LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Piste à creuser : vendre quand vous prenez votre retraite (cf. exonération à cette occasion sur cession des biens pro, jusqu’à 500 k€ me semble-t-il).

Selon le mode de détention (immobilier détenu en direct ou via une société à l’IR), les possibilités diffèrent aussi.

Sinon, creusez aussi la valeur des droits que ce montant payé à la SSI va vous apporter (1 année cotisé au plafond pour la retraite de base + points de retraite complémentaire, qui représente une grosse partie de ce qui est cotisé à partir dun certain montant). Même si ça ne vaut pas 80 000€, ça en vaut quand même une partie.

Le paiement de la CSG/CRDS représente déjà près de 30 k€ sur cette plus-value comptable. Et effectivement, ceci ne génère pas de droits.

Je serai concerné dans quelques années (je suis LMP et devrais bien vendre un jour…).

Je crains que la radiation du RCS ne soit pas forcément la "solution", car vous resterez alors sans doute quand même LMP (cf les récentes évolutions de la doctrine fiscale, suite à un réponse du Conseil Constitutionnel) (mais si un avocat spécialisé dans le domaine la propose… il doit savoir ce qu’il fait).
Mais pour un LMP via une SARL de famille comme moi (ou via une SNC), ce n’est pas une solution, et il reste juste la piste du micro-BIC (ou peut-être celle de passer LMNP en diminuant le CA).

Un autre paramètre à prendre en compte : combien d’ARD vous reste-t-il ? (ARD = Amortissements Reportés, en sus de ceux qui vous ont permis d’être fort peu imposés sur vos BIC les années passées) Je suppose que ces ARD peuvent compenser une partie de la plus- value comptable.

Bonjour,

La stratégie de l’avocat est celle-ci :
- vous demandez la radiation du RCS sans cessation de l’activité fiscale, avec par exemple comme motif l’abrogation de la condition d’inscription au RCS pour être LMP fiscalement (formulaire P2 ou P4 + POi en prévenant les impôts, il vaut mieux passer par le CFE). Vous restez LMP fiscalement (le jour d’une cession) si vous continuez de vérifier uniquement les 2 critères sur les recettes.
- cette radiation déclenche le désassujettissement au SSI (car par contre pour être au SSI il faut être immatriculé au RCS, article L611-1 de la sécurité sociale, sauf meublés de tourisme), les revenus et plus values réalisés après ce désassujettissement  ne doivent pas être déclarées dans la base de cotisation des travailleurs indépendants.
De la sorte, vous ne payez aucune plus value fiscale et aucune charge sociale à la sortie, optimal …
Reste la mise en oeuvre.

A mon avis ce que votre avocat vous conseille, c’est de repasser LMNP (dans la mesure du possible) et non pas de rester LMP fiscalement.
Même en cas de désinscription au RCS, si vous appliquez le régime fiscal du LMP, la SSI vous rattrapera.
Par contre passer LMNP vous évitera les cotisations SSI, et la PV sera imposé selon le régime des particuliers.
Concernant la faisabilité, je ne me prononce pas. Je suis pas certains que cela puisse aboutir mais je ne vois pas non plus pourquoi vous ne pourriez pas vous désinscrire du RCS.

Je suis désole mais vous ne pouvez pas dissocier le régime fiscal/social du statut choisi.
Vous ne pouvez pas non plus vous prévaloir du statut LMP fiscalement et d’un statut différent socialement.

La question première est de savoir si vous êtes LMP ou pas, et donc savoir si vous "désinscrire" du RCS vous fera passer sous statut LMNP.

Si vous êtes LMP, pas d’échappatoire au niveau des cotisations SSI.

Si vous arrivez a y échapper, vous éviterez les cotisations SSI mais fiscalement vous ne pourrait pas en profiter non plus.

Il n’y a pas un LMP fiscal et un LMP social. Il y a un statut : LMP, qui engendre un traitement fiscal et social particulier.

Cela revient à jouer sur le fait que le code de la sécurité social n’ait pas encore actualisé ses textes pour tenir compte de la suppression de la condition d’inscription au RCS suite à la décision du conseil constitutionnel.

Mais je doute que cela dure longtemps, ils finiront bien par l’actualiser comme ça a été le cas pour le bofip sinon ça va donner une situation bancale.

Car bénéficier du statut LMP fiscalement mais pas socialement je doute que ce soit une situation souhaitée par les institutions fiscales et sociales.
C’est d’ailleurs un peu comme avoir le beurre et l’argent du beurre cette situation.

Je voulais parler de l’article 613.1. du code de la sécurité sociale, je suis en voiture…
Ca ne change rien au fait que le droit fiscal et social sont séparés.
P. Duvaux vous ferait remarquer que c’est le 155 du cgi qui n’a pas été corrigé pour les besoins de la sécurité sociale alors que la doctrine fiscale a été mise à jour, bonjour le droit français…
Lael, si la doctrine sociale etait alignée sur celle fiscale, on retire la condition du rcs et cela impliquerait que tous les loueurs de meublés deviennent assujettis au ssi, autant dire la fin du meublé !
Le beurre et l’argent du beurre c’était pourtant le cas avant 2012, mais le législateur en France n’a aucun respect de la non rétroactivité et du respect des investisseurs.
On s’écarte de mon propos initial, je ne vois personne dans mon cas.
Logique, les lmp sont rares et la situation nouvelle.

Dernière modification par sgnu (13/05/2019 15h18)

Je ne suis sûrement pas sûr de moi sinon je n’aurais pas créé ce fil !
Je vous avoue même être très dubitatif, pas sur la logique de l’avocat mais sur la mise en oeuvre.

Donc en résumé :
- soit on met en oeuvre l’optimisation de cet avocat « trou de souris »
- soit on reste au ssi mais on fait en sorte d’etre lmnp fiscalement => plus value privée au lieu des charges sociales sur la pv professionnelle court terme
- soit on reste au ssi et on passe au micro bic : pas de pv ct du ssi, pas de pv fiscale si on est lmp fiscal mais cotisations sociales plus importantes.

Bonjour à tous,

En préambule, merci de ne pas m’indiquer de voir avec la SSI car c’est ce que j’ai fait.
Pour l’anecdote, j’ai d’abord fait un mail détaillé pour être le plus explicite possible avec deux questions.
5 jours après, je reçois la réponse, "merci de contacter un conseiller SSI". Super.
Je contacte donc nos amis, la première question se voit apporter une réponse bien éloignée de la technicité de ma question mais face à laquelle il est difficile d’aller plus loin (un peu comme si on vous indique que dans la couleur blanche … il y a du blanc). Avant d’aborder la deuxième question, celle que je pose aujourd’hui sur le forum, mon interlocutrice me précise qu’il ne faut pas passer trop de temps sur les questions par téléphone car il faut "partager"; je lui réponds qu’en réalité pour gagner du temps j’avais envoyé un mail et qu’au regard du montant de mes cotisations depuis plus de 30 ans, je pensais avoir droit à quelques minutes d’explications sur leurs propres règles du jeu que je suis censé suivre aveuglément. Bref, je pose ma question (voir ci-dessous), elle m’indique qu’elle ne sait pas ce que c’est et alors que je complète en citant mes sources … elle raccroche !
Pour que nos échanges gardent un peu de tenue, vous aurez compris qu’il est inutile que je développe ma pensée.

Ma question était pourtant très simple, puisqu’une juste une confirmation. Selon le texte ci-dessous :
Depuis 2012, la constatation de plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI (Régime Social des Indépendants) auxquels sont assujettis les loueurs meublés professionnels sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts, ce qui peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ à 35% de la plus-value à court terme réalisée.

Pouvez-vous me confirmer qu’en 2019 il est toujours valable, et que dès lors que le bien loué en meublés durant plus de 5 ans en tant que LMP (je crois avoir vu ce seuil comme définition du court terme), la plus-value en cas de cession ne subira à aucune cotisation SSI ?  Si vous avez une source récente …

Merci à vous (et merci au SSI, pas d’écrit, pas de réponse orale, on sait jamais au cas où ils seraient enregistrés)

Allez voir les derniers post de ce file : LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

et de celui ci Fonctionnaire : obligation de passer en LMP au dessus de 23 k€ de revenus locatifs ?

j’attends des réponses des autres…

Le LMP, plus précisément celui assujetti au SSI, voit sa plus value court terme (amortissements) soumise à cotisations sociales, pas sa plus value long terme, comme toute entreprise ou société.
C’est écrit ici :SSI : DSI
D’où l’essence même de ce fil.

" la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires"

L’impact est à préciser car pas clair dans mon esprit … (un exemple m’aidera peut-être à comprendre) ; apparemment ici : "30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures." vous enlevez CSG - CRDS du total cotisations ; pourquoi ?
En fait je crois que nous avons tous les deux raison… rires  (hormis le passage de 43% à 43 - 9,7 = 33,3%) ;
Tout dépend du cas de figure.

prenons un exemple : l’année N vous avez une hausse de BIC de 100 liée à une vente (réintégration des amortissements, donc plus value CT ; l’année N+1 vous avez également un BIC de 100 ; alors :

a)si vous avez moins de 90 k€ de recettes (En fait, l’impact dépend aussi des recettes du LMP) :
BIC N = 100 dû à plus value CT (cas de "sgnu" ; et en général le cas de beaucoup ici, c’est à dire ceux ayant recettes < 90 k€) ; donc IR = 0 et SSI N = 33,3

en N+1 :
si votre BIC était lié à l’activité, alors votre BIC "corrigé de ces charges" sera : 100 - 33,3 = 66,7 ; (SSI + IR) N +1 = 66,7 x (33,3%+30%) au lieu de 100 x (33,3%+30%), soit une économie de 33,3 x (33,3%+30%)
donc la perte de cash de l’opération de vente ayant conduit à la hausse de 100 du BIC N, sera de : 33,3 en N - (30%+33,3%) x 33,3 en N+1, soit 33,3 x (1 - 30% - 33,3%), soit 12,22  au lieu de 33,3
L’impact est donc de 12,22%

En N+1 si votre BIC de 100 était lié en totalité à une vente, alors votre BIC "corrigé de ces charges" sera : 100 - 33,3 = 66,7 ; (SSI + IR) N +1 = 66,7 x (33,3%+0%) au lieu de 100 x (33,3%+0%), soit une économie de 33,3 x (33,3%+0%)
donc la perte de cash de l’opération de vente ayant conduit à la hausse de 100 du BIC N, sera de : 33,3 en N - (0%+33,3%) x 33,3 en N+1, soit 33,3 x (1 - 0% - 33,3%), soit 22,21 au lieu de 33,3
L’impact est donc dans ce cas de 22,21% ; ce qui correspond environ à votre %

Sauf que, le BIC positif de 100 en N+1 ne fait "que 100" parce qu’il a subi la baisse des 33,3 de N… il aurait normalement dû être de 133,3 ; il y aurait alors bien eu IR 30% sur ces 33,3 qui ne sont pas liés à la vente de N+1…. et on retombe sur 12,22%
Dans le pire des cas (activité seule donc hors vente) toujours déficitaire d’au moins 33,3 il faudra en effet attendre qu’elle le devienne moins ; ce qui arrive forcément un jour…

Donc sauf erreur de ma part (et c’est exactement le même principe pour les pourcentage d’intérêts) l’impact final n’est que de 12,22% dans la grande majorité des cas

"sgnu" : en investissant dans d’autres opérations, vous dégagerez bien un jour un peu de BIC positif avec ou hors vente afin de réduire la douloureuse ; sans vente, donc sans charge supplémentaire SSI,  un investissement LMP génère un BIC positif en moyenne au bout de 6 ans ; donc si vous gardez un deuxième bien plus de 6 ans (ce qui est parfois souhaitable pour amortir les frais d’enregistrement, ou parce qu’on en a assez d’acheter et de vendre), ou si vous souhaitez enfin avoir du cash, alors vous auriez un BIC positif si vous n’aviez pas déduit les SSI de la première vente ; le cas critique et cher est celui de la dernière vente et de la fin d’activité

"- (et le résultat de votre opération n’est pas des %)."

je ne comprends pas votre remarque ; il s’agit du pourcentage appliqué aux valeurs absolues de la hausse du BIC liée à la vente (donc propre à chacun d’entre nous)

Origine de mes 43% :
Dans votre file "LMP et investissements locatifs" (7/9) LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs
je cite les messages de mai 2018 suivants :
Cricri77000 "D’après mes renseignements , 41 a 43 % des bénéfices seront prélevé en tant que LMP. Le reste imposé sur le revenu"
Michmouch "Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales"
et vous même :

Les cotisations (détaillées ici) incluent la CSG, et ne sont pas exactement de 43% (tout dépend du montant des BIC), et ouvrent aussi des droits (couverture sociale, retraite, invalidité, etc.).

L’ordre de grandeur des cotisations est actuellement de (avec 40% à 110% du PASS) 40% à 44.2% :
     3.16% à 6.35% pour assurance maladie   (ouvre des droits)
     0.85%              pour indemnités journalières
    17.75%             pour retraite de base  (ouvre des droits en proportion)
     7.00 à 8.00%   pour retraite complémentaire  (ouvre des droits en proportion)
     1.30%              pour invalidité - décés   (ouvre des droits en proportion)
     9.70%              CSG - CRDS
     0.25%              formation pro
… dont la majeure partie ouvre des droits, ou (CSG-CRDS) serait de toute manière à payer.

C’est bien pour éclaircir ces points de fiscalité que j’ai sollicité des personnes ayant l’expérience de la vente en LMP.

"Sgnu et Trempels" : si la plus value LT des LMP peut-être soumis à SSI ; la condition étant qu’il fasse plus de 90 k€ de recettes ; voir le diaporama fourni par Bernard2K ici le 17 mai 2019 : (5/5) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Dernière modification par vieausoleil (25/05/2019 13h25)

Bonjour, je suis nouvelle sur le forum mon passage forcé (si celui ci est confirmé je vient de faire un rescrit à administration fiscale) de lnmp à lmp m’inquiète beaucoup….. je n’ai pas de grande connaissance en comptabilité que donne donc la plus value à court terme en cas de cessation d’activité ? Dans 20 ans quand j’aurais tout amortit je ne pourrais pas arrêter cette activité sans payer des énormes sommes ?