Investir son épargne en assurance vie plutôt que dans l'apport de sa RP ?

Selon sa situation personnelle, il est effectivement souvent bien plus intéressant d’emprunter au maximum pour sa RP sur une longue durée plutôt que d’y mettre son épargne (si tant est qu’on est prêt à placer une partie de celle-ci sur des supports rémunérateurs).

Par ailleurs, les taux de boursorama ne sont pas mauvais mais on peut trouver sensiblement mieux dans les banques physiques (a voir les autres frais cependant).

Je n’ai pas d’autre projet dans le locatif, j’en fais déjà en LMNP et j’auto-finance totalement mes opérations. Donc même si je récidivais avec un 4ème bien, je ferai un copier-coller de mon montage.

Je peux m’engager pour 8 ans je ne vois pas quel autre gros projet je pourrai avoir dans ce laps de temps, sachant que les fonds en AV ne sont pas bloqués et relativement liquide (à part pour les SCPI).

Je suis entrain de faire des calculs partant sur un rendement de 3% par an et effectivement il y a facilement moyen d’éponger le cout du crédit en investissant en AV !

Dans l’idée sur une base de 90K€ en AV ; contrat mes placement liberté
30K€ Euro allocation Long Terme
30K€ SCPI PFO2
30K€ Patrimmo Commerce

Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.

MisterVix a écrit :

Bonjour

3% en AV c’est pas du fond euro dont le rendement va mathématiquement continuer à baisser les prochaines années.

J’en déduis que vous n’êtes pas trop attaché à la garantie en capital.

Dans ce cas un PEA n’est il pas plus judicieux (fiscalement) pour placer cet argent? La durée d’immobilisation est quasi identique…

L’univers d’investissement est également bien plus vaste en PEA, mais il est vrai que les SCPI et l’immobilier côté n’en font pas partie.

Pour les fonds euros : oui et non car c’est l’image de la compagnie d’assurance qui en dépend, et ces dernières vont continuer à diversifier les supports qu’elles utilisent pour les rendre plus dynamiques et ainsi continuer à doper la collecte en affichant des taux "élevés".
Pour l’érosion sur les fonds euros classiques je suis d’accord avec vous !

Pour la garantie en capital : 2/3 en SCPI diversifiés et 1/3 en fond euros dynamiques me semble un bon équilibre, sans prise de risque élevée.

PEA : comme vous le dite, même si fiscalement il y a un léger mieux, je pense que les risaues le sont également plus. J’ai lu Epargant 3.0 et il ne me semble donc pas judicieux de placer 100K€ en one shot sur un tracker monde par exemple
Comme vous le dite, pas de SCPI en PEA et avec du recul c’est ce qui fait l’intérêt de placer le cash sur ce type de support : les SCPI sont indirectement financer à crédit, comblant ainsi le principal défaut de cette méthode d’acquisition.

C’est ce que j’ai fait il y a 2 ans assez naturellement.

Au départ, en pourcentage de la valeur de ma nouvelle RP, j’avais :
- une maison à vendre d’une valeur de 65% (sans dette)
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 20%

J’ai fait entièrement financé la construction de ma nouvelle RP (taux de 1,33% hors assurance sur 19 ans). j’ai vendu me précédente maison au début de l’emprunt de la nouvelle.

Et j’ai fini avec :
- une maison d’une valeur de 100%
- des assurances vie en € sur de bons fonds d’une valeur de 85%

Bon depuis, grâce à ma capacité d’épargne et à la baisse du capital restant du, les proportions se sont plus qu’inversé, et j’investis la différence sur des ETF.

Psychologiquement, cela peut être difficile à vivre si vous n’avez pas confiance sur vos placements. Dans mon cas, je ne gagne au final même pas 1% après les taxes, si l’écart se ressert trop, il est fort probable que je rembourse partiellement mon emprunt. (ce qui est très simple à faire chez Boursorama au passage pour l’avoir testé pour ma première maison).

La projection semble à peu près bonne , je n’ai pas refait le calcul .

Mais la chose à prendre en considération est la capacité à rembourser 140000 euros sur 8 ans soit au moins 1500 euros par mois sans toucher à votre épargne placé .

Car qui dit assurance vie à 2,5 % , dit argent bloque pendant 8 ans pour profiter au mieux des avantages fiscaux.

Si rembourser 1500 euros par mois via votre salaire , n’est pas un problème , dans votre cas , effectivement emprunter semble intéressant .

Je rouvre la discussion, je suis entrain d’étudier l’allocation de cette épargne et j’ai entre temps lu le livre sur les foncières cotées.

En résumé je pense garder une ligne de 30K€ en SCPI PFO2 (l’approche écologique des bâtiments est pour moi un thème d’actualité) et utiliser l’autre du même montant pour des REITs canadiennes et nord américaines.

Disposant déjà d’immobilier locatif direct (3 biens) et indirect (via des OPCVM européennes) cela permettrait un bonne diversification.

Je ne dépasserai pas 15% de mon patrimoine, et me demande déjà s’il est mieux de passer par un tracker, pour bien diversifier et si possible sans trop de frais : exemple VNQ de Vanguard me semble un bon véhicule, et aussi à quel rythme je pourrais investir ces 30K€.

Auriez-vous des conseils ?

Bonjour,

Je propose de démarrer un nouveau thread, la problématique de base ayant été résolue grâce à vos diverses interventions

Encore merci

Voici le lien : Portefeuille d’actions de Garfield1983 (stratégie immobilier passif hors Tracker)

Si votre bien s’autofinance, je pense qu’une banque vous prêtera quel que soit votre taux d’endettement.
D’autre part, si vous négociez l’absence d’IRA, vous pouvez faire un crédit maximum et conserver votre épargne. Il sera toujours temps de faire un remboursement anticipé ensuite. Alors que si vous utilisez votre épargne, vous ne pourrez plus a posteriori emprunter d’argent pour votre RP.

gandolfi a écrit :

Le problème c’est que l’on s’endette au yeux de la banque et que l’on ne pourra plus utiliser ce levier avant le remboursement.

Pas forcément. En fonction de votre situation (de vos revenus notamment) vous avez -ou pas- une certaine capacité d’emprunt auprès de la banque. Une fois atteinte, il faut soit rembourser des dettes existantes soit augmenter vos revenus pour pouvoir emprunter à nouveau.

gandolfi a écrit :

- Empruntez d’abord pour un bien à louer qui s’autofinance si possible avant d’emprunter pour une RP qui ne génère aucun cash flow pour la banque ?

Aucun cash flow pour la banque ?
La banque réclamera sa mensualité tous les mois, quelque soit l’investissement réalisé (bien locatif ou RP) ! Et en général c’est le contraire, les banques sont moins frileuses à financer la RP, en devenant propriétaire vous ne payez plus de loyer vous devez donc pouvoir rembourser l’emprunt à la place.

gandolfi a écrit :

Je me suis mal exprimé ce que je voulais dire : c’est que pour la RP il n’y a aucune rentrée d’argent en dehors de mon épargne ou salaire.

Il n’y a pas de rentrée d’argent mais il y a une dépense en moins : le loyer que vous ne payez plus quand vous devenez propriétaire. 

gandolfi a écrit :

Par exemple pour un appart coutant 60.000 euros et un loyer mensuel de 400 euros. Faut il forcement avoir une mensualité de 400 euros max ? voir moins si on compte les charges, taxe fonciere ou eventuelles vacances locatives ?

Pas sûr d’avoir bien compris la question mais en bref, la banque se fiche de savoir si le bien locatif que vous achetez s’autofinance ou pas, ce qui lui importe c’est votre capacité à rembourser le prêt, que ce soit avec les loyers perçus et/ou d’autres ressources.

Le taux d’endettement, c’est charge / revenus. C’est ce ratio qui doit valoir habituellement moins de 33%

Dans les revenus :
-    Salaires réguliers
-    70% des loyers perçus (question : parle-t-on des loyers charge comprise ou hors charge)

Dans les charges :
-    Mensualités de tous vos crédits
-    Votre loyer si vous êtes locataire (même question : parle-t-on des loyers charge comprise ou hors charge)

Si vous empruntez pour acheter votre RP, votre loyer n’est plus pris en compte. Donc 1000€ de loyer se transforment en 1000€ de capacité d’endettement.

(Petite subtilité : si vous êtes logés à titre gratuit (chez vos parents par exemple), la banque considère que ce n’est pas une situation pérenne, donc applique un loyer fictif (600€ sur Toulouse par exemple))

Certaines banques (je ne sais pas lesquelles, c’était le cas du Crédit Foncier notamment) appliquent un calcul de taux d’endettement différentiel : les loyers perçus, au lieu d’être ajoutés aux revenus (au dénominateur) sont déduits des charges (au numérateur). Ce calcul est plus favorable à l’investisseur.

Je n’ai pas l’impression qu’on prenne en compte les autres charges (impôts, taxe d’habitation, taxe foncière…). Il me semble de mémoire qu’il y a quelques subtilités qu’on m’avait expliquées sur la pension alimentaire par exemple : pour celui qui la paye, c’est compté en charges, mais pour celui qui la reçoit, c’est pas compté en revenu parce que c’est pas considéré pérenne… Et quid des allocations par exemple, ou des revenus du patrimoine ?