Déduction des intérets d'emprunts de SCPI pour un non-résident français ?

Memes11 · #1

Bonjour,

La question ici est specifique pour un non-resident et ne concerne que l’imposition en France.

Pour une SCPI ayant tout son patrimoine en France, je dois declarer l’ensemble des revenus et y imputer les interets d’emprunts pour l’emprunt lie a cette acquisition. C’est clair et facile a comprendre.

Comment faire alors pour une SCPI qui n’a qu’une partie de son patrimoine en France. Par exemple, j’ai du Immorente, qui a 21% de son patrimoine hors de France. En tant que non-resident francais, je ne dois declarer aux impots francais que les 79% qui sont d’origine francaise, pour ce qui est des revenus d’origine d’un autre pays, par exemple les Pays-Bas, je dois me reporter a la convention fiscale entre ce pays (les Pays-Bas) et mon pays de residence fiscale (HongKong). Quid des interets d’emprunts? puis-je deduire 100% de mes revenus francais et 0% de mes revenus d’autres pays? ou dois-je suivre la meme proportion?

Question bonus : Quid d’une SCPI comme Novapierre Allemagne ou Corum XL qui a 100% du patrimoine hors de France?

Pour info : si je cherche a faire cela, c’est que HongKong a une politique simple en matiere de taxes… tout business qui n’a ni son origine, ni sa destination a HK est tax-free (meme pas de declaration a faire), la part non-francaise de mes revenus Immorente et Corum est donc sans impots (hormis bien sur ce qui est preleve a la source avant versement comme la part allemande par exemple). Pour Novapierre Allemagne, je ne declare rien, ni en France, ni a HK .

Mots-clés : impots, intérêt, scpi

GoodbyLenine · #2

Vous allez déclarer quasiment comme un résident fiscal en France (et c’est le cas pour des revenus fonciers presque partout de par le monde : impôts sur ces revenus payés dans le pays où se situe le bien, et éventuellement impact sur les impôts de votre pays de résidence), en suivant les infos du document d’explication joint à l’IFU reçu de la société de gestion, à savoir :
- revenus fonciers venant de France à déclarer en France (me semble-t-il avec un taux minimum de 20% pour un non résident) en déduisant (de l’assiette imposée) une partie des intérêts et frais d’emprunt, en proportion;
-revenus fonciers venant d’autres pays imposés selon les règles de ces pays (en ce qui vous concerne pour Immorente, c’est chaque fois prélevé à la source et payé par la SCPI déjà).
- éventuel impact sur les impôts de votre pays de résidence (pour vous sans doute : "aucun pact"), selon les conventions fiscales entre les pays concernés.

Memes11 · #3

Parfait GBL, c’est clair comme de l’eau de roche. Je m’attendais un peu a cette reponse, mais sait-on jamais, il y avait peut-etre une pepite cachee ici

BenBBB · #4

Je suis dans la meme situation.

Ce qui ne me parait pas tres clair c’est le prelevement a la source effectue par la SCPI: comment peut-elle savoir dans quel pays nous sommes residents et appliquer le taux de precompte maximal convenu dans l’acoord bilateral?

Par ailleurs, sur l’imposition et la deduction des interets, j’ai recu des informations contradictoires: certains m’indiquent que les interets d’emprunt ne peuvent etre deduits QUE sur les revenus issus de la SCPI pour laquelle on a emprunté, et non des revenus issus d’autres SCPI (par exemple achetées cash). Est-ce correct? J’avais pourtant l’impression que les revenus fonciers sont tous mis dans le meme pot lors de la declaration d’impots…

Memes11 · #5

BenBBB, si vos interets d’emprunts sur la SCPI A sont plus eleves que les revenus de la SCPI A alors la question n’est pas tant de comment les deduires des revenus des SCPI B, C,D… mais plutot de comment avez-vous fait votre compte? avec les taux d’interets dans les 1-2% et les rapports de SCPI dans les 4-5%, les interets sont mecaniquement plus bas que les revenus.

Viennent ensuite les SCPI de plus-value, elles ne generent pas de revenus et donc je ne pense pas que les interets associes soient deductibles des impots sur le revenus.

Meme topo pour la NP.

Attention, ce ne sont que des suppositions, pas des certitudes.

cat · #6

BenBBB a écrit :
Ce qui ne me parait pas tres clair c’est le prelevement a la source effectue par la SCPI: comment peut-elle savoir dans quel pays nous sommes residents et appliquer le taux de precompte maximal convenu dans l’acoord bilateral?

BenBBB, je ne comprends pas ce que vous voulez dire : la SCPI se fiche bien de savoir dans quel pays vous résidez.
Par exemple, si elle a un immeuble en Allemagne, elle va régler l’impôt en Allemagne avec les règles allemandes. C’est tout. A vous de faire votre cuisine par rapport à votre pays de résidence.

BenBBB · #7

Memes, vous avez raison, ma question mal exprimée est: dans le cadre d’un investissement a credit avec apport, vaut-il mieux mettre le cash sur la NP et le credit sur la PP sachant que les interets pourront etre déduits des revenus des parts en PP, ou bien cela n’a-t-il pas d’importance si l’on peut déduire les interets d’un credit ayant finance la NP sur les revenus generes par la PP.

cat, en fait, une fois les impots "locaux" de la société payés, il me semble que les établissements gérants retiennent un précompte sur les rémunerations du placement (pour les SCPI je ne sais pas encore - d’oú ma question, mais sur mon CTO c’est le cas). Or ce précompte dépend de la situation fiscale de chacun… en tous cas cela devrait etre le cas, car chez DeGiro par exemple ils appliquent le meme taux de précompte a tout le monde.

cat · #8

Il n’y a aucun "précompte" sur les revenus fonciers.
Il n’y aura précompte que s’il y a des revenus financiers et là il faudra traiter les choses comme vous le faites avec les revenus financiers sur votre CTO. En général ces revenus financiers sont faibles voire inexistants pour une SCPI (seulement quand elle détient des investissement indirects : SCI, OPPCI, …).

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BenBBB a écrit :

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