Investissement passif en foncières européennes : trackers ou titres vifs ?

berny · #1

Bonjour à tous,

Dans le cadre de mon allocation d’actif je désire affecter une poche de 56K aux foncières cotées Européenne dans un CTO.

Mon approche de cette classe d’actif est passive, je ne dispose pas du temps ni de la passion pour y faire du stock picking.

J’ai deux alternatives entre lesquelles j’aimerais votre avis, l’investissement sur un tracker ou un panier de titres vifs.

Il existe un certain nombre de trackers mais tous ont 0,4% ou plus de frais et suivent un indice net return.

J’ai essayé de voir quel était le delta de performance entre les trackers et l’indice gross return.
J’ai fait la différence de performance moyenne de 2013 à 2017 sur deux trackers AMUNDI FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF et iShares European Property Yield UCITS ETF.
J’obtiens un écart de performance moyen de 0,97% pour le tracker amundi et de 0,61% pour celui d’iShares.
Je n’ai pas calculé la perte de performance des autres trackers vis à vis de l’indice gross return suivi mais je m’attends à trouver des pertes similaires.

Contrairement à des classes d’actifs comprenant beaucoup de valeurs (tels que les actions US), les foncières cotées européenne rassemblent peu de valeurs et lorsqu’on observe la composition des ETF et des indices de cette classe d’actif on se rend compte qu’avec un panier de 15 valeurs on peut couvrir plus de 50% de la capitalisation des foncières cotées en Europe.

Ainsi si je prend les 15 premières lignes de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index que je trouve aussi dans la composition de l’ETF iShares Europe Developed Real Estate ETF, j’obtiens 54% de l’indice.

La question que je me pose est : est-ce que je peux espérer faire sur le long terme une meilleure performance en achetant les 15 premières positions de l’indice et en ne faisant des réajustement de positions que très rarement (tous les 3 à 4 ans) pour que les frais de transactions restent négligeables.

A priori il me semble que oui compte tenu que je vais économiser les frais de l’ETF et récupérer la retenue d’impôt à la source sur les dividendes qui est perdu dans le cas des ETF.

Néanmoins, ma sélection de titre est "tilté" vers les plus grosses capitalisations puisque je ne prends que les 15 plus grosses valeurs et je vais donc peut être avoir une performance moindre du fait de l’absence des petites valeurs traditionnellement plus performantes (et plus risquées).

Aujourd’hui je ne sais pas comment arbitrer cette question, est-ce que quelqu’un aurait une piste ?

merci

Mots-clés : foncières cotées, reit, tracker etf europe

ArnvaldIngofson · #2

Pour pinailler

berny a écrit :
J’ai deux alternatives entre lesquelles j’aimerais votre avis, l’investissement sur un tracker ou un panier de titres vifs.

Vous avez donc une alternative, avec 2 solutions possibles.

berny a écrit :
Il existe un certain nombre de trackers mais tous ont 0,4% ou plus de frais et suivent un indice net return.

AMHA, Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF-C (EUR) | EPRE est à 0,35 %.

Essai de réponse sérieuse

berny a écrit :
est-ce que je peux espérer faire sur le long terme une meilleure performance en achetant les 15 premières positions de l’indice

Bonne question !
Vous avez donné des éléments de réponse en faveur des titres vifs :
. économiser les frais de l’ETF
. récupérer la retenue d’impôt à la source sur les dividendes qui est perdu dans le cas des ETF.

Les frais de transactions à l’achat initial en revanche peuvent être en faveur de l’ETF.
Il vaut sans doute mieux faire 1 gros achat que 15 petits sur les bourses Euronext, UK, Allemagne et Suisse avec le cas échéant TTF et assimilés.

berny a écrit :
avoir une performance moindre du fait de l’absence des petites valeurs traditionnellement plus performantes (et plus risquées).

Pas sûr que ça s’applique aux foncières : les loyers sont fixés par le marché immobilier. Les grosses foncières peuvent faire des économies d’échelle. Mais elles peuvent aussi se lancer dans des opérations de croissance externe hasardeuses (Unibail par exemple).
Ca pourrait être un beau sujet d’études …
Si le spécialiste des ETF smart beta (F…f) passe par là, peut-être pourra-t-il faire une meilleure réponse.
On avait aussi sur ce forum un expert des foncières, en particulier petites, (P…n) mais il n’est plus là …

Finalement, je serais tenté de répondre que de toutes les façons ça fait une différence faible, donc faire simple avec les ETF.
Vous déléguez la gestion puisque vous n’avez pas le temps / l’envie de la faire, il est normal que ça ait un coût.

Il y a quand même un élément qui peut changer la donne : l’ETF EPRE est éligible au PEA (et peut-être d’autres, je n’ai pas vérifié) alors que les foncières en sont exclues.
Donc gros avantage d’éviter l’impôt sur le revenu (après 8 ans) et de différer les prélèvements sociaux, ce qui est important pour un secteur à fort rendement.

Approche personnelle

J’ai choisi de ne pas choisir et de faire les 2 (ce qui est en fait la 3ème solution possible) :
. des foncières cotées sur EuroNext et grandes ou moyennes
. l’ETF EPRE pour la diversification, notamment UK.

berny · #3

Bonjour ArnvaldIngofson,

Merci pour ce regard extérieur. Au final je vais constituer ma poche REIT europe sur CTO avec de l’iShares European Property Yield UCITS ETF qui suit un indice europe ex UK et de l’iShares UK Property UCITS ETF

Lorsque ma poche sera complètement constituée (je fais des achats successifs dans le temps), alors je me reposerai la question de passer en titres vifs.

Longue vie et prospérité ;-)

Biapi · #4

Je regardais aussi de mon coté l’ETF EPRE, mais j’ai peur que les 0.35% soit l’arbre qui cache la foret. Car l’ETF est lui meme investi dans des foncières qui elles aussi prennent des frais. Mais n’étant pas en direct on ne connait pas cette information. Est-ce que vous auriez une idée des frais totaux (ETF + sous jacents) approximatifs, car je connais peu les foncières ?

ArnvaldIngofson · #5

Contrairement aux SCPI, les foncières ne "prennent pas de frais".
Ce sont des sociétés qui gèrent un patrimoine, ce qui suppose notamment du personnel. On le voit dans le compte de résultats.

Par exemple, dans le rapport annuel 2017 de Klepierre, on peut lire :

Klepierre a écrit :
Les revenus locatifs bruts de l’exercice ont atteint 1 236,0 millions
d’euros, soit une augmentation de 22 millions d’euros, grâce à une
solide croissance des loyers à périmètre constant et en dépit d’une
perte de 17 millions d’euros due aux cessions.

Les revenus de gestion et d’administration, essentiellement composés
d’honoraires de gestion immobilière, y compris des honoraires de
gestion pour compte de tiers et des honoraires de développement,
ont atteint 85,6 millions d’euros, et sont stables par rapport à 2016.

Les frais de personnel et autres frais généraux ont continué à baisser
pour atteindre 124,9 millions d’euros (soit une baisse de 6,5 millions
d’euros). Cette réduction des coûts est le produit des synergies
supplémentaires mises en œuvre après l’acquisition de Corio et les
efforts constants du Groupe visant à rationaliser l’organisation dans
tous les pays où il opère.

Ce ratio de frais de personnel et autres frais généraux (environ 10 % des revenus locatifs) se compare favorablement aux frais de gestion des sociétés gérant les SCPI.

Petitportefeuille · #6

Je pense que prendre des titres vifs est mieux. Vous économisez les frais de gestion, ne perdez pas de prélèvements à la source et surtout, vous pouvez faire de l’equal weight.

Vous posiez la problématique de la surreprésentation des big caps avec des titres en vif. Mais le problème principal des ETF à mon sens vient du fait que la plupart des indices sont corrélés a la taille de capitalisation de chaque composante, créant ainsi une surreprésentation des plus grosses capitalisations dans les indices. Vous pouvez au contraire rebalancer vers les plus petites capitalisations en faisant de l’equal weight directement.

berny · #7

Comme le soulignait ArnvaldIngofson l’achat des titres vifs suppose pour une majorité de titres de l’index de passer par des bourses autres que euronext (UK, Allemagne et Suisse ) et entraîne des frais de transactions plus importants.

Paralèllement, l’équalweight (contrairement au market cap) suppose un rebalancing et donc une multiplication des frais de transactions.

Etant chez bourse direct et subissant de frais de transactions minimum de 15 à 18 € sur les bourses citées ci-dessus et ayant un budget allouable de 56K sur cette poche d’actif j’aurai des frais de transaction de 15€ ou 18€ / 56000 € / 15 valeurs = 0,4% ou 0,48% soit à peu près la moitié l’écart de performance estimé entre un ETF et le panier correspondant de titres vifs.

En supposant que je fais un rebalancing par an (donc une vente ou un achat par valeur par an), je rogne la moité de la superformance supposée du panier de titres vifs.

Mon raisonnement ci-dessus est plein d’approximation mais je pense qu’il est fidèle à la réalité.

Ma conclusion en l’état s’affine :
- en phase de constitution de la poche avec des achats progressifs dans le temps, je reste sur des ETFS
- une fois la poche complètement allouée, éventuellement passer en titre vifs, et pourquoi pas en equal weigth pour essayer de chasser une possible superformance sur les valeurs plus petite mais en subissant plus de frais pour le rebalancing

Bien à vous

ORacle96 · #8

Bonjour à tous,

J’ai commandé puis lu le livre sur les foncières côtés et les ETF (epargnant 3.0) et je n’ai pas réussi à trouver une réponse à ma question.

Il est possible, dans le cadre d’un PEA, de mettre des ETF de foncières côtés. Mais qu’est-ce qui se passe avec les dividendes ?

Exemple à commenter :

J’investi directement dans une foncière côtée. Le cours de bourse chute de 10 à 5, mais j’ai toujours mes dividendes.

J’investi dans cette meme foncière côtée à travers un ETF. Le cours de bourse chute de 10 à 5, pareil, mais est-ce que je touche les dividendes ?

merci de votre réponse

GoodbyLenine · #9

Vous ne pourrez acquérir sur un PEA que des foncières imposées à l’IS. Ainsi, vous ne pourrez pas acquérir de foncière ayant opté pour le statut SIIC (et c’est la quasi totalité des foncières).

Quand vous acheter un ETF, vous acheter des parts d’un fond ( pour lequel l’émetteur fait en sorte que la valeur du fond suive au mieux un indice, ou un panier d’indice ou d’actions, moins les frais), et pas des actions en direct. Si le fond distribue des dividendes, vous les percevez. Mais vous n’êtes pas concerné si les actions (que vous ne possédez pas) dont l’ETF suit le cours versent un dividende.

L’évolution du cours, d’une action comme d’un fond, ne change pas le fait que, si la société ou le fond distribue un dividende, vous le percevrez. Le dividende est juste une distribution du bénéfice, de la valeur qui a été créée. Il existe d’ailleurs des ETF qui ne distribue pas de dividende, mais qui le capitalise (la valeur de l’ETF augmente d’autant). Il existe aussi des actions qui ne distribuent pas de dividende, ce qui ne les empêche pas forcément de faire des bénéfices et de voir leur cours augmenter (regardez Amazon par exemple).

Je vous suggère de relire le livre sur les foncières côtés et les ETF (epargnant 3.0), en vous concentrant sur les parties les plus basiques, pour vraiment les assimiler.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

WhiteTiger · #10

berny a écrit :
Bonjour à tous,

Dans le cadre de mon allocation d’actif je désire affecter une poche de 56K aux foncières cotées Européenne dans un CTO.

Mon approche de cette classe d’actif est passive, je ne dispose pas du temps ni de la passion pour y faire du stock picking.

J’ai deux alternatives entre lesquelles j’aimerais votre avis, l’investissement sur un tracker ou un panier de titres vifs.

La,réponse est dans la question….

De plus, les ETFs capitalisants permettent d’éviter l’imposition sur les dividendes et les frais de transactions lors du réinvestissement des dividendes (en fait, ils existent mais sont réduits et sont déjà intégrés dans la performance) et, s’il sont logeables dans un PEA, l’imposition sur les plus-values.

BenBBB · #11

GBL: les dividendes versés par l’ETF (lorsqu’il n’est pas capitalisant) ne sont-ils pas constitués de la somme pondérée (moins impots et frais) des dividendes d’actions detenues par le fond?

Hidalgo04 · #12

Personnellement, dans le cadre d’un CTO, je partirais davantage sur des ETFs que sur des actions de foncières en direct.

Je choisirais par exemple une combinaison 50%-50% :
-Vanguard Real Estate ETF (VNQ) - Frais annuels : 0.12% - 190 valeurs
-Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI) - Frais annuels : 0.12% - 620 valeurs

Yield à 3,8-4% annuels.
Réplication physique.

dfranck · #13

VNQ & VNQI sont effectivement parfait. Mais ils ne sont pas dispo en france (la dernière fois que j’ai vérifié tout du moins)

Rossox · #14

Je suis investi sur VNQ via mon CTO chez Binck

J’avais investi au plus haut il y a 3 ans, donc un retour pas énorme mais les dividendes font patienter

PiloteB777 · #15

Sinon, il y a TRET : Think Global Real Estate UCITS ETF, à 0,25% chez Binck, Degiro.

Franck059 · #16

Rossox a écrit :
Je suis investi sur VNQ via mon CTO chez Binck

J’avais investi au plus haut il y a 3 ans, donc un retour pas énorme mais les dividendes font patienter

Le passage d’ordre est insdisponible chez Bourse Direct en CTO.

Pouvez-vous nous confirmer que chez Binck ce soit encore disponible à l’achat et pas seulement à la vente ?

PiloteB777 · #17

Indisponible chez Binck, manque le document d’information, d’ailleurs comme chez degiro et boursedirect

Hidalgo04 · #18

Sérieusement ils abusent.
On laisse les gens se faire plumer par des pseudo conseillers en gestion de patrimoine (CGP"i") pas si indépendants que ça qui refourguent des fonds actifs hypers chargés en frais d’entrée, de gestion, de sur-perfromance, et de sortie ; qui conseillent des SCPI à tout va avec des commissions énormes à 8-12%, du Duflot, du Pinel…
mais quand il s’agit d’investir dans des ETFs hyper-diversifiés à réplication physique avec seulement 0.2% de frais courants, zero frais d’entrée, zero frais de sortie, auprès de l’asset manager le plus respectueux de ses clients, et dont les intérêts sont les plus alignés avec celui de ses clients (Vanguard reverse ses profits à ses actionnaires clients en réduisant les frais), là ça bloque parce que le fonds est immatriculé en irelande ou parcequ’il manque un DICI en français ? On croît rêver…

Vanguard : L’Art de la Disruption | Vanguard France |

Le lancement de la société en 1975 marquait un changement important par rapport à la structure traditionnelle des sociétés de gestion d’actifs. Généralement, les sociétés de gestion d’investissement gèrent les fonds à des fins de profit. Mais Jack Bogle, le fondateur de Vanguard, voulait que les investisseurs soient les propriétaires. Les profits sont reversés aux actionnaires en réduisant les coûts. En conséquence, l’investissement à faible coût, et notamment l’indexation à faible coût, correspond à l’approche de Vanguard en matière d’investissement.

Serrure · #19

@ Hidalgo04 : Bien dit cela .

- Et il y a comme ETF intéressant TRET _ Think Global Real Estate UCITS ETF , a 4,16 % de dividende.
D’ailleurs normalement je compte tôt ou tard revendre VNQ pour prendre TRET .

J’ai crée une file au sujet de cet émetteur d’ETFs et de ces produits .

cat · #20

@Hidalgo04
En même temps si Vanguard ne veut pas se plier aux quelques obligations européennes et françaises, c’est que Vanguard n’a aucune considération pour les épargnants français par rapport à ces ETFs.

Néanmoins Vanguard propose quand même une gamme qui valide tous les critères nécessaires pour l’épargnant français (mais il n’y a pour l’instant aucun support pour les REITs, cela viendre peut être).

Pour les épargnants français qui souhaitent un ETF large sur les REITs, il faudrait plutôt regarder ici :
AMUNDI INDEX FTSE EPRA NAREIT GLOBAL UCITS ETF DR

Bien à vous,
cat

Hidalgo04 · #21

cat a écrit :
@Hidalgo04
En même temps si Vanguard ne veut pas se plier aux quelques obligations européennes et françaises, c’est que Vanguard n’a aucune considération pour les épargnants français par rapport à ces ETFs.

Protection de l’épargnant ou mesures protectionnistes pour protéger les acteurs nationaux tels Lyxor, Amundi, BNPP…? chacun se fera sa propre opinion…

A titre d’exemple :
Vanguard FTSE Developped Europe IE00B945VV12 (0.12% de TER)
Eligible au PEA selon Justetf.com et Morningstar.fr
Le DICI est disponible en français ici:
https://api.vanguard.com/rs/gre/gls/1.3 … ts/1352/fr

Autre exemple:
SPDR MSCI EUrope Small Cap Value IE00BSPLC298 (0.30% de TER)
Eligible au PEA selon justetf.com et Morningstar.fr
DICI disponible ici en français:
https://fr.spdrs.com/funddoc.seam?Type= … Country=FR

Pourquoi nous est-il impossible de passer des ordres sur ces 2 ETF avec BourseDirect ou autre broker?

cat · #22

Vanguard arrive à le faire pour certains ETF donc ils sont tout à fait capables de satisfaire aux obligations européennes / françaises.

Donc, protection de l’épargnant ou mesures protectionnistes, je note juste que Vanguard ne souhaite pas faire l’effort pour tous ses ETFs (et le vrai problème ne vient sûrement pas du DICI en français ou de la domiciliation en Irlande).

EDIT :
Pour les ETF que vous citez :
1/ difficile de prendre le risque de les autoriser en PEA, vu qu’ils pourraient ne plus être éligibles dans quelques semaines. Vu les incertitudes, je comprends que le broker ne prenne pas le risque de les autoriser actuellement à l’achat.
2/ si vous ne pouvez pas les acheter en CTO, c’est qu’il faut changer de broker.

Franck059 · #23

Mais alors d’où vient le problème ?

cat · #24

Je ne sais pas, je ne connais pas en détails la norme MIFID 2.
Néanmoins :
* il y a plein d’ETF parfaitement fonctionnels pour l’épargnant français domiciliés en Irlande;
* un DICI, c’est deux pages et même s’il faut le traduire en 25 langues, je doute sincèrement que ce soit une difficulté insurmontable pour Vanguard.

EDIT : vous pouvez interroger directement Vanguard, ce sont les seuls qui pourront vous répondre précisément.

Dernière modification par cat (21/06/2019 15h51)

Gog · #25

Oui, Vanguard France pourrait utilement être interrogé sur le sujet.

Pour ce qui est de la mesure "protectionniste", elle existe : c’est UCITS. Ce n’est pas ce qui est en jeu.

Le problème semble venir du courtier BourseDirect mais d’un de ses sous-traitants.

Il ne se passera rien tant que personne ne saisira le médiateur bancaire à ce sujet : ils sont là pour ça.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Foncières cotées : surpondérer les foncières européennes ?	0	2 887	18/01/2013 18h28 par loulou75015
Les foncières cotées européennes sont-elles trop chères ? [ 1 2 ]	44	34 732	22/08/2012 07h53 par InvestisseurHeureux
FFO et foncières européennes : comment calculer le FFO ?	4	4 189	16/06/2016 08h58 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées européennes : calcul de la rentabilité nette ?	12	5 359	09/05/2015 14h33 par skywalker31
Foncières françaises ou européennes comparables aux mREITs ?	2	2 616	25/09/2012 17h35 par crosby
Épinglé Épinglé : Rapport foncières cotées : détecter les foncières les plus solides [ 1 2 3 4 ]	98	57 937	06/12/2024 21h29 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées en Allemagne : quelles sont les meilleures foncières allemandes ? [ 1 2 3 ]	57	45 800	29/09/2022 14h35 par InvestisseurHeureux

Investissement passif en foncières européennes : trackers ou titres vifs ?

#1 23/05/2018 23h26

2 #2 24/05/2018 00h30

Pour pinailler

berny a écrit :

berny a écrit :

Essai de réponse sérieuse

berny a écrit :

berny a écrit :

Approche personnelle

#3 24/05/2018 15h08

#4 24/05/2018 15h13

#5 24/05/2018 15h48

Klepierre a écrit :

1 #6 24/05/2018 18h58

#7 25/05/2018 10h24

#8 20/06/2018 11h07

#9 20/06/2018 12h46

1 #10 21/06/2018 08h43

berny a écrit :

#11 18/06/2019 10h21

#12 18/06/2019 10h52

#13 18/06/2019 10h57

#14 18/06/2019 10h59

#15 18/06/2019 11h25

#16 19/06/2019 14h45

Rossox a écrit :

#17 19/06/2019 15h21

1 #18 21/06/2019 11h12

#19 21/06/2019 13h13

#20 21/06/2019 14h42

#21 21/06/2019 14h49

cat a écrit :

#22 21/06/2019 15h05

#23 21/06/2019 15h09

#24 21/06/2019 15h18

#25 21/06/2019 21h19

Discussions peut-être similaires à “investissement passif en foncières européennes : trackers ou titres vifs ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)