Portefeuille de SCPI de Waffle (NR)

Bonjour,

vous dites :"Si on considère le scénario avec un DVM à 4.5%, on ne fait guère mieux qu’une AV."…

C’est vrai si on parle en terme de taux…

Mais avec l’achat de SCPI, c’est 2.6 % de 120 000 € dès l’année 1 de l’’investissement alors que pour une AV c’est 2.6 % de 4800 € (à la louche 800*12/2) à l’année 1.

On ne parle pas de 2.6 % sur la même somme  ! C’est dû à l’effet de levier de l’emprunt.

A+

J’ai parcouru mais il me semble que la comparaison entre vos 2 scénarii est biaisée :
Vous comptez 37,5% d’imposition. Vouliez-vous dire 20% NR + 17,2% PS ? Donc 37,2%.
Peu importe mais j’ose espérer que sur 10 ans vous pouvez obtenir mieux que 2,5% pour un emprunt et vous n’avez pas déduit les intérêts d’emprunt des loyers.

Face à cela vous mettez 2,5% net en AV. Net de PS donc ? Impossible.
Ensuite il y a une erreur, même à ce taux vous n’aurez pas 107900€ car vous avez compté que chaque année chaque mensualité versée vous rapportait 2,5% or non, la première rapporte 11/12 de 2,5%, la seconde 10/12 de 2,5% etc …
Du coup il y a les intérêts + intérêts composés en trop.
Edit : pour ce calcul il faut utiliser une calculatrice de crédit et faire l’opération à l’envers :
Montant emprunté : 93 960 € soit 783€*120 mensualités à 2,5% ce qui donne une mensualité de 885,76 € à multiplier par 120 pour obtenir le montant final soit 106291,2 € en plaçant 783€ tous les mois à 2,5% nets pendant 10 ans.

Dernière modification par kc44 (03/01/2019 11h53)

Waffle a écrit :

Ce n’est pas la première fois que je fais un tableau d’amortissement mais c’est la première fois que j’y intègre une déduction des intérêts d’emprunt. Cela m’a semblé facile à mettre en place (on retranche de l’impôt à payer la somme des intérêts de la même année), mais il est possible que j’ai commis des erreurs par méconnaissance…

Les intérêts d’emprunt sont à déduire des loyers et non des impôts. De la même manière l’imposition ne sera pas calculée sur les dividendes perçus mais sur le résultat communiqué par la SCPI, celle-ci peut avoir aussi des intérêts d’emprunt qui viendront en déduction des loyers.

Waffle a écrit :

ça ne change pas le fait qu’on puisse espérer un rendement plus important d’un projet avec emprunt.

Avec un emprunt à 2,5% sur 10 ans c’est évident. J’ai ce genre de taux pour un emprunt souscrit il y a plusieurs année et je le rembourse par anticipation, ayant aussi des liquidités moins rémunérées.
Il faut viser autour de 1,5% pour le crédit sur 10 ans.

Oui c’est complexe car il y a les intérêts en déduction mais parfois vous avez à déclarer davantage que ce qui a été distribué car une partie va alimenter le RAN.
Dans les simulations on fait comme vous avez fait, on table sur les dividendes.

Vous êtes dans le vrai sur la fiscalité, c’est secondaire, on en tient simplement compte si cela peut aider à trancher.

Je reviens sur l’AV. Ok pour le 1,6% d’écart entre les deux modes de calculs mais j’insiste sur le manque de réalisme de 2,5% net. C’est mieux qu’un PEL d’avant 2015, si précieux.
Il faut partir sur 2% de distribution sur lesquels on retranche les prélèvements sociaux de 17,2%, vous n’aurez pas mieux (et plutôt moins bien). A la sortie il y aura une fiscalité sauf à ne pas dépasser l’abattement annuel.
Cela donne en partant d’une mensualité de 741€ :
741*120=88920 que je rentre dans la calculette de crédit avec un taux de 1,66% (2-les PS)
=> 7646,40 € d’intérêts à ajouter à 88920 € soit un total de 96566,4 € seulement au bout de 10 ans.

Bonjour Waffle,
Sur les conditions d’emprunt je rejoins votre ok, c’est sans plus mais si en tant que NR il faut s’en contenter, mieux vaut un peu de levier via emprunt que pas du tout, ça reste correct.
600€ par dossier est un peu cher mais avec 50k€ par SCPI ça va encore.
Pour le manque de liquidités, un peu de discipline et de patience, vous devriez y arriver, n’allez pas vous mettre un financement supplémentaire.

Pour le choix des SCPI (j’approuve au passage), celles à capital fixe sont plutôt mal orientées sur le marché secondaire, attendre ne fera pas de mal. Pour celle à capital variable, il peut toujours y avoir une augmentation de prix de part mais relativement contenue : Corum peut-être, Immorente ça m’étonnerait ou 5€ et Novapierre Allemagne vient d’augmenter son prix de 5€.

Donc pas de précipitation. J’aurais tendance à négocier les 600€ par ligne pour arriver à 6 lignes, la diversification ne coute rien normalement, elle apporte un plus à la revente, on voit aujourd’hui qu’il vaut mieux posséder Actipierre 1 et 3 pour pouvoir vendre la plus liquide (la 1) car la 3 connait des difficultés en ce moment, à condition bien sûr de ne pas avoir besoin de tout revendre en même temps.

Petite mise à jour.

Conditions de l’emprunt

Nous venons d’avoir une proposition d’un CGP qui indique pouvoir obtenir un financement de 250k€ à 1.95% sur 15 ans. La contrepartie serait de placer 10 à 20% d’épargne chez la banque partenaire. D’après le courtier cette condition ne serait pas officiellement requise et si nous voulions nous pourrions donc même en placer moins… Je prends ceci avec un grain de sel, nous verrons bien ce que la banque répond. La demande de financement a été soumise.

En terme de frais, ceux de nantissement s’élèvent à 500€ par ligne de SCPI et il y a 75€ de parts sociales à acquérir lors de l’ouverture du compte (il s’agit de la banque populaire). Pas d’autre détails pour l’instant, éventuellement quelques frais bancaires supplémentaires (j’ai considéré 200€ en prenant en compte les parts sociales).

L’assurance serait d’après le CGP autour de 0.1% - 0.15%.

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Portefeuille

Nous avons finalement opté pour les 4 SCPI suivantes, capital equireparti.
    • Corum Origin
    • Immorente
    • Novapierre Allemagne
    • Pierval Sante

Portefeuille plutôt dynamique (certains pourraient même dire « spéculatif »), notamment au vu de la collecte récente très élevée. Nous avons bien pesé le pour et le contre (de notre point de vue) et tant qu’à ne pas pouvoir prédire les rendements futurs il nous semblait que partir sur des SCPI qui délivraient d’ores et déjà des rendements élevés n’était pas forcément un plus mauvais pari qu’en prendre des moins dynamiques.
Nous ne souhaitions pas être trop exposé à la France. Si l’on retourne la question et que l’on me demandait « pourquoi se surexposer à la France ? » je serais bien incapable de le justifier, au contraire c’est à mon avis faire le pari que l’immo Francais va surperformer celui des autres pays ce qui ne me semble pas gagné. A choisir entre la France et l’Allemagne j’aurais d’ailleurs tendance à préférer la seconde, ce qui est reflété dans le portefeuille.
La fiscalité n’a pas été l’élément déterminant (loin de là) mais elle a également joué dans la décision.
A noter que certaines des SCPI que j’avais shortlistées n’étaient pas finançable à crédit (notamment celles à capital fixe).

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Rendement

En supposant des rendements (en %) pour Corum/Im/NA/PS à 6/4.7/4.9/5.05 j’obtiens un TRI à 7.12% sur 15 ans.
Ceci sous les hypothèses (discutables évidemment) suivantes :
    • Pas de revalorisation du prix de part
    • Pas d’évolution des rendements
    • Les frais d’achat (et de nantissement, banque etc.) ont été pris en compte
    • Assurance à 0.15%

Bref, l’opération parait plutôt intéressante (sous les hypothèses mentionnées). Nous avons évidemment conduits des stress-tests pour évaluer si nous serions toujours en capacité de rembourser l’emprunt en cas de baisse durable des rendements.

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N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires.

Trouver un financement est compliqué et c’est donc un bon point d’y arriver.

Le taux sur 15 ans est cher. On devrait être autour de 1,40 % en moyenne sur du locatif sans trop chercher. Apres votre situation NR est sûrement l’explication.
L’épargne à 10-20% correspond aux frais perdus dans la valeur de revente des parts en cas de défaillance.

Effectivement quand je regarde des posts de résidents Francais je vois des taux à 1.4%, 1.3% voire plus bas mais 1.95% est le meilleur que j’ai pu obtenir. J’ai contacté un certain nombre de courtiers / CPG et aucun ne proposait moins. Plusieurs me disaient que le mieux qu’ils pouvaient avoir était à 2.5%.

En outre, comme je le disais un peu plus haut nos liquidités actuelles sont relativement limitées (nous avons atteint 20k€ récemment en épargnant pas mal depuis le début de l’année + les bonus qui sont tombés) donc mon pouvoir de négociation était très réduit. Je cherchais une proposition avec maximum 10% à placer/avancer, au-delà on n’aurait pas pu (pour le montant qu’on voulait emprunter).

Pour les 500€ de frais par ligne j’avais demandé s’il était possible de les reduire mais on m’a repondu que le dossier à monter pour un non-résident est plus complexe que pour un résident ; on m’a fait comprendre que la proposition était déjà satisfaisante et qu’il valait mieux ne pas trop faire la chasse aux coûts. Et comme je le disais, ma situation ne me permet pas d’être trop ferme en négociation : concrètement cette offre est la meilleure (significativement) que j’ai eue.

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Concernant la fiscalité effectivement j’ai déduis tous les intérêts des revenus français (38%). Alors qu’il me semble qu’il ne faudrait déduire que la part des intérêts en lien avec des revenus français (soit 38% à priori).
Mais (1) je ne suis pas tres clair sur ce point, (2) il me semble qu’en soit ce point en lui-même n’est pas très clair (en cherchant je voyais justement beaucoup de confusion à ce sujet) et (3) quand j’ai posé la question au CGP il m’a en gros répondu de tout deduire, que pour des montants pareils je ne risquais rien et que s’il y avait une erreur ce serait de bonne foi.

Bon. Si l’on passe sur ce comportement que je trouve discutable de sa part j’aimerais tout de même être certain de ce qu’il faut faire légalement.
Dans ma simulation si je ne déduis des revenus français que 38% des intérêts, le TRI passe à 6.4%.
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Jammy effectivement les frais de dossiers et de montage paraissent particulièrement chers.
Les courtiers qui m’ont soumis des proposition intéressantes sont Epargneplurielle et Equance, vous pouvez les contacter ils traitent avec des expatriés du monde entier (pas seulement Singapour/Asie). Je vous ai envoyé mon nom par mp, n’hésitez pas à leur dire que je vous ai fourni les contacts.

Hello, petite mise à jour après… 7 mois tout de même !

L’opération a été finalisée il y a déjà un moment mais j’attendais d’avoir reçu toutes les attestations de parts des différentes SDG avant de poster un CR (ne pas vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué…). C’est enfin le cas, j’ai reçu la dernière attestation de parts il y a quelques jours.

Le prêt a été conclu en date du 01/06/2019 sous les conditions suivantes, via un CGP :
       • Banque partenaire : BP
       • Montant emprunté : 250,443€
       • Taux d’emprunt annuel : 1.95%
       • Assurance : 0.062%
       • Durée d’emprunt : 15 ans
       • 4 SCPI choisies, le capital est globalement equiréparti : Corum Orign, Immorente, Novapierre Allemagne 1, Pierval Sante
       • Frais de dossier : 500€ par ligne, soit 2,000€
       • Frais de compte : 5.1€/mois (61€/an)
       • Autres conditions d’emprunt : Achat de parts sociales de la BP à hauteur de 75€ et nous sommes censés placer au moins 10% de la somme emprunté (soit 25,000€) dans la banque. Pour l’instant nous n’y avons mis que 10k€ et n’avons pas reçu de ‘rappel à l’ordre’… Les parts de SCPI sont bien évidemment nanties.

Nous n’avons pas pu avoir de différé de remboursement, donc les premiers mois les mensualités étaient assez élevées (1600€) mais nous avons pu les supporter sans problème. Les dividendes vont commencer à tomber ce qui rendra l’effort d’épargne bien plus facile (reçu le premier virement de la part de Pierval Sante hier).

Nous avons pu avoir des parts de Novapierre Allemagne 1 malgré la fermeture de la souscription, ce qui a été appréciable (le CGP avait pris les devants et fait le nécessaire pour que nous puissions en avoir lors de la souscription du prêt).
Par contre il a « loupé » l’info de l’augmentation du prix de part d’Immorente, ce qui a causé deux problèmes : premièrement la souscription a été retardée de deux mois car il s’en est aperçu fin Juillet. Et deuxièmement il aurait été un peu galère d’un point de vue administratif de modifier l’emprunt (ou d’en refaire un) pour compléter le prix d’achats des parts (à cause de l’augmentation). Nous avons donc du rajouter 1300€ pour finaliser l’achat. Le plus dérangeant est évidemment le fait que nous n’ayons pas bénéficié de l’augmentation mais bon, le principal est qu’à présent tout est lancé.

Je suis toujours régulièrement les discussions sur les financements de ce type d’emprunt et le taux semble bien plus élevé que ce qui est accordé pour des résidents Français (aux alentours de 1.2% pour du 15 ans en ce moment je dirais ?). Nous le savions et nous avions malgré tout choisi de réaliser l’emprunt dès à présent car l’avenir était assez flou et nous ne souhaitions pas repousser cet emprunt ad vitam eternam en attendant un retour en France (qui donnerait accès à de meilleures conditions d’emprunt) qui pouvait arriver dans 6 mois comme dans 6 ans…
Ma foi, il semble à présent qu’un retour serait très probable à horizon 6-10 mois ! S’il se fait nous nous renseignerons pour renégocier l’emprunt.


Voilà ce qui conclut pour l’instant ce projet d’emprunt, encore merci aux différentes remarques que j’ai reçues (et aux autres personnes qui partagent leur expériences d’emprunt) ; je tiendrai ce fil à jour mais je pense (et j’espère !) que ce devrait être peu fréquent.