Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bon ben je viens d’avoir une autre offre d’un Crédit Mutuel qui n’est pas le CMB :

US : 10 ans, 200 ou 250kE, 1,4% fixe
PP : 20 ans, 600 ou 750kE, 1,85% fixe

Frais de dossier chers par contre : 500 + 1500E
Délégation d’assurance
Exonération des pénalités de remboursement anticipé partiel ou total

J’attends le retour sur le différé : différé de 6 mois, possible 12 mois mais légère hausse des taux dans ce cas (dont j’attends l’importance)

SCPI possibles :
US : Pierval Santé, Corum Origin et XL, Epargne Pierre, PF Grand Paris, PFO
PP : Pierval Santé, Epargne Pierre, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Novapierre Allemagne, Pierre48, Efimmo, Immorente

Contreparties :
Pas de domiciliation des revenus
Pas de déménagement PEA
Nantissement contrat AV à hauteur de 200 ou 250kE selon la formule choisie sur une durée de 5 ans
Caution de 40 ou 50kE selon la formule choisie
Nantissement parts de SCPI achetées en PP

Dernière modification par DrFab (08/02/2019 18h40)

Joli investissement. Quelle durée le pret ? Quelles SCPI choisies au final ?

Pardon j’ai oublié de préciser : sur 20 ans, cela me cale environ 5 ans avant ma retraite, le but étant de m’en servir comme caisse de retraite, la mienne étant vouée a la faillite

Le nantissement et la caution sont sur une durée de 5 ans uniquement

Les SCPI choisies sont PFO, PF Grand Paris, Epargne Pierre, Novapierre Allemagne et Pierval Santé

J’acheterai de l’US en parallèle en cash si j’en ai pour améliorer la rentabilité du projet et réduire l’effort d’épargne mensuel à zéro

Je crois de 400 euros en hypothèse optimiste à 800 euros en hypothèse très pessimiste que je choisis par mon extreme prudence et car je préfère avoir de bonnes surprises

Me concernant, je trouve l’effort d’épargne raisonnable. Surtout que j’ai un crédit Scellier (on fait tous des conneries…..) qui s’arrête dans 3 ans et qui va me dégager 900 euros mensuels

Ah et aussi je vais tacher de faire racheter à ma SC les 110kE de parts de SCPI que je possède actuellement en nom propre. Cela me coutera 6kE environ de frais mais sur le long terme, je pense m’y retrouver

@DrFab
Des questions de détail :
* pourquoi ne pas avoir demandé un différé plus long? Personnellement, j’aurai tendance à prendre le maximum proposé (ce n’est pas ce que j’ai fait pour moi-même mais rétrospectivement, j’aurais dû).
* pourquoi ne pas avoir retenu de SCPI de Sofidy?

En tout cas, bel investissement, félicitations.

DrFab a écrit :

Si j’ai de la marge pour rester au taux d’IS réduit, peut-être un jour…

Sinon, il faut songer à monter une seconde société civile ;-).

Rien ne vous empêche d’y mettre éventuellement autre chose : portefeuille obligataire ou actions, produits dérivés, des murs de boutique ou des bureaux en direct… Histoire de diversifier un peu les actifs de ces sociétés.

Vous ne dépassez pas les 38k imposable avec ce montage ?

Selon une estimation à la louche ça devrait passer les 10 premières années grâce aux intérêts d’emprunts et à l’amortissement de l’us et si vous avez >1/3 de scpi étrangères non imposables, mais à vérifier vu mon niveau de maths / compta…

C’est à se demander si ça ne vaut pas le coup de faire une holding pour transférer la trésorerie de la mère à la fille pour l’investir ? Plutôt que de la réinvestir dans la sci unique qui verrait son taux d’imposition augmenter non ?

Dernière modification par Malolechat (23/03/2019 01h31)

Vous oubliez les recettes de l’usufruit qui sont de 250k/0,35*5%= 35k, non ?

Oui les SCPI étrangères comme Novapierre (100%) et Pierval (environ 50%) devraient me sauver
Au pire si je dépasse les 38kE, vu que seule la partie supérieure passe au taux supérieur, ca ne semble pas dramatique dans une certaine mesure

pour moi 2 à 37,5. D’ailleurs je frole ce résultat la (750k + 60k d’US) avec du 4,98% de DVM sur les 750kE

oui pas loin des 38k de revenus mais retraités en fiscal je suis plus bas

ben moi j’ai une base de couts assez faible 600 a peine pour la SCI donc je dirais que oui…