LMNP : liasse fiscale de la première année d'activité

Bonjour,

Je me permets de créer ce nouveau fil pour faire part de ma situation et poser quelques questions.
J’espère également que ce fil pourra profiter à d’autres personnes en mettant en avant des points de vigilances et pièges à éviter concernant sa première liasse fiscale LMNP.

Tout d’abord, il s’agit d’une situation un peu particulière car mon acquisition s’est faite le 17/12/2018 mais le temps de faire des travaux et de meubler, je n’ai mis en location que mi-janvier 2019.
Après avoir longtemps hésité j’ai finalement décidé de déclarer mon activité à la date d’acquisition et donc de faire une déclaration pour 2018 pour ne pas perdre la déductibilité des frais d’acquisition (bien que les avis diverges à ce sujet) et des frais engagés sur 2018 (frais de déplacement entre autres)

Attiré par la facilité et l’avantage fiscale (crédit d’impôt de 2/3 du coût +1/3 restant déductible des revenus LMNP) j’ai donc décidé de faire appel à un comptable pour ma déclaration (liasse fiscale) comme beaucoup le conseillent.
J’ai malheureusement eu la mauvaise idée de faire appel à un comptable en ligne soit disant spécialité LMNP et auto-proclamé comme étant un des leaders dans le domaine.

Depuis des mois je leur réclame le projet de liasse fiscale avant transmission à l’administration fiscale et je viens de le recevoir aujourd’hui, fin d’après-midi.
Autrement dit après la date officielle d’envoi des liasses (3 mai) mais avant la date étendue (18 mai).
Mais quoiqu’il en soit bien trop tard pour leur demander de revoir leur copie.

A noter que je viens de passer plusieurs heures à tenter de décortiquer cette liasse en recoupant des informations que j’ai pu trouver sur internet ou sur ce le forum ainsi que la notice 2033-not-sd pour essayer de comprendre.
Bref je viens de faire exactement ce que je souhaitais éviter de faire en premier lieu et la raison pour laquelle j’avais souhaité faire appel à un comptable.
A la base je trouvais juste les frais sous-évalué par rapport à ce que j’avais communiqué au comptable, mais petit à petit je me suis finalement retrouvé à revérifier l’ensemble de la liasse.

Suite à ceci je vais tenter de lister les anomalies qu’il me semble avoir identifié dans la liasse fiscale :
1) Les frais de notaires
Ils ont été passés en immobilisation ce qui laisse supposer qu’ils vont être amortis alors que j’avais explicitement demandé à ce qu’ils passent en charge.
L’avantage de les passer en charge c’est que c’est déductible à 100% immédiatement et reportable pendant 10ans sur les futurs revenus locatifs en cas de déficit.
Alors qu’en amortissement, ils sont amortis avec le bien immobilier sur 30ans…
J’aurais probablement revendu longtemps avant de les avoir totalement amortis ou serait repassé en micro-BIC entre temps.
Je vais donc perdre la majorité de la déductibilité des frais de notaire s’ils sont amortis.
Je vois d’ailleurs aucun cas de figure où ça peut être intéressant de les amortir alors qu’on a déjà la possibilité de les déduire.

2) Les Emprunts et dettes assimilées
J’ai aucune dette qui apparait au Passif alors que j’ai un emprunt sur 100% du prix d’acquisition.
Ça me fait donc l’intégralité du montant de l’acquisition en fonds propres (capital social) à en croire la liasse fiscale.
Je suis pas expert, mais ça me parait quand même bizarre.

3) Amortissements
C’est simple il y en a pas.
Même en considérant que les amortissements se font au prorata du nombre de jours la première année, ça m’aurait toujours fait 400-500€ d’amortissement.
Et les amortissements non consommés sont reportables indéfiniment les années qui suivent.
Donc ça m’aurait toujours fait ça en déduction sur mes futurs revenus.
Car encore une fois, je ne garderai jamais le bien 30ans, donc ces amortissements seront forcément perdus si je prends le luxe de ne pas les consommer quand j’y ai droit.

4) Frais manquants
Il manque des frais que je leur avais communiqué comme les frais d’emprunt (frais de dossier et de garantie), Indemnités kilométriques, prorata charges de copro, assurance, intérêts d’emprunt, etc…
Bon pour l’assurance et les intérêts d’emprunt je chipote, la première mensualité étant le 5 janvier 2019 (intérêts intercalaires dus pour la période allant de la date d’acquisition à la date de première mensualité) elle peut probablement passer intégralement sur 2019 vu que je la paie en 2019.
Ou inversement j’ai aussi des frais "imaginaires" de quelques centaines d’euros dont je ne trouve aucune correspondance dans mes documents et ils sont imputés au passif en "Dettes Fournisseurs et comptes rattachés".

Suite à ça, quelques questions quand même, l’objectif n’était pas juste de vous raconter ma vie, même si je ne doute pas qu’elle doit être passionnante.

A) Est-ce que mes remarques au-dessus vous paraissent cohérentes ou est-ce que j’ai dit des énormités et c’est en réalité moi qui n’ai rien compris ?
B) Est-ce que certains d’entre vous auraient des exemples de liasse fiscale LMNP de première année faites dans les règles de l’art (anonymisées ou simples exemples) pour pouvoir comparer plus efficacement ?
C) Si le temps venait à manquer, est-ce que c’est possible d’envoyer la liasse en l’état et d’envoyer une liasse rectificative par la suite ? Quel est le risque ? Des pénalités à prévoir ?

Merci de m’avoir lu.

Dernière modification par mirax (12/05/2019 03h06)

Mots-clés : 2033, liasse fiscale, lmnp