Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce)

Picsou24
a écrit :

Un local a été mis en vente par une agence immobilière.

1 ère Question:
local commercial ou résidentiel ?
car approches différentes

Picsou24
a écrit :

J’ai visité, et fais une offre au prix du mandat avec des conditions suspensives sur l’enlèvement d’encombrants qui restaient dans le local.
La vente a été confiée à l’agent immobilier par le mandataire judiciaire qui liquide l’entreprise qui était propriétaire du local.

Donc,
il s’agit d’une vente d’un Mandataire Judiciaire,
en ce cas,
votre offre doit etre SANS conditons, vous prenez le bien en l’état (et assumez le reste) ou pas
et vous devez justifier de la nature et qualité du potentiel acquéreur (société ou personne physique), de votre financement, etc
ensuite vous devez avoir, après décision du Tribunal de 30 à 90 jour pour régler le tout !

Picsou24
a écrit :

Mon offre a été transmise par l’agent au mandataire judiciaire, qui me demande de justifier de mon identité, de mon financement, de mon non lien avec le responsable de la personne liquidée.
Ce que je fis.
Mes parents se substituent à moi pour l’offre, ce qui est un cas prévu et qui ne pose pas de problème pour le mandataire. (c’est courant d’ailleurs en général pour substituer une personne morale à une personne physique)

donc vous avez 1 intermédiaire en plus, l’AI, avec les frais afférents !

Picsou24
a écrit :

Je reçois une convocation au tribunal de commerce, qui doit valider la vente.
Nous nous rendons au tribunal de commerce, muni de nos justificatifs de financement.
Surprise, le jour du rendez vous, d’autres personnes sont présentes, il s’agit de personnes ayant visité avant nous et ayant fait une offre très en dessous de la notre et n’ayant plus donné signe de vie à l’agent qui les avait contacté si jamais ils souhaitaient revoir leur offre (mais plus contactés dès lors que nous avons signé l’offre d’achat au prix du mandat)
Le tribunal nous fait entrer: le mandataire, l’agent immobilier, et nous. Il reprend note des éléments de notre offre et nous invite à sortir pour voir les autres personnes.
Les autres personnes sont entendues.

Procédure normale et classique,
comme suit:
liquidatuin judiciaire organisée par le mandataire,
annonces et visites (mandataire ou AI, ou autre, ….)
réception des offres,
offres transmises au Tribunal,
Tribunal statue !
sauf que dans ce type de procédure, toute réserve ou condition suspensive est refusée (sauf exception)
et compte seulement : identité du potentiel acquéreur, financement, prise en l’étatt !

Le tribunal nous fait à nouveau venir en nous posant 3 questions:
1: est que vous êtes au courant que le voisin apprécie peu les activités bruyantes? (ce que nous

Picsou24
a écrit :

savions)
2: prenez vous le bâtiment "en l’état"? Nous nous faisons précisez ce qu’ils entendent par en l’état.Ils  nus indiquent que c’est le bâtiment, non débarrassé de ses encombrants (alors que le mandataire le semaine courante nous avait indiqué s’occuper de vider le bâtiment!)
3: maintenez vous ou bonifiez vous votre offre.
Là, nous tombons des nues car les autres personnes avaient fait leur offre initiale 35 % en dessous!
Le tribunal nous indique que nous devons répondre sans délai.
Je fais part de mon étonnement au mandataire et au tribunal car comme il devait vider le bâtiment, nous ne pouvons estimer sur l’instant le cout et la responsabilité de ce fait.
Bref, nous relevons notre offre de 2000euros, nous engageons à le prendre en l’état à l’exception d’un type d’encombrant qui nécessite un recyclage onéreux que nous n’avons pu quantifier.

La, le Tribunal, vous fait une fleur,
sous entendu, estes vous conscient de la situation, des risques et frais afférents ….
a vous de tout budgeter

Picsou24
a écrit :

Les autres personnes sont invitées à passer après nous.

Le tribunal nous indique qu’il statuera sous une semaine et qu’il donne ce délai à nos concurrents pour trouver leur financement.

encore 1 fleur, vous avez 1 semaine pour cogiter ce que je vous explique plus haut !

Picsou24
a écrit :

Nous contactons le mandataire et l’agent le lendemain. Il semble que nos concurrents aient fait la même offre en terme de tarif mais sans condition suspensives pour l’enlèvement des encombrants, en un mot, ils nous passeraient devant si ils ont leur financement.

sous entendu,
vos concurents savent à quel prix vous y allez,
a eux de se caler en conséquense !

IPicsou24
a écrit :

Je trouve assez incroyable qu’alors que le justificatif de financement semblait être un préalable, alors même que le mandataire disait vider le bâtiment, qu’alors même que nous signons au prix du mandat, nous retrouvons à devoir nous prononcer dans la minute qui suit sur une offre faite par des gens qui auront 5 jours pour trouver leur financement.

Le mandataire nous dit en substance: vous pouvez faire un courrier ou vous proposer d’améliorer significativement votre offre afin de faire reconvoquer tout le monde, si le tribunal le vent bien.

donc vous avez acceptez les promesses,
sachant que les promesses n’engagent que ……………….

Picsou24
a écrit :

Je n’ai pas envie que le bien nous échappe, je n’a pas envie de surpayer, je n’aime pas qu’on se paie ma tête.
Je pensais faire un courrier indiquant que je me permettais de revenir vers eux étant donné que nous avions réuni tous les critères initiaux et qu’on nous donne 2 minutes pour nous décider alors que les concurrents ont 5 jours. Aussi, si (et seulement si?) les concurrents défaillaient, nous pourrions revoir significativement notre offre. (préciser dans ce courrier la nouvelle offre ou laisser venir?)

Que pensez vous de la situation, avez vous des conseils?

recalculez et affinez votre projet, !
de la découlera les couts et donc le prix acceptable pour vous ………

et ensuite saoyez patient et réactif,
ce type de vente peu prendre de 3 à 9 mois avec de potentielles conséquences non prévues

Une offre remise au juge commissaire ne peut être retirée, elle peut simplement être rehaussée.

Le fait de retenir comme valable une offre déposée (condition suspensive et ou chèque de banque joint de tout ou partie du prix) est un peu à la libre appréciation du magistrat consulaire, lequel n’est pas Un juge professionnel mais souvent un chef d’entreprise (parfois ex en retraite) du cru.

A noter que si le juge écarte votre offre, seules les « parties intéressées » peuvent déposer un recours : en français courant, circulez y a rien à voir…vous ne pourrez rien y faire car un candidat n’entre pas dans cette définition.

Il est parfois possible de vous passer de l’agent immo en prenant directement attaché auprès du mandataire : c’est d’ailleurs la que vous obtiendrez les meilleures infos pour le dossier, d’ou Ma suggestion de passer par un avocat au bon relationnel local.

Sur un local commercial, je vous conseillerai de faire part de votre projet aux élus du coin (maire, conseiller départemental, député..) , en province tout le monde se connaît et vous pourrez peut être trouver des appuis inattendus … ou vous faire court-circuiter à contrario si votre idée suscite des convoitises.

@Bernard2K :

vous avez raison sur votre approche, et la prudence également d’usiter du conditionnel quand vous dîtes que le juge devrait, car entre la théorie et la pratique…

je connais assez bien mon TC local, j’ai d’ailleurs appris récemment que mon nom lui resterait attaché  comme la première affaire conciliée réussie dans ce dernier, expérience qui m’a beaucoup appris sur la gestion réussie des conflits.

Ma "matière" de prédilection est le social pour lequel mon syndicat me sollicite afin de devenir conseiller employeur au CPH à la prochaine mandature suite à plusieurs passages remarqués en audience ces dernières années : cette fonction étant incompatible avec une fonction dans la section commerce qui m’intéresse également, je réserve ma réponse à ce jour.

@zaser :

Tout d’abord, je suis étonné de la TF à 1500€ qui me semble bien élevée : si vous faites affaire, je vous invite à vous rendre au CDI avec votre acte de propriété et à confronter en détail avec leurs données à eux. J’ai eu le cas sur mon premier local qui avait une TF faramineuse et ma visite, pas très bien engagée au départ, a permis de mettre en évidence que mes places de parking étaient le bug informatique. Je détiens 6% d’une indivision de 100 places qui étaient devenus pour le CDI 100 places en PP, légèrement différent !

Pour la TF, sauf bail précaire, vous n’avez aucune raison de ne pas la récupérer sur le locataire !

Concernant l’emplacement, j’ai appris qu’un texte récent permet de taxer en plus la PV sur vente si un ouvrage public important venait a valoriser le quartier : exemple gare tgv qui vient se greffer à 1 km d’une zone défraîchie qui voit son prix m2 monter ne flèche.

Sur votre démarche, vous dites que l’AI est l’interlocuteur du juge : cela me semble habituellement être plutôt le mandataire nommé comme liquidateur. Personnellement, je n’apporterai que très peu de crédit à ce peut vous dire l’AI.

Il est possible que vous soyez la seule offre reçue, cela ne veut pas pour autant dire qu’elle sera acceptée.

J’ai fait une offre en urgence en octobre 2017 bouclée la veille de mon départ en congés sur un local d’une sci en LJ : 18 mois plus tard, le local est toujours vacant et la sci en cours de liquidation. Le mandataire m’a exceptionnellement autorisé a retirer mon offre dans la mesure où je lui ai soulevé un problème d’urbanisme (je suis par ailleurs locataire du local adjacent…) dont le mandataire n’avait pas alors connaissance, créant un sacré sac de noeuds qui a mon avis explique la durée de la procédure en cours.

Pas de complot pour l’urgence…c’etait Juste mes congés imminents dont j’ai du faire abstraction le temps de faire mon offre.

J’ai volontairement fait abstraction de l’AI en joignant directement le MJ, aucune difficulté car j’avais déjà bossé avec eux sur une reprise de société finalement avortée, mais nous avions eu un bon feeling alors.

Je ne pense pas qu’un TC voit une quelconque urgence dans un local qui peut traîner des années comme le cas que je vous ai donné, il n’en serait pas de même si nous étions sur une LJ de société avec autorisation de continuation donnée pour 1 mois seulement afin de sauvegarder l’emploi.

Pour avoir échangé avec des magistrats consulaires, en schématisant leur première priorité est l’emploi au local, leur seconde est le tissu économique local, vient ensuite les créanciers dont les prioritaires, impôts Urssaf ags,  deja loin derrière les banques qui sont le nerf du financement et en dernier les créances dites chirographaires, les dernières payées ou plutôt impayées (le MJ donne au créancier un beau papier de fin de non recevoir faute de liquidités qui lui sert de Justificatif comptable le plus souvent..)

Pour moi si le MJ met en place un agent, c’est juste pour ne pas s’embeter A faire les visites du bien et se couvrir en cas de reproche d’un dossier qui traîne.