SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

maxlille · #26

NB: Il faut un crédit affecté pour la déduction des intérêts, ce qui est rarement le cas des crédits à la consommation.

J’ai fait deux opérations de financement de parts de NP via crédit conso et jamais pu les affecter.
La NP m’intéresse uniquement si la SCPI n’est pas dispo via AV (j’ai fait sur Immorente et Pierval Santé).

Après j’hésite vraiment entre 5 et 10 ans car je ne sais pas du tout quelle sera ma situation dans 5 ans .. j’aurais peut être déjà réduit mon activité, et il est plus risqué je trouve de s’engager sur 10 ans; vous allez me dire étant donnée les frais d’entrée autant partir sur 10 ans… bon il faut que je me décide rapidement

Désolé si je remets une couche ici mais dans votre situation, pourquoi ne pas partir sur une AV ?

Vous avez choisi une des rares SCPI dispo en AV, via un financement sur 9 en prêt conso, plusieurs avantages:

Sur la base de 50.000 EUR emprunté à 2.2% sur 9 ans on a une mensualité de 511e ou 6.132e/an
Achat SCPI Primopierre (pour simplifier une seule SCPI): 50.000e - 3.250e de frais = 46.750e
Vous pouvez espérer un rendement net (net de frais de gestion de 0.5%) de l’ordre de 4% =1.870e

Cash flow annuel => -4.262e. En cas de NP, votre cash flow correspond à la mensualité (hypothèse: non déductibilité des intérêts).

D’ailleurs à ce propos, il faut des revenus fonciers existants pour pouvoir déduire éventuellement non ?

En cas de problème vous pouvez rapidement céder les parts sur votre AV et rembourser le prêt.
Plus difficile en NP…

Stephanejudd · #27

Bonjour,

Je viens de faire le même type de calcul mais en intégrant les PS à 17.2% pour une TMI de 14%
J’ai choisi PRIMOVIE, pour avoir une base comparable entre AV, PP ou NP et j’ai pris une SCPI assez ancienne plutôt que CORUM, NOVAPIERRE …

Hypothèses retenues : loyers inchangés, prix de part inchangés (difficile de savoir si on va connaitre la situation de 90/93 ou celle des 5 dernières années, qui sont contraires)

Je suis parti du principe que je plaçais pour 20 ans la somme de 10.000 € afin de savoir combien je recupérai in fine.

Le résultat est que le démembrement 10 ans est gagnant grâce à un taux de rendement net "garanti" de 3.63% par an les 10 premières années, alors qu’en direct je ne peux gagner que 3.36% après fiscalité

N’hésitez pas à me dire si c’est incohérent dans les calculs.

16479_primovie_av_demem_direct.xls

cat · #28

Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

Flyz57 · #29

Et puis si je dois choisir une scpi récente, je choisis Corum et pas primovie (c’est un avis perso)
Après dans l’optique de la gestion de patrimoine, il faudrait penser à diversifier les scpi (3?)

Stephanejudd · #30

cat a écrit :
Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

*Frais de souscription : j’en tiens compte uniquement à la revente (cellule E34) puisque les frais se déduisent à la sortie et que le rendement est calculé sur le Brut initial

*Clé de répartition : PRIMOVIE ne propose "que" 70/30 sur 10 ans
SCPI Primovie - Primonial Reim - Analyse, rendement, souscrire, investir immobilier - France SCPI

* sur l’AV, les bénéfices sont automatiquement basculés sur le fonds Euro, c’est ce que m’a dit un CGP. Si on les remet sur le fond PRIMOVIE, on doit repayer les frais d’entrée de 6%

* PS : vous avez raison, les PS sur le fond euro sont calculés tous les ans, j’ai fait une erreur mais ça ne change pas grand chose ; en revanche, j’aurai pu calculer les interets composés sur le fond euro

* j’ai regardé sur 20 ans pour voir que le fait que l’on ne touche aucun loyer pendant 10 ans en NP était compensé sur les 10 ans d’après par le surplus de loyer ; sur 30 ans, le résultat est encore plus flagrant. Mais c’est une hypothèse qui en vaut une autre.

* je suis parti d’un postulat : "j’ai 10000 € à placer, je n’en ai pas besoin à court terme, comment les capitaliser au mieux pour les récuperer au bout de 20 ans ?"

L’effet de levier d’un crédit n’est pas pris en compte ici car il n’est possible qu’en direct et pas en AV ni en demembrement. Je voulais garder des bases comparables.

Merci de votre regard,

GoodbyLenine · #31

Stephanejudd a écrit :
*Clé de répartition : PRIMOVIE ne propose "que" 70/30 sur 10 ans
SCPI Primovie - Primonial Reim - Analyse, rendement, souscrire, investir immobilier - France SCPI

C’est juste cet intermédiaire qui indique la clé 70/30, et il ne doit pas être impossible d’obtenir une clé légèrement meilleure pour le nu-propriétaire.

Stephanejudd · #32

Je viens d’appeler LINXEA car sur leur site effectivement ils parlent d’une clé à 65/35
SCPI - PRIMOVIE - LINXEA

Sauf que depuis le 1er juillet, Primonial a modifié ses clés de répartition et c’est bien 70/30 pour tout le monde ; je remarque qu’il est difficile d’obtenir ces clés de répartition en temps réel, la plupart des sites affichent "nous consulter"

Dernière modification par Stephanejudd (31/07/2018 15h26)

cat · #33

* meilleurescpi.com proposait une clé à 65-35 encore aujourd’hui pour quelques dizaines de parts. Néanmoins, je ne suis pas sûr que cette clé, qui était utilisée depuis quelques temps, se maintienne (à cause d’une baisse de distribution que je pressens malheureusement côté Primovie).

* frais de souscription : vous faites ce que vous voulez, en tout cas, ils sont acquis à la société de gestion dès la souscription.

* il est très probable que sur 20 ans en réinvestissant les revenus en parts de SCPI plutôt que sur le fonds euro, vous aurez une meilleure performance (même avec les frais de souscription).

* la nue-propriété est possiblement le plus intéressant sur 10 ans, au-delà, l’imposition risque de piquer un peu : vous pourriez vendre et tout remettre en AV. Vous pouvez également regarder des durées de démembrement plus longue si vous n’avez pas besoin des revenus correspondants.

Dernière modification par cat (31/07/2018 16h09)

nanogoldos · #34

Bonjour,

Je cherche des conseils pour 2019 pour investir en SCPI soit en direct soit en assurance vie.
Peut être que ce post sera redondant avec d’autres, je m’en excuse dans ce cas.

Je dispose d’un TMI de 30%, 2 enfants, 2 salaires.
Je possède plusieurs contrats d’AV souscrits en 2018 et ai fait dans la même année plusieurs achats de SCPI en direct.
Je souhaite donc optimiser les prochains achats pour 2019.

Quelles est la meilleure stratégie pour les SCPI en 2019 (avec aussi en toile de fond le prélèvement à la source) ?

Soit acheter des parts en comptant en direct soit acheter des parts dans un contrat AV.

Je prends l’exemple de la SCPI Primonial Primopierre (je cherche à me renforcer en bureau pour 2019).
J’ai le contrat Spirica (Mes placements liberté) et le contrat Zen (Linxea).
Et je souhaite placer par exemple 2000 € soit 10 parts pour faire un exemple chiffré.

Merci par avance pour vos conseils

GoodbyLenine · #35

C’est peut-être une réponse un peu à côté de la question, mais actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
- fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30% +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assiette IFI, SIIC hors assiette IFI.
- rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoines "prime" de galeries commerciales (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina) (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement, soit bien mieux que celle des SCPI (non notées, mais pour lesquelles on peut prendre en compte les taux quelles obtiennent)).
- évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
- frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et vers 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
- prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
- on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
- les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels). A noter que pas mal de SCPI investissent aussi à crédit (mais moins, plutôt vers 10 à 20% de la valeur de leur patrimoine)
- volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
- il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.
- les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.

On a déjà comparé l’intérêt d’investir en SCPI ou en SIIC, notamment dans (3/5) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

WhiteTiger · #36

nanogoldos a écrit :
Quelles est la meilleure stratégie pour les SCPI en 2019 (avec aussi en toile de fond le prélèvement à la source) ?

Soit acheter des parts en comptant en direct soit acheter des parts dans un contrat AV.

Soit vous avez besoin de rentes à court-terme et l’achat en direct s’impose, soit c’est une objectif de capitalisation, et le cadre fiscal légèrement favorable de l’AV s’impose, à mon avis. Encore faut-il s’assurer que les frais de gestion de l’AV n’impactent pas trop la rentabilité.

Surin · #37

En gros en AV vous êtes gagnant sur les premières années du fait des frais de souscription réduits, au delà de 10 ans les frais sur UC commencent à coûter plus cher par rapport à la détention en direct, cela peut vous aider à orienter l’achat en plus du critère de la fiscalité des dividendes.

julien94 a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI
Vous parlez des SCPI à capital fixe ou aussi variable? Dans ce dernier cas, j’ai cru comprendre que les sociétés de gestion devaient avoir des réserves pour en racheter, et la collecte permanente permettait aussi de trouver des acheteurs assez facilement (meme si ca peut prendre plusieurs mois, mais pas plus)

Il parle bien des SCPI à capital fixe et variable.
Nous avons 2 exemples en ce moment de SCPI à capital variable bloquées : Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1, toutes deux de La Française AM, possiblement d’autres à venir prochainement.
Je n’ai pas connaissance d’une quelconque réserve pour rembourser les parts et quand il n’y a plus de souscriptions, la société de gestion ne peut pas rembourser les vendeurs sauf s’ils passent par un fonds de remboursement avec une décote tournant autour de 15% sur le prix de retrait.

Les sociétés de gestion ont du mal à communiquer de façon juste sur les délais de vente.
_Dans le cas des SCPI à capital fixe, c’est du au fait que les "nouveaux" vendeurs vont parfois baisser leur prix de vente de façon à passer devant ceux qui ont mis en vente depuis longtemps ce qui fait que l’on peut dire que les vendeurs ont vendu vite, malgré qu’il y ait un carnet d’ordre rempli d’ordres présents depuis plusieurs mois (ou années ?).
_Dans le cas des SCPI à capital variable, nous n’avons pas encore assez de retour d’expérience mais quand on voit l’opacité avec laquelle La Française AM traite cette question en mentant sur les délais de vente dans ses bulletins, il vaut mieux ne pas se retrouver dans la situation d’un vendeur en manque de liquidités. il semble toutefois qu’en passant par le fonds de remboursement - en acceptant la décote d’environ 15% - on puisse vendre relativement rapidement (disons un délai normal pour vendre des SCPI).

Noyl · #38

sauf erreur de ma part, en ASV on ne peut pas bénéficier des revalorisations de parts par ailleurs donc ça vient grever le TRI ?

mercators · #39

Noyl,

sur mon contrat d’assurance vie Linxea, je profite des augmentations de parts.

Cordialement

antonyme59 · #40

Pour Noyl: pourquoi donc les parts de SCPI ne bénéficieraient pas des revalorisations en AV ?
En tout cas sur mes-placementsLiberté je vois bien que ça suit…..

eg972 · #41

Erreur de votre part.
Chaque revalorisation a été prise en compte pour mes scpi sur Mesplacements et Linxea

Stinger77 · #42

L’investisseur bénéficie de la revalorisation que ce soit en AV, direct ou NP.

Noyl · #43

super, donc en plus de la meilleure liquidité et l’isolement de la fiscalité personnelle cela peut être une très bonne solution de souscrire via ASV

maxicool · #44

L’inconvénient majeur pour l’achat de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, c’est, je pense, l’impossibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit.

GoodbyLenine · #45

D’autres inconvénients : pas mal de SCPI non accessibles via AV (une bonne partie de celles en-tête du classement en rendement) (ce sont surtout celles à grosse collecte qui sont accessibles), pas de participation aux AG en cas de détention via AV.

SamyInvest · #46

Autres inconvénients d’avoir des scpi via AV :

* plus possible aujourd’hui d’avoir 100% de scpi en Unité de Compte
* scpi pour la plupart en dessous des 5% de rendement (4,5 en moyenne)
* des frais de gestion de 0,5% à 1,189% ce qui représente une sorte "d’imposition" je m’explique :

0,5% sur un rendement de 4,5% cela représente 11,11% de performance en moins
0,75% sur un rendement de 4,5% cela représente 16,66% de performance en moins
1% sur un rendement de 4,5% cela représente 22,22% de performance en moins
etc …

Avec les intérêts composés l’impact est encore plus significatif

Du coup je m’interroge de l’intérêt de loger des scpi dans une assurance vie juste pour le motif de réduire son imposition.
L’intérêt de l’AV me semble être essentiellement pour la transmission d’un capital en franchise de succession

Dernière modification par SamyInvest (20/06/2019 14h36)

eg972 · #47

Vous indiquez "scpi pour la plupart en dessous des 5% de rendement (4,5 en moyenne)"
En prenant en compte la décôte à l’achat, on en est pas trop loin des 5%

Ensuite, chaque euro de revenus de mes scpi détenues en direct est taxé à 30% d’impôts + 17,2% de csg
Surtout celles qui n’ont plus d’intérêts d’emprunt à déduire

Mes contrats MPL et Linxea Spirit ont plus de 8 ans.
Je peux donc retirer 9200 euros tous les ans qui ne seront taxés qu’à hauteur de 17,2% …… tant que la csg n’augmentera pas (ce qui risque de ne pas durer mais ceci n’est que mon avis)

J’ai fait mes calculs mais je me suis peut être trompé.
J’assume mon choix de détenir des scpi sur mes contrats d’assurance vie et subir 11,11% de performance en moins

(Maintenant sur ces contrats, on peut acquérir Klépierre, Unibail et autres et ce n’est peut être pas un mauvais choix, mais ceci est un autre sujet)

etoiledumatin · #48

SamyInvest a écrit :
Autres inconvénients d’avoir des scp via AV :

* plus possible aujourd’hui d’avoir 100% de scpi en Unité de Compte
* scpi pour la plupart en dessous des 5% de rendement (4,5 en moyenne)
* des frais de gestion de 0,5% à 1,189% ce qui représente une sorte "d’imposition" je m’explique :

0,5% sur un rendement de 4,5% cela représente 11,11% de performance en moins
0,75% sur un rendement de 4,5% cela représente 16,66% de performance en moins
1% sur un rendement de 4,5% cela représente 22,22% de performance en moins
etc …

Avec les intérêts composés l’impact est encore plus significatif

Du coup je m’interroge de l’intérêt de loger des scpi dans une assurance vie juste pour le motif de réduire son imposition.
L’intérêt de l’AV me semble être essentiellement pour la transmission d’un capital en franchise de succession

Effectivement vos arguments sont tout à fait recevables et loger des SCPI en AV présente des inconvénients.
Néanmoins, il y a aussi des avantages qui peuvent expliquer cette détention :

* diversifier la composition de son AV (entre fonds euros ou UC, cela fait un 3ème actif peu risqué)

* augmenter (même légèrement) son rendement par rapport aux fonds en euros qui couvrent désormais à peine l’inflation : 4% net c’est toujours mieux que 2%…

* posséder un actif liquide, ce qui n’est pas le cas lorsque l’on possède ses SCPI en direct

Pour ma part, c’est pour cela que je détiens environ 50% de SCPI sur une de mes AV et cela représente peut être… 15% de mes investissements en AV.

Surin · #49

etoiledumatin a écrit :
* posséder un actif liquide, ce qui n’est pas le cas lorsque l’on possède ses SCPI en direct

On en a déjà débattu, il n’y a rien qui permet de penser que les SCPI en AV seraient plus liquides que celles détenues en direct. Plus de 90% des SCPI sont actuellement "liquides".

Xalale · #50

Bonjour Mesdames, Messieurs,
Je vous sollicite pour un éclaircissement au près de vous du fait de vos expériences.
Je souhaite investir dans 2 SCPI Pierval Santé dans un premier temps et Corum XL dans un second (quelques mois d’intervalle).
Je ne peux pas emprunter car déjà arrivé aux 33% d’endettement pour l’achat de ma RP et ma voiture.
Je compte donc acheter au comptant.
Mon TMI est à 0, mais ça devrait être la dernière année, avant de passer à 14% ou 11% (nouvelle tranche qui devrait arriver) .
J ai 36 ans, pacse, et je prévois de quitter mon travail dans quelques années afin de voir mes enfants grandir.
Me conseillerez vous l’achat direct, en nue propriété sur 5 ans ?
De plus lors d’une revente de parts de SCPI, sommes-nous imposé sur la plus value si la vente dépasse 15000 euros, d’où l’intérêt d’acheter sous ce tarif ?
Dernière question, les frais sont-ils identiques entre toute les sociétés de gestion ?
Merci de m’avoir lu.

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SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

#26 18/04/2018 09h59

#27 25/07/2018 11h06

1 #28 25/07/2018 11h55

#29 26/07/2018 09h39

#30 31/07/2018 12h06

cat a écrit :

#31 31/07/2018 14h22

Stephanejudd a écrit :

#32 31/07/2018 14h35

1 #33 31/07/2018 15h42

#34 07/01/2019 12h10

12 6 #35 07/01/2019 13h49

#36 11/01/2019 07h37

nanogoldos a écrit :

1 #37 11/01/2019 07h52

julien94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

#38 11/04/2019 15h05

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#40 11/04/2019 15h29

#41 11/04/2019 16h27

#42 11/04/2019 16h32

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#44 12/04/2019 14h17

#45 12/04/2019 17h59

1 #46 13/04/2019 10h23

#47 13/04/2019 10h53

#48 13/04/2019 10h58

SamyInvest a écrit :

#49 13/04/2019 11h05

etoiledumatin a écrit :

#50 25/06/2019 20h33

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