Lionhell971 [45] : étude de cas immobilier (quel statut pour quelle fiscalité)

lionhell971 a écrit :

- Je ne pense pas garder ce bien plus de 5-6ans (projet de mutation à l’étranger à cette écheance),

Pour que l’investissement soit intéressant sur une si courte période il faut soit :
- Que vous fassiez une plus-value importante avec un achat très décoté et/ou une amélioration très significative du bien avec de gros travaux (ce dont vous ne parlez pas, prix m2 à l’achat/marché, travaux…)
- Que vous fassiez une plus-value par une augmentation du prix au m2 (ce qui est exclu dans une commune de 15k hab du 45)
- Que l’exploitation dégage du cash-flow ce qui semble plutôt être votre piste même si nous avons peu de précisions.

Vous parlez de location traditionnelle également de courte durée et de frais de 17% pour délégation.

Quelle est exactement votre stratégie ?

Je ne suis pas un spécialiste des SCI et ne pourrais vous répondre sur votre questionnement

Par contre, sans être vraiment du coin, je suis de la région.
Gien est une ville notoirement sinistrée. 15% de la population perdue depuis 1990, trop éloignée de l’île de France ou d’une métropole pour pouvoir rebondir. Sans tourisme ou axe important pour espérer mettre fin à cette érosion démographique.
Dans ce genre de ville, sans amélioration importante du bien, il faut compter revendre moins cher que le prix d’achat. La liquidité des biens est très faible (ce qui est un atout pour négocier l’achat).

AMHA, un immeuble entier, dans son jus, avec des travaux à entreprendre avec en plus un locataire non choisit doit s’acheter moins cher que la fourchette basse de meilleur agent. Même si je vous concède que c’est peu cher au m2.

Si votre modèle est de vouloir faire de la location courte durée avec les intervenants sur les centrales, je dois vous mettre en garde l’ayant pratiqué moi-même.

Ces travailleurs du nucléaires employés par des sous traitants d’EDF ont souvent de très mauvais profils, sont très borderline et de mauvais locataires pour un bailleur.

J’ai au bout de quelques mois rapidement constaté que je n’avais aucun soucis avec toutes sortes de professionnels dans tous les domaines, de tous âges, origines ou type de mission sauf avec ces travailleurs détachés sur les centrales avec lesquels à chaque fois ou presque il y avait problème.

Dégradations nombreuses, tapage, défonce, utilisation du logement pour sous louer à des collègues en nombre, non respect du règlement du logement et de la copro, un chèque non provisionné, altercations avec voisins, chauffage fenêtres ouvertes, films (porno) payants commandés sur la box, amende pour téléchargement illégal de film (Adopi) … j’ai finis par ne plus prendre cette clientèle et les soucis ont disparus.

Ils ont un avantage, ils sont très nombreux et ont beaucoup de difficulté à trouver des logements (et pour cause) mais je n’ose même pas imaginer le résultat si c’est une agence qui gère le bien. Les agences font des états de lieux extrêmement sommaire pour la plupart d’entre elles.

C’est difficile de vous apporter une réponse précise, je vais tenter de formuler des pistes selon ce qu’ils m’ont rapporté (je ne suis jamais rentré dans une centrale nucléaire, ni ai travaillé dans le domaine).

Une frustration certaine aux conditions d’emploi :
- Moins bonnes que pour les agents EDF manifestement sans contrepartie (voire contreparties négatives)
- Le sentiment d’être jetable et corvéable (pression du sous traitant et milieu professionnel réduit où l’on pourrait facilement mettre quelqu’un sur la touche). Factuellement j’ai pu constater des missions programmées où le gars louait son logement mais attendait qu’on lui dise de venir sans date précise. Parfois la mission était tout simplement annulée.
- Le sentiment du risque d’exposition radioactif possible, à doses réduites mais répétées. Plusieurs gars m’ont dit qu’ils en avaient un peu plus chaque année que quand ils en auraient trop pour la médecine du travail ou EDF ils mettront fin à leur missions.

Le besoin de décompresser après une travail parfois difficile (en heures et pénibilité physique), loin de leur famille/amis.
Ces travailleurs font le tour de toutes les centrales Françaises (voire Belges pour certains) toute l’année loin de chez eux. Il connaissent la prochaine mission juste au dernier moment, parfois la veille à 20h00 pour le lendemain à 8h00 à l’autre bout de la France.

Une certaine frustration sociale
Des parcours souvent avec des échecs (scolaire, divorces…) et la désillusion sur ce travail que beaucoup semblait voir comme une opportunité pour se construire un capital pour devenir indépendant. Mais les missions sont souvent moins nombreuses que prévues au départ ou moins  rémunérées qu’espéré.

Beaucoup de jeunes, qui n’ont pas trop choisit, c’est le seul boulot qu’ils ont trouvé. Ce sont alors les missions les plus difficiles (genre aller récurer dans des cuves où il fait 45°C en rampant durant 10 heures de suite ou aller graisser des pièces très difficiles d’accès).

Pour revenir au sujet principal contrairement à la location traditionnelle où l’on rencontre le locataire avant de l’accepter, en location courte durée le choix s’effectue seulement par des rapports mail/téléphone ce qui fait une sacrée différence !