Comment passer en frais réels, un LMNP non déclaré au CFE pendant 2 ans ?

XuXu · #1

Bonjour,

Voici ma situation :
- J’ai acheté un appartement en 2016, qui était alors ma résidence principale
- J’ai passé cet appartement en location meublée en 2017
- J’ai délclaré en 2018 mes revenus de 2017 dans le formulaire 2042C-PRO en microBIC. Je ne l’ai pas transmis de formulaire P0i (je n’en avais pas connaissance)
- Cette année je découvre la nécessité de déclarer le bien auprès du Greffe (formulaire P0i) et qu’il serait beaucoup plus intéressant pour moi de passer en frais réels, mais qu’il faut demander avant le 1er février de l’année N à passer en gestion frais réels pour que ce soit pris en compte pour les revenus de l’année N. Nous sommes en mai donc a priori je ne peux pas passer en frais réels avant 2020.

Mes questions sont les suivantes :
- Je voudrais savoir s’il est possible de passer mes revenus locatifs de 2018 en frais réels dans ma déclaration de cette année en agissant comme suit :
o Déclarer mes revenus de 2018 en frais réels cette année dans le formulaire 2042C-PRO.
o Transmettre le P0i ce mois-ci au Greffe en précisant un début d’activité au 1er janvier 2018 et en cochant la case « frais réels simplifiés »
- Quelles sont les risques de cette démarche ? A-t-elle une chance d’aboutir ?

Merci d’avance pour vos éclairages.

Mots-clés : cfe, frais réels, lmnp (loueur en meublé non professionnel), p0i

Botho · #2

Bonjour,
je me suis trouvé dans une situation similaire à la différence que je n’avais pas du tout fait de déclaration la première année (ni de p0i). J’ai directement contacté mon SIE pour leur en parler et ils m’ont dit de faire mes deux déclarations au même moment (j’ai déclaré 2016 et 2017 en 2018). J’ai également fait un courrier expliquant ma démarche après la télétransmission, en rappelant notamment que je me permettais de le faire suite à leur "accord".
Je vous conseillerais donc d’appeler directement votre SIE pour en discuter avec eux.

BonaFortuna · #3

Bonjour XuXu, je suis dans la même situation que vous. Je n’ai pas envoyé P0i alors que ma location a commencé en 2018. Pour mes revenus 2018, j’ai bien déclaré en micro-BIC. Mais je veux passer en régime réel simplifié pour les revenus 2019 et donc je dois faire la demande maintenant.

XuXu a écrit :
il faut demander avant le 1er février de l’année N à passer en gestion frais réels pour que ce soit pris en compte pour les revenus de l’année N. Nous sommes en mai donc a priori je ne peux pas passer en frais réels avant 2020.

Pouvez-vous me donner la ou les sources qui indique cette date butoir de février année N pour les revenus année N ?

Je vais faire comme Botho indique. Car on lit de tout sur internet.

Par exemple qu’il faut déclarer son activité avec le formulaire P0i envoyé au greffe de la ville où se situe le bien loué (cf jedecareonmeuble). Or c’est ce que j’avais fait en mars mais le Greffe du tribunal a refusé le formulaire car je devais l’envoyer au greffe de la ville où est mon activité (j’avais mis une adresse pro à Paris).

XuXu · #4

Réponses à Botho et BonaFortuna:

J’ai contacté ce jour le SIE et ce sont eux qui m’ont indiqué qu’il était trop tard pour 2019 car il aurait fallu demander en début d’année (sans évoquer explicitement le 1er février que je n’ai trouvé dans aucun texte officiel).

Ils ont donc refusé clairement toute possibilité de déclarer au réel 2018 et 2019. Et je me demande si je ne devrais pas quand même tenter le coup. Mais je ne sais pas comment donner le plus de chances de réussite à mon affaire.

Une question pour Botho : avez vous déclaré 2016 et 2017 en frais réels ou microBIC?

Bernard2K · #5

Xuxu et Bonafortuna: la différence était que Botho n’avait rien déclaré du tout. Il a donc fait une déclaration en retard, c’est une chose.

Vous voulez déclarer au réel en revenant sur une déclaration déjà effectuée en micro-BIC. C’est normal que les Impôts refusent. Vous avez déclaré, vous avez signé en bas, c’est bouclé.

Pour l’option à déposer avant le 1er février de l’année où l’on souhaite être imposé au réel, c’est bien dans les textes tout ce qu’il y a de plus officiels :
le Bofip (point 10) : BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Option pour un régime réel d’imposition

Qui ne fait que reprendre l’article 50-0 du CGI (au point 4.) Code général des impôts - Article 50-0 | Legifrance

Botho · #6

Pour vous répondre XuXu,

j’ai déclaré en frais réels. En y repensant je me souviens avoir fait ces démarches en début d’année, cela a dû aider…

XuXu · #7

Et donc au final si je passe outre et que je déclare 2018 aux frais réels + envoyer le P0i (début d’activité 1er janvier 2018 et case frais réel cochée), je prends quel risque?

Au pire les impôts requalifient ma déclaration en microBic et au mieux ils laissent passer ?

XuXu · #8

Bernard2K a écrit :
Vous voulez déclarer au réel en revenant sur une déclaration déjà effectuée en micro-BIC. C’est normal que les Impôts refusent. Vous avez déclaré, vous avez signé en bas, c’est bouclé.

J’ai effectivement fait une déclaration en microBIC sur le 2042C-PRO pour les revenus de 2017.
Et quand je demande au service des impôts des particuliers si je peux passer aux frais réels cette année, la personne que j’ai au téléphone me renvoie vers le SIE.
Si par conséquent je déclare le bien meublé à compter du 1er janvier 2018 au SIE en frais réels, n’y a-t-il pas moyen que cela soit accepté?

Timinel · #9

Je pense sincerement que vous risquez plus de probleme qu’autre chose.

AUjourd’hui vous etes en retard sur le CFE , on vous fait un rappel sans consequence, reglez le.
Vous avez demandé a modifier votre declaration d’impot, la réponse a ete non ( ce qui se concoit ) a votre place j’oublierai. et vous faites la modification des que possible.
il y a des chances que ce ne soit pas votre dernier echange avec le SIE si vous commencez a investir autant eviter d’avoir un dossier.

cdt

XuXu · #10

ok merci Timinel, c’est clair.

Du coup la marche à suivre est-elle la suivante :
- transmettre le P0i dès que possible en mettant la date de début d’activité au 01/09/2017 (date effective de début d’activité) ou le 01/01/2018 (j’ai pu lire à plusieurs reprise qu’il est préférable de commencer au 1er janvier N+1) ? Et je coche microBIC ou frais réels ?
- compléter le 2042C-PRO de cette année en restant en microBIC
- lever l’option frais réels avant le 1er février 2020 pour pouvoir commencer une gestion frais réels à partir de la déclaration de 2021

Merci encore.

XuXu · #11

Bon c’est original :

je viens d’appeler un autre SIE et j’obtiens une toute autre réponse : la personne que j’ai eu confirme que la démarche de commencer cette année en frais réels pour les revenus de 2018 après avoir transmis le P0i est acceptable et qu’ils ne m’en tiendront pas rigueur pour les quelques mois déclarés en microBIC de 2017.

Je vais donc tenter le coup comme ça et j’imagine que le résultat dépendra de la personne qui se traitera mon dossier.

Bernard2K · #12

Si la personne qui traite votre dossier est conciliante, elle vous passera au réel dès 2019. Notez qu’il faut un expert-comptable pour constituer la liasse fiscale de ce réel. C’est du boulot et en vous y prenant au 16/05 ça me semble mal barré.

Mais si cette personne applique strictement les textes, elle fera :
- courrier d’option : bien reçu, mais puisque la demande doit être déposée avant le 1er février de l’année d’imposition, c’est une demande pour 2020, pas pour 2019 !
- déclaration au réel : pour 2019, on prend le montant total des recettes, et on applique le micro-BIC, puisque l’option n’est pas encore activée. Dans ce cas, vous aurez fait à l’arrache une liasse fiscale au réel pour rien.

Tenez-nous au courant du résultat.

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#2 14/05/2019 18h42

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XuXu a écrit :

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