Mercialys : foncière française de galeries commerciales

Casino avait pris une forte baisse début 2018 avec les déboires sur sa dette et sa capacité à rembourser (53 € -> 38 €).
Dans le même temps, Mercialys avait aussi perdu beaucoup : de 18 € à 15 €.

On assiste à la même descente aux enfers commune depuis fin février, les nouveaux déboires de Casino sur son cashflow avec les craintes qu’il ne puisse permettre de continuer à payer un dividende, voir les frais financiers. C’est ce qui explique une bonne partie des -10 / +10% de variation des cours de Mercialys et Carmila, au profit proche et possédant des galeries commerciales de distributeurs.

Victime des déboires de Casino et ses holdings, MERCIALYS tombe à 11.020 EUR -3.08%.
Sur la base d’un dividende net par action 1.12 EUR, le rendement dépasse 10 %.
C’est fou …

Je rejoins l’avis de Rucipe.
Aujourd’hui tout le monde a dérouillé.
J’en ai profité pour renforcer ICADE et les autres (KLEPIERRE, URW…) vont suivre si baisse validée.
On verra si l’avenir nous donne raison de renforcer à ces prix (un peu comme les soldes) ou s’il faut attendre, …the BIG SHORT.

Boursier le 07/06/2019 à 10:03 a écrit :

Dans un marché il est vrai bien orienté, Mercialys s’adjuge plus de 2% à 11,4 euros en matinée à Paris. L’actualité autour de la foncière commerciale est marquée par une note de Kepler Cheuvreux qui juge crédible une offre d’Altarea-Cogedim sur la filiale de Casino au cours des prochains mois. Selon l’analyste, une telle opération a en effet du sens sur le papier.
Elle serait tout d’abord "très relutive" pour les actionnaires d’Altarea. Pour ceux de Mercialys, elle permettrait d’obtenir une prime d’environ 40% sur le cours actuel (le courtier évoque un prix de 15,5 euros par titre). Enfin, l’une des raisons pour laquelle la transaction pourrait avoir lieu est que le principal actionnaire de Mercialys, en l’occurrence Casino, a un besoin rapide de liquidités.

Une petite rumeur bien sympathique, qui fait monter l’action 11.550 EUR +3.59%
dans un contexte où les foncières de commerce sont à la peine : KLEPIERRE plus forte baisse du SBF120 28.89 EUR -1.03%.
Et effectivement ça a du sens. Une prime de 40 % ferait des heureux …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Résultats du 1er semestre 2019

MERCIALYS a écrit :

Hausse des loyers facturés de +1,7% à périmètre constant hors indexation, supérieur à l’objectif annuel d’au moins +1%. Progression de +3,6% incluant l’indexation

Résultat des opérations (FFO) en hausse de +5,3%, au-dessus de l’objectif annuel d’au moins +4%

ANR triple net EPRA à 20,40 € /action, en recul de -1,9% sur 12 mois. Taux de rendement moyen du
portefeuille de 5,20% au 1er semestre 2019 vs 5,10% à fin décembre 2018

Rebond de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants des centres de Mercialys à
partir du 2ème trimestre. Redressement sensible du marché national des centres commerciaux reflétant
la progressive reprise de la consommation des ménages en France au 1er semestre 2019 (+0,4% en mai
dont +1,3% sur le secteur du textile)

Résultats du 1er semestre 2019

Comme Klépierre, de bons résultats.
On ne voit pas l’impact du e-commerce …

MERCIALYS a écrit :

Distribution d’un acompte sur dividende
Compte tenu des très bons résultats générés par la Société au 1er semestre 2019 et de ses perspectives
solides, le Conseil d’administration de Mercialys, réuni le 24 juillet 2019, a décidé le versement d’un
acompte sur dividende de 0,47 euro par action. Cet acompte, qui sera versé le 23 octobre 2019,
correspond à 50% du dividende distribué pour 2018 au titre du résultat récurrent fiscal.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pas nécessairement l’acompte est de 0,47 v 0,5 l’année dernière il faudra voir le solde.

Mercialys a écrit :

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) diminue pour sa part de -3,5% sur 6 mois à 20,40 € par action
et de -1,9% par rapport au 30 juin 2018. La variation de -0,74 €/action sur le semestre résulte des impacts
suivants :
- versement de dividendes : -0,62 €
- résultat des opérations (FFO) : +0,69 €
- variation de la plus-value latente (soit le différentiel entre la valeur nette comptable des actifs au
bilan et la valeur d’expertise hors droits) : -0,18 €, dont un effet taux pour -0,64 €, un effet loyers pour
+0,43 € et autres effets11 pour +0,03 €
- variation de la juste valeur de la dette à taux fixe : -0,40 €
- variation de la juste valeur des dérivés et autres éléments : -0,23 €

Les 2 premiers effets (dividendes en - ; résultat en +) sont mécaniques.
J’avoue que je suis un peu perplexe sur les suivants.

Sur ce nouvel ANR de 20,40 € et au cours actuel de 10,50 €, la décote est encore de 49 %.

Avec un dividende net par action de 1.12 €, le rendement dépasse 10 %.

On note la cohérence des chiffres : si vous achetez presque à moitié prix de l’immobilier commercial rapportant 5,2 %, vous doublez ce rendement.

De plus, dans le contexte Casino et ses holdings, le titre a un intérêt spéculatif.
Une OPA est envisageable.
Voir plus haut #109.

AMHA on est sur une anomalie du marché.
Mais le marché peut rester anormal longtemps avant de se reprendre …

Bizarre , on considère comme actionnaire important de Mercialys Casino , alors que sur le document AMF de mai 2019 indiquant le franchissement de seuil à la baisse de Casino on lit que Forézienne de Participations (groupe Naouri) détient 24,16% du capital.
Peut être le pourquoi de la vade présente sur ce titre ?

ArnvaldIngofson a écrit :

On note la cohérence des chiffres : si vous achetez presque à moitié prix de l’immobilier commercial rapportant 5,2 %, vous doublez ce rendement.

…

Ca serait sans doute très cohérent si Mercialys n’avait pas de dette.

La je dirais qu’on ne peut pas tout à fait résumé ça comme ça…

(Sauf erreur de ma part dans les chiffres: )

Pour à peine moins d’1M (de capitalisation) on achète :

Un patrimoine brut estimé avec droit à 3750m (personnellement je trouve cette estimation très optimiste, à ce prix, même pas sur qu’un SCPI soit acheteuse, + 1.6M de dette).

Ces 3750m de patrimoine produisent 195m par an de NOI (loyers brut) ; d’où le 5.2% brut.
Donc en fait on achète avec le levier en réalité du "5.2% * 3.75/1 = 19.5%" brut de frais et de coût de la dette !

En intégrant le coût de la dette (estimée à 1.5% pour le calcul) 195m-24m = 171m, puis en intégrant le reste (frais de gestion, provision, taxes) on tombe à 120m de FFO.

Ensuite environ 85-95% de se FFO sera vraisemblablement distribué, (après je ne sais, peut être qu’il y a des preferred ou quelque chose, car avec 92M d’action, on tomberait à 1.35€ de dividende à 100% de distribution, 1.21€ à 90%).

Enfin, il faut aussi connaitre le coût de "maintenance de la valeur" des centres commerciaux.

Ce que j’en pense : 3750m pour le patrimoine : c’est quand même très optimiste.
Le coût de la dette à 1.5% : C’est très faible et tant mieux ! Attention si ça augmente, le FFO pourrait baisser…
Le montant de la dette : peut importe en soit, mais procure pas mal de levier, à la hausse comme à la baisse.  Une variation de 10% de la valeur du patrimoine et l’action bouge de 26%.
Il faut que je creuse la passage du NOI-dette à FFO, car là, ca pique un peu…

Le rendement c’est bien, mais l’anticipation d’augmentation des loyers de 2 ou 3% par an, pendant les dix prochaines années, c’est bien mieux, surtout avec le levier. Et c’est là ou je suis incapable d’estimer quoique ce soit. Ce sont surtout ses anticipations qui font bouger le cours d’une SIIC. Et on peut le comprendre en pratique.

A mon avis, il faut surtout rentrer sur la valeur si on pense que ses baux auront plus de valeur dans 10 ans que maintenant et ne pas trop "sur-pondéré" le rendement servi. En effet, s’il y a une perte en capital à la sortie, le TRI chuterait.

Si on prends l’exemple de 15% de perte de valeur du patrimoine, ca fait une perte de 42% de valeur de l’action avec le levier. Ca peut tout à fait venir entamer l’intérêt des 11% de rendement servi.

Je pense que c’est loin d’être impossible une "telle" perte de valeur du patrimoine. A voir.

Concernant les centres commerciaux, j’ai l’impression que plus que jamais, les tendances US s’importe en Europe. On verra si c’est justifié.

En tout cas, le dossier me tente bien malgré tout… qui peut résister à du 11% de rendement en pratique… Caveat Emptor

Exact les densités ne sont pas les mêmes.

Cependant, au US comme en Europe, se n’est pas sur densité en shopping center qui pose problème, mais visiblement plutôt le e-commerce et la tendance des nouvelles générations.

Donc au final, l’effet tendance joue aussi.

Si, dans N années, il y a plus de 10-20% des achats actuellement fait dans les centres commerciaux qui se font via e-commerce, alors le nombre de camionnettes de livraisons qui seront dans chaque rue de nos villes va significativement augmenter (ou alors ce seront les surfaces des point de livraisons, ou les 2).

Si ça devait être 30 ou 50%, y compris pour l’alimentaire, ces livraisons seraient devenu une grosse nuisance (voire un frein à l’e-commerce).
Sans oublier que les voisins sympas de ces "jeunes" se seront sans doute lassés de réceptionner leurs colis en leur absence.

GoodbyLenine a écrit :

Si, dans N années, il y a plus de 10-20% des achats actuellement fait dans les centres commerciaux qui se font via e-commerce, alors le nombre de camionnettes de livraisons qui seront dans chaque rue de nos villes va significativement augmenter (ou alors ce seront les surfaces des point de livraisons, ou les 2).

Si ça devait être 30 ou 50%, y compris pour l’alimentaire, ces livraisons seraient devenu une grosse nuisance (voire un frein à l’e-commerce).
Sans oublier que les voisins sympas de ces "jeunes" se seront sans doute lassés de réceptionner leurs colis en leur absence.

Vous oubliez que les drones arrivent

Chacun aura sa petite station  "piste pose paquet pour drone" équivalente à une boite au lettre 2.0

@ Jester : Oui pour les 26% de baisse sur l’ANR.

Si j’avais 51% de Mercialys, je crois que je la liquiderais rapidement pour "doubler" mon capital. Je ne sais pas si les intérêts du managements et des majoritaires sont actuellement de liquider ce business. A creuser.