Refus de signature d'un état des lieux ?

Vu le fait montant du préjudice, je crois qu’en effet vous pouvez laisser tomber.

Si la situation vous contrarie vraiment et que vous avez l’impression qu’on n’a pas été honnête avec vous, vous pouvez tenter de déduire facture à l’appui le montant de la réparation du dépôt de garantie.

Vous pouvez justifier la réparation avec la formule suivante : Comme demandé par votre partie et comme constaté lors de ma visite du … (date antérieur à l’état des lieux), j’ai fais procéder à la réparation demandé. Après renseignement, ce type de réparation relève de la charge du locataire (article XYZ).

Vous avez alors toutes les chances que votre locataire laisse tomber. S’il était vraiment procédurier, demander une conciliation et au pire des cas rendez lui la somme.

@DDTee : tout dépend de ce que l’on entend par "pré-état des lieux".

Lorsque je vais visiter un logement en présence des locataires actuels en vue de le relouer, si j’observe une dégradation manifeste (souvent, c’est l’état de propreté qui pêche), j’ai pour habitude de le signaler au locataire afin qu’il puisse rectifier le tir avant l’état des lieux de sortie :

"Mr X, vous avez la gentillesse de vous rendre disponible pour faire visiter le logement alors que le bail est toujours en cours et que vous êtes toujours chez vous, et je vous en remercie. Cependant je me permets de vous faire part de mon inquiétude quant à l’état de propreté du logement. Je compte relouer dans la foulée le logement dès votre sortie, donc si un ménage complet n’est pas réalisé, je n’aurais pas d’autre solution que de prendre une société de nettoyage qui interviendrait dans l’urgence, ce qui ferait perdre du temps et de l’argent pour tout le monde.

Je touche du bois mais en général cette approche gagnant-gagnant fonctionne bien, et j’ai très rarement eu à pratiquer des retenues sur dépôts de garantie.

Ca revient souvent (il y a déjà eu plusieurs fils de discussion). Ca ne fonctionne pas, car vous voulez le beurre et l’argent du beurre (retenue sur caution ET ne pas perdre un jour de location !).

Comme déjà dit, si vraiment vous vouliez lui imputer des réparations, la seule solution était de convoquer en urgence un EDL par huissier, AVANT d’avoir reloué.

J’ajoute que la valeur d’une dégradation doit être diminuée de la vétusté de l’élément. Que reste-t-il de vos 100 € vétusté déduite ?

Pour ceux qui trouvent malin de retenir une partie du dépôt de garantie sans la justification adéquate, je cite les termes de l’article 22 de la loii de 1989 :

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard

Le locataire très malin ou très procédurier attendra donc deux ans et quelques avant de vous foutre au tribunal (sachant que la prescription est à 3 ans).

Bernard2K a écrit :

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard

Le locataire très malin ou très procédurier attendra donc deux ans et quelques avant de vous foutre au tribunal (sachant que la prescription est à 3 ans).

Sans état des lieux sortant datés et signés le locataire n’est pas non plus dans une position super confortable légalement.

A mon avis, si l’EDL de sortie n’indiquait aucune dégradation, je pense qu’il est risqué de ne pas rendre la totalité du dépôt de garantie.

Cependant, même en cas d’EDL (RAS), le bailleur peut retenir les impayés et/ou certains charges non encore régularisées.

Donc là, si vous présenter les travaux comme une charge à la charge du locataire, réalisé à sa demande, non régularisée avant le départ, constatée en amont de l’EDL, avec un locataire qui n’a pas d’EDL de sortie du tout… On peut prendre le risque d’aller au tribunal…

Dernière modification par AleaJactaEst (19/06/2019 16h46)

@DDTE

Je suis locataire occupant.

je vais bientôt avoir le problème inverse, un risque important d’abus de la part de l’agence immobilière qui gère la maison que je loue.

Pardon si ce n’était pas clair.

J’ouvre cette discussion pour le cas d’école que cela représente et non pour la somme en jeux. C’est une situation inconfortable en tant que bailleur.

@DDtee
Effectivement faire un nouvel état des lieux ne semble plus pertinent d’autant que le point qui cristallise l’attention est vraiment précis.

Lors du pré-état des lieux je n’annonce pas de montant. D’ailleurs j’envoie généralement une simple fiche récapitulative des attendus (ménage, trous au mur) mais dans le cas présent le locataire souhaitait que l’on puisse se rencontrer. A voir comment fonctionner plus efficacement à l’avenir. D’une manière générale les rares fois où j’ai eu à le faire c’est quand le locataire avait un doute et c’était finalement bénéfique pour les deux parties (comme l’indique perecastor).

@AleaJactaEst @Vincecarter
C’est vraisemblablement l’attitude qui se rapproche le plus de la solution 1 que j’envisage.

Et effectivement l’ancien locataire ne dispose pas de l’état des lieux. Mais je ne vois pas vraiment ce que ça pourrait avoir comme incidence auprès du tribunal (surtout en sa défaveur…).

@Bernard2K
Il n’est pas question de vouloir le beurre et l’argent du beurre. C’est très réducteur d’aborder le problème de cette façon.
Le pré-état des lieux avec le locataire n’avait pas révélé de problème autre empêchant une relocation et j’avais un candidat souhaitant occuper les lieux à cette date. Il était donc tout à fait valable de faire la sortie et l’entrée sur le même week-end.

P.S : après une rapide recherche je n’ai pas trouvé de fils de discussion similaire

@Bibike
Merci pour votre retour sur les intérêts de retard.

Merci à tous des différents retours.

Le coût ne fait pas partie de l’état des lieux. Seule la constatation objective de l’état des lieux en fait partie.
Donc si vous avez peur du débat sur le coût, vous ne l’engagez même pas. "Je ne sais pas les prix, il faut que je demande un devis."

Pour le reste faites un effort pour vous rendre lisible SVP…

Bonjour

pour moi, pas possible de facturer un EDL fait par soi-même… si fait par huissier, il me semble que la répartition du cout 50-50 doit être inscrite dans le bail, sinon en sortie on doit appliquer le même process EDL qu’à l’entrée (si 0€ en entrée = 0 en sortie).

concernant la décôte de 15%, de mon expérience, pour un lino 10% par an me semble raisonnable si vous pouvez justifier de la date de pose (facture) et de l’usure (photo). Je vois désormais des agences qui font des photos avec coord gps en surbrillance à l’impression sur les litiges.

comme le dit sven, en EDL, on constate juste et on ne suppute surtout pas du coût final, source de crispation inutile.

après vu la modicité de la somme en jeu, je tenterai bien le "drop" à votre place, en misant sur le fait que pas grand monde n’irait réellement au tribunal pour si peu… à vous de voir

-particulier peut il facturer l’EDL qu’il réalise lui meme (non professionnel) au locataire ?

OK, on oublie !
je constatait juste que certains propriétaires le faisait

Pour repréciser ou refaire l’histoire:
Le locataire , un étudiant, entre fin 2015
Bail, Caution, Garant, EDL, tout est ok
tout se passe bien durant la période de location (loyer payer sans retard ou peu)

le locataire me demande d’autoriser une sous location pour juillet/aout
que j’autorise sous réserve que le locataire actuel (donc du Bail) prenne ses responsabilités et assume en cas de probleme

fin 2019,
préavis pour départ OK
et m’informer que le lino est abimé

décembre 2019,
visites pour relocation

semaine dernière,
un pré état des lieux pour caler les choses
pré-EDL valider par les 2 parties signalant:
quelques accroches de peinture sur 1 mur (10 cm sur 10 ou peinture à refaire)
lino déchiré sur une partie donc nécessitant son changement
quelques autres détails
le locataire est conscient qu’il faille remplacer le lino !
MAIS ticque sur le prix hors pose
je l’informe que, pour moi, seul le lino sera retenu en dégradation et présente un devis hors pose (315e)
et le locataire pinaille …..

donc pour l’épisode , à suivre, lors de l’EDL de sortie, je me prépare un peu a tout
- refus de signer
- refus de reconnaitre la dégradation sur lino,
- refus de prendre en charge la dégradation,
- risque d’aller au contentieux,  ……

de mon point de vue,
le seul souci est qu’il faille changer le lino,
chose que je pense faire moi meme, mais je me dit que SI le locataire pinaille fort, je le ferais faire par un artisan et transmettre ensuite au locataire la facture avec une décote (15% si je pose mais 40% si artisan)

donc pour l’EDL de sortie,
l’idéal serait juste de notifier la dégradation du lino et fin de l’EDL !
viendra ensuite la facture réelle …….

voila ou j’en suis dans ma réflexion

restera à voir le décompte des charges locatives !

merci de vos retours et avis

Outre les avis de bon sens donnés précédemment, j’interviens sur la vétusté.

Même en étant optimiste, un lino ne dure guère plus de 15 ans. Il est là depuis combien de temps ? Au moins 5 ans, donc vétusté au moins 33 %. Votre 15 % de vétusté est impossible à argumenter.

Si votre locataire refuse de signer ou de payer, il ne faudra pas vous étonner car vous avez géré cela en dépit du bon sens.