Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Alpins · #51

Bonjour,

Une non-information: ni le projet de loi de finances rectificative 2018, ni le projet de loi de finances 2019 ne parlent d’immobilier locatif, notamment de location meublée.

Cdt

Seb78 · #52

Merci pour l’info, ça semble sentir bon mais lorsqu’il est indiqué "projet" ça signifie que cela doit être validé par le sénat? Parce que je vois un rectificatif élaboré en octobre 2018 du projet loi finance de 2018?!

Ça fait un peu court pour valider et appliquer un projet 2 mois avant la fin d’année.

Vincecarter30 · #53

Bonjour à tous,

Comme beaucoup, et même si rien n’est pour le moment acté (si ce n’est la suppression de la 3ème condition pour passer LMP), je m’interroge sur l’orientation fiscale à donner à nos investissements locatifs.

Pour la majorité d’entre nous, le statut LMNP est le plus avantageux actuellement. Néanmoins, il me semble nécessaire d’essayer d’anticiper un éventuel changement juridique.

La solution qui me semble la plus raisonnable en vue de ces changements est de diversifier les enveloppes fiscales. Comment?

1) Investir sous statut LMNP tout en restant inférieur aux 23 000 euros de recettes ou bien aux autres revenus fiscaux du foyer (afin de se prémunir contre un éventuel basculement en LMP, même si rien n’est certain).
Cela constituerai pour l’investisseur une "poche immobilière" sur laquelle il serait possible de faire de l’achat/revente ou de la revente en cas de besoin de liquidités (en bénéficiant de l’imposition de la plus-value sous régime des particuliers et des avantages du LMNP)

2) Les investissements suivants se feront sous la forme de SCI à l’IS afin de dégager une rente (éviter à tous prix la vente des actifs de cette poche car imposition sur la plus-value des sociétés)

3) Investir en location nue au réel sur quelques biens afin de finaliser la diversification

Cette stratégie vous semble-t-elle cohérente? Bien entendu, celle-ci est à envisager au moment de l’acquisition des biens. Tant que l’incertitude sur les statuts perdure, peu d’intérêts de basculer des biens d’un régime à l’autre (par exemple de LMNP vers SCI IS car paiement plus-value et droits de mutation).

A titre personnel j’arrive à un point ou je dépasse les 23 000 euros et où toute nouvelle acquisition ferait du LMNP ma source de revenus principale.
Hors je suis sur le point d’acquérir 2 nouveaux biens et me pose la question de les loger dans une SCI à l’IS (frais de création et de fonctionnements supplémentaires) ou de les positionner en LMNP (au risque de passer LMP sous peu…).

Autre crainte: la refonte totale du statut LMNP suivant les recommandations du rapport CAP2022. La diversification en SCI serait alors un atout (?)

Avez-vous des avis, conseils, réflexions concernant ce point qui pourrait servir à d’autres investisseurs qui sont à la limite de ces seuils?

Merci par avance,

MichMouch · #54

Bonjour à tous,

Ca y est, mise à jour du Bofip concernant la condition d’immatriculation au RCS pour passer de LMNP à LMP.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité

BOFIP a écrit :
II. Exercice de la location meublée à titre professionnel
40
En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Remarque : Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l’article L. 613-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l’affiliation au régime social des indépendants non agricoles se réfère aux critères posés par le droit fiscal, sauf à l’égard des loueurs de chambres d’hôte et, suite à la réforme opérée par l’article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, des loueurs en meublés "touristiques" (référence au seul seuil de 23 000 €). Ainsi, les bénéfices tirés d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du CGI sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine seulement s’ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d’activité et de remplacement en application de la législation sociale précitée (CSS, art. L. 136-6, I-f).
45
Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés alors prévue au VII de l’article 151 septies du CGI.
La déclaration d’inconstitutionnalité de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de loueur en meublé professionnel intervient à compter du 8 février 2018.
Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI.

BOFIP a écrit :
A. Inscription au registre du commerce et des sociétés
55
Conformément à la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, la condition prévue au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI tenant à l’inscription d’au moins un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel est supprimée à compter du 8 février 2018.

Alors concrètement qu’est ce que cela veut dire ?
Est ce qu’il y a automatiquement bascule de LMNP vers LMP en cas de franchissement des seuils ?
Est ce qu’on conserve le choix du régime en cas de franchissement des seuils ?

Pour ma part et ce n’est que mon avis, je pense que le Bofip a simplement voulu se mettre en conformité avec la décision du 08/02/2018, et que pour l’instant il n’y a pas de bascule automatique. Et je pense qu’il vont rajouter une 3eme condition qui sera une levée d’option un quelque chose dans ce genre.

Dedik · #55

C’est exactement le même avis que Yann Darwin, pour préparer le futur et se rendre conforme.

Maxence13 · #56

MichMouch a écrit :
Bonjour à tous,

Ca y est, mise à jour du Bofip concernant la condition d’immatriculation au RCS pour passer de LMNP à LMP.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité

BOFIP a écrit :
II. Exercice de la location meublée à titre professionnel
40
En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Remarque : Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’une activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social. En effet, l’article L. 613-1 du code de la sécurité sociale (CSS) relatif à l’affiliation au régime social des indépendants non agricoles se réfère aux critères posés par le droit fiscal, sauf à l’égard des loueurs de chambres d’hôte et, suite à la réforme opérée par l’article 18 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, des loueurs en meublés "touristiques" (référence au seul seuil de 23 000 €). Ainsi, les bénéfices tirés d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du CGI sont assujettis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine seulement s’ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d’activité et de remplacement en application de la législation sociale précitée (CSS, art. L. 136-6, I-f).
45
Dans une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution, pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel, la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés alors prévue au VII de l’article 151 septies du CGI.
La déclaration d’inconstitutionnalité de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de loueur en meublé professionnel intervient à compter du 8 février 2018.
Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI.
BOFIP a écrit :
A. Inscription au registre du commerce et des sociétés
55
Conformément à la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, la condition prévue au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI tenant à l’inscription d’au moins un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel est supprimée à compter du 8 février 2018.
Alors concrètement qu’est ce que cela veut dire ?
Est ce qu’il y a automatiquement bascule de LMNP vers LMP en cas de franchissement des seuils ?
Est ce qu’on conserve le choix du régime en cas de franchissement des seuils ?

Pour ma part et ce n’est que mon avis, je pense que le Bofip a simplement voulu se mettre en conformité avec la décision du 08/02/2018, et que pour l’instant il n’y a pas de bascule automatique. Et je pense qu’il vont rajouter une 3eme condition qui sera une levée d’option un quelque chose dans ce genre.

N’oublions que pour l’administration fiscale le régime LMP est plus avantageux que le LMNP. Il serait donc bizarre qu’on y passe automatiquement.

Après au pire il faut jouer le déficit et ce sera environ 1000 euros de RSI par an.

Juliend21 · #57

Dedik a écrit :
C’est exactement le même avis que Yann Darwin, pour préparer le futur et se rendre conforme.

Le mieux c’est encore de se faire sa propre opinion en se basant sur les textes législatifs.

Les décisions du Conseil Constitutionnel ont un effet absolu qui s’impose à tous, c’est ce qu’on appelle l’effet erga omnes en droit. La condition d’inscription au RCS a été abrogée avec effet immédiat. Ne reste donc à ce jour que les deux autres conditions pour qualifier la nature professionnelle de l’activité de loueur en meublé. C’est ce que le BOFIP vient d’acter le 20 Mars dernier, non pas seulement à travers la publication d’une actualité (dont le texte est repris dans le message précédent), mais en indiquant expressément dans la Section BIC, Champs d’application et territorialité, Titre 4 Location meublée, Chapitre 1:

« Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. » (à savoir le seuil de 23.000€ et la prise en compte des revenus des autres activités)

Le statut LMNP ne dispose pas de règles propres quant à son champs d’application. Il s’applique uniquement par défaut: sont LMNP les personnes qui ne répondent pas aux conditions pour être LMP.

Reste que le rapporteur du Conseil Constitutionnel a effectivement suggéré au législateur de modifier les règles d’inscription au RCS pour faire en sorte que des personnes exerçant une activité par nature civile puissent s’y inscrire. Il ne s’agit en revanche que d’une suggestion pour laquelle le législateur n’a pas encore décidé d’appliquer (et rien ne dit qu’il le fera).

Donc à ce jour, il y a un basculement automatique du régime LMNP au régime LMP lorsque le contribuable répond aux conditions (au nombre de deux à présent).

Nous verrons comment les différentes administration fiscale réagiront. D’ailleurs il serait pertinent pour les investisseurs de demander un rescrit fiscal auprès de leurs SIE pour être fixés. Une connaissance m’a indiqué que le sien ne ferait pas de bascul automatique mais d’autres ont au contraire reçu le confirmation d’un basculement automatique. Cela risque de créer des contentieux, et on en reviendra au principe d’égalité devant les charges.

Alpins · #58

Bonjour,
Je viens de voir que M. Saddier, député haut-savoyard, a posé une question au gouvernement concernant l’incertitude liée aux statuts LMNP/LMP. Pas de réponse gouvernementale pour l’instant.
Cdt

vieausoleil · #59

Juliend21 a écrit :

Je suppose que l’effet erga omnes ne s’applique que lorsque les textes sont mis à jour ; et en l’occurence seul le BOFIP a été mis à jour et pas le CGI (et le BOFIP n’est pas la loi)

Et, comme évoqué en différents endroits sur le forum, autant le SSI peut y trouver un intérêt ; autant pour le fisc cela dépend des cas de figure…. et ce dernier risque en effet de choisir ce qui l’arrange ; d’où le risque entraîné par cette incertitude législative

Juliend21 a écrit :
Donc à ce jour, il y a un basculement automatique du régime LMNP au régime LMP lorsque le contribuable répond aux conditions (au nombre de deux à présent).

Beaucoup sur le site (dont moi même) ne sommes pas aussi certains de ce point (pour les raisons évoquées ci dessus) ; pour être affirmatifs, attendons soit que les textes soient plus clairs, soit d’avoir un forumeur avec un cas réel d’imposition de basculement ou de redressement SSI ou DGI….

Maxence13 a écrit :
Après au pire il faut jouer le déficit et ce sera environ 1000 euros de RSI par an.

Malheureusement c’est plus compliqué que ça :
C’est vrai seulement si l’activité LMP hors vente est maintenue déficitaire ; ce qui suppose de vendre dès que les charges < recettes ; ce qui arrive en général après 6 ou 7 ans (lorsque les intérêts diminuent trop et que les amortissements sur des durées courtes sont déjà passés en compta) ; ou de refaire du déficit en rachetant un bien ; mais un jour il faudra bien sortir de cette course en avant et il faudra bien vendre… et là en cas de vente vous payez plein pot le SSI sur la plus value CT (si < 90 k€ de recettes) ; voir ce file : LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Dernière modification par vieausoleil (27/05/2019 12h43)

Algoret · #60

Simple opinion alors que j’en profite largement mais ce régime LMNP n’a aucun sens lorsqu’il s’applique à des particuliers. On déduit des amortissements mais on les oublie totalement en cas de revente. C’est une pure niche fiscale qui incite les propriétaires à passer toutes leurs locations en meublé, au risque de finir par déséquilibrer le marché. Heureusement que le Pinel soutient un peu la location nue

Il m’étonnerait fort que ce régime incohérent survive à la prochaine réforme fiscal…

Philippe30 · #61

Lors d’une revente d’un bien loué en meublé en LMNP , dans un premier temps le notaire calcule une éventuelle Plus value indépendante de toute notion d’amortissement dont il n’a pas connaissance.

Dans un deuxième temps en fin d’exercice annuel , le comptable réintègre le montant de l’amortissement du bien vendu sous la forme de produit et charges exceptionnelles.

Il ne s’agit nullement d’une niche fiscale mais plus de la volonté dé l’état de faire payer des cotisations sociale en forçant le passage en LMP.

Ayant possédé de nombreux studios en meublés , j’ai commencé à revendre ces biens depuis quelques années pour passer d’autres biens en SCI IS ou la stabilité fiscale est plus certaine.

DDtee · #62

Philippe30 a écrit :
Dans un deuxième temps en fin d’exercice annuel , le comptable réintègre le montant de l’amortissement du bien vendu sous la forme de produit et charges exceptionnelles.

Avez vous un texte qui dit ça ?

cricri77700 · #63

En effet Phillipe, la PV va dans le compte 108 d’un point de vu comptable et la PV est la PV des particuliers d’un point de vu fiscal.

Philippe30 · #64

J’ai évoqué ce point dans ma présentation une fois déjà suite à ce type de discussion

Information - Forums des investisseurs heureux

@cricri
Il s’agit plutôt des comptes de classe 6 et 7 en charges et produits exceptionnelles , le compte de classe 100 concerne le capital social

DDtee · #65

La réintégration des amortissements lors de la vente si achat en nom propre n’existe pas (dixt M° Le Boulc’h et mon propre expert comptable).
Dans le cas d’une SCI c’est peut-être différent, je l’ignore.

Philippe30 · #66

Je n’ai rien contre Maitre Le Boul’ch toutefois , je vous indique ce que mon comptable à fait a chaque revente d’un bien loué en meublé avec amortissement.

Ceux ont été réintégré dans le résultat BIC annuel du compte de résultat de la manière suivante
Produit exceptionnel = Prix de vente
Charges exceptionnelle = Valeur comptable du bien

Le résultat de produit moins charges génère un résultat positif dans le bilan annuel.

Les liens indiqués au dessus évoquent ces charges et produit exceptionnelle sur opération de gestion.

Je ne peux pas en dire plus , je fais confiance à mon comptable malgré que cela puisse me couter avec ces réintégrations.

DDtee · #67

Voici ce que mon expert comptable, qui s’est montré à de nombreuses reprises très précis, toujours à l’affut de l’évolution des lois, démentant en ma défaveur des positions prises par mon ancien cabinet exprime sur le sujet :

Expert comptable a écrit :
Le principe est très clair. En matière fiscale, les exploitants en LMNP bénéficient du même dispositif d’abattement sur l’impôt sur le revenu et la CSG/CRDS, que les propriétaires exploitant leur bien en locations nues.
Autrement dit, oui, les amortissements antérieurs n’interviennent pas dans la détermination de la plus-value et ne sont donc en rien réintégrés au résultat fiscal.

Je n’ai pas le livre sous les yeux mais M° Le Bouc’h dit la même chose dans son ouvrage https://livre.fnac.com/a10373991/Jean-L … t-revue-et

vieausoleil · #68

Philippe3D a écrit :

Je ne voudrais surtout pas vous perturber à postériori, mais je crois que votre comptable se trompe (et, à priori, j’ai le même que vous…)
En effet la plus value CT (donc les amortissements passés) sont bien comptabilisés en produits et charges exceptionnels
Mais je crois (sans en être certain) que, un LMNP étant strictement imposé sur la plus value des particuliers, que les deux plus values CT et LT doivent être retraitées et annulées dans le résultat fiscal.Et donc que la CT doit bien l’être. Sinon, cela conduirait à infliger aux LMNP un inconvénient fiscal important sur ce poin par rapport au LMP < 90 k€ de recettes qui est non soumis sur la plus value CT.
Il doit bien y avoir sur le forum d’autres LMNP ayant vendu des biens…et pouvant nous dire ce que leur comptable a fait (je crois qu’on risque d’avoir les deux cas de figure)

Si c’est la vérité, peut-être aurez vous une possibilité de faire corriger cette erreur même rétroactivement… je ne sais pas dans quelle mesure ce genre de manip est faisable

Dernière modification par vieausoleil (27/05/2019 19h12)

Philippe30 · #69

Cela me semble cohérent comme approche comptable car quand vous louez en meublé avec amortissement on utilise le terme de de porter à l’actif du bilan le fait d’inclure un bien en amortissement.

Ce décompte vient minimiser le résultat comptable de l’activité comme tout autre amortissement matériels inhérent à la vie d’une société.

Dans les liens suivants il est indiqué la valeur d’actif cédé sur le compte 675 et 775

Charges
Produits

Les informations indiqués correspondent à ce qui est pratiqué par mon comptable.

Par contre il faut bien dissocier la calcul de plus value qui est fait par le notaire en appliquant la règle de la plus value des particuliers sans même savoir si le bien a été loué et sous quel régime fiscal.

Dans un deuxième temps la partie comptable résultant de la vente.

Je vais en toucher un mot à mon comptable.

vieausoleil · #70

Oui Philippe ; bien sûr il faut distinguer la partie comptable (CT et LT) de la partie fiscale ;

Mais dans les deux cas, LMNP et LMP, le résultat fiscal devrait être retraité :
- en LMNP parce que les deux plus values doivent être annulées
- en LMP parce que les taux d’imposition et/ou de prélèvements sociaux sont différents selon la CT ou la LT)

Tenez nous au courant du retour du comptable…

Bernard2K · #71

Vous refaites une discussion qui a déjà eu lieu plusieurs fois. Voilà notamment le fil dont le sujet est le traitement comptable et fiscal de la PV en LMNP :
Revente d’un immeuble locatif en BIC : résultat fiscal très élevé ?

Il y a aussi une discussion récente où une personne indiquait précisément le traitement comptable d’une telle vente. Malheureusement après une longue recherche je n’arrive pas à la retrouver. C’est ça de saupoudrer les infos dans plein de fils différents…

J’ai bien peur que le comptable de philippe30 ne lui ai fait payer un énorme impôt sur un BIC qui n’avait pas lieu d’être.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2019 08h51)

vieausoleil · #72

Oui Bernard2K j’avais lu cette discussion ; merci de la mentionner ;

elle n’avait pas abouti sur une certitude totale…, mais la grande majorité des retours allait dans le sens de la non fiscalisation (et donc du retraitement comptable avant d’aboutir au fiscal ; seule la plus value long terme étant imposable et assujettie à prélèvements sociaux après abattements pour la durée) ; et c’est aussi mon avis (bien que je ne sois pas expert comptable)

Attendons le retour du comptable de Philippe en espérant qu’il lui soit possible de corriger cela en invoquant une erreur comptable …

MichMouch · #73

J’ai l’impression que beaucoup, à la recherche d’une précision extrême, s’emmêlent les pinceaux, et on arrive à une discussion ou tout et n’importe quoi est dit.

L’activité de LMNP n’est PAS PROFESSIONNELLE, donc il n’y a pas lieu de parler de PV CT, LT de réintégration, de 675.

L’immeuble est affecté à l’activité de location meublé par le crédit du 108 et le débit du 211/213.
Quand l’immeuble n’est plus loué en meublé, ou vendu, il est sorti de l’activité par le débit du 108 et le crédit des comptes 211/213/2813. C’est tout, la PV est gérée par le notaire.

@Philippe30, si votre comptable vous a fait imposer la PV en BIC, il s’est trompé.

cricri77700 · #74

Bien d’accord et déjà dit dans mon message ( 63 ) précédent

Dernière modification par cricri77700 (28/05/2019 11h28)

vieausoleil · #75

Parfait Michmouch… je vois que vous êtes expert comptable ce qui crédibilise vos dires ; pour autant plusieurs experts comptables (bien plus âgés que vous, mais la valeur n’attend pas les années) se sont apparemment plantés… je vais donc bien noter les écritures comptables que vous évoquez

et on arrive à une discussion ou tout et n’importe quoi est dit.

Merci par respect de ne pas "critiquer" aussi sèchement des forumeurs qui n’ont pas votre diplôme (mais qui en ont d’autres…) ; et bien sûr qu’en comptabilité (mais pas en législation car là les choses sont moins limpides) on cherche la précision

Dernière modification par vieausoleil (28/05/2019 12h51)

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BOFIP a écrit :

BOFIP a écrit :

MichMouch a écrit :

BOFIP a écrit :

BOFIP a écrit :

Dedik a écrit :

1 #58 07/05/2019 17h54

Juliend21 a écrit :

Juliend21 a écrit :

Maxence13 a écrit :

Philippe30 a écrit :

1 #67 27/05/2019 18h43

Expert comptable a écrit :

Philippe3D a écrit :

2 5 #73 28/05/2019 10h25

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