Picsou24 : étude de cas immobilier (ancien local industriel)

Merci Iqce.

Le bien est en campagne. (pas non plus un no mans land quand même) C’est une commune de 500 habitants.
La ville "centrale" de la communauté de communes est à 10km.
Le revêtement est en enrobé.
Règlement de zone, je pense pas contraignant ou il n’y en a pas.  A mon avis aucune impossibilité pour une activité de gardiennage.
Pour ce qui est du plu, le terrain est en constructible, il est d’ailleurs entouré de: 1 champ agricole sur l’arrière, et 2 maisons sur les côtés.
C’est dommage que ce bâtiment ne touche pas la départementale mais une simple communale.

Éclairage supplémentaire depuis ce matin:

Je viens d’avoir l’ancien propriétaire (un heureux hasard a fait que nous ayons une connaissance commune aussi je pense qu’il ne me raconte pas de salades), qui est donc en liquidation sur l’entreprise qu’il logeait à cet endroit (mais il en a une beaucoup plus grosse qui fonctionne bien)
Il a mis en liquidation cette société et laissé partir le bâtiment pour plusieurs raisons. Structure plus petite que sa principale, ou il faisait travailler entre autres son beau frère qui a eu l’opportunité de partir sur un autre emploi.
Un des voisin lui cherchait des noises: plaintes sur le volume sonore qui a du être constaté par huissier, demandes sur l’entretien des abords et sur "la toiture en fibrociment amianté qui pourrait lui causer des nuisances)

Pour ce qui est du foncier, le " a été confirmé par les impôts" vient du fait qu’il avait demandé une exemption pour les poubelles du fait que son activité produisait des déchets qu’il ne pouvait pas envoyer en ordures standard (des plumes pour faire des couvertures) De son avis, il n’y a pas moyen de baisser le foncier là bas et de moduler le nombre de wc ou "éléments de confort" comme ce serait le cas pour une maison n’y changerait rien.
Il me dit avoir oralement indiqué au mandataire liquidateur que pour lui le bâtiment valait  entre 60 et 80000euros. Il me dit également devoir rencontrer ce je ne sais quoi d’expert en liquidations pour discuter de la valeur du bâtiment (d’où la fameuse remarque de l’agent immobilier.)
Il avait payé le bâtiment 150000euros, mais il y a longtemps.
A son sens il n’y a pas de défaut structurel ou fonctionnel rédhibitoire sur ce bâtiment. Il n’a jamais utilisé les moyens de chauffage. La dégradation de plafond est due selon lui à une malfaçon lors de la rehausse de toiture ou les artisans ont envoyé des déchets dans les gouttières et avait occasionné un dégât des eaux.

Dernière modification par Picsou24 (06/04/2019 19h30)

Bonjour,

Une réforme du mode de calcul des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels est intervenue au 1er janvier 2017. Les élèments de confort n’interviennent plus dans le calcul…inutile de supprimer les WC, l’électricité ou le chauffage  !

Un article de service public détaille le nouveau mode de calcul :

La valeur locative est fonction :

- de la surface pondérée du local (surface au sol avec pondération en fonction de l’utilisation : minoration pour les réserves)
- du tarif de la catégorie (en fonction de l’activité principale dans le local - en cas de vacance fonction de l’ancienne activité)
- du coefficient de localisation (pondération locale)

Une piste est donc de vérifier si un changement de l’activité principale du local permet d’obtenir un tarif moins élevé…

Canyonneur

PS : on est à 6 E/m2 d’impôt foncier….je serai très heureux d’être à ce niveau là !

Edit : actualisation du lien

Dernière modification par Canyonneur75 (08/09/2021 17h03)

Que le code des impôts est obscur! De renvois en renvois…
J’ai trouvé ça et là, que la destination "globale" était celle de la surface la plus importante utilisée.
Hors, l’utilisation de mes parents serait agricole. (qui est en général la plus faiblement fiscalisée)

J’ai trouvé sur le site de square habitat cet extrait:

square habitat a écrit :

Le changement d’affectation d’un local (aussi appelé changement de destination) consiste à changer le type d’utilisation d’un bien immobilier. Il existe neuf usages différents selon l’administration : artisanat, bureaux, commerce, entrepôt, habitation, exploitation agricole, exploitation forestière, hébergement hôtelier et industrie. Un changement d’affectation peut concerner un appartement transformé en cabinet de consultation par un médecin, une usine désaffectée reconvertie en loft par un particulier où une grange destinée à devenir une chambre d’hôte par exemple.
Le changement d’affectation d’un local nécessite une autorisation accordée par la mairie. Il est recommandé de s’adresser au service de l’urbanisme de la municipalité pour s’assurer que le changement d’usage n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU).

Bonjour,

Je progresse, j’ai trouvé le formulaire 13404-06 "Récépissé de dépôt d’une déclaration préalable" où l’on peut demander à déclarer des changements de destinations d’usage des surfaces.
Les changements de destination ou de sous destination sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade ne nécessitent qu’une déclaration préalable.

Pour ce qui est du cout que pourrait devenir l’impôt foncier, il est mentionné sur le site service public que la valeur locative des locaux professionnels est égale à la surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.
La surface pondérée étant déterminée à partir de la superficie des différentes parties : superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur. Tient compte de l’affectation et de l’utilisation des différentes parties d’un local.
Le tarif de la catégorie correspond à la catégorie du local à évaluer. Figure dans la grille tarifaire du secteur d’évaluation. (grille que je n’ai pas encore trouvée en ligne, il faut que je l’obtienne, c’est le point très important)
Le coefficient de localisation qui tient compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation, à la hausse ou à la baisse. Pour une activité de stockage agricole je l’imagine neutre. Pour de l’industrie je pense plutôt négatif car pas assez proche du principal axe (la première départementale est à 1,5km et la route qui communale qui l’y mène est tortueuse)

Mi345 , à quels ennuis pensez vous ?

Les diagnostics n’ont pas été faits. (C’est d’ailleurs du coup une conditions suspensive qui permet de renoncer je pense facilement à l’achat)

Pour ce qui est des revenus il y a en premier une valeur d’utilité personnelle (ce stockage me permettrais de soulager temporairement le mien et éventuellement de saisir des opportunités d’achat mobiliers), puis le loyer que mes parents sont prêts à y mettre. Je pensais 350 euros.
Je précise que je vais à terme hériter de l’activité agricole de mes parents, qui habitent à 1,5km.
Il reste en revenus possibles la moitié de la surface totale en stockage ou activité artisanale, gardiennage de véhicules, garde meuble.
Également, on accède de l’extérieur à deux autres surfaces: un appentis et en sous sol la surface équivalente à 3 beaux garages de voiture qui nécessitent juste une cloison et des portes de garage.
Le terrain laisse sur l’arrière quasi sans vis à vis environ 1000m2 de constructibles. Son accès peut se faire en longeant le bâtiment par le coté.

La grande partie de toiture qui contient de l’amiante me semble en plutôt bon état.
En tout cas, il y a très peu de fuites (j’ai localisé quelques petits trous tout de même) et pas de traces d’humidité sur la face du dessous comme lorsque ça condense ou que ça infiltre.
La partie la plus haute m’est inaccessible mais c’est la plus récente (post 97 donc à priori sans amiante)pour le reste, eh bien je vais sortir la grande échelle et attendre le rapport de diagnostic,  je mettrais une réserve sur la proposition d’achat sur la présence d’amiante, au cas où, ça me fera une autre possibilité de me désengager.
Vu la surface et l’orientation j’envisagerais peut être de passer en toiture solaire si elle doit être refaite, selon les retours sur investissements possibles.

Après y avoir passé un peu de temps.

Pour le calcul du montant de l’impôt foncier.

Selon la localisation, il y a 6 zones, qui ne dépendent pas forcément de la commune (il peut y avoir sur une même commune de la zone 2 et de la zone 3 par exemple selon qu’on soit bien desservi ou en plein centre par exemple) L’immeuble en question est en zone 2 (zone peu chère).
Je n’ai pas les coefficients mais en comparant avec un local que j’ai dans le centre de la plus grande ville du département, il peut y avoir au moins un facteur 2.

Pour la surface pas de mystère, c’est la surface mesurée au sol entre murs. Il y a une pondération possible si une surface présente une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.
La surface déclarée sur cette parcelle semble correspondre à la réalité. Il aurait été envisageable de déposer la couverture d’un appentis extérieur d’utilité assez faible, ce qui représente environ 20m2.

Ensuite, un coefficient selon l’utilisation qui est faite.
Artisanal est relativement bas (coefficient 38), entrepôt coefficient 34,  bureaux ou commerce explosent au delà de 80.
Il est déclaré en artisanal.

Si je loue à mes parents pour leur utilisation agricole, je paierais pour leur surface sur un coefficient "entrepôt". Si je loue une autre partie, ce serait entrepôt ou plus plus probablement artisanal selon l’activité du locataire.

L"idée initiale était que j’achète pour leur louer à prix modique une partie et louer une autre à un autre locataire à un tarif normal.
Mais, si un agriculteur (et ma mère l’est) est à la fois le propriétaire et l’utilisateur à des fins agricoles exclusives, il est exonéré totalement de cotisation foncière.
A l’arrêt de l’activité agricole de mes parents, il est prévu que je prenne la suite, et donc le statut d’agriculteur.
Aussi, nous avons changé d’idée: mes parents se rendraient acquéreurs de ce bâtiment, qui lors des partages anticipés (à venir dans au pire les 2 prochaines années) me reviendrait; ils utiliseraient une partie pour leurs besoins agricoles, et l’autre pour louer. (et pour le coup avec du foncier uniquement sur la partie rentabilisée par le locataire)
A noter que l’installation de panneaux solaires sur la partie utilisée à des fins agricoles ne remet pas en cause l’exonération sur le foncier.