Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Reitner · #51

Rastignac a écrit :
Sur la ville mondiale, vu dans wikipédia

C’est quand même fort de ne citer qu’une partie arrangeante de la source. Selon cette même source, Hambourg, Munich et Milan sont, dans la plupart des classements, considérées comme des villes mondiales. Jamais Lyon en revanche.

Rastignac · #52

@Reitner

Hambourg et Munich, des villes mondiales ? Non, non et non.
Comme je l’ai précisé plus haut, si vous vous étiez donné la peine de me lire, seules 4 à 5 villes dans le monde sont considérées comme "mondiales", avec des contraintes particulières. Le reste des listes contient des villes certes importantes telles Mexico, Rome, Madrid, ou à la limite de devenir "mondiales" comme Los Angeles, et peut-être Hong-Kong ou Shanghaï un jour. Le classement donné par wikipédia, appelé "Foreign policy" (et il y en a plusieurs autres), place Munich en 31e position, Berlin 20e et Hambourg non classée. Et donc très loin des cinq premières places… Sinon, Auxerre, Agen et Lorient doivent bien se trouver classées 9 000 ou 10 000e villes mondiales… Lyon est une grande métropole provinciale, comparable plus ou moins, dans un cadre franco-allemand, à Munich ou Hambourg, même si ces deux cités germaniques sont plus importantes, pour des raisons historiques notamment (unification tardive de l’Allemagne, et fédéralisme au lieu de la centralisation française).

Article sur l’observatoire des loyers de Paris à l’attention de ceux qui croient encore à la neutralité de cette "institution"…

Challenges - Challenges.fr

Pourtant, sur le papier, c’est gagné: l’encadrement des loyers a permis de limiter la hausse du prix des locations à Paris, affirme l’OLAP (Observatoire les loyers de l’agglomération parisienne), qui souligne que l’encadrement à accentué la "décélération" des loyers dans la capitale. L’an dernier, ceux-ci n’ont augmenté en effet que de 0,3% et la hausse moyenne appliquée lors de l’arrivée d’un nouveau locataire n’est que de 0,8%. Pari gagné, donc… Mais seulement en apparence, car, dans les communes de la périphérie parisienne, dans lesquelles n’était pas appliqué l’encadrement, les loyers lors des relocations n’ont progressé que de …0,2%. Soit quatre fois moins vite que dans la capitale! Selon Clameur, un organisme qui regroupe les principaux bailleurs, l’an dernier, les loyers baissaient ou stagnaient dans 16 des 20 principales villes de France. En réalité, l’encadrement, mesure avant tout politique (et promesse n°22 du candidat Hollande), est arrivée après la flambée des années 2000-2012. De plus, c’est une disposition dont on mesure assez peu l’impact à long terme.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (02/07/2016 18h12)

GoodbyLenine · #53

Je pense que vous allez un peu vite en écrivant

Rastignac a écrit :
2/ Non, ce n’est pas un procès d’intention, mais des faits. L’observatoire des loyers de Paris ne fait pas de différences entre les loyers sociaux et privés dans ces soit-disant "observations scientifiques" )))).

…/… (suivi d’un texte qui ne démontre en rien ce qui vient d’être affirmé) …./…

car en consultant le Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, on constate que les "modalités de détermination des loyers de référence" sont les suivantes :

Article 2 du décret a écrit :
Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont déterminés selon les modalités suivantes :
1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation et à l’époque de construction ;
2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Article 17 de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation a écrit :
Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

… et (sauf à ce que vous me démontriez le contraire) j’interprète ceci comme le fait que les "catégories de logement" sont différentes entre logements du parc social et logement du parc privé, et que l’ODAP n’observe que les loyers du parc privé.

Ceci semble confirmé par (le niveau des loyers de l’ODAP et) ce qu’on trouve sur le site de l’ADIL 75 :

ADIL 75 a écrit :
Le dispositif concerne les logements du parc privé loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

Le dispositif ne s’applique pas aux logements du parc social, logements soumis à la loi de 48, logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), logements loués à titre de résidence secondaire, logements de fonction, logements-foyers, locations touristiques, logements donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences universitaires conventionnées APL, logements meublés situés en résidence services

Par ailleurs, je pense qu’une autre affirmation rapide (et erronée) est :

Rastignac a écrit :
2/ L’observatoire n’est pas là pour observer : il est là pour faire baisser les loyers.

car c’est contredit par :
1) le fait que le loyer de référence est fixé par le préfet (certes en utilisant les données de l’observatoire), qui pourrait lui, en théorie, éventuellement choisir d’appliquer une politique pour faire baisser les loyers (mais en aucun cas ce ne serait l’observatoire qui déciderait de ceci).
2) l’objectif affiché (par exemple sur En quoi consiste l’encadrement des loyers ? | service-public.fr) de l’encadrement est de "limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail" et non de faire baisser les loyers. (Même si pour le bailleur qui s’imaginait déjà pouvoir copieusement augmenter ses loyers, ceci pourrait être perçu comme une baisse des loyers futurs, par rapport à ses espoirs… raisonnement qui serait similaire à celui d’un ministre du travail assimilant à une baisse une hausse mensuelle du chômage de 0.5% meilleure que les 3% qui étaient anticipés.)

Je ne prendrai même pas la peine d’argumenter sur les différences entre l’encadrement des loyers de 2015 (qui concerne principalement le loyer d’un nouveau locataire) et la loi de 1948 (qui protégeait surtout l’ancien locataire), tant elles sont flagrantes. Les assimiler, et en attendre les mêmes conséquences, me semble une erreur.

Rastignac · #54

@GBL
Je vous réponds rapidement sur le point des logements du parc privé et du parc social, car c’est factuel. Savoir si l’Observatoire est là pour faire baisser les loyers ou non relève d’une interprétation presque politique ; chacun est libre de ses idées. Aussi, revenons-en aux faits.
Les baux sociaux (plus ou moins) sont-ils mélangés aux baux privés ?
Sur votre affirmation, appuyée par le décret, dont vous donnez un extrait : rien dans ce texte n’exclut les baux sociaux. Rien de rien. Et s’ils ne sont pas clairement exclus dans un texte d’une portée générale, ils sont inclus. On appelle ça le Droit !
Sur votre interprétation suivante, appuyée sur l’Adil, cela ne veut rien dire, car ce n’est pas légal, tout simplement. Ce qui compte, ce qui est une approche sérieuse et respectable, c’est le texte du décret, que vous citez, et l’Observatoire de Paris, dont j’ai cité les critères. Qu’est-ce que l’Adil : une association de 1901 sans pouvoir, principalement une émanation de la mairie de Paris. Elle n’a aucune autorité. Elle doit "informer"…C’est du verbiage…

J’accepte le débat, je suis prêt à reconnaître une éventuelle erreur, mais sur des textes et des données précises. Pour le moment, votre démonstration est nulle, juridiquement parlant. Pour mémoire, voici le texte de présentation sur les médianes de l’observatoire des loyers à Paris et de l’Adil:

http://www.observatoire-des-loyers.fr/

Les médianes diffusées sont des loyers au m² hors charges de logements loués non meublés. Elles sont calculées sur l’ensemble du parc et non à partir des seuls emménagés de l’année.

Deux catégories de données sont diffusées :
- des données observées diffusées si établies à partir d’au moins 50 observations dans la case,
- des données estimées dans les autres cas.

Présentation | ADIL75

Présentation

L’Agence Départementale d’Information sur le Logement de Paris est une association de loi 1901 agréée par l’ANIL (Agence Nationale d’Information sur le Logement). Créée en 1979, elle est présidée par Galla Bridier, Conseillère de Paris. Son indépendance est garantie par ses statuts et la diversité de ses partenaires.

Ses missions sont assurées avec l’appui de la Ville de Paris, le Ministère de l’Egalité des territoires et du Logement, la Caisse d’Allocations Familiales de Paris et les professionnels de l’immobilier (CIL, banques, agents immobiliers, notaires et géomètres-experts). Les services logements d’entreprises ou d’administrations et les associations de consommateurs ont également fait le choix de soutenir son action.

Composée de 38 spécialistes de l’immobilier, l’ADIL 75 constitue le relais privilégié de l’information logement auprès du public et des professionnels.

Kili · #55

GoodbyLenine a écrit :
Ricou a écrit :
pourquoi est ce pour 2018 ?
Parce qu’avant d’encadrer, il faut que l’observatoire des loyers ait pu observer…

Il y a eu des délais similaires sur Paris et Lille (annonce, puis création de l’observatoire, et seulement quand ce dernier dispose de données suffisantes : encadrement ).

Les loyers sont encadrés à Lille, en êtes vous sûr ?

L’observatoire oui, mais à ma connaissance rien de plus à ce jour.

GoodbyLenine · #56

@Rastignac : Sur le site que vous citez, celui de l’OLAP, plus précisément ici, on trouve :

OLAP a écrit :
l’OLAP a constitué une base de données sur les loyers du parc privé d’habitation de l’agglomération parisienne

… donc l’observatoire ne semble pas prendre en compte les loyers du parc social, ou additionner des pommes et des oranges.

@Kili : Sur Lille, l’encadrement est prévu fin 2016, si on en croit ces sites.

DDtee · #57

La limitation de l’encadrement des loyers à Paris et Lille est annulée par le conseil d’état Encadrement des loyers limité: la décision du gouvernement annulée - Challenges.fr

L’encadrement se mettrait donc en place dans toutes les communes en zone dite "tendue" soit 28 agglomérations, 1151 communes.

arkamoon · #58

Je ne suis pas du tout les actualités à ce propos, mais si l’encadrement des loyers a été abandonné a Paris et a Lille, n’y a-t-il pas des fortes chances qu’il soit également annulé dans les autres villes? (un peu comme une jurisprudence?)
Si les loyers ne sont pas encadrés a Paris, pourquoi le seraient-il à Bordeaux? Lyon?

Trahcoh · #59

L’encadrement des loyers ne doit pas être insurmontable pour un investisseur doué qui achète à bon prix, 1200 €/m2 tout compris pour un loyer de 12€/m2/mois à Lille par exemple.

Par contre, à Lille je constate sur les annonces de ventes louées, des loyers bien supérieurs aux plafonds.

Il est possible d’imaginer que ces ventes vont être difficiles, et que cet encadrement risque de peser sur l’évolution des prix par rapport à l’inflation. Bien que ce ne soit pas encore le cas.

C’est peut-être aussi l’occasion de négocier sévèrement les prix d’achat de l’immobilier, y compris pour une résidence principale.

Faith · #60

arkamoon a écrit :
Je ne suis pas du tout les actualités à ce propos, mais si l’encadrement des loyers a été abandonné a Paris et a Lille, n’y a-t-il pas des fortes chances qu’il soit également annulé dans les autres villes?

Vous avez mal compris l’article: l’encadrement avait été limité à ces deux villes par le gouvernement.
La justice dit qu’il n’y avait pas de raison de se limiter à ces deux villes alors que 28 étaient prévues dans la loi.

L’encadrement des loyers n’est donc pas abandonné à Paris/Lille.

DDtee · #61

Faith a écrit :
La justice dit qu’il n’y avait pas de raison de se limiter à ces deux villes alors que 28 étaient prévues dans la loi.

28 agglomérations, soit 1151 villes

lachignolecorse · #62

La décision ne remet pas en cause l’encadrement de loyer mais seulement le côté expérimental limité à Paris et Lille. Donc les bailleurs parisiens et lillois vont se sentir moins seuls…

L’encadrement n’est pas insurmontable sur les logements anciens bien gérés. C’est juste une contrainte supplémentaire à prendre en compte. Par contre, pour le neuf/récent destiné à la location, les acheteurs ne vont pas être nombreux…

DDtee · #63

Dans cet article Encadrement des loyers : pourquoi la décision du Conseil d?État ne change rien la ministre du logement indique que seules les villes souhaitant encadrer les loyers appliqueront l’encadrement.

Alpins · #64

Fin (définitive?) de l’encadrement des loyers?

r3born · #65

Le Monde a écrit :
Le juge administratif a ainsi « annulé » les trois arrêtés pris par le préfet en 2015, 2016 et 2017, au motif que celui-ci aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération parisienne, et non la seule capitale, pour être conforme à la loi

Doit-on dès lors s’attendre au retour de l’encadrement des loyers concernant cette fois-ci "l’ensemble de l’agglomération parisienne"?

Kili · #66

Non c’est une sortie par la petite porte, le sujet est clos. Macron qui n’était pas favorable n’aura pas à trouver une fausse excuse pour revenir dessus, la décision de justice est tombée à point nommé.

dalki · #67

Des propriétaires parisiens vont-ils désormais demander réparation pour le préjudice financier subit durant les années d’encadrement des loyers ?

Candy · #68

Et voilà l’encadrement des loyers de retour dans le projet de loi d’avril 2018.
Il semble certain que cet encadrement là passe.
Selon le PAP, le projet de loi Elan, reprend le plafonnement des loyers dans les zones tendues.
La loi permettra au maire de décider son application et le montant des plafonnements.
Une nouveauté une amende administrative pour les bailleurs dépassant les plafonds, l’encadrement sera opposable au bailleur.
La majoration "complement de loyer" sera plus encadrée et plus précise.

lachignolecorse · #69

L’encadrement sera de retour prochainement à Paris : La Mairie de Paris va rétablir l’encadrement des loyers

aymen1987 · #70

Hello,

Quel impact du coup pour les locataires sur Paris ?

Pour un changement d’appartement (location) , vaut-mieux attendre l’automne 2019, date prévisionnelle du prise en effet de cette décision ?

L’achat (investissement locatif) dans Paris est-il devenu inintéressant dans ce cas ?

Merci

miguelmantes · #71

Le pire à mon avis c’est la nouvelle mode des permis de louer.
C’est toute une nouvelle contrainte administrative qui engendre 1 mois minimum, si tous les diagnostics sont prêts, pas de travaux dans le logement et réponse rapide de la mairie.
Voir plusieurs mois si petits travaux à prévoir.

Bien entendu cette mesure devant lutter contre les marchands de sommeil n’aura aucun impact sur eux puisqu’ils ne font que rarement un bail, avec paiement en espèces, le fameux logeur du 93 pour rendre service.
Les bons bailleurs se retirent et les marchands auront plus de choix.

Si c’est pas des taxes et impôts, c’est des normes des diagnostics.

Bref on est vraiment dans la définition de l’imposteur, et comme disait Rousseau, le gouvernement dépouille les forces vives pour faire vivre les parasites.

lachignolecorse · #72

miguelmantes a écrit :
C’est toute une nouvelle contrainte administrative qui engendre 1 mois minimum, si tous les diagnostics sont prêts, pas de travaux dans le logement et réponse rapide de la mairie.

Les diagnostics ne peuvent être une bonne excuse car ils doivent être valides pour louer un bien. Par contre, je partage votre conclusion, on va payer des rigolos pour se retrouver avec des problèmes. Un des participants de ce forum, rencontré dernièrement, a vécu le baptême du feu. Lors de la visite du "contrôleur" , on lui a reproché 2 points :

- la Vmc ne fonctionnait pas … Et pour cause, c’est Vmc à déclenchement du taux d’humidité. Il lui a fallu mettre un peu d’eau sur le capteur pour démontrer que cela fonctionnait
- le contrôleur a reproché la protection insuffisante qui était selon lui qui aurait dû être de 30mA. Forcément il a confondu avec le sectionneur 63A

Il y a déjà des moyens législatifs contre l’indécence des logements, ainsi que des organismes de contrôle (caf notamment). C’est typiquement français d’ajouter des strates législatives plutôt que d’utiliser ce qui existe. Comme à Marseille où une fois que des immeubles sont tombés pour cause de vétusté, cela n’a pas pose souci à la mairie de faire évacuer 200 immeubles à risques.

lachignolecorse · #73

Encadrement des loyers à Paris au 01/07/2019 : voir ici

Dernière modification par lachignolecorse (30/05/2019 12h19)

Doc94 · #74

Comment comptez vous vous adapter sur Paris ?
Pour les possesseurs de petite surface la perte est énorme .
Même la location meublée est concernée .
La rentabilité devient misérable , faut il envisager de vendre ?

Eric18 · #75

Bonjour Doc94, louez-vous un studio sur Paris ? Personnellement non mais je vois que l’on reste dans les clous en appliquant le loyer de reference majoré sur lequel on peut ajouter un complément de loyer, à chacun de faire son calcul. Ce complément n’est pas décrit mais ce lien qui date de 2016 donne quelques idées: Comment définir le loyer de son meublé à Paris ? . Est ce que l’encadrement en 2016 a conduit à beaucoup de condamnation de propriétaires ? est-ce que les locataires,qui ont déjà du mal à trouver des logements sur Paris vont systématiquement attaquer leur bailleur ? Cependant ce que je ne trouve pas logique c’est que la plupart des résidences d’étudiants (hors résidence universitaire) ne respecteront pas cet encadrement (exemple de résidence Logement étudiant à PARIS - Résidence étudiante Les Estudines République)

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Rastignac a écrit :

Rastignac a écrit :

Article 2 du décret a écrit :

Article 17 de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation a écrit :

ADIL 75 a écrit :

Rastignac a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Ricou a écrit :

OLAP a écrit :

arkamoon a écrit :

Faith a écrit :

Le Monde a écrit :

1 #69 25/11/2018 12h29

1 #71 07/01/2019 16h22

miguelmantes a écrit :

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