The Howard Hugues Corporation : une foncière capitalisante et décotée ?

keram · #26

Bonjour,

Les derniers resultats sont parus mais restent difficiles à analyser suite à un changement de calcul.

Les ventes baissent mais le NOI progresse.

resultats

A noter que Forest City a été rachetėe par Brookfield avec une prime de 10% sur les montants des actions.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par keram (28/02/2019 13h12)

InvestisseurHeureux · #27

keram a écrit :
Les ventes baissent mais le NOI progresse.

C’est vrai qu’évaluer HHC est compliqué. Mais comme au final, toutes les ventes de terrains ou d’appartements ne servent qu’à financer le futur NOI, pour voir si la tendance est bonne je ne regarde essentiellement que les chiffres ci-dessous :

Le NOI actuel doit converger chaque trimestre un peu plus vers le NOI prévisionnel, qui lui-même doit également augmenter petit à petit.

Ces deux derniers trimestres c’est un peu poussif.

kiwijuice · #28

Un article très favorable à ce titre.

Je n’ai pas d’opinion sur HHC mais les points développés ont l’air intéressants.
J’ai personnellement du mal à évaluer les pipelines.

LaurentHU · #29

Moui. Ca fait quelques années que beaucoup d’articles pensent que HHC est une perle, et ça fait quelques années que finalement il ne sort pas grand chose comme valeur, voire de la destruction de valeur si on en croit le marché. Je veux bien croire que le marché fasse de petites erreurs de valorisation à court/moyen terme genre Unibail / BPY, mais là je n’y crois plus. Le management n’est vraiment pas bon, en tout cas poru la comm…

InvestisseurHeureux · #30

Et pourtant, même un analyste a salué l’excellent trimestre de HHC :

Conférence téléphonique T1-2019 a écrit :
Craig Bibb, CJS Securities

Hi guys. Another phenomenal quarter of condominium sales. Have you decided on one or two towers per year?

Un autre la décote sur la NAV :

Conférence téléphonique T1-2019 a écrit :
Alexander Goldfarb

Okay. And then just finally David you mentioned earlier in your opening remarks about wanting to close the NAV gap. Obviously on prior calls we’ve discussed whether the Seaport is a drag on the company because clearly you guys are doing great in the other parts, the Seaport unfortunately is a little slower and unfortunately is here in New York where we all see it. But as far as closing the NAV gap, what are you thinking about as far as these publicly disclosed that would provide some way to understand how that gap may close?

Et un investisseur qui était au call a également félicité le management, et proposé des pistes pour réduire la décote sur la NAV :

Conférence téléphonique T1-2019 a écrit :
Martin Hirsch

Thank you for a wonderful quarter. As a investor I look back five years ago when the stock was selling at $147 and today it’s $107. My question is I think it’s very important to satisfy your investors to some degree in the form of possibly a buyback or a dividends or more institutions can buy your stock or may be a spin off to possibly a REIT or getting rid of some of those non-operating assets so you could use them as a stock dividend or another form of dividend or whatever.

La réponse finale du management :

Conférence téléphonique T1-2019 a écrit :
And we will continue to do that, continue to drive value, continue to drive NAV growth. And at some point that NOI is going to be a monster NOI that you will not be able to ignore.

Le marché aime bien les pitreries sur Tesla, mais ne valorise pas une foncière/développeur immobilier avec un moat, c’est ainsi…

InvestisseurHeureux · #31

Après un parcours boursier récent décevant, Howard Hugues prend 30% tandis qu’une source indique que la société envisage différentes alternatives pour une meilleure valorisation de celle-ci.

Parmi les options envisagées, un spin-off, une JV ou un retrait de la cote.

SeekingAlpha a écrit :
People familiar with the board’s thinking say it’s not clear if the business is well-suited as a publicly traded company; it’s not a REIT like most other real estate companies and has a diverse collection of assets that doesn’t lend itself to recurring and predictable cash flows real estate investors may be looking for, CNBC reports.

Vu la hausse du jour, Monsieur le marché a donc bien conscience de la valeur de la société, mais il faut l’aider un peu pour qu’il en prenne conscience…

Parfois je concède ne pas bien comprendre comment avec certaines entreprises (Amazon, Tesla…), Monsieur le marché est très patient, et beaucoup moins avec d’autres.

Si le Seaport District à New York est un peu hors du scope de HHC, le reste du modèle est très bon, et il n’y a qu’à attendre quelques années sa pleine réalisation. Il serait dommage de séparer à ce stade les actifs matures, des actifs en développement.

keram · #32

Je suis investi en bourse depuis 6 ans, je dirai que j’ai un niveau intermediaire, je suis épaté par HHC, +40% en une seance, sans aucune parution de résultats ou de OPA, pas de changement macro economique… Epatant.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

AleaJactaEst · #33

Je vous rejoints, +40% sur une capitalisation de cette taille, juste parce qu’une banque va étudier des options de valorisation, c’est épatant et assez rare en effet.

InvestisseurHeureux · #34

keram a écrit :
Je suis investi en bourse depuis 6 ans, je dirai que j’ai un niveau intermediaire, je suis épaté par HHC, +40% en une seance, sans aucune parution de résultats ou de OPA, pas de changement macro economique… Epatant.

Sincèrement, je trouve cette hausse de +de 40%, sans actualité opérationnelle, pour une entreprise de plusieurs milliards de capitalisation boursière, choquante.

Il y a presque un siècle, Benjamin Graham disait déjà qu’à court terme, le marché est une machine à voter, mais qu’à long terme, les cours de bourse finisse par toujours rejoindre la valeur intrinsèque de l’entreprise.

Sauf que je fini par m’interroger sur la durée du court terme… Quand il s’agit de plusieurs années, ça commence à faire long quand même.

Dans le cas de HHC, depuis 2016 la valeur intrinsèque est estimée au minimum à $150-180. Avec l’annonce d’hier, le cours est remonté à $130, mais avant-hier, il était tombé à $95 !

BulleBier · #35

Il me semble que ce genre de phénomènes se trouvent de plus en plus sur les marchés US ou la spéculation est d’un niveau très élevé. On a vu Starbucks et Apple ou TripAdvisor prendre 20/30% en très peu de temps. Cela me fait éviter de surconcentrer les marchés US

pachakuti · #36

CEO et président débarqués aujourd’hui, plan de réduction des coûts et vente d’actifs non core annoncés chez Howard Hugues Corporation.
L’argent obtenu des ventes d’actif permettra de développer le core business et de racheter des actions. Cette dernière est clairement une carotte pour les actionnaires afin de les rassurer.
Le nouveau CEO, Paul Layne, était auparavant président de HHC Central Region. Le siège social est d’ailleurs, par la même occasion, déplacé de Dallas vers Houston, là ou se trouve le siège de Central Region.
ça ressemble à un ’’coup d’état’’ du management régional sur la Hoplding HHC! Curieux de voir ce que ça va donner dans les semaines qui viennent…

Communiqué de presse

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #37

Et -15% suite à l’annonce indiquée par pachakuti.

Si le but était de réduire l’écart entre la NAV et le cours de bourse, c’est raté.

Au passage, cette décote persistante sur la NAV est un échec de Bill Ackman, qui est président du conseil d’administration.

Pourtant, il y avait quelque chose de simple à faire :

- créer via un spin-off, un REIT avec tous les actifs matures
- Howard Hugues conserverait une part substancielle du REIT
- dans le futur, chaque nouvel actif mature aurait été vendu au REIT

Ceci aurait eu le mérite de la clarification.

Au lieu de cela, la stratégie proposée est le vieux truc éculé des cessions d’actifs "non stratégique" (et bien pourquoi ils sont encore dans le portefeuille d’actifs s’ils n’étaient pas stratégiques ?) couplé à des rachats d’actions, alors même que les rachats d’actions ne garantissent en rien la réduction de la décote (voir le cas de SL Green Realty actuellement).

kiwijuice · #38

Ce REIT ne décolle pas tout comme les avions de cette illustre société.

Pardon, je voulais la faire.

C’est inquiétant qu’il y ait eu 14 due diligences et aucunes offres.

InvestisseurHeureux · #39

InvestisseurHeureux a écrit :
Et -15% suite à l’annonce indiquée par pachakuti.

Le titre s’est partiellement repris depuis :

Cette fois-ci, c’est la montée en puissance au capital de Bill Ackman (Pershing Square) qui pousse vers la hausse : Pershing Square possède 14,8% du capital, avec une optionalité pour monter à 26%.

PoliticalAnimal · #40

Je ne connais pas du tout Howard Hughes mais l’excellent blog Clark Water (aux résultats époustouflants) en a fait l’une de ses plus grosses convictions : Clark Street Value

SirConstance · #41

Je ne connaissais pas ce blog, belle trouvaille!

Howard Hughes a également été discutée ici même.

InvestisseurHeureux · #42

Je reste aussi optimiste sur le dossier.

Bill Ackman va à présent tout mettre en œuvre pour que la décote s’efface.

Le Pier 17 à New York a toujours une faible rentabilité et son développement n’est pas terminé, mais d’ores et déjà, est en train de devenir une référence à New York : il en a été fait mention dans un catalogue pour passagers la dernière fois que j’ai pris l’avion !

Face le cours de bourse baisse, et il y aura des rachats d’actions massifs.

Pile le cours monte, eh bien, il monte !

lesson1 · #43

Entre l’augmentation du levier, l’exposition au commerce, à New York, au prix du pétrole et après avoir baissé de 75%, HHC annonce une AK sans que le prix ni le montant ne soit communiqué. Ackman prévoit d’investir 500M$, la capitalisation actuelle est de 2Md$ au cours de 53$.

C’est fou à quelle vitesse les choses changent car on parlait d’autofinancement et de rachats d’actions il y a peu. Je vais réfléchir à mes actions mais ne m’attends pas à retrouver mon PRU à 3 chiffres.

HHC augmentation de capital

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Jloup · #44

J’allais soumettre la news à l’instant, je me suis fait doublé ^^

Entre l’augmentation du levier, l’exposition au commerce, à New York, au prix du pétrole et après avoir baissé de 75%, HHC annonce une AK sans que le prix ni le montant ne soit communiqué. Ackman prévoit d’investir 500M$, la capitalisation actuelle est de 2Md$ au cours de 53$.

C’est assez irrationnel comme décision, pourquoi ne pas avoir fait la public offering of common stocks plus tôt en Décembre s’il y avait un besoin ? Pourquoi attendre le moment où l’action est au plus bas ?

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InvestisseurHeureux · #45

Jloup a écrit :
C’est assez irrationnel comme décision, pourquoi ne pas avoir fait la public offering of common stocks plus tôt en Décembre s’il y avait un besoin ? Pourquoi attendre le moment où l’action est au plus bas ?

Lisez la réponse de lesson1 juste avant la votre.

En décembre il n’y en avait pas besoin, mais en trois semaines, l’environnement a radicalement changé.

On se souvient qu’ils rachetaient des actions à $120 en 2018…

Tandis que l’augmentation de capital va avoir lieu avec un cours sous les $50.

Cruelle ironie.

lesson1 · #46

Les termes de l’AK sont précisés: un total de 12,3m d’actions au maximum à 50$ soit environ 600m$ dont la majorité pour Ackman alors qu’il y a actuellement 42,7m d’actions soit une dilution de 29% environ.

- Le montant représente 6 mois de CA 2019
- Il faut réajuster les calculs de NAV (et ce qu’on met dans la NAV)
- Les warrants de l’ancien management ne valent plus rien (Weinreb avait notamment payé 50m$)
- Ackman est très "bullish" en profite pour se renforcer (10m en placement privé)
- Est-ce un traitement équitable des actionnaires minoritaires?
- Est-il trop confiant suite à son x1000 sur ses couvertures?

Le CEO Paul Layne a acheté entre le 01/03 et 11/03 5000 actions entre 95$ et 124$ et il a aussi des options vers les 120$ donc il n’a rien vu venir non plus.

Je vois cela comme un "reset". Les actionnaires historiques sont rincés. L’histoire est toujours la même mais on repart de beaucoup plus bas en espérant que le management a progressé. Mais je n’ai pas de conviction sur HHC et il faut comparer cela aux autres opportunités du marché actuel.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #47

Reset est un peu fort.
Si la fair value était a 130, elle passe a 100.
Vous ne gagnerez peut être pas grand chose avec HHC, mais vous n’êtes pas coulé non plus.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #48

pachakuti, le 21/10/2019 a écrit :
CEO et président débarqués aujourd’hui, plan de réduction des coûts et vente d’actifs non core annoncés chez Howard Hugues Corporation.
L’argent obtenu des ventes d’actif permettra de développer le core business et de racheter des actions. Cette dernière est clairement une carotte pour les actionnaires afin de les rassurer.
Le nouveau CEO, Paul Layne, était auparavant président de HHC Central Region. Le siège social est d’ailleurs, par la même occasion, déplacé de Dallas vers Houston, là ou se trouve le siège de Central Region.
ça ressemble à un ’’coup d’état’’ du management régional sur la Holding HHC! Curieux de voir ce que ça va donner dans les semaines qui viennent…

Le "nouveau" CEO Paul Layne est déjà viré : The Howard Hughes appoints David O’Reilly as interim CEO (NYSE:HHC) | Seeking Alpha

Le COVID a mis une grosse claque à la société, et la stratégie de céder des actifs non stratégiques pour racheter des actions n’a plus de sens.

InvestisseurHeureux · #49

La cours se reprend petit à petit, suivant la hausse du pétrole et l’amélioration relative liée au COVID.

On est maintenant à $91 ; sachant que Bill Ackman s’est renforcé de $500 M à un cours de $50 en mars 2020.

Une plus-value latente de $410 M en même pas un an !

Un article récent sur SeekingAlpha (Howard Hughes: Bill Ackman Is Buying And I Am Too (NYSE:HHC) | Seeking Alpha) évaluait la NAV à $170 par action quand tous les développements en cours seraient terminés.

C’est un chiffre qui était déjà évoqué il y a quelques années, mais entre temps, il y a eu la dilution provoquée par le renforcement de Bill Ackman.

InvestisseurHeureux · #50

Je ne sais pas s’il y en a qui sont encore sur ce dossier.

Avec l’espoir de réduire la décote sur l’ANR, le management met en exergue son estimation, voir diapositives 27 et suivantes de cette présentation.

$150 (scénario conservateur au jour d’aujourd’hui) à 182 (scénario post-COVID) par action sont évoqués.

La dilution de mars 2020 pénalise évidemment l’ANR par action, qui devrait être plus élevé, mais c’est ainsi.

Il y a une trentaine de diapositives qui décortiquent les hypothèses de calcul, y compris pour les terrains à vendre dans les "Master Planned Communities".

La vague de "migration" des centres-villes vers les belles banlieues profite à plein à Howard Hugues : pour le MPC "Woodland", le prix de l’acre de terrain est passé de $704 à $1073 de 2019 et 2020 !

Sur les actifs opérationnels, voilà où on est pour le NOI :

Le COVID fait perdre deux ans.

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#32 27/06/2019 21h50

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keram a écrit :

#35 01/07/2019 10h17

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InvestisseurHeureux a écrit :

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Jloup a écrit :

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pachakuti, le 21/10/2019 a écrit :

#49 04/02/2021 14h14

#50 15/05/2021 14h12

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