SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

- les taux n’ont pas baissé autant que ça sur la période

Vous rigolez, j’espère !

Il y  a 10 ans les foncières empruntaient à un taux de 4% pour le financement des biens rapportant à l’époque 5%. Soit un spread maxi de rentabilité de 1%.

Aujourd’hui les même foncières empruntent à moins de 1% pour financer des acquisitions rapportant toujours 5% (voir un peu plus). Le spread a donc été multiplié par 4. En d’autre terme, c’est 4 fois plus rentable !

Le reste est à l’avenant… je ne vais pas détailler.

Franck059 a écrit :

Entièrement d’accord là-dessus.
Et c’est justement cette décorrélation des marchés actions qui personnellement me convient mieux dans mon allocation de portefeuille.
Je me sens mieux avec 30 % immobilier (SCPI) - 30 % actions qu’avec 30 % immobilier (SIIC) - 30 % actions
Mais l’avenir me dira peut-être que j’avais tort ou qu’il aurait mieux valu que j’aie 15 % SIIC - 15 % SCPi et 30 % actions…

D’accord avec vous tout en vous posant la question, "avec quoi sont corrélées les SCPI" ?
- le marché avec une sensibilité "différente"  type "chêne versus roseau pour les SII". (on maintient parfois les prix même avec des taux d’occupation qui baissent, jusqu’au jour où…)
- le professionnalisme des gérants (on trouve ici sur le forum beaucoup d’exemples de dérives diverses et variées) et la clarté des informations fournies
- …

Avec en plus deux points majeurs sur lesquels on passe parfois un peu trop rapidement :
- 10% de frais (le plus souvent) et une fiscalité "confiscatoire"
- l’apport continu de fonds qui oblige parfois les gérants à faire des compromis sur les achats car il faut bien placer les capitaux nouvellement arrivés (sauf capital fixe qui sont de plus en plus rares et qui ont d’autres problèmes comme l’opacité de leurs marchés secondaires).

Pour moi, le porteur de SCPI se sent, à tort, protégé par une apparente stabilité qu’il paie d’ailleurs très cher.

WhiteTiger, juste une remarque rapide en passant, dans vos calculs de rentabilité pour le S1 2009, vous ne considérez les loyers que pour 1 semestre.
Sur une année, on peut donc imaginer que la rentabilité soit a peu près le double de celle que vous écrivez.

Bien à vous,
cat

EDIT : si on regarde d’ailleurs plus loin dans le document que vous donnez en lien, il y a un tableau (p. 13) qui rappelle le taux de rendement moyen du patrimoine de centres commerciaux qui ressort à 5.9% au 30/06/2009, voir ci-dessous :


et de même sur les bureaux à la page suivante, le document annonce un taux de rendement moyen de 7.1% :

Dernière modification par cat (26/06/2019 13h49)

J’ajoute que sur le point

WhiteTiger a écrit :

Le coût moyen de la dette d’Unibail-Rodamco s’établit à 3.8% sur le premier semestre 2009 (4.2% en 2008)

il ne faut pas confondre "coût moyen de la dette" et "taux des derniers emprunts effectués" (actuellement parfois en dessous de 1% pour une SIIC prime). En 2009, URW empruntait à bien moins de 4% pour faire ainsi diminuer le coût moyen de sa dette.

Essayons d’estimer l’impact de la baisse des taux payés par URW sur sa dette sur ses résultats depuis 2009. On sait que (source), en 2018, le coût moyen de la dette d’URW était de 1,6%. En simplifiant beaucoup, si on considère que pour 100 valeur 1009) de patrimoine (et en supposant un périmètre inchangé, ce qui est évidemment faux), rapportant 6/an (3/semestre) triple net (y compris frais de structure interne), URW emprunte 40, on aurait :
          en 2009 un résultat de 4.48 (6 - 40*3.8%)
          en 2018 un résultat de 5.36 (6 - 40*1.6%)
La baisse du taux d’endettement expliquerait donc une hausse du résultat par action d’environ 20%.
Le résultat par action est passé de 9.32€ (2x le résultat S1/2009) à 12.92€ (2018), soit +38%.
Il semble donc que la baisse des taux explique environ la moitié de l’amélioration du résultat par action.
(Note: En prennant la prévision de résultat 2019 (11.80-12.00€/action), ce ne serait que +28%, mais la baisse des taux n’explique toujours pas tout, et la fusion Westfield pèse (temporairement ?) aussi).

A côté de ça, même en s’endettant, la plupart des grosses SCPI ont vu leur résultat par part baisser entre 2009 et 2018 (selon la SCPI : de 10%, 20%, parfois 30%).

Sachant que récemment (5 juin) unibail a emprunté 750MUSD à 3,9% cela peut peut-être expliquer la baisse en cours du titre (?)

Cela fait une grosse différence par rapport au coût moyen de la dette de 1,6% atteint en 2018.

https://www.urw.com/-/media/Corporate~o … nlyEN.ashx

cat a écrit :

Par pure curiosité (et je vais m’arrêter là), j’ai cherché un pendant des tableaux que j’ai donné ci-dessus dans le rapport 2018, j’ai noté celui-ci (p. 289) :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … ibail3.png

Le taux de rendement moyen "semble" sensiblement inférieur à ce qu’il était au S1 2009.

Bonjour,

donc avec ce rendement de 4% cela validerait le cours ajusté à 126€ ?

cat a écrit :

WhiteTiger, juste une remarque rapide en passant, dans vos calculs de rentabilité pour le S1 2009, vous ne considérez les loyers que pour 1 semestre.
Sur une année, on peut donc imaginer que la rentabilité soit a peu près le double de celle que vous écrivez.

Bien à vous,
cat

C’est exact, en écrivant ce que j’avais écrit cela me faisait d’ailleurs un peu drôle…

Donc, mes hypothèses/souvenirs étaient bons. Globalement, le rendement n’était pas très différent que le rendement actuel…

Bonjour à tout le monde

   Pour ceux qui s’intéressent à Foncière Atland (et au crowdfunding), voici du nouveau

Boursier.com a écrit :

05/07/2019 11:53:30
Foncière Atland annonce l’acquisition de Fundimmo,

(Boursier.com) - Foncière Atland, filiale cotée d’ATLAND, opérateur global de
l’immobilier (promotion, investissement et gestion de fonds), annonce
l’acquisition de 60% du capital de Fundimmo, une des premières plateformes
françaises de crowdfunding exclusivement dédiée à l’investissement immobilier.

Les dirigeants fondateurs conservent une participation au capital ainsi que la
direction opérationnelle de Fundimmo.

"Cette acquisition, qui s’inscrit dans le prolongement de l’acquisition et de
l’intégration de VOISIN (société de gestion de SCPI et d’OPCI), nous permet de
diversifier et d’élargir notre offre de produits d’investissements immobiliers
pour nos clients. En s’appuyant sur l’expertise reconnue des équipes de
Fundimmo, ATLAND se dote d’un nouveau relai de croissance sur un marché en fort
développement dans un contexte règlementaire très favorable confirmé récemment
par la loi Pacte 2019" indique Georges Rocchietta, Président-fondateur du
Groupe Atland.

"Fundimmo est une des seules plateformes françaises de crowdfunding 100%
immobilier présente dans le financement résidentiel et tertiaire et disposant
d’un agrément AMF pour l’investissement locatif dédiée à l’immobilier
d’entreprise. Les synergies avec ATLAND sont nombreuses, notamment dans la
connaissance du marché de la promotion immobilière et de l’investissement, et
elles doivent permettre d’accélérer le développement de Fundimmo" précise-t-il.

"L’acquisition de Fundimmo par Foncière ATLAND est une véritable
reconnaissance du professionnalisme de notre travail et cet accord marque une
étape décisive dans le développement de la plateforme. Fundimmo va poursuivre
et accélérer sa politique de financement de promoteurs de qualité, en
l’élargissant à de grands operateurs sur l’ensemble du territoire ", indique,
de son coté, Stéphane Bombon, Président de Fundimmo. " En rejoignant le Groupe
ATLAND, Fundimmo va diversifier son offre et disposera d’une présence
commerciale renforcée sur toute la France. Nos clients investisseurs vont
profiter de la dynamique des marchés hexagonaux les plus prometteurs", ajoute
Jérémie Benmoussa, Directeur Général de Fundimmo.

Avec 45 millions d’euros collectés depuis sa création pour financer 86
projets, Fundimmo fait partie des acteurs majeurs du marché du crowdfunding
immobilier en France. Fundimmo, qui a enregistré une croissance de 50% de sa
collecte au 1er semestre 2019, présente une répartition équilibrée entre les
opérations de logements et tertiaires. Fundimmo a obtenu en 2018 l’agrément de
l’AMF (agrément de Conseiller en Investissement Participatif - CIP) pour
proposer une offre de crowdfunding immobilier en investissement locatif dédiée
à l’immobilier d’entreprise.

Je vous livre l’info brute,n ’ayant pas encore cherché si c’était une bonne chose ou pas…
Je vais également poster cette info sur la file "crowdfunding",

Bon WE (ou reprise) pour tous et toutes
Mimizoé1

Ces 3 titres sont assez proches en terme de diversification : des centres commerciaux même s’il y a du premium d’un coté, des centres de province … ça reste du centre commercial avec les mêmes interrogations (e-commerce ? fréquentation ?). Pas comparable avec VNQ qui possède une grande diversification de type de reits centrée sur les US.

Pour diversifier il faudrait aller chercher du coté d’Icade (promotion, bureaux et santé) ou Altaréa (logements, bureaux, commerce, promotion et gestion) par exemple, des foncières pur bureau ou pur promoteur.
Et panacher avec des etf pour aller chercher à l’étranger ou d’autres activités foncières.

Vous pouvez faire aussi un mix VNQ (Immobilier US) et VNQI (Immobilier world Ex-US) qui sont distribuant sur CTO, ou alors sur PEA vous avez le tracker immobilier capitalisant de chez lyxor sur l’immobilier européen (PMEH)

Ah peut être je ne sais pas, j’ai encore mon etf VNQ acheté il y a quelques années sur CTO mais depuis je n’ai jamais essayé d’en reprendre..

M*erci pour les informations ! Quelle idée cette directive mifid 2….