Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

Le contenu du congé n’est pas réglementé.
Le locataire indique la prise d’effet du congé qui ne peut être inférieure à 3 mois ou 1 mois selon les zones.
Mais cela protège surtout le bailleur et en l’espèce ce n’est pas le sujet.

Si vous êtes décidé à appliquer la "méthode Ricou", contacter la locataire pour lui dire que son congé est non conforme, ça s’appelle "donner le bâton pour se faire battre".

Si vous avez déjà envoyé un mail disant "le courrier de congé est non conforme, il faut nous en faire un autre, recontatez-nous c’est urgent et important", vous avez déjà fait des dégâts. Si vous voulez appliquez la méthode Ricou, envoyez un second mail "votre courrier de congé est conforme. Pas besoin d’un autre courrier. Pas besoin de nous recontacter non plus. L’agence XXX qui gère l’appartement avait mal compris. Désolé pour le dérangement. Je vous souhaite tout le meilleur pour votre nouvelle vie".

Effectivemement la traduction est cocasse.

Néanmoins pour moi cela manifeste sans nul doute clairement sa volonté de ne pas revenir.
Elle écrit même qu’elle rend ses clés donc cela ne laisse aucune place à l’interprétation.

Vous lui avez même laissé une chance de revenir sur sa décision.

Vous n’avez rien besoin de plus.

Bonsoir,

Elle a vidé l’ensemble de ses affaires ou l’appartement est encore plein ?

Bonjour,

Un de mes investissements locatifs (mon premier, 8% net en meublé !) commence à être victime d’un cas d’école de copropriété qui se dégrade (copropriété d’une quinzaine de logements intégralement locatifs, historiquement impeccable et relativement bien entretenue, en hypercentre d’une ville de 200 000 habitants).

Un huluberlu écrit au marqueur indélébile des insultes homophobes sur les murs de la cage d’escaliers, stocke des détritus et du mobilier (palettes en bois, table, j’en passe) sur un palier entre deux étages, une TV a été jetée par la fenêtre dans le jardin, du vomi est "déposé" par cet artiste devant les portes de certains locataires (de couleur, tant qu’à faire) … Bref c’est la cata, à un niveau caricatural.

Apparemment la situation a commencé à se dégrader depuis Novembre, mais comme je ne suis plus sur place et que ma locataire ne m’a pas prévenue, je ne prends connaissance de la situation que maintenant.

Horrifié en découvrant l’état des parties communes, j’ai pris l’initiative d’évacuer le tas de détritus (présent depuis Novembre je rappelle) moi-même à la déchetterie. Ce faisant, j’ai croisé un des copropriétaires qui m’a dit qu’une réunion avait eu lieu la veille avec le syndic, qui est au courant de la situation et qui saurait quel locataire est responsable des dégradations. Le syndic aurait conseillé de ne pas porter plainte ni de faire quoi que ce soit pour ne pas braquer l’individu, et de laisser son bailleur faire le médiateur. Par ailleurs, une société de ménage aurait été mandatée pour évacuer le tas de détritus dans la semaine qui vient (étant là depuis Novembre, il était temps).

Normalement si on extrapole la situation actuelle, les parties communes sont dans un état tel qu’aucun nouveau locataire sain d’esprit ne voudra se loger dans cet immeuble, entraînant la venue d’autres locataires à problèmes faisant effet domino jusqu’à ce que la situation devienne irréversible.
Idem, une vente en panique du bien exigera de le brader, car aucun investisseur sain d’esprit n’achètera un bien dans ce genre de copropriété au prix du marché. Je me retrouve donc à devoir arbitrer malgré moi une coupe de perte à cause d’un duo bailleur-locataire indélicat.

Je trouve donc la réaction du syndic (professionnel) totalement irresponsable : puisque l’identité de l’illuminé est connue, et qu’il a l’air déraisonnable, j’aurais tendance à sauter la case médiation pour aller directement à la case "action".

J’aimerais avoir vos suggestions sur la manière de traiter cette situation. Je pense nécessaire de montrer les dents au syndic qui est un peu trop fleur au fusil à mon goût (pourquoi notamment avoir attendu 5 mois pour faire évacuer un tas de déchets dans les parties communes ?).  Quelle action entreprendre ? Devrais-je demander une AG extraordinaire pour faire voter la pose d’un système de vidéosurveillance ?

Bref, j’aimerais faire appel à votre expertise avant de prendre contact dans la semaine avec le syndic et d’entamer des démarches.

Bien à vous,
Dr. Minimal

Il est vraisemblable que le règlement de copropriété stipule que chaque propriétaire est responsable de son locataire.
J’enverrais un recommandé au syndic en le mandatant ( avec d’autres propriétaires) pour qu’il intervienne auprès du propriétaire du locataire indélicat pour qu’il le mette dehors. Le loyer est-il payé ?
Le locataire est-il assuré ?

Prenez contact avec le bailleur de la personne.
J’ai été confronté à ce type de problème avec l’un de mes locataires, le souci était qu’il intimidait les aires locataires ou propriétaires, résultat je ne parvenait pas à obtenir d’écrit pour inciter la personne à partir.
Ils se plaignaient à moins oralement lors de réunion de syndic car je n’habite pas sur place.
Je m’en suis sorti car il n’a plus payé son loyer.

Le bailleur sera peut être content d’avoir quelqu’un qui l’appui dans sa démarche.

miguelmantes a écrit :

Voici le mail que j’ai reçu ce jour du SCHS de la mairie. Fautes d’orthographe incluses.

Quand vous informer la commission que mon collaborateur est venu prendre des mesures au mètre à ruban dans les chambres sous comble et que celles-ci ne correspondent pas à mon relevé effectué au télémètre laser, vous donnez une fausse information et vous mentez car l’agent est venu constaté uniquement la conformité des travaux de ventilation
2)      Concernant l’éclairement naturel des chambres seul le SCHS en vertu du RSD est décisionnaire et non l’urbanisme donc il vous appartient de faire une demande auprès du service urbanisme en précisant la nature et l’obligation de changer les ouvrants de l’étage afin que l’architecte des bâtiments de France puisse valider le dossier que ce soit en ZPPAUP ou pas.
3)      La demande de levée de l’ AP pour les non-conformité électrique et de ventilation a été envoyé à la préfecture
4)      La commission CoDERST demande que nous repassions prendre à nouveau les mesures des pièces de l’étage vu le doute que vous avez émis ainsi que la rédaction d’un nouveau rapport d’enquête.
5)      Selon nos disponibilités nous viendrons en juillet faire un relevé, soyez en sur  très précis des mesures qui confirmera ou pas ma précédente visite.

Cordialemen

Note importante ; c’est le diagnostiqueur qui m’a indiqué que les mesures sont fausses.
Jai demandé RDV avec le maire pour expliquer cela. J’envisage de contacter la presse et/ou d’attaquer en justice la mairie pour abus de pouvoir. Mettre un logement insalubre à cause d’un problème de mesurage et que l’ouvrant n’est pas suffisamment grand alors que c’est un quartier historique.

J’ai l’impression que je suis tombé sur une équipe de fonctionnaires territoriaux zélés ?

Avez vous des conseils ? Si je comprends bien le Coderst demande au SHCS de refaire un dossier pour déclarer l’insalubrité ?

Bonjour Miguelmantes,

Je suis actuellement étudiante dans une école de l’immobilier. Dans le cadre de ces études j’effectue la rédaction d’un mémoire sur le sujet de l’insalubrité en France et souhaite soulever la problématique de la protection des locataires au dépens des propriétaires.
Accepteriez-vous de prendre contact avec moi afin d’échanger sur les problèmes rencontrés avec votre locataires et les services de la Marie ?

Dans l’espoir que ces problèmes soient derrière vous désormais,
Dans l’attente de vous lire,
Cordialement,

Bonjour,

Je vous contacte car j’ai récemment fait l’acquisition d’un petit T2 afin de le mettre en location.

L’offre a été acceptée en janvier et la signature finale a eu lieu il y a quelques semaines. Je me suis donc empressé de meubler l’appartement pour le louer (appart financé à 100% via emprunt) et j’ai vite déchanté en constatant de premières nuisances sonores…

Pour la faire courte :
- L’appartement adjacent dans la copropriété est depuis le mois de mars occupé par deux frères, parfois accompagnés de la copine de l’un d’entre eux
- Les autres copropriétaires/locataires et moi-même avons constaté des nuisances graves et qui tendent à s’empirer. Entre autres : :
  * Non paiement du loyer
  * Cris incessants, violences conjugales (cris la nuit), alcoolémie notoire, toxicomanie probable
  * Menaces verbales et par téléphone envers les habitants (une locataire qui a tenté de se plaindre a reçu des messages vocaux sur son téléphone en pleine nuit du type : "A bientôt [nom de la personne]…"
  * Dégradations multiples : accès de colères la nuit avec l’un des deux frères qui a endommagé des murs dans l’entrée, urine dans les escaliers…
  * Introduction d’autres "amis" alcoolisés/drogués dans les parties communes grâce au partage d’une technique pour ouvrir la porte à grand coup de pied, le jour et la nuit

Je ne suis malheureusement pas sur place mais ai pu rencontrer le personnage à quelques reprises au moment de meubler l’appartement. Depuis, c’est ma mère qui s’en occupe, ce qui n’était pas prévu… Elle a pu filmer certains des agissements ci-dessus et s’est également vue menacée.

Pour ce qui a été fait pour le moment :
- Ma mère a déposé plainte pour menaces
- Plusieurs mains courantes ont été déposées par différents copropriétaires/locatares

Bien que la copropriété s’entende bien et soit mobilisée, nous sommes un peu démunis et l’agence qui a loué à ces personnes est pour le moins… peu réactive et nous demande simplement d’appeler la police à chaque fois que des nuisances sont constatées.

De mon côté, j’ai eu énormément de visites et beaucoup de personnes intéressées pour louer. Profil jeune étudiant, souvent féminin. Mais sincèrement, bien qu’ayant un emprunt à rembourser, je ne me vois pas infliger un tel calvaire à quelqu’un qui va découvrir la situation (très) rapidement.

Dès lors je me tourne vers vous car notre copro et moi-meme cherchons des conseils :

1° Dans mon cas, me conseillez-vous de louer dans cette situation ou d’attendre que cette dernière soi réglée ? Selon moi, la situation pourrait facilement dégénérer et je voudrais éviter qu’il arrive quelque chose de grave à mon/ma futur(e) locataire.
2° Comment parvenir à une expulsion rapidement? Faudrait-il laisser la situation à l’agence, ou bien entreprendre d’autres actions? Nous pensons contacter le maire, les commerçants ainsi qu’éventuellement la presse avec d’autres copropriétaires.

Par avance merci pour votre aide et bonne journée,
Enzo

Outre les bonnes idées de Hamsterre, une recherche sur le forum (champ de recherche situé en haut à droite) sur les termes "troubles de voisinage" vous donnera accès à toute l’expérience accumulée sur le forum à ce sujet. Des recherches sur "locataire alcool" et "locataire drogue" vous donneront des résultats complémentaires.

Il y a beaucoup d’idées intéressantes, dont certaines borderline voire franchement illégales, auxquelles je vous décourage de recourir ; et si vous le faites néanmoins vous serez conscient des risques que vous encourrez.

Notez bien que pour expulser un locataire, la démarche doit avant tout venir du propriétaire du logement. Aucun juge ne prononce une expulsion de locataire sans être sollicité en ce sens par le propriétaire du logement. Sans propriétaire motivé, pas d’expulsion. Votre rôle est donc avant tout de motiver ce propriétaire (LRAR au propriétaire et au syndic, plaintes aux forces de l’ordre, etc.). Bien sûr, il n’est pas inutile de mettre la pression au locataire en direct, mais vu la personnalité de ces gens, c’est dangereux car ils auront de nombreux moyens de rétorsion. "Les cons ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît", disait Audiard.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2023 07h37)

C’est très juste de rappeler que l’action oblique est possible. J’étais un peu trop radical en écrivant "Aucun juge ne prononce une expulsion de locataire sans être sollicité en ce sens par le propriétaire du logement". Voilà qui est corrigé. Des infos sur l’action oblique :
Copropriété - La résiliation d’un bail par l’action oblique
L?action oblique du syndicat des copropriétaires à l?encontre du locataire indélicat - ITER Avocats

Mais comme, pour lancer une action oblique, il faut prouver la carence du copropriétaire, il s’agit bien de commencer par mettre en demeure le propriétaire de faire cesser les troubles.

A mon avis, il faut éviter de parler d’emblée d’action oblique. En effet, certains propriétaires ont une capacité d’immobilisme remarquable et, si on leur dit d’emblée qu’on va agir à leur place si ils ne font rien, ça risque de les encourager à ne rien faire (puisqu’il suffit d’attendre pour que d’autres fassent à leur place). Il faut d’abord les motiver au maximum à agir ; et si ils n’agissent pas, alors seulement penser à l’action oblique.

Il n’est pas complètement impossible d’espérer que le locataire et/ou le propriétaire fautifs soient au final condamnés à indemniser la perte de jouissance. Vous devriez donc documenter par écrit la perte  de loyer. Par exemple, vous avez des candidates sous le coude. Vous leur écrivez : "j’ai bien noté que vous êtes partante pour louer le logement ; personnellement, je serais content de vous louer ce logement, néanmoins je dois vous avertir qu’il y a des voisins très bruyants. J’ai démarré des démarches pour les faire partir, mais ça risque de prendre un moment. Est-ce que vous êtes toujours intéressée pour louer dans ces conditions ?". Probable réponse négative, par retour de mail. Donc vous documentez par écrit le fait que les nuisances vous font perdre vos locataires potentiels. Puis vous repassez une annonce avec un loyer abaissé, mentionnant "voisins bruyants, le loyer bas tient compte de cet inconvénient". Vous documentez ainsi le fait que les voisins bruyants vous font perdre de l’argent.
Si vous louez ainsi à prix abaissé, vous auriez intérêt à louer en moyenne durée (étudiant ou bail mobilité). En effet, si vous trouvez un locataire au long cours, quand les voisins bruyants seront enfin partis, ça sera la croix et la bannière pour augmenter le loyer avec le même locataire.

Notez au passage que les propriétaires qui louent à de tels locataires sont très souvent conscients de ce qu’ils font. Ils sont dans une logique "je ferme les yeux sur les locataires pourvu qu’ils acceptent de louer mon logement passablement défraîchi, parce que je suis trop radin pour faire les travaux.". Donc n’attendez pas trop de bonne volonté du propriétaire, car c’est probablement un propriétaire négligeant et irresponsable. En tout cas, ces propriétaires, conscients ou non de ce qu’ils font, sont une cause majeure du pourrissement des copropriétés : de tels locataires font fuir les locataires normaux, donc tous les propriétaires-bailleurs sont obligés d’abaisser leurs exigences et de louer eux aussi à des cassoc’, et à la fin la résidence est un champ de foire ; les propriétaires occupants n’ont plus que leurs yeux pour pleurer, les AG pour râler et pour voter la mise en place de vidéosurveillance, ce qui ne résoudra rien.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2023 11h18)

Bonjour,

Vous dites "non paiement du loyer", donc vous êtes en contact avec ce bailleur.

Qu’a t’il fait a ce jour pour solutionner le problème ?

Personnellement j’aurais choisi comme vous de ne pas louer le bien. Un peu étonné ( mais ce n’est que mon avis) qu’on vous conseille quand même de le faire, même avec transparence.

En effet je reste persuadé que dans ce genre de situation, rajouter une partie (le locataire) augmente la probabilité de nouveaux problèmes en plus pour vous, et pour lui. D’autant que vous évoquez une certaine violence…
Bernard2k l’a un peu évoqué  aussi avec l’histoire du loyer bas.

Peu être, si vous restez dans l’optique de ne pas louer, vous rapprochez de votre banque pour un report de crédit sur 1 an ou deux.

Bon courage pour la suite, la qualité des réponses précédentes vous sera d’un grande aide j’en suis persuadé.

Dernier point, et excusez moi par avance d’être direct, mais ne vaudrait-il pas mieux gérer ce problème en personne que via votre mère ? A moins que ce ne soit elle la propriétaire ?
Rien de mieux pour apprendre que de gérer ce genre de problème, de mon point de vue, c’est a vous de le gérer.

au plaisir d’échanger

edit: il est vrai que mon jugement etait un peu hatif et si le locataire indelicat est arrivé dans l’intervalle entre le debut d’achat et la fin,  ce n’est pas une negligence de votre part … c’est pas de bol

Dernière modification par 77PourCent (06/06/2023 19h55)