Création d'un logement et obligation de créer une place de parking ?

Merci pour votre retour.
C’est bien dommage que rien ne soit clair et net … et que surtout personne dans l’administration puisse trancher … le mois d’août n’ arrange pas !
J’espere avoir des retours d’experience, car j’hesite à m’engager dans une division officielle à cause de cela.
J’ai demande s’ il y avait d’autres taxes ( egout par exemple) il m’ a repondu, je ne suis pas des impots ahah bref

Bonjour a tous ,
je souhaite diviser un appartement en 2 studios
cependant celui ci est soumis a la création dune place de parking et a l’obtention du permis de louer .
Compliqué d’acheter garage ou parking dans cette zone.
compteur , évacuation et autres détails techniques  aucun problème pour diviser.
auriez vous des pistes pour être dans les coup au niveau de l’urbanisme lors de leur visite ?
Je pense notamment a la possibilité de faire un bail de colocation ?
ou louer sans passer par ce fameux permis de louer …
Je précise que les studio seront refait a neuf , meuble et équipé de manière optimale
merci d,avance pour vos retour

Bonjour à tous, je vous fais part d’une réflexion, que j’ai mis à l’épreuve des services d’urbanisme de ma ville, après avoir consulté un avocat spécialisé en urbanisme, j’ai l’impression de rencontré un veto de principe. mais je vous expose le fruit de mes réflexions, et je veux bien confronter cela à vos divers expérience.

J’étudie (ou étudiais puisqu’apparemment on ne s’entendra pas sur le prix)un projet de division d’un immeuble dans lequel une copropriété est déjà existante, le bâtiment principal que je souhaite acheter est mitoyen d’un local commercial qui fait également partie de la copro.
Je ne me porte pas acquéreur de ce local.

L’immeuble n’a pas de partie commune toutes les entrées se faisant en accès direct depuis l’extérieur.

J’achète 3 lots d’habitation et un lot servant de garage.
Je souhaite diviser chaque lot d’habitation en 2, pour arriver à 6 appartement.
Le plui de ma ville indique clairement qu’en cas de création de lot il me faut un parking par lot.
Je dois donc trouver 6 parking. Le garage faisant 70m2, je pense pouvoir y dessiner 3 parking. il me reste à trouver 3 parkings dans un rayon de 500m (ou concession longue durée). Après enquête, c’est loin d’être gagner.

J’ai donc chercher des solutions et voici ma réflexion.

Le permis de diviser n’existe pas hors zone d’habitat dégradé.
lapisardi avocat, division pavillonnaire
Le droit de propriété doit me permettre de faire ce que je veux à l’intérieur d’un bâtiment existant.
Sont soumis à autorisation:
Les créations de surface, les modifications de façade et les changements de destinations.

Je ne suis concerné par aucun des cas ci-dessus.

Pour effectuer ma division, j’ai besoin de compteur ENEDIS, enedis, n’est pas l’urbanisme, d’après l’avocat consulté, le seul moment ou la mairie est alerté des démarches d’enedis, c’est au moment du raccordement de l’immeuble car une partie est facturée au propriétaire et l’autre à la mairie.
En l’occurence l’immeuble en question est déjà raccordé, reste à vérifier la section du câble.

Je ne vois donc pas ce qui peut m’empêcher de faire ma division et de modifier mon règlement de copropriété dans le cas d’un bâtiment non classé.
L’urbanisme me répond que je serai rattrapé au moment des calculs de taxe foncière et habitation, car les impôts me demanderaient mes autorisations.
Je ne vois pas comment, car ayant déjà effectué ce type d’opération avant la mise en place du nouveau plui, j’ai simplement envoyé un formulaire à l’administration fiscale déclarant les surfaces, nombre de salle de bains et date de fin de travaux.

Qu’en pensez vous?

Dans ce cas précis, c’est un tout petit peu plus compliqué,  le bâtiment est en zone AVAP et protégé. L’urbanisme se retranche derrière cela et me dit que dans ce cas ils sont en droit de me demander un permis pour l’aménagement intérieur.
Seulement après lecture du règlement AVAP, toutes les règles concerne l’extérieur du bâtiment.

Néanmoins mon avocat attire mon attention sur le fait qu’à minima une déclaration préalable serait nécessaire au vu du texte ci-dessous.

extrait loi a écrit :

« les travaux exécutés sur les constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23 comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique »

mais aussi en lisant l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme:
Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l’étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l’état des parties intérieures du bâti situé à l’intérieur du périmètre d’étude de ce plan ;

Le bâtiment que j’aurai acheté appartient à un marchand de biens qui abandonne l’opération, il n’a conservé que les 4 murs et le toit puis à recréer les dalles. la façade et les fenêtres sont changées. ils s’est arrêté là. autant dire qu’il ne reste plus rien présentant un ordre culturel écologique ou architectural.

Voila ou j’en suis sur l’hypothèse 1.

Une hypothèse 2:

J’achète le bâtiment avec en clause suspensive la sortie du local commercial de la copropriété, celui-ci étant simplement mitoyen, et la prise à ma charge du raccordement de ce local au réseau eau et electricité.
Une fois propriétaire de mon bâtiment je dissous la copropriété. Je ne crée donc aucun lot.je fais ma demande à ENEDIS qui n’a pas de raison de refuser à ma connaissance.
Dans une dizaine d’année avant la revente, je crée de nouveau une copro, afin de vendre lot par lot.

Toujours dans le cas d’un bâtiment non protégé je ne vois pas comment m’empêcher de faire cela.
Dans le cas de ce bâtiment protégé on en revient au sujet précédent, ont ils vraiment un droit de regard sur mon aménagement intérieur, alors que l’avap ne parle pas de l’intérieur du bâtiment et que le texte parlant de protéger le patrimoine existant s’applique difficilement à un immeuble dont il reste 4 mœurs et un toit.

J’ai réussi à m’entretenir avec le directeur de l’urbanisme de la ville au téléphone.
La seule réponse qu’il pouvait m’apporter était que dans tous les cas il me fallait mes parkings, mais face à mes questions, il n’avait pas d’autre éléments à m’apporter.

C’est quand même un sujet qu’il me paraît intéressant de creuser.

Bonne soirée

Bonjour,

Le sujet revenant souvent sur le forum, je poste une jurisprudence instructive. En effet ce qui est pour moi instructif ce n’est pas le fond de l’affaire (cf supra : si le PLU dit qu’il faut des places, il faut des places) mais la manière dont le juge s’est fait son opinion.

En résumé, un particuliers à construit un bâtiment satisfaisant en théorie aux obligations de places. dans la réalité il à subdivisé le bâtiment en 2 habitations, ne satisfaisant plus aux obligations. Le juge s’est appuyé sur les annonces du particuliers qui louaient tout ou partie de ces habitations de manière saisonnière. Peu importe que le bâtiment dispose d’un seul accès, d’une seule boite aux lettres et autres artifices.
En conclusion, le maire à été trompé par une fausse déclaration (frauduleuse) puisque le particuliers savait dés le départ qu’il allait tirer des revenus des 2 logements, son intention était bien de ne pas suivre les dispositions de l’autorisation déposée et obtenue : un permis obtenu par fraude est nul, le juge demande son annulation, sans condition de délai.

Source : CAA Marseille 22/06/2020 19 MA01675 (NB : pas encore publiè à ce jour il me semble).