Durée de détention optimale d'un bien immobilier avant sa revente ?

Bonjour,

étrange question à laquelle il n’y a pas de réponse toute faite…

Il faut tout d’abord regarder la fiscalité. Tant que la PV n’est pas exonérée, c’est pénalisant de revendre (sauf en residence principale).

Moi j’ai envie de vous dire que si vous n’avez pas de raison de vendre (placement plus rentable), conservez votre bien!

Pour ce qui est de la non fiscalisation des revenus immos, il suffit d’investir régulièrement.

Motus a écrit :

Je me suis déjà posé cette même question de savoir s’il y avait un moment optimal pour vendre un bien immobilier. Je pense que la première motivation est l’équilibre général du patrimoine (en d’autres termes, il faut veiller à ne pas être trop chargé en immobilier non pas parce que c’est de l’immobilier mais parce qu’il faut diversifier son patrimoine afin de limiter son risque).

Pourquoi toujours vouloir ou prôner un équilibre de patrimoine entre immobilier , bourse , SCPI , SICAV et je ne sais trop quel type d’investissement.
Si un investissement se spécialise dans un secteur d’investissement l’immobilier ou la bourse , il sera bien meilleur que de se diversifier. 

Motus a écrit :

Le deuxième élément permettant l’arbitrage est le rendement net d’impôts. Est-ce qu’avec un capital équivalent, il n’est pas possible d’obtenir un revenu supérieur avec une autre classe d’actif pour un risque équivalent ?

Je suis d’accord , il y a aussi un point à prendre en compte le bien une fois payé par la location il est possible de le vendre même avec une plus value , c’est toujours bon à prendre et réinvestir une partie de l’argent disponible dans un autre investissement immobilier plus grand en faisant un apport partiel.

Motus a écrit :

le calcul n’est pas simple car l’immobilier permet d’accéder à un levier important , ce qui améliore sensiblement le rendement (et augmente le risque) de l’opération.

Pourquoi le fait que le levier soit important génère un risque important ?
Cette théorie doit être valable en bourse mais pas en immobilier car une fois votre achat équilibré , l’emprunt payé par la location , l’assurance des impayés en plus où est le risque ?

Philippe

Ravito a écrit :

Bonjour à tous,

Pour faire simple, à partir de quel moment en tenant compte de l’amortissement du bien, de l’évolution de son prix, de la fiscalité sur la plus-value et du taux d’imposition est-il judicieux de songer à la revente?

ne pas negliger egalement les frais d’actes notariés, frais de dossier, eventuel frais de remboursement anticipé… pour le calcul de la "rentabilité" de revente

Si la rentabilité de votre nouveau placement (liquide ou pas) est supérieur à la renta de l’immo. Vendez.

A prendre en compte dans l’équation f(x), liste non exhaustive:

- Durée de vie du nouveau placement
- Travaux de copropriété à venir dans l’immeuble à vendre
- Evolution de la situation maritale et successorale

Motus a écrit :

Bonjour Philippe,

Une trop forte concentration du patrimoine est une source évidente de risque, amha. Cela revient à mettre tous ses œufs dans le même panier. On se retrouve alors fortement dépendant d’une profonde modification des conditions de marché ou de la fiscalité. Dans le cas de l’immobilier, les exemples ne manquent pas : éclatement des bulles successives, alourdissement progressive de la fiscalité (csg, crds), loi de 48…

LA CSG et RDS concernant aussi les valeurs mobilières avec la suppression récente ou prévue me semble t’il du seuil d’exonération des plus values mobilières.
Je préfère maitriser un sujet , connaitre et diversifier mes investissements immobiliers par des emprunts calculés plutôt qu’une diversification vers des supports boursiers trop aléatoire à mon sens.

Soyez sûr qu’il plus simple de maitriser sa fiscalité immobilière que boursière , tout cela par le jeu de travaux , d’amortissements , de déductions d’intérêts d’emprunts et même de revente de bien pour dégonfler la note.
A titre perso je ne paye pas d’impôt sur les revenus locatifs , j’ai réduit mon imposition significativement par un achat en scellier  et j’entame une phase de revente de bien hors plus value.

Gardons à l’esprit que les personnes auront toujours besoin de se loger

Motus a écrit :

Plus il y a de dette, plus le risque est important. En contractant une dette, on se retrouve avec un flux certain de capitaux à sortir (le remboursement) tandis que le flux entrant est plus aléatoire car lié à la qualité de l’investissement réalisé. Je conviens qu’avec de l’expérience, on peut limiter ce risque mais le plus grand expert peut se tromper, d’autant que généralement les durées de remboursement sont longues.

C’est pas faux mais il est toujours possible de revendre un bien et croyez moi la recherche de logement est important actuellement pour des raisons démographiques et sociétales.
Divorce , départ dans la vie , accident de la vie cela implique une forte demande en studio , T1 , T2 

Motus a écrit :

Si dans dix ans, vous tombez malade, qu’une loi protectrice vous empêche de déloger votre locataire indélicat ou que votre logement devienne vacant parce qu’un incinérateur est venu s’installer devant votre bien, le remboursement peut devenir compliqué.

D’où la diversification en terme d’immobilier , de type de bien et de localisation.
Sachant que je suis prêt à revendre moins cher que j’ai acheté car je n’ai fait qu’une demande de crédit auprès de la banque et ensuite le bien s’est auto financé.
Il y a aussi des assurances GRL contre les impayés. 

Motus a écrit :

Je pense pour ma part que quelque soit le support de placement (immobilier, bourse, autre), il y a une forte corrélation entre le rendement final d’une opération et le risque pris. Ainsi, plus il y a de dette, plus le rendement est important et plus le risque pris est conséquent.

Sauf que pour l’immobilier l’emprunt est couvert par le loyer alors que sur d’autres supports je doute fort que vous empruntiez pour acheter des actions en bourse hormis les SCPI communément appelés pierre papier qui sont souvent acheter à crédit

C’est l’éternel débat entre les boursiers et les immobiliers ………..mais sans vouloir insister sur l’investissement immobilier , il est à mon sens plus simple d’investir dans de l’immobilier , le mettre en gestion par agence et récupérer ses billes au terme du remboursement du crédit , l’argent est sonnant , les augmentations de loyer sont annuelles bien sûr le marché peux se retourner mais lorsque l’on parle de bulle immobilière il s’agit des prix de vente même si les prix baissent les chutes sont limités , la remonté existe toujours et durant cette période les loyers tombent toujours car même si votre locataire est parti pour acheté il y aura toujours une autre personne qui aura besoin de se loger.

Philippe

Une réponse à la question, d’un point de vue un peu formel, peut se trouver ici:

http://business.fullerton.edu/finance/z … lerton.pdf

Auteurs de l’article a écrit :

Other things being equal, higher illiquidity and transaction costs lead to longer holding periods, while higher return volatility implies shorter holding periods. Our empirical application suggests that the optimal holding period based on our model is quite consistent with previous empirical findings. In addition, we find that when illiquidity risk is incorporated the true real estate risk is significantly higher than the conventional risk estimate

Et ce papier un peu plus vieux
http://www.cre.org/memberdata/pdfs/4_1_optimal.pdf

Qui dit que grosso modo, ce n’est pas la peine de se poser la question, parce que entre un résultat optimal et suboptimal, pas grande différence !

Comme quoi
(1) Il existe des tonnes de recherche / articles etc sur ce sujet (les docs ci-dessus = 3 minutes sur google)
(2) Ils ne sont pas d’accord entre eux