
- Modulation du prêt RP : -50€ à -100€ par mois
- Différé d’amortissement de 6 mois sur le remboursement
- Certaines SCPIs ont des revenus à l’étranger diminuant (un peu) l’imposition
- Utilisation des dividendes des foncières cotés

J’ai ensuite contacté 3 courtiers différents avec mon projet il y a 10 jours, j’ai 2 retours "sérieux".

De ce qui ressort, le taux varie entre 1.95% et 2.10%. L’assurance est par contre prohibitive avec environ 0.3-0.45% du CRD…Les "courtiers" m’ont dit qu’il était possible de résilier l’assurance à chaque date anniversaire pour changer et que je ne devais pas me formaliser sur ça la première année : Est-ce vrai? C’est un point qui a un impact potentiel de 20-25€ sur le Cash-flow.

Je suis sur un contact hebdomadaire avec les 2 courtiers en questions pour figer le projet. Je n’ai donc pas plus d’éléments mis à part qu’un des deux à déjà obtenu un accord de principe sur ces 3 SCPIs dans des conditions compatibles avec l’étude faisabilité.

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D’une manière générale, que pensez-vous des moyens envisagés pour atteindre mes objectifs de diversification dans l’immobilier, ’est-ce réaliste?

- Une poche immédiate 250€ effort d’épargne sur 100k€ de SCPI à crédit sur 20 ans
- Une poche progressive de 750€ trimestrielle sur des foncières cotées sur 20 ans

Merci de vos avis

Je viens de réaliser un changement d’assurance crédit sur un prêt SCPI via société IS. J’ai posté le message sur le fil dédié.

message #48

Bonjour,

J’ai essayé de comparer 3 SCPIs de fond de portefeuille dans le but de choisir l’un des deux courtiers sur la base des rapports annuels et des derniers BT.

Comparatif

Les SCPIs de Sofidy ont été crées simultanément, tandis que celle de La Française est encore plus
ancienne. Efimmo1 et Epargne foncière sont comparable car dans le secteur des bureaux "diversifiées".

A noter que la part de revenus à l’étranger d’Efimmo1 est un peu plus importante, ce qui est un avantage sur le long terme par rapport à la fiscalité (non-dépendant du taux de CSG, uniquement TMI et TMoy).
J’ai également noté que la part revenant aux assureurs est importante pour Efimmo (plus de 36%) et est en hausse. A priori, la souscription à ces parts est donc facilitée avec potentiellement un risque de dilution car l’intérêt de l’assureur et de la société de gestion sont alignés: maximum de part et pas de hausse du prix de la part.

Le ratio de capitalisation est de 2 entre Epargne Foncière et Efimmo mais les collectes sont assez différentes, forte pour Epargne Foncière à plus de 12% de la capitalisation.
Efimmo est au "juste" investissement par rapport dans son emploi des fonds, l’endettement est d’environ 20% ce qui signifie que la société de gestion tire parti des faibles taux pour compléter sa collecte si besoin.

Epargne foncière est en surinvestissement par rapport à sa collecte mais le pourcentage de dette bancaire ramené au capital assez faible ce qui sous-entend qu’ils utilisent moins l’effet de levier qu’Efimmo1 mais doivent favoriser la collecte forte avec des risques de dilutions. A noter que la réduction du délai de jouissance a été faite en 2017 en parallèle de cette forte collecte (1er jour du 1er mois) puis rétropédalage début 2018 (1er jour du 4ème mois). J’avoue ne pas comprendre pourquoi? En tout cas, ça ne m’inspire pas confiance



On remarque la cote sur ANR est forte pour les deux SCPIs de Sofidy, j’interprète ça comme un facteur de forte demande de souscription. Elle semble par contre à leur prix avec des valeurs de reconstitution proche du prix de souscription. C’est différent pour Epargne Foncière où la cote sur ANR est plus faible et où la valeur de reconstitution est supérieure au prix de souscription. En d’autre termes, quelqu’un à la recherche d’un facteur "value" sur la SCPI y verrait un signal d’analyse.

Le TOF d’Epargne foncière est d’environ 91% et revient de plus plus bas. A contrario, le TOF d’Efimmo a toujours été au delà de 90% dans le passé proche et semble stabilisé autour de 93% pour l’instant.
A noter que la granularité moyenne par immeuble est plus faible sur efimmo1 ce qui à l’avantage (diversification) de son inconvénient (micromanagement plus coûteux, au moins en temps)
En terme de rendement, 0.5% sépare actuellement les 2 SCPIs de bureau.



Les résultats nets par part est dans une tendance stable/haussière pour Efimmo (impact du changement de plan comptable?) mais plutôt orienté à la baisse sur Epargne Foncière.
Pour avoir un rendement "réel" par rapport aux parc immobilier expertisé et les revenus, j’ai divisé le résultat net par part par la valeur de reconstitution. L’écart de 0.5% de rendement (donc par rapport aux prix de souscription) augmente à près de 1%. C’est cohérent avec la faible cote sur ANR mais peut-être perçu de manière inquiétante sur la réelle valeur du parc immobilier. Soit la valeur de reconstitution est "gonflée" pour inciter à la souscription, soit elle est correcte et les revenus locatifs sont alors assez faibles ce qui voudrait dire que la demande n’est pas forte sur le parc, ce qui collerait avec un faible TOF.

En ce qui concerne les rentabilités, les derniers investissement d’efimmo1 semble en ligne avec le rendement actuel. Je n’ai pas la donnée pour Epargne foncière.

D’une manière générale, les rapports annuels de Sofidy semblent plus complet et transparent que celui de la Française.

Conclusion

Je vais baser mon fond de portefeuille sur Efimmo1 plutôt qu’Epargne Foncière accompagné d’Immorente et "suivre le marché" (prix souscription environ égal à la valeur de reconstitution) et les faits (rendement net/part sur valeur de reconstitution) et le ressenti (bidouille des délai de jouissance et rapport annuel pas aussi complet).

En guide diversification, Epargne Pierre me semble intéressante pour:
i) son surplus de rendement actuel
ii) son positionnement province qui semble être la spécialité de Voisin (Foncière Rémusat et Immoplacement) et contraste bien avec un positionnement "parisien" de Sofidy
iii) un répartition bureau/commerce pour l’instant équilibré
iv) les SCPIs de Voisin semble avoir un avantage comparatif par rapport aux autres vu un bon niveau de TOF et un surplus de rendement.
v) l’augmentation du délai de jouissance à 6 mois en phase de collecte dynamique est pour moi un bon signe de gestion, à voir s’ils suivant avec une augmentation du prix de la part (au détriment du rendement sur souscription)
vi) potentielle ouverture à l’étranger d’après une résolution de la dernière AG
Pour les inconvénients, la gouvernance a récemment changé (Atland) et la SCPI est jeune.

Immorente : 35%
Efimmo1 : 35%
Epargne Pierre : 30%

Simulation de l’investissement

Ayant figé mon portefeuille, j’ai donc pu effectuer un calcul un peu plus précis que la dernière fois.



J’ai intégré un différé partiel de 6 mois, anticiper une renégociation d’assurance à 0.15% du CRD et intégré les frais au crédit. A noter que j’ai garder le taux proposé actuellement à 2.10%, dans l’espoir que je puisse le faire baisser avec des contreparties.

La répartition actuelle:


Le bilan en terme de capital et en terme de flux moyen mensuel


Avec l’hypothèse que rien ne bouge (pas les loyers ni le prix de la part…), le gain en capital est d’environ 43k€ en 20ans soit environ 180€ par mois. A noter que j’ai considéré tout les revenus en fiscalité française et déduit tous les intérêts et assurance (pas de ratio par rapport à la cote-part étrangère.

En terme de flux, l’effort d’épargne moyen sur les 20 ans est d’un peu moins de 200€, compatible avec l’objectif de 250€. Le TRI du projet est de 6.23% à comparer à un TRI assurance vie (2.5% de rendement net de gestion puis 17.2% de CSG fixe) de 1.90%.

Mon seuil d’équilibre minimal (250€ max d’effort d’épargne) est un rendement initial et constant sur 20 ans de 4.25% (soit guère moins que la moyenne d’aujourd’hui…). Le TRI dans ce cas est de 4.05%.
Dans ce scénario, diminue le taux d’intérêt de 2.10% à 1.90% donne un point d’équilibre à 250€ de 4.15%. En gros, une baisse du taux de 0.1% donne une marge de rendement de 0.05%. J’espère que la négociation sera fructueuse.

Mon seuil taux sans risque (assurance vie à 2.5% sur 20 ans) est un rendement de 3% pour avoir le même TRI (1.90%).

Mon point mort (gain en capital nul) est pour un rendement initial et constant sur 20 ans de 2.2% sans revalorisation de la part ce qui représente un effort d’épargne moyen de 375€. Il y a pas mal de marge par rapport à ce scénario.

Conclusion

Un rendement constant sur 20 ans de 5.21% n’est clairement par conservatif. Le seuil d’équilibre que je me suis fixé à 250€ d’effort mensuel n’est pas si loin que ça des conditions initiales (rendement constant sur les 20 ans de 4.25%). L’atterrissage du rendement d’Epargne Pierre autour des 5% annoncés sera donc à suivre.

Un paramètre influençant grandement le résultat final est l’évolution du prix de la part que j’ai supposé constant. C’est effectivement un paramètre d’influence du TRI mais d’un point de vue flux, c’est bien les loyers qui m’intéressent.
L’autre paramètre influent est la CSG…d’où l’intérêt de regarder les revenus européens pour hedger son augmentation.

Parmi les mesures d’accompagnement à la baisse des rendements pour maintenir l’effort constant, augmenter la durée du prêt de 12 mois (gain 20€/mois) ce qui donne un point d’équilibre sur 3.8% de rendement constant sur 20 ans.

Le projet n’est pas l’affaire du siècle, néanmoins il s’agirait de notre seule possibilité d’utiliser le levier ne souhaitant pas passer en immobilier physique pour l’instant tout en ayant une certaine marge de TRI par rapport à un scénario d’investissement progressif sur un support sans risque.

Le risque est réel mais mesuré à la fois par quelques projections et ordre de grandeur mais également vu la capacité d’épargne actuelle bien plus importante et le capital déjà constitué.

Je vais donc essayer de conclure favorablement la négociation du crédit pour rajouter de la marge de manœuvre à cette opération. Je vous tiens au courant de la suite des événements

Hello,

Je vais suivre avec attention vtre création de portefeuille SCPI. Tout est bien documenté et c’est intéressant à lire

Petite question: pourquoi n’avez-vous pas sélectionné Corum?

Bonsoir,

Voici un statut sur le portefeuille financier:

Règles de gestion
1 . Rééquilibrage par rapport à la répartition cible les 1er du mois
2 . Investissement lissé les 15 du mois
3 . Pas de ligne (hors fond €) supérieur à 5% du montant total du portefeuille
4 . Poche de liquidité supérieure à 5% du montant total du portefeuille

Chiffres clés au 20/06/2019 a écrit :

Montant investi : 84034.82€
Valorisation :85501.60€ soit +1466.78€ (+1.75%)
TRI : +1.64% (depuis le 25/11/2017)
Rappel de l’objectif : + 35k€/an
Ecart par rapport à l’objectif : +4296.12€

Patrimoine total


L’objectif pour cette année est toujours dirigé vers les 100k€ à la fin de l’année, je pense y parvenir d’après ma visibilité sur les flux d’épargnes futurs. J’ai en effet 1k€ en attente d’investissement plus 2k€ sur juin à cagnotter dans mon compte tampon. J’ai également une rentrée prévue de 1k€ en fin d’année, soit un total de 5k€. Il nous reste donc à rajouter 10k€ sur 6 mois ce qui est dans nos cordes malgré les frais habituels de rentrée (TF + TH).
L’avance sur l’objectif reste respectable à environ 4k€ et le portefeuille dégage une plus value de 1.4k€ depuis le début, net de frais de gestion/transaction/courtage mais pas net de CSG pour les enveloppes fiscales.
J’ai bien maintenu mon investissement programmé malgré la volatilité constatée dernièrement. A noter que j’ai flirté avec le résultat négatif fin mai, mais finalement l’allocation d’actif est robuste à la baisse.

Les 100k€ serait une vraie première étape pour nous ainsi qu’une réussite. Il y a deux ans nous étions complètement hors d’investissement malgré une capacité d’épargne évidente. Le fait de structurer la démarche ensemble, de fixer un objectif annuel ainsi que d’effectuer le suivi qui fait maintenant partie intégrante de notre routine mensuelle est déjà un progrès certain!

Activités depuis la dernière mise à jour
- Apport sur le PEA ainsi que sur Assurance Vie Spirit
- Arbitrage sur le PEA par rapport aux ETFs Amundi : coût estimé à 20€ hors frais d’entrées ETF
- Vente des dernières actions en direct sr PEA, indiciel complet sur les actions
- Quelques arbitrages en PEE à la faveur de fin mai, renforcement du fond monde
- Maintien de la poche liquidité sur le PEE
- Ouverture d’une petite poche REIT

Répartition cible et écart



Pas d’ajustement sur la cible pour l’instant même si vous voyez apparaître des lignes "SCPI" et "REIT", il s’agit d’un travail en cours assorti d’une réflexion sur l’allocation d’actif global

. La répartition cible sur fonds € et les "liquidités"  sont, au global, sur la cible choisie de 45% et 5%. C’est un niveau confortable pour nous même si, d’un point de vue de notre horizon, il semble excessivement prudent. Cela permet de gérer plus librement le reste, un peu comme une ligne de vie.

. Pour la catégories "Flexibles", toujours en phase de réduction mais cela s’avère compliqué vue que l’on ne peut sortir les fonds de l’enveloppe fiscale PEE…

. L’allocation monde est uniquement le fond PEE, chargé en frais mais qui est ce qui se rapproche le plus du MSCI World. J’ai intégré un peu de ma participation 2019 à la faveur de mai.

. Pour le marché US, petit changement de support sur le PEA à la faveur du BNP Easy ETF SP500 qui, par sa faible VL, se prête bien à du rééquilibrage.

. Pour les marchés européens, le Lyxor Core EMU physique sur PEA a été renforcé, le reste étant sur des fonds PEE. A noter qu’une partie du PEE de ma compagne a été retirée pour être réinvestie ailleurs, la période des 5 ans s’étant écoulé.

. Les marchés émergents ont changé de support sur PEA, en restant chez Amundi. J’ai supprimé l’Asie du PEA à la faveur de l’assurance vie pour garder l’ETF Amundi.

. L’exposition au marché UK (FTSE100) est aussi en accord avec ma règle des 2%, rien de changé.

Valeur de la part


Benchmark:  50% MSCI ACWI en gross return évalué en € + à 50% de l’indice Barclays EuroAgg Total Return Index Value Unhedged.

La tendance est proche entre le portefeuille et le benchmark, on note malgré tout que le rebond est plus important pour mon benchmark du fait de la hausse des obligations/baisse des taux.
La comparaison est un peu "faussée" car ma poche équivalente aux obligations est uniquement en F€ qui, par définition, ne sert le rendement qu’une fois par an, ce qui mécaniquement fige cette partie de mon allocation alors que le l’indice Barclays à une VL quotidienne. A noter aussi que j’ai 5% en cash et que le benchmark n’a pas de frais de gestion ou de transaction…

PEE


RAS sur les PEE, nous avons arbitré la participation de mon épouse et j’ai procédé à quelques mouvements vers le fond monde.

PEA

Pas mal de changements sur le PEA. Tout d’abord la vente d’Orange et Sanofi puis les chaises musicales par rapport à l’inégibilité des ETFs Amundi. J’ai donc réorganisé et je me retrouve avec 4 ETFs uniquement de 4 émetteurs différents!

AV1 et AV2

Un versement de 2000€ sur Spirit sur EALT2 ainsi que sur l’ETF Asie sur lequel je n’ai pas trouvé d’équivalent raisonnable en PEA. Je reste fidèle à ma stratégie de verser sur le F€ boosté et de garder des ETFs en AV sur Spirit pour la part d’UC obligatoire, le delta de rendement avec le F€ général "compensant" les frais supplémentaires.

REITs

Ouverture d’une poche REITs en suivant le plan explicité plus haut dans le sujet. A la faveur d’un parrainage j’ai passé des ordres de faible montant pour avoir une base diversifié. Je compte faire la même chose tant que j’ai une réserve d’ordre gratuit. Par la suite, je ferai probablement des renforcement de l’ordre de 750/1000€.

La construction de la poche est expérimentale et en titres directs afin d’apprendre. J’ai commencé ma bibliographie sur le sujet (le livre de Block entre autres) pour comprendre un peu plus finement ce qu’est une REITs.

J’ai commencé par une diversification sur les secteurs triple net (Realty Income + Stor), Infrastructure technologiques (Digital Realty + American Tower) et "industriel" (STAG).
Pour être transparent, je ne calcule pas de valorisation de chaque REITs mais je fonctionne plutôt en relatif sur plusieurs critères tel que l’endettement, l’AFFO/share, le payout ratio, pas de rendement spot supérieur à 6.5%, l’historique de croissance du dividende, la duration de l’endettement ainsi que la granularité des unités locatives.

Rien de bien structuré pour le moment (une simple feuille Excel de screening) mais j’espère progresser.

Commentaires et réflexions actuels

. J’ai renégocié mon prêt immobilier en mai avec un résultat satisfaisant, il reste moins de 7 ans à 0.8% pour environ 115k€ de capital, le gain est d’environ 2k€ pour des contreparties limités : Une AV avec 150€ ainsi qu’une assurance auto. Le gain est d’environ 40€ de mensualité en gardant la durée inchangée. Mieux que rien.

. J’ai rendez-vous prochainement pour finaliser mon portefeuille de SCPIs à 35% Efimmo, 35% Immorente et 30% Epargne Pierre sur 20 ans pour 100k€ à 1.45% avec quelques contreparties classiques (part sociales, assurance + carte). Le CF estimé est bien entendu négatif, au début d’environ 200€ par mois jusqu’à 250€ par mois au fil du prêt, toutes choses égales par ailleurs. C’est une certaine satisfaction d’avoir pu avoir un accord sur ce projet et de compléter l’allocation d’actif en la diversifiant.

. La poche REITs va nous faire sans doutes essuyer pas mal de plâtre mais l’apprentissage fait partie du chemin. Je rappelle que l’idée est d’alimenter cette poche avec environ 750/1000€ par trimestre en complément de l’effort d’épargne sur les SCPIs via le crédit.

. Nous réfléchissons à la cible d’allocation en incorporant la nouvelle poche d’immobilier papier "SCPI + REITS". Les 100k€ vont déstabiliser l’allocation, il n’y aura donc pas d’autres investissement SCPIs prochainement au comptant, uniquement des REITs au fil de l’eau. Une allocation cible serait par exemple

   - 5% Cash
   - 25% Fonds euros
   - 32% SCPIs
   - 5% REITS
   - 33% Actions

A discuter

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Merci de votre lecture

Intéressant suivi, très détaillé et bien argumenté.
On voit bien le cheminement dans les orientations de votre portefeuille et les évolutions récentes (SCPI à crédit, foncières en CTO).
Je reste admiratif de votre capacité d’épargne, 2k€ mensuel me parait énorme avec vos 1500€ de mensualité sur la RP. Avec 2 enfants en bas age, comment faites vous ?

Bonjour,

Suite à plusieurs périodes mouvementées, je reprends le suivi de mon portefeuille et vous allez voir qu’il a bien évolué. Je présente mes excuses à ceux qui suivait mon portefeuille pour l’interruption.

Règles de gestion
1 . Rééquilibrage par rapport à la répartition cible les 1er du mois
2 . Investissement lissé les 15 du mois
3 . Pas de ligne (hors fond €) supérieur à 5% du montant total du portefeuille
4 . Poche de liquidité supérieure à 5% du montant total du portefeuille

Chiffres clés au 11/06/2020 a écrit :

Montant investi : 209052.57€
Valorisation :211882.07€ soit +2829.46€ (+1.35%)
TRI : +1.22% (depuis le 25/11/2017)
Rappel de l’objectif : + 35k€/an
Valorisation par rapport à l’objectif : +4075.81€
Investissement par rapport à l’objectif : +1246.25€
CRD SCPI: 102,916.70 €

Patrimoine total


L’objectif des 100k€ a été atteint à la fin de l’année dernière hors SCPI.

La mise en place effective des SCPIs s’est faite en Novembre. Premiers loyers touchés fin avril pour Efimmo et Immorente. Pour Epargne Pierre, a priori fin juillet. Le décalage de 6 mois a permit de voir venir au niveau de la trésorerie, la première mensualité ayant été prélevée il y a quelques jours seulement et sur le "surplus" du crédit.

L’effet COVID-19 est perceptible sur le patrimoine financier brut mais les investissements réguliers ont permis de correctement passer cette difficulté.

Etant dans le domaine de l’aéronautique, et par mesure de précautions, j’ai baissé notre mensualité de RP de 1495€ à 1115€ (-30% environ) afin d’augmenter le cashflow mensuel au cas où un plan social se dessine. On n’est jamais trop prudent et, si ma situation est stable, cela permettra de réorienter un peu d’immobilier vers les actions dans l’hypothèse où ce premier marché est baissier à Toulouse et le second plus porteur.

Répartition cible et écart




L’allocation d’actifs à été modifiée pour intégrer les SCPIs avec un objectif de 20% de fonds euros, 5% de liquidités, 2.5% de produits de taux, 5% de REITS, 32.5% de SCPIs et 35% d’actions.

Conformément à l’idée de collatéral, le CRD des SCPIs est couvert par les 20% de fonds euros que je considère comme étant des "fonds propres". Avec environ 45k€ pour 103k€ de CRD, le taux de couverture est de 43% ou de 84 mensualités (7 ans) de couverture en prenant l’hypothèses que 0 loyers soient versés. Nous avons révisé l’objectif de couverture à 50% du CRD pour les fonds euros, ce qui semble suffisant même par les temps qui courent. Au delà, les renforcements vers les fonds euros seront plus limités et iront en direction des actions ou assimilés.

Afin de ne pas aller trop vite dans la mise en place de la nouvelle allocation, j’ai mis en place en début d’année 2020 une trajectoire en 36 mois. Cette durée est conforme avec nos possibilités d’investissements mensuelles. Cela permet de visualiser les écarts et ne pas tout investir en action en une seule fois. Il faut donc regarder la colonne delta pour avoir l’écart en  €. En rouge, cela signifie que c’est sur-investi tandis qu’en noir sous-investi.

Globalement, l’Europe et le MSCI World ont beaucoup remonté depuis mon dernier arbitrage il y a environ 3 semaines. Comme la valeur des SCPIs est fixe et qu’ils y a plus-value sur la globalité du portefeuille, j’apparait sous-investi sur cette catégorie. J’en n’envisage pas d’en ajouter sur les assurances vie pour l’instant pour compléter ce petit écart.

Valeur de la part


Benchmark:  50% MSCI ACWI en gross return évalué en € + à 50% de l’indice Barclays EuroAgg Total Return Index Value Unhedged.

Le benchmark est difficile à suivre dans le portefeuille pour plusieurs raisons : frais de courtage, fiscalité, sous-pondération US dans mon allocation d’actif et pas de prise en compte des SCPIs qui font une inertie énorme à la baisse comme à la hausse.

PEE

L’ensemble des 2 PEEs représente 15% du PTF. Le fond monde m’a servi à rééquilibrer après la forte baisse des marchés en puisant dans la poche de liquidités. Cela dit, je suis toujours embêté par les 8% du fond monde qui est très chargé en frais…

PEA

J’ai réduis à 3 ETFs dans le PEA, émergents, SP500 et EMU. J’ai ajouté 2 valeurs en direct (Air Liquide et LVMH) en guise de bac à sable et parce que j’estime qu’elles risquent de surperformer le CAC40 à moyen terme. Le PEA représente 6% du portefeuille au total.

AV1, AV2 et AV3



Environ 63k€ sur les différentes assurances vie. J’y place mes produits de taux avec des fonds plutôt que des ETFs, je n’arrive pas à me fixer une stratégie à ce sujet donc je pars avec des fonds "haut rendements" sans plus de convictions que cela. Pas mal d’ETFs pour gérer les rééquilibrages sans devoir vendre dans le PEA ou le CTO.

CTO

Je me suis concentré sur uniquement 3 REITS (American Tower, Realty Income et Digital Realty) que je juge qualitatives dans les secteurs de la technos (télécoms et data-center) une pour l’allocation de capital dans le foncier commercial. J’ai renforcé largement cette dernière au cours de la baisse récente.

J’ai ajouté à cela Brookfield Asset Management pour de l’allocation de capital dans l’infrastructure. Je juge également cette valeur de qualité et de long terme. J’ai également renforcé dans la baisse récente pour suivre ma cible d’allocation

J’ai injecté 2500$ supplémentaire à l’occasion de la baisse de fin mars dans des valeurs en direct avec JP Morgan pour le secteur bancaire que jugeais à un cours intéressant (environ 90$).

J’ai également choisi 4 valeurs technos que je pense capable de surperformer le SP500 avec:
- Adobe (créativité digitale et tout son écosystème de monétisation, publicité, etc…)
- Apple (expérience utilisateur et son écosystème, luxe dans les terminaux informatiques)
- Microsoft (écosystème de télétravail avec Teams, Office, Skype et Cloud avec Azure)
- Visa (digitalisation croissante de toutes les transactions vers une société sans cash)

J’avais d’autre valeurs dans le viseur mais je n’ai pas su trouver la fenêtre de tir.
Le CTO a un petit coté "frisson", je ne m’en cache pas. Je le limite à 5% en actions en "dur", REITs et actions du PEA comprises

SCPIs

Je prends en compte ma position de liquidité sur le compte courant associé au crédit c’est la que transite les flux de trésorerie.

Commentaires et réflexions actuels

. La crise boursière a été négociée sans trop consommer de bande passante, j’ai suivi le plan en rééquilibrant régulièrement des liquidités vers les actions. J’ai injecté 2500$ supplémentaires par opportunisme sur des valeurs à partir de -25% de baisse (seuil que j’avais fixé auparavant) ce qui m’a permis d’avoir des points d’entrées corrects sur certaines valeurs

. SCPI en ordre de marche / Couverture de 50% quasi-complète pour être serein quant au remboursements

. Prêt de la RP réduit de 400€ environ pour favoriser le flux de trésorerie par rapport à la situation économique de l’aéronautique dans laquelle je travaille.

. Mise en place d’un prévisionnel pour le suivi de l’allocation afin de ne pas faire la réallocation trop brutalement. A posteriori c’était une bonne chose car je n’aurais pas eu intérêt à tout remettre en action en janvier et février.

. Espace "bac à sable" pour 5% du portefeuille. Ces 5% sont néanmoins pris en compte de la répartition cible

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Merci de votre lecture