LF Europimmo : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

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2 #8 20/06/2020 15h35

1 #13 29/04/2021 14h49

2 #14 29/04/2021 15h11

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Marché des parts

Modalités de retrait

Marché des parts

Modalités de retrait

Fifi97150 · #1

GoodbyLenine a écrit :
Bienvenue !
De quelle SCPI s’agit-il, et quelles informations cherchez-vous sans les trouver ?

Ma question concerne la SCPI LF EuropImmo de la Francaise.

J’ai donné ordre de retrait total fin février. L’ordre est confirmé comme inscrit sur le registre des demandes de retrait depuis mi mars.

Est-ce que quelqu’un part ici a eu à revendre ses parts de cette SCPI (environ 60) ? Comment cela s’est t’il passé au niveau des délais?

Sinon, savez-vous si LF Europimmo est en situation de blocage ? et donc il me faudrait attendre minimum 1 an ?

Dans la négative ? A quelle fréquence (approximative bien sûr) les rachats se font ils une fois que l’on est inscrit sur le registre des retraits ? 1 mois - 6 mois - 9 mois - 15 jours.Je n’arrive absolument pas à avoir une réponse sur ce sujet. (Alors que pour Primovie - Primopierre l’info m’a clairement été donnée : tous les 15 jours - rachats à telle date) ce qui permet donc de savoir ce qu’il faut prendre comme décision lorsqu’on a besoin de recouvrer ses fonds.

Bien sûr j’ai contacté La Française et mon conseiller patrimonial. Si je viens par ici c’est que hélas, les deux ont été défaillants.

Je ne souhaite pas ouvrir un sujet sur les conseillers patrimoniaux, les SCPI et comment investir dans la durée sur ce produit. Là ne sont pas mes questions aujourd’hui.

Je vous remercie pour votre attention et par avance si vous avez des réponses sur les deux questions principales qui me préoccupent : blocage et durée .

Mots-clés : la francaise, lf europimmo, scpi

GoodbyLenine · #2

Le marché secondaire de cette SCPI ne semble pas bloqué (si j’en crois le dernier bulletin trimestriel paru en 01/2019) (c’est normal, et le contraire serait très inquiétant pour une SCPI aussi jeune).

Pour le délai, comptez quelques semaines (peut-être que les rachats sont groupés fin de mois, comme la jouissance des parts), plus un peu de temps pour que virement arrive.

(J’ai vendu en 2018 des parts d’une autre SCPI de La Francaise, Epargne Fonciere, la vente à eu lieu en fin de mois, et l’argent est arrivé sur mon compte le 12 du mois suivant la mise en vente).

Donc, cest un peu tôt pour vous inquiéter, et l’argent devrait arriver sur votre compte courant avril, sans doute dans une bonne semaine.

ArnvaldIngofson · #3

C’est une SCPI au concept intéressant (essentiellement en Allemagne) mais au rendement faible malgré un bon TOF.

S vous lisez le dernier bulletin d’inforation :

La Française a écrit :
Marché des parts
Le volume des capitaux collectés, similaire à celui du
trimestre précédent, a atteint 33,5 millions d’euros desquels
600 k€ ont permis d’assurer la contrepartie au retrait de
561 parts. Ces niveaux de souscriptions confirment
l’engouement des investisseurs pour cette SCPI dont la qualité
du patrimoine français et européen est appréciée

Donc aucun blocage.

Si vous lisez la Note d’information et statuts - LF Europimmo :

La Française a écrit :
Modalités de retrait
La demande de retrait doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
adressée à la Société de gestion et être accompagnée du certificat représentatif des parts objet du
retrait.
Les demandes de retrait sont satisfaites par ordre chronologique d’arrivée des demandes, et dans la
limite où la clause de variabilité le permet.
Dans le cas où il existe une contrepartie, le règlement du retrait intervient dans un délai maximum de deux mois à compter de la réception de la demande.

Un peu de patience, jusqu’à 2 mois …

RTFM !

Edit : GBL a été plus rapide …

Fifi97150 · #4

GoodbyLenine a écrit :
Le marché secondaire de cette SCPI ne semble pas bloqué (si j’en crois le dernier bulletin trimestriel paru en 01/2019) (c’est normal, et le contraire serait très inquiétant pour une SCPI aussi jeune).

Pour le délai, comptez quelques semaines (peut-être que les rachats sont groupés fin de mois, comme la jouissance des parts), plus un peu de temps pour que virement arrive.

(J’ai vendu en 2018 des parts d’une autre SCPI de La Francaise, Epargne Fonciere, la vente à eu lieu en fin de mois, et l’argent est arrivé sur mon compte le 12 du mois suivant la mise en vente).

Donc, cest un peu tôt pour vous inquiéter, et l’argent devrait arriver sur votre compte courant avril, sans doute dans une bonne semaine.

Merci infiniment pour votre retour

ArnvaldIngofson a écrit :
S vous lisez le dernier bulletin d’inforation :
La Française a écrit :
Marché des parts
Le volume …….
Donc aucun blocage.

Si vous lisez la Note d’information et statuts - LF Europimmo :
La Française a écrit :
Modalités de retrait
La demande de retrait doit être faite par lettre recommandée…le règlement du retrait intervient dans un délai maximum de deux mois à compter de la réception de la demande.
Un peu de patience, jusqu’à 2 mois …
RTFM !

RTFM : oui ! oui ! Si j’avais pu le trouver aussi facilement je ne serais pas venu jusqu’ici.

Merci pour votre réponse documentée.

alex470 · #5

En parcourant le rapport annuel 2018 de LF EUROPIMMO, il est précisé dans le projet de traité de fusion (LF EUROPIMMO et EUROPIMMO MARKET) page 41 les taux de capitalisation retenus (approche par le rendement) pour la fixation d’échanges des parts.
Celui de LF EUROPIMMO est de :
2018 : 4.00%
2019 : 3.80%

La SCPI a utilisé le report à nouveau en 2017 et 2018 pour affiché un DVM 4.22 / 4.18%.
Et ce malgré un délai de jouissance de 6 mois et un TOF 94.60%
Sans utilisation du Report à nouveau, le DVM auraient été nettement inférieur à 4% (3.63% et 3.85%).

On peut supposer que l’on devrait donc tendre assez rapidement vers les 4%, puis 3.80% de DVM (voir moins ?).
Pas folichon …

Chiffres concernant le Ran :
en 2017 sur 42.60 euros distribués, 5.88 euors provenaient du Ran
en 2018 sur 42.39 euros distribués, 3.25 euros provenaient ru Ran
Au vu des variations du Ran, celui ci doit être alimenter par de l’affectation de prime d’émission (je n’ai pas corroboré avec les chiffres du rapport, l’information ne m’a pas sauté aux yeux).

Dernière modification par alex470 (01/06/2019 21h46)

alex470 · #6

La SCPI LF EUROPIMMO a été revalorisée au 01/03/2020 en passant de 1 030 € à 1 045,00 €, soit +1.45%.

maxicool · #7

Le Rapport Annuel 2019 est en ligne.

maxicool · #8

Comme la CE m’a proposé cette SCPI, je viens de parcourir tous les BT et RA depuis la création…
Voilà mes notes si cela intéresse quelqu’un.

BT 2014 T3
Prix souscription : 1000 € - Jouissance 3 mois
Pas de dividende en 2014. Première distribution en avril 2016.
Cible des actifs de bureaux et de commerces dans six grandes villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich, Francorft, Stuttgart, Düsseldorf). Elle sera aidée dans l’identification des opportunités d’investissement par la filiale allemande d’Advenis, présente depuis 2005 sur le marché local (a depuis fondé la SCPI Eurovalys).

BT 2014 T4
Acquisition 1 OK – Immeuble neuf 6000 m2 de bureaux (livraison 01-2015) à Offenbach, près de Francfort. Prix : 21 M€. Rendement brut : 5,56%
Locataire : Saint-Gobain, baux fermes 15 ans – 3500 € / m2
Acquisition en SCI à 100%

Collecte ouverte 15.09.2014. Capitalisation au 31.12.2014 : 11,1 M€.

BT 2015 T1
Capitalisation au 31 03 2015 : 17,5 M€
Acquisition 2 OK – Immeuble « Laimer Atrium » de 2002 (7 étages) de 14374 m2 à Munich (11454 m2 de bureaux). Prix AEM : 43,9 M€ - 3832 € / m2
12 locataires. Durée résiduelle des baux : 4 ans. Loyer annuel : 2,283 M€ HT HC.
Rendement brut : 5,23 %
Acquisition en SCI à 42% avec la SCPI LFP Eurofoncière 2 (à 58%) = 17,60 M€

BT 2015 T2
X

BT 2015 T3
Acquisition 3 OK – Immeuble de 2000 à Düsseldorf (en centre-ville, près de la Kirchplatz)
Bureaux 8695 m2 – prix AEM 36,85 M€ - Revenu : 1,7 M€ - 4238 € /m2.
Acquisition en SCI à 50% avec 3 autres SCPI LFP. Locataire unique.
Rendement brut : 4,61 %

Acquisition 4 OK – Immeuble bureaux de 2004 à Nice de 10 600 m2 (promenade des anglais)
Acquisition en direct. 17 locataires (91% d’occupation). Prix AEM 41,9 M€ - 3952 € /m2.
Quote-part de la SCPI : 20% = 8,38 M€. Rendement brut : 5,86 %
Loyer : 2,333 M€ (potentiel 2,45 M€)

BT 2015 T4
Capitalisation au 31 12 2015 : 61 M€. Collecte 2015 : 50 M€.

RA 2015
Taux de rendement Prime à Paris :
Activité 7% - Entrepôts 6% - Bureaux 3,25% - Commerces 3%
Taux de rendement Prime à Berlin : 4% - à Munich : 3.65%
Capitalisation au 31.12.2015 : 61 M€ - Objectif : 200 à 300 M€ de collecte d’ici 2 ans.
Au 31.12.2015 : 1 bien en direct + 3 biens en SCI – Achat 8,3 + 35,3 = 43,6 M€
TOF 99,6%
Endettement 27,17%

Fonds collectés T1 2014 et 2015 : 60,5 M€
Primes d’émission : 5,12
Achat en direct : 7,8
Achat en SCI : 35,39
Somme restant à investir (fin 2015) : 12,2 M€

BT 2016 T1
Acquisition 5 OK – Immeuble de bureaux de 2004 à Hambourg de 3727 m2.
Acquisition par la SCI Offenbach. 5 locataires. Prix AEM 22,80 M€ - 6117 € / m2.
Rendement brut : 3,92 %
Loyer : 0,895 M€. 5 locataires.

BT 2016 T2
Acquisition 6 OK – Immeuble « 72 West » restructuré en 2007 - bureaux à Francfort (centre) de 2759 m2.
Acquisition en SCI Offenbach. 7 locataires. Prix AEM 18,1 M€. Loyer : 0,767 M€ - 6560 € /m2.
Rendement brut : 4,22 %

Acquisition 7 OK – Immeuble de 1991, rénové entre 2011 et 2015, à Paris 12ème – 20590 m2
Le carré Daumesnil, au pied du métro Montgallet. Loyer 8,3 M€ = rendement 4,39%.
Achat en SCI 189,9 M€ (QP SCPI = 4%) – 9222 € / m2.

Acquisition 8 OK – Immeuble de 1998 - 18241 m2 de bureaux à Berlin.
7 locataires. Prix AEM 75,2 M€. Rendement brut : 4,40 %
Loyer : 3,3 M€ - 4122 € / m2.
BT 2016 T3

BT 2016 T4
Acquisition 9 OK – Immeuble Porticon (2002-2003) de bureaux à Stuttgart de 11 183 m2.
Acquisition en SCI. Un locataire (Deutsche Bahn). Prix AEM 27,3 M€. Loyer 1,4 M€
QP SCI : 35,19% - 2441 € / m2
Rendement brut : 5,03 %

Acquisition 10 OK – Immeuble Hollandia de 9947 m2 en R+10 (à 700 m de la gare centrale) de bureaux à Amsterdam (2007).
Acquisition en SCI (Epargne foncière 30% - Multimmobilier2 20% - Europimmo 50%).
Un locataire (Tom Tom jusque mi 2023). Prix AEM 64,9 M€. Loyer 2,6 M€ - 6524 € /m2
Quote-part de la SCPI : 50%. Rendement brut : 3,98 %

Acquisition 11 OK – Immeuble de 1930 de 7276 m2 de bureaux à Paris 5ème (2007), face au jardin du Luxembourg.
Acquisition en direct (Epargne foncière 60% - Multimmobilier2 15% - Pierre Privilège 5% - Europimmo 20%).
Un locataire (France Telecom). Prix AEM 65,4 M€. Loyer : 3 M€ - 8988 € / m2
Quote-part de la SCPI : 20%. Rendement brut : 4,55 %

Acquisition 12 OK – Village de vacances de 27 500 m2 à Allgau (2007).
250 cottages VIP et 2500 m2 de spa et commerces (livrables 2T 2019)
Acquisition en SCI. Un locataire (Pierre et Vacances Center Parks). Prix AEM 99,3 M€.
Quote-part de la SCPI : 16%. Loyer 6,2 M€ - Rendement brut : 6,23 %

RA 2016
Taux de rendement Prime à Paris :
Activité 6,50% - Entrepôts 5,50% - Bureaux 3,00% - Commerces 2,85%
Taux de rendement Prime à Berlin : 3,40% - à Munich : 3,20%
Capitalisation au 31.12.2016 : 180 M€ - Collecte en 2016 : 120 M€.
Au 31.12.2016 : 2 biens en direct + 10 biens en SCI - TOF 99,5%
Endettement 22,81%

Fonds collectés 2016 : 120 M€
Primes d’émission : 11,43
Achat en direct : 12,2
Achat en SCI : 61,56
Somme restant à investir (fin 2016) : 34,58 M€

BT 2017 T1
Collecte T1 2017 : 76 M€
Augmentation délai de jouissance à 6 mois + augmentation prix de la part +1,50% à 1015 €.

Acquisition 13 OK – Immeuble bureaux 6096 m2 « Cours du midi » à Lyon (près de la gare de Perrache) – Bâtiment historique (1864) à restructurer (livré septembre 2018) – 3494 € /m2.
Prix AEM 21,3 M€. Investissement en direct.
Quote-part de la SCPI : 100%. Loyer 1,2 M€ - Rendement brut : 5,63 %

Acquisition 14 OK – Commerces 4486 m2 « Belleville » à Paris
Prix AEM €. Investissement en SCI LF Belleville.
Quote-part de la SCPI : . Loyer M€ - Rendement brut : %

BT 2017 T2
Collecte T2 2017 : 41 M€

Acquisition 15 OK – Immeuble « Colombo » de 2009 bureaux 7663 m2 à Toulouse (ZAC Balma Gramont à 5 km du centre). Investissement en direct. Prix AEM 20,1 M€. 6 locataires.
Quote-part de la SCPI : 50%. Loyer 1,3 M€ - 2622 € / m2 - Rendement brut : 6,50 %

BT 2017 T3
Collecte T3 2017 : 40 M€

Acquisition 16 OK – Immeuble de 1993-2001 - bureaux 30270 m2 à Stuttgart (20 minutes du centre-ville en S-Bahn). Prix AEM 70,6 M€. Locataire : Porsche (bail 5 ans).
Acquisition par la SCI Offenbach – 2332 € / m2.
Quote-part de la SCPI : 49%. Loyer 3,5 M€ - Rendement brut : 4,96 %

Acquisition 17 OK – Immeuble de 2011 - bureaux 6730 m2 à Francfort (près de la BCE).
Prix AEM 33,4 M€. Locataire : filiale de Publicis (bail 5 ans).
Acquisition par la SCI Offenbach – 4962 € / m2.
Quote-part de la SCPI : 49%. Loyer 1,3 M€ - Rendement brut : 3,89 %

Acquisition 18 OK – Immeuble HQE « Hub » de 2017 - bureaux 14724 m2 à Levallois-Perret (en face de la gare de Clichy). Prix AEM 151,6 M€. Loué à 67% à 3 locataires – 10296 € / m2.
Acquisition en direct (Epargne foncière 40% - Multimmobilier2 14% - Pierre Privilège 3% - LF Pierre 10% - Sélectinvest1 8% - Eurofoncière2 5% - Europimmo 20%).
Quote-part de la SCPI : 20%. Loyer 4,5 M€ (potentiel 6,9) - Rendement brut : 4,55 %

Acquisition 19 OK – Immeuble de 2011/2014 - bureaux 76956 m2 à Bruxelles (gare Nord).
Prix AEM 375,1 M€. Locataire : Electrabel (baux fermes 12,5 ans) – 4874 € / m2.
Acquisition en FIIS Bolivar Jv BEL SCA.
Quote-part de la SCPI : 15,23%. Loyer 16,50 M€ - Rendement brut : 4,40 %

Acquisition 20 OK – Immeuble de bureaux 3433 m2 à Dublin (quartier d’affaires).
Acquisition en SCI Ireland Office (Epargne foncière 50% - Multimmobilier2 25% - Europimmo 25%).
Livraison septembre 2017. Prix AEM 49,9 M€. Locataire : Viasat (baux fermes 12 ans).
Quote-part de la SCPI : 25%. Loyer 2,1 M€ - 14535 €/ m2 - Rendement brut : 4,21 %

BT 2017 T4
Collecte T4 2017 : 41,4 M€ - Collecte 2017 : 198 M€

Acquisition 21 OK – Immeuble « Victoria Office » de 1992 - bureaux 19972 m2 à Hambourg.
Prix AEM 62 M€. Locataires : Deutsche Ban, Schenker Deutschland AG, DVV Media, Netfonds.
Quote-part de la SCPI (via SCI LF Germany Office 2) : 40% + 60% Epargne foncière.
Loyer 3 M€ - 3104 € / m2 - Rendement brut : 4,84 %

Acquisition 22 OK – Ensemble commercial restructuré en 2014-2015 de 15400 m2 à Bad Kreuznach. Prix 41,6 AEM M€. Locataire : Kaufland (durée résiduelle 13 ans).
Loyer : 1,9 M€ - Rendement brut : 4,60 %
Quote-part de la SCPI : 53,09% (via SCI LF Germany Retail) – 2700 € / m2

Acquisition 23 OK – Acquisition du Cityscope (3, rue Franklin) à Montreuil (tour restructurée HQE en 2009) – bureaux 38624 m2. Prix AEM 175,80 M€. 10 Locataires.
Loyer 9,2 M€ - Rendement brut : 5,23 %
Quote-part de la SCPI : 20% (via SCI LF Cityscope)

RA 2017
Capitalisation au 31.12.2017 : 379 M€ - Collecte en 2017 : 198 M€.
Au 31.12.2017 : 5 biens en direct + 18 biens en SCI = 23 BIENS
TOF moyen 95,7% - Endettement 28,70%
Fonds collectés 2017 : 194,20 M€
Primes d’émission : 19,20
Achat en direct : 60,5
Achat en SCI : 178,3
Somme restant à investir (fin 2017) : 63,74 M€

BT 2018 T1
X

BT 2018 T2
Collecte T2 : 30 M€

BT 2018 T3
Collecte T3 : 35 M€

Acquisition 24 OK – Acquisition d’un hypermarché 11698 m2 à Bamberg (Allemagne).
Prix AEM 27,1 M€. Locataire : Real (bail ferme 10,5 ans).
Loyer M€ - Rendement brut : %
QP de la SCPI : 64,69% (via SCI LF Germany Retail : Epargne foncière 1,81% - Multimmobilier2 7,51% - Europimmo Market 25,99% - LF Europimmo 64,69%).

BT 2018 T4
Collecte T4 : 33,50 M€. Capitalisation au 31.12.2018 : 511 M€.
Collecte 2018 : 132 M€.
Rentabilité immobilière après levier du portefeuille actuel ressort à 5,50%.
TOF : 94,30%
Hausse du prix de la part : +1,48% à 1030 € (02.01.2019)

BT 2018 T4
Acquisition 25 OK – Commerces « Quartier West » 11776 m2 à Essen (Allemagne).
Prix AEM M€. Locataire : .
Loyer M€ - Rendement brut : %

Acquisition 26 OK – Commerces « Primavera » 5997 m2 à Lubeck (Allemagne).
Prix AEM M€. Locataire : .
Loyer M€ - Rendement brut : %

RA 2018
Capitalisation au 31.12.2018 : 511 M€ - Collecte en 2018 : 132 M€.
Au 31.12.2018 : 5 biens en direct + 19 biens en SCI - TOF moyen 94,6%
Collecte attendue en 2019 : 150 M€.
Endettement 22,75%

Résultat RAN par part RN par part (après PFO)
2015 : 65,01 19,41 45,45
2016 : 48,48 2,88 45,48
2017 : 36,72 -5,88 42,37
2018 : 39,14 -3,25 41,77

Fonds collectés 2018 : 131,87 M€
Primes d’émission : 9,99
Achat en direct : 2,90
Achat en SCI : 26,46
Somme restant à investir (fin 2018) : 92,37 M€

BT 2019 T1
Collecte T1 : 39 M€

Acquisition 27 OK – Immeuble de bureaux World Rugby House (rénové en 2014) - 1484 m2 à Dublin (centre-ville). Tramway St-Stephens Green à 10 minutes à pied.
Acquisition en SCI Ireland Office (Epargne foncière 33,85% - Multimmobilier2 16,92% - Europimmo 49%).
Prix AEM 23,55 M€. Locataire : Fédération de Rugby.
Quote-part de la SCPI : 49,23%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Marché où la concurrence à l’acquisition est vive = le déploiement d’une politique d’investissement rigoureuse nécessité un peu plus de temps.

BT 2019 T2
Collecte T2 : 44,80 M€

Acquisition 28 OK – Immeuble de bureaux « Steag » à Essen (Allemagne) - 22506 m2.
Acquisition en SCI Germany Office (Epargne foncière 26% - Eurofoncière2 4,50% - Europimmo 69,36%).
Classe monument historique depuis 1992 (architecte Egon Eiermann).
Prix AEM 74,5 M€. Locataire : Steag (bail ferme 11 ans).
Quote-part de la SCPI : 69,36%. Loyer M€ - Rendement brut : %
Acquisition 29 OK – Immeuble de bureaux « Gustav » à Munich (Allemagne) – 13763 m2.
Acquisition en SCI Germany Office (Epargne foncière - Multimmobilier2 - Europimmo).
Restructuration en 2012. Prix AEM 64,1 M€. Locataire : Gewofag Holding (bail ferme 14 ans).
Quote-part de la SCPI : 67,13%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Acquisition 30 OK – Immeuble de bureaux « Baxter Building » à Amsterdam - 2731 m2.
Acquisition en SCI Netherlands Office (Epargne foncière 30 % - Multimmobilier2 20% - Europimmo 50%).
Rénovation complète en 2013. Prix AEM 24,8 M€. Locataire : Pinnacle Offices (bail 4 ans).
Quote-part de la SCPI : 50%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Acquisition 31 OK – Immeuble de bureaux « le M » à Paris 17ème dans le QCA - 7530 m2.
Restructuré en 2019.
Acquisition en SCI LF Maillot 2000 (Epargne foncière 20 % - LF Grand Paris 27 % - Europimmo 10% - etc).
Prix AEM 142 M€. Locataire : WeWork (durée ferme 12 ans).
Quote-part de la SCPI : 10%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Nombre d’immeubles en direct : 6
Nombre d’immeubles en SCI : 25 TOTAL : 31 biens (OK)

BT 2019 T3
Collecte T3 : 35,50 M€
Fusion avec LF Europimmo Market, donc capitalisation 664 M€
Endettement 29,77%

Acquisition 32 OK – Immeuble de bureaux « D Square » à Luxembourg - 31000 m2.
Livré 11.2018.
Acquisition en FIIS Belgium (Europimmo 9,30% - investisseurs coréens 90,70%).
Prix AEM 268,40 M€. Locataire : Deloitte (durée ferme 15 ans).
Quote-part de la SCPI : 9,30%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Acquisition 33 OK – Immeuble mixte bureaux – commerces « Ansgari Haus » à Brême 5618 m2 (3067 en bureaux et 2551 en commerces).
Restructuré en 2014 et 2018.
Acquisition en SCI Germany Retail (Epargne foncière 11% - Multimmobilier2 11% - Europimmo 77,15%).
Prix AEM 38,12 M€. Locataires : 3 dont Spaces (partie bureaux).
Quote-part de la SCPI : 77,15%. Loyer M€ - Rendement brut : %

BT 2019 T4
Collecte T4 : 50,50 M€
Capitalisation au 31.12.2019 : 709 M€. Collecte en 2019 : 170 M€ (nette 162.50).
8 acquisitions en 2018.

Acquisition 34 OK – Immeuble bureaux « Am Seestern 5 » à Dusseldorf 10866 m2.
Métro à 3 minutes à pied (centre-ville et gare à 20 minutes en métro).
Acquisition en SCI Germany Office (Epargne foncière 21% - Eurofoncière2 3.6% - Europimmo 75,13%).
Prix AEM 48,81 M€. Locataires : 2 - Vodafone (arrivée en mai 2020).
Quote-part de la SCPI : 75,13%. Loyer M€ - Rendement brut : %

BT 2020 T1
Collecte T1 : 54 M€
Valeur d’expertise : +3.85% > hausse de la valeur de réalisation.
Hausse du prix de la part : +2,14% à 1045 € (01.03.2020)

Acquisition 35 – Immeuble hôtelier « Adagio Access » type Aparthotel à Bruxelles – 3863 m2
Métro Schuman à 5 minutes à pied. Proche quartier européen.
Acquisition en FIIS D Square RE (Europimmo 100%).
Prix AEM 23,68 M€. Locataire : groupe Pierre & Vacances (Adagio).
Quote-part de la SCPI : 100%. Loyer M€ - Rendement brut : %

Relocations significatives de 2000 m2 de locaux vacants donc TOF 97,30%

Absoprtion Europimmo Market
Acquisition 36 (14.12.2016) - Commerces – Grand frais – Verdun (direct) – QP 100%

RA 2019
Taux de rendement Prime à Paris :
Activité 5% - Entrepôts ? % - Bureaux 3% - Commerces 2,75%
Taux de rendement Prime à Berlin : 3% - à Munich : 3%
Capitalisation au 31.12.2019 : 709 M€ - Collecte brute en 2019 : 170 M€.
8 investissements en 2019.
Au 31.12.2019 : 6 biens en direct + 30 biens en SCI = 36 biens OK
TOF moyen 96,5% - Endettement 27,06 %

Résultat RAN par part RN par part (après PFO)
2015 : 65,01 19,41 45,45
2016 : 48,48 2,88 45,48
2017 : 36,72 -5,88 42,37
2018 : 39,14 -3,25 41,77
2019 : 43,72 1,96 40,97

Fonds collectés 2019 : 187 M€
Primes d’émission : 14,2
Achat en direct : 3,23
Achat en SCI : 223,67
Somme restant à investir (fin 2019) : 54,35 M€

--

Mes remarques :

(1) Investissement majoritaire en Allemagne (comme Eurovalys), surtout des bureaux.

(2) Europimmo investit surtout sur de (très) gros actifs (valeur souvent entre 40 et 100 M€, voir même beaucoup plus comme l’immeuble à Bruxelles 375 M€).

(3) Par conséquent, les acquisitions sont souvent réalisés via des SCI regroupant plusieurs SCPI de La Française ou avec des partenaires.
Biens en direct : 6 + biens via des SCI : 30.

(4) Les emplacements me semblent meilleurs que ceux d’Eurovalys (avec un rendement global moindre). En Allemangne, toujours des villes de catégorie A. Sinon, dans les capitales (Paris, Dublin, Bruxelles, Luxembourg, Amsterdam). Un peu en provinces françaises (Lyon, Toulouse).

(5) La rentabilité immobilière brute du portefeuille est de 5.50% (fin 2018).

(6) Cette SCPI a grossit assez rapidement

- Collecte T1 2014 et 2015 : 60 M€
- Collecte 2016 : 120 M€
- Collecte 2017 : 198 M€
- Collecte 2018 : 132 M€
- Collecte 2019 : 170 M€

(7) Cette SCPI utilise l’effet de levier (endettement entre 20 et 30 %… 27% fin 2019).

(8) Cette SCPI a du mal à investir toute sa collecte.

- Trésorerie fin 2015 : 12 M€
- Trésorerie fin 2016 : 34 M€
- Trésorerie fin 2017 : 63 M€
- Trésorerie fin 2018 : 92 M€
- Trésorerie fin 2019 : 54 M€

(9) Le résultat net par part diminue globalement

De 48,48 € en 2016 à 43,72 € en 2019.

(10) Le résultat distribué par part diminue également

De 45,45 € en 2015 à 40,97 € en 2019
En 2017 et 2018 en piochant dans la RAN (5,88 € en 2017 et 3,25 € en 2018).
En 2019, la RAN a été alimenté (1,96 €).

--

Les immeubles acquis sont souvent des immeubles assez récents ou restructurés récemment (moins de 10 ans). Le rendement n’est pas mirobolant, mais le risque est à mon avis assez limité en raison de la qualité des emplacements et de l’âge de ces immeubles.

Après, pas de miracle, selon la société de gestion, en Allemagne, le rendement Prime moyen sur 2019 était de 3% à Munich et à Berlin (en bureaux).
Le rendement Prime à Paris était de 5% en activité, 3% en bureaux et 2,75% en commerces de pied d’immeubles.

Drystan · #9

Bulletin T3 disponible

Collecte nette de 21M€
TOP 96.6 (-1.7) TOF 97.7 (+0.2) - Du à la libération anticipée de bureaux à Francfort avec versement indemnité de résiliation
Acquisitions à Londres et Amsterdam pour 35M€ (avec augmentation endettement de 24.33% à 25.45%)

Les acquisitions font que le patrimoine penchee légèrement plus vers l’Europe (84.57% +0.54) et vers les bureaux (82.05 +0.63) qu’au T2.

Le dividende est maintenu au même niveau que 2019 (4.05%), comme au T1 et T2, seule SCPI dans mon portefeuille étant dans ce cas de figure.

Talondort · #10

Distribution T3 2020 : 10,50€ bruts ~10,086€ nets (source = bulletin des distributions arrêtées 29 oct 2020)

Sbalos · #11

Bonjour à tous,

Quelqu’un pour partager le dividende du T4 2020 afin d’estimer le rendement annuel pour l’année ?

J’envisage d’acquérir cette SCPI et je m’interroge sur sa résistance dans ce contexte économique tumultueux.

Merci et bonne journée

Drystan · #12

Publication du bulletin T4

10.5€ ce trimestre comme les 3 précédents, TDVM à 4.02%

Collecte nette de 31M€ ce trimestre
"La valeur de réalisation s’effrite légèrement" (pas de revalorisation à anticiper donc)
Investissements dans des immeubles de bureaux à La Haye et à Cologne évoqués
TOP 97.2 (+0.6 par rapport au T3)
TOF 95.5 (-2.2 par rapport au T3), cause évoquée identique au trimestre précédent avec les locaux de Francfort
Taux d’endettement en baisse à 24.22% (-1.23)

Prévision 2021 : Maintien du TDVM au même niveau

Répartition Géo
Europe 85.03 (+0.46)
Allemagne 56.35 (-0.1)
Pays-Bas 8.29 (+1.65)
Belgique 8.13 (-0.16)
UK 6.81 (-0.64)
Irlande 3.14 (-0.23)
Luxembourg 2.31 (-0.06)

France 14.97 (-0.46)
IDF 6.38 (-0.22)
Province 4.84 (+0.03)
Paris 3.75 (-0.27)

Répartition Sectorielle
Bureaux 81.85 (-0.2)
Commerces 14.52 (+0.43)
Résidences gérées 3.63 (-0.23)

Talondort · #13

Perception revenus T1 2021 (PP en direct - IR) : 10,38€ par part
Ce qui équivaut à un rendement de 4% annuel, en légère hausse par rapport à 2020 et au T1 2020.

Surin · #14

Talondort a écrit :
Ce qui équivaut à un rendement de 4% annuel

Ca fait 3,97% si l’on annualise …

Talondort a écrit :
en légère hausse par rapport à 2020

En "baisse" donc car en 2020 cette SCPI a servi 4,02%.

Talondort a écrit :
en légère hausse par rapport (…) au T1 2020.

Vous parlez du dividende sans tenir compte des revenus financiers donc, 10,38€ contre 10,37€ après prélèvements fiscaux et sociaux, c’est anecdotique.

=> Ne vaudrait-il pas mieux attendre le bulletin avant de parler de hausse ou de baisse (alors que ça stagne possiblement finalement) ?

-1 du mega-aigri "maxicool" (sic) a écrit :
Désolé, mais 10,37€ contre 10,38€, c’est bien une "légère baisse". Très légère, mais c’est bien une baisse…

Le mec il comprend tellement rien qu’il confond baisse et hausse …
=> ~~baisse~~ hausse "théorique" (car il y a 30% de prélèvements sur une partie) de 0,096%
J’ai surtout dit d’attendre de connaître l’ampleur des revenus financiers mais ça, la mauvaise foi ne vous arrête pas maxi-lol, chercher des noises pour moins de 0,1%, le ridicule ne tue pas. Dire que ce membre se fait appeler "maxicool", la honte. Au moins j’ai la franchise de m’appeler surin.
=> Voyez Talondort, ici des personnes cherchent à saquer alors que j’essayais juste de rectifier quelques approximations, d’un ton* adapté il me semble. Super ambiance …

Dernière modification par Surin (29/04/2021 16h29)

Talondort · #15

En accord avec vos remarques @Surin, je resterai factuel les prochaines fois.
Donc légère baisse de la distribution T1 2021 par rapport à celle de 2020.

A noter que le 4,02 % est le TDVM calculé pour 2020 avec une augmentation du prix de la part courant 2020.

Drystan · #16

BT1 21 disponible

Europimmo a écrit :
Au cours de ce 1er trimestre 2021, les souscriptions enregistrées ont atteint 37,2 millions d’euros. La contrepartie au retrait de 1 738 parts représente 1,8 millions d’euros et donc 35,4 millions d’euros constituent de nouvelles ressources

Europimmo a écrit :
La valeur de reconstitution de la part s’établit à 1 101,01 euros, en diminution de 2,43 % par rapport au 31/12/2019
[…]
Le prix de souscription de la part reste inchangé à 1 045 euros

Europimmo a écrit :
Au 31 mars 2020, LF Europimmo affiche un bilan locatif négatif de 951 m² correspondant à la libération fin janvier d’une partie des surfaces de bureaux occupées par OSV dans l’actif 2 Towers à Berlin.

Europimmo a écrit :
Les comptes prévisionnels de l’année 2021, hors circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire, devraient permettre un maintien de la distribution annuelle avec un acompte trimestriel par part de 10,50 euros

Europimmo a écrit :
REVENUS DISTRIBUÉS
Exercice 2020 42,00 €
- dont distribution des réserves 0,00 %

Capitalisation : 0.890M (+0.35M)
TOP : 96.8% (-0.4)
TOF : 97.8% (+2.3)
Taux d’endettement : 22.57% (-1.93)

Europimmo a écrit :
Le taux d’occupation financier est en revanche en nette progression à 97,8 % (vs. 95,5 % au trimestre précédent) à la faveur d’une réduction des franchises de loyers.

Calme plat ce trimestre, curieux de voir le niveau du RAN dans le bilan annuel 2020.

Surin · #17

Drystan, le 29/01/2021 a écrit :
10.5€ ce trimestre comme les 3 précédents, TDVM à 4.02%

Surin, le 29/04/2021 a écrit :
=> Ne vaudrait-il pas mieux attendre le bulletin avant de parler de hausse ou de baisse (alors que ça stagne possiblement finalement) ?

Distribution du T1 2021 identique aux précédentes comme on pouvait s’y attendre, il est toujours préférable d’attendre le bulletin avant de commenter un versement pouvant varier selon les options choisies par les associés.

Drystan · #18

Rapport annuel disponible

RAN augmenté de 2.1 à 3.5M€
Quelques morceaux choisis

Les noms, prénoms âge, professions, nombre de parts détenus, nombre de mandats en CS SCPI et localisations de tous les candidats au conseil de surveillance sont présents pour les curieux

AaronBen · #19

Bonjour,

Je me permets de relancer ce fil.

Je m’étonne en effet du peu d’enthousiasme que génère cette SCPI, qui pourtant :
- est bien investie à l’international, donc fiscalement intéressant
- affiche un taux de rendement correct (4,02% en 2020)
- est finançable par les banques

Y aurait-il un rationnel à ce manque d’intérêt ?

Dans l’attente de vos lumières

DDtee · #20

En regardant -très rapidement cette SCPI que je n’ai jamais analysé- on peut aussi ajouter avec un peu moins d’enthousiasme :
- une société de gestion qui ne fait rêver personne
- un taux de rendement inférieur au marché (et très médiocre) alors que les jeunes SCPI superforment généralement
- un niveau d’endettement -peut-être passager- mais relativement élevé

nico34 · #21

Voila une info trouvée sur le site de Primaliance concernant l’évaluation du patrimoine d’une scpi:

Valeur Vénale

Appelée aussi valeur d’expertise, la valeur vénale correspond à la valeur du patrimoine immobilier établie par un expert indépendant.

Chaque année, 20% du patrimoine d’une SCPI est expertisé de manière approfondie, le solde fait l’objet d’une actualisation.

Modération (01/10/2021 02h01) : Merci d’éviter de répéter la même chose (comme ici) dans différentes discussions, encore plus quand c’est quelque chose sans doute de bien connu de la plupart des associés de SCPI.
Vous feriez mieux d’étoffer votre présentation qui ne fait que 3 lignes…

Cupflip · #22

Les années se suivent et se ressemblent - bulletin 4T21 disponible ici : https://doc.la-francaise.com/Documents/ … o-31122021

Dividende de 4,02%, en ligne avec l’an passé, et qui semble être l’objectif pour l’an prochain : « Le conseil a ensuite pris connaissance de l’atterrissage des comptes 2021 et du budget 2022 qui permettent de confirmer le taux de distribution de 4,02 % pour l’année écoulée et de le maintenir pour 2022. »

La SCPI est toujours aussi intéressante en usufruit, avec une clé très favorable et un risque que j’estime limité au regard d’un dividende constant et peu volatile (actifs primes ou assimilés, dans des capitales européennes).

Drystan · #23

Cupflip, le 04/02/2022 a écrit :
Les années se suivent et se ressemblent - bulletin 4T21 disponible ici : https://doc.la-francaise.com/Documents/ … o-31122021

Dividende de 4,02%, en ligne avec l’an passé, et qui semble être l’objectif pour l’an prochain : « Le conseil a ensuite pris connaissance de l’atterrissage des comptes 2021 et du budget 2022 qui permettent de confirmer le taux de distribution de 4,02 % pour l’année écoulée et de le maintenir pour 2022. »

La SCPI est toujours aussi intéressante en usufruit, avec une clé très favorable et un risque que j’estime limité au regard d’un dividende constant et peu volatile (actifs primes ou assimilés, dans des capitales européennes).

Rapidement mais une autre citation intéressante du bulletin

Europimmo a écrit :
En fin d’exercice, la valeur de réalisation par part s’appréciera nettement. Les experts immobiliers allemands et néerlandais notamment, prudents fin 2020, ont revu plus favorablement leurs expertises fin 2021

Le prix de souscription est actuellement à 1045€, la valeur de reconstitution ~1101€ à fin 2020, les actifs allemand pèsent pour plus de 60% dans le patrimoine.

Dernière modification par Drystan (05/02/2022 12h31)

Surin · #24

Vous mélangez valeur de réalisation et valeur de reconstitution.

Drystan · #25

Je m’emmêle les pinceaux niveau vocabulaire (les 2 valeurs étant liées), c’est édité, mais cela ne change pas la teneur du message ni le sous-entendu de La Française à ce sujet.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
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Crédit Mutuel Pierre 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM) [ 1 2 ]	46	15 902	30/07/2024 07h07 par Fanscpi
Selectinvest 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM) [ 1 2 ]	37	13 421	14/07/2024 05h05 par Fanscpi
LF Grand Paris Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)	22	9 324	05/11/2024 17h02 par Butozor
LF Avenir Santé : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)	4	3 474	30/10/2023 11h13 par Fanscpi
LF Opportunité Immo : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)	5	4 466	23/12/2023 19h28 par Lavande63
Eurofoncière 2 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)	8	3 153	29/01/2021 17h10 par Drystan

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

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