Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Oui, nous nous sommes décidés à le prendre, la rentabilité reste bonne et si le locataire vient à partir, je pourrais à ce moment là passer le bien en meublé tout en réajustant le loyer.

Merci pour vos réponses,

Tout bail d’habitation principale est en renouvellement tacite. Donc l’échéance du bail est surtout théorique, dans les faits, le bail dure aussi longtemps que le locataire le veut. Et bien évidemment, le bail garde la même nature (à savoir location nue).

Donc, les perspectives sont :
- résilier le bail un peu plus de 6 mois avant la fin du bail. Dans les faits, aucun des motifs légalement admis ne permettent d’enchaîner ensuite en meublé. C’est donc assez suicidaire de faire cela.
- convaincre le locataire de donner lui-même congé pour passer en meublé. Le problème c’est que pour le motiver, il faut qu’il y gagne, donc le changement doit se faire à loyer constant + une carotte motivante (meubles neufs par exemple)… Donc vous y gagnez fiscalement, mais pas sur le montant du loyer. Vous ne pourrez augmenter le loyer qu’après le départ de ce locataire.
- appliquer la procédure de réévaluation du loyer manifestement sous-évalué. Ca ne change pas la nature du bail, mais ça a de bonnes probabilités de faire partir le locataire.
- si rien de tout cela ne marche, vous continurez à louer en nu tant que le locataire n’est pas parti ou mort… Ca peut durer longtemps.

Bonjour,

Je viens donner quelques nouvelles.
La signature du compromis doit se faire le 4 avril. Je suis en attente d’un rdv avec ma banque afin de monter le projet de financement. J’espère obtenir un taux de 1.20% sur 15ans hors assurance.

Le montant de l’achat devrait se situer aux alentours des 31000€ (frais de notaire inclus).

Parallèlement à ça j’ai fais quelques calculs rapides mais je ne suis pas spécialiste. Puisqu’il est loué en nu et que pour le moment je pense que je ne pourrais pas changer cela, j’ai tenté de calculer ce que ça me coûterait en impôt, j’attends vos de voir si vous avez des points à préciser.

Loyers: 3000€

A déduire:

Charges copro: 300€
TF: 350€
Intérêts emprunt: 500€
Assurance: 80€
Honoraires comptable: 50€

Reste 1720€

Là dessus, 17.7% de CSG, ce qui me fait 300€ d’impôts.

Ai-je oublié quelques chose ?

La mauvaise nouvelle passe sachant que nous ne payons pas d’impôts. Voilà pourquoi je n’avais pas abordé le sujet mais en effet, c’était à évoquer.

Amicalement,

Oui en effet 17.2% reste largement suffisant.

Pour le CRDS, là aussi vous avez raison, soyons précis.

Bonjour tout le monde,

Je viens un peu donner des nouvelles. La vente se fera donc le 01 juillet prochain. Comme chaque message vient avec son lot de questions en voici quelques unes.

Le bien est pour le moment géré par une agence qui perçoit directement la CAF du locataire. J’imagine que le contrat avec l’agence va se terminer directement au moment de la vente de l’appartement.

Le locataire travaille souvent à l’étranger d’après ce que m’a dit l’agence. J’ai tenté depuis une dizaine de jours de le joindre sans succès, ce qui, je dois avouer commence à me chagriner.

Je voulais gérer l’appartement en direct mais j’aurais voulu rencontrer le locataire avant la vente afin de pouvoir régler tous les détails avant le 01 juillet.

Sans réponse et rencontre avec le locataire, j’ai peur que la bascule de propriétaire se fasse mal et que je me retrouve avec des loyers à réclamer à l’agence ce qui va générer courriers, déplacements et tout ce qui s’en suit.

J’aurais la solution de laisser la gestion pour une temps dans l’agence mais cela va aussi engendrer des frais.

Auriez-vous une proposition à laquelle je n’aurais pas pensé ?

Cordialement,

C’est au notaire de notifier au locataire le changement de propriétaire apres signature de l’acte définitif. Il indiquera les modalites de versement du loyer (votre rib notamment). Demandez au notaire de vous informer si le locataire ne retire pas le courrier.

le locataire est à l’étranger, essayez de le contacter par mail plutôt que tel.

Le locataire est en place depuis 2009 sans un seul défaut de paiement. Je l’ai vu une fois, avant de faire une offre. Nous avons bien discuté, je voulais simplement le voir maintenant que la vente va se faire.

J’ai tenté de pesé le pour et le contre et visiblement tout est au vert.

Je me suis sans doute mal exprimé. Je l’ai rencontré lors d’une visite avant de faire une offre. C’était au mois d’avril. Depuis, je ne l’ai pas revu, les choses ont avancées et la vente définitive se fera le 01 juillet.

J’aurais voulu voir le locataire afin de pouvoir lui expliquer que je souhaiterai louer l’appartement en direct et ne plus passer par l’agence. J’aurais voulu lui transmettre mon RiB mais aussi discuter plus en détails maintenant que je serai son nouveau propriétaire.

Et bien entendu le faire avant la vente pour qu’il puisse lui, faire les démarches pour ne pas me retrouver à réclamer les loyers à l’agence.

Ce qui m’a fait m’inquiéter, sans doute à tort, c’est la discussion suivante ( https://www.investisseurs-heureux.fr/t19407 ).

Bernard2K >> Je n’attends pas du forum qu’il m’aide à entrer en contact avec le locataire, vous imaginez bien. Mais étant de nature très (trop) prudente, je pars toujours du principe à prévoir le pire au cas où…

Il est compliqué de limiter le nombre de vigik par appartement. Il faut border ca par une délibération d’Ag parfaitement écrite. Cest pas si évident si le copropriétaire récalcitrant est procédurier.

En gros, faire voter un nombre limité de vigik suivant le type d’appartement avec possibilité de dérogation sous certaines conditions.
Dans ce genre de cas, on est géné car On tombe vite dans la restriction du droit de propriété. Et puis, il faut que la technologie installé permette un contrôle des accès.

Dans ce cas, c’est plus la procédure sur la sous location,  probablement interdite par le RCP, qjil faut amorcer je pense.

Bonjour tout le monde,

Je viens vers vous pour quelques conseils liés à des désagréments.

Je m’explique, ma locataire hier m’envoie un message afin de me prévenir que l’habitant au dessus de chez elle fait énormément de bruit, jusqu’à très tard dans la nuit et ce depuis maintenant plusieurs jours d’affilé.

Elle a été même dans l’obligation de faire intervenir la police municipale. Malgré cela, ça recommence !

J’ai bien entendu envoyé un mail au syndic afin de connaitre les coordonnées du propriétaire de l’appartement pour m’entretenir avec lui. Malheureusement étant au mois d’août, tout reste quasiment fermé et j’ai peur que cela prenne du temps.

Je crains que la locataire quitte l’appartement ce que je voudrais bien entendu éviter.

Quelle démarche puis-je lancer pour régler le problème au plus vite ?

D’avance merci,

Je vous re-mercie pour le lien qui va m’être très utile.