Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux)

Bonjour,

déjà, tant qu’à diviser, autant diviser vraiment : soit deux parcelles au cadastre, soit une copropriété de deux lots. Pour le jour où vous revendrez, ça se vendra plus cher en deux morceaux. Même si vous ne le faites pas tout de suite, il faut bien vérifier la faisabilité technique (scinder les accès, les arrivées et évacuations de fluides, deux voire trois compteurs électriques, etc). Ca vaut donc le coup de demander l’avis d’un géomètre.

Ensuite, les travaux… 100 m² en ruine, 60000 € ? Vous avez chiffré cela comment ? Il faut impérativement préciser ces travaux, leur coût, leur durée… Novice et gros travaux sur une maison entière, vous allez au-devant des ennuis. C’est faisable bien sûr, mais c’est compliqué de commencer la course à pied par un marathon.

Sinon, la rentabilité est pas mal. Le gars vend sa ruine un peu cher, mais bon.

Sur la fiscalité : en meublé, le BIC LMNP au réel est effectivement intéressant, du fait qu’on peut déduire toutes les charges et aussi l’amortissement du bien. Si ça peut se louer meublé, c’est effectivement l’idéal.

Dans ce cas, oubliez "déficit foncier" qui est du vocabulaire des revenus fonciers au réel, donc de la location nue (PAS meublée).

Merci à vous d’avoir pris le temps d’écrire ces messages très instructifs.

Je débute en effet mais j’essaie de faire de mon mieux dans le temps qui m’est imparti : nous avions décidé d’acheter notre résidence principale il y a quelques mois car les loyers sont exorbitants… En faisant des recherches je suis tombée sur ce forum qui m’a fait envisager une autre manière de penser l’immobilier qui rejoignait finalement notre état d’esprit : sortir de la course des rats.
Dans cette recherche (je dirais même combat exténuant) je suis seule face à un entourage familial qui me déconseille de "jouer avec mes sous". Par ailleurs je suis maman de deux enfants (trois si on compte le mari ? 😂) Et je grappille le temps par ci par là pour essayer de faire avancer mon projet. Je précise également que je suis une personne extrêmement peureuse de nature. Donc vos conseils sont précieux !

Je vais m’entretenir avec un comptable / géomètre/ notaire pour mon affaire
Également me faire un petit mémo sur revenus foncier et BIC pour ne plus me tromper

Il est clair que dans mon cas la location meublée BIC au réel est intéressante. Il me reste à simuler ensuite avec les informations apportées par les différents acteurs (courtière, comptable, devis rénovation…)

Concernant les travaux, je suis actuellement en contact avec une société spécialisée dans la rénovation de vieux bâtiments. Ils me préparent un devis détaillé. Je vais également prévoir de faire d’autres devis par d’autres sociétés pour comparer.
Mon beau père était chef de chantier, il nous accompagnera également autant que faire se peux.

L’agence que j’avais contacté m’avait annoncé prendre 7% du loyer pour une gestion locative et 9% si on prends l’assurance loyers impayés avec.

En effet le saut sera difficile surtout que j’ai extrêmement peur des avions.

Et oui la Réunion est un endroit magnifique, mais quand on y vit depuis sa naissance on a parfois des envies bizarres qui motivent d’aller sur le continent: acheter des yaourts pas cher, voir la neige, aller à Ikéa, prendre une voiture rouler rouler rouler et atterrir dans un autre pays c’est fou !
Mais on fini toujours par très vite revenir au pays.

En tout cas pour ceux qui voudraient venir à la Réunion… Allez y c’est trop cool.

Je ne sais pas à quelle échéance vous envisagez votre mutation.

Peut-être devriez vous clarifier vos projets.

Vous vous embarquez dans un premier projet immobilier ambitieux et prenant. Avoir des entrepreneurs ne vous dispensera pas de passer beaucoup d’heures sur le chantier pour le suivi, à des dépassements de budgets imprévus, des augmentations de délais.

Sans présumer de vos compétences, sans expérience dans le domaine, je crains que vous n’alliez au devant de déconvenues qui vous gâchent cet investissement.

Pour vos affirmations sur le dynamisme du secteur de votre investissement et son potentiel de valorisation, je serai plus pragmatique. Je ne sais pas dans quel quartier de Ste Clotilde se situe votre projet, mais ce n’est pas spécialement une zone attractive en fonction du type de locataire que vous recherchez.

Si vous êtes effectivement mutée, peut-être devriez vous attendra pour investir proche de votre prochaine affectation. Et dans un projet moins compliqué pour comprendre un peu mieux l’investissement locatif. Sur le papier, tout à l’air simple. En pratique, il y a beaucoup à apprendre et cela se passe rarement comme prévu.

Cela vous permettra aussi de mieux vous familiariser, à travers ce forum ou d’autres lectures, sur les expériences partagées et un certain nombre de notions mentionnées par les autres intervenants.

J’avais complètement zappé la localisation. J’avais cru que c’était en Ile de France !

Pour les prix de vente et les loyers, je ne pourrai donc rien vous dire. A vous de bien vérifier vos hypothèses. 950 €/mois pour 50 m², vous êtes sûre ? Qui peut se payer cela, seulement des "métros" ?

De même, sur la pertinence de diviser, à vérifier selon le marché local. En IDF, je pensais qu’une maison de 50 m² avec petit jardin se vendrait très bien ; à la Réunion, je n’en sais rien.

Sinon, je connais quelqu’un qui a fait construire en Martinique, c’était la grosse galère. Il passait sur le chantier 2 fois par jour, pour vérifier et encadrer le travail des ouvriers, et il a rattrapé des conneries énormes (absence de ferraillages pour les balcons par exemple !). Bien qu’il ait confié le chantier à une entreprise ayant pignon sur rue, elle lui envoyait des "jobbeurs", c’est à dire des travailleurs au black payés à la journée, et évidemment très peu qualifiés. Il y a manifestement besoin de plus de vigilance et de surveillance qu’en métropole (où ce même genre de comportements arrive aussi, mais moins me semble-t-il).

Si c’est un peu le même état d’esprit à la Réunion, vous avez intérêt à surveiller votre chantier ! Si votre beau-père est du coin et qu’il est retraité (vous parlez de son métier au passé), c’est une excellente chose, et il va falloir qu’il y soit quasiment en permanence. En revanche s’il n’est pas sur place, il ne va pas beaucoup vous aider. Il pourra vous donner quelques avis au vu de photos, mais ça sera à vous de surveiller quotidiennement le chantier et les entreprises.

Je précise pour les défenseurs de la Réunion (il en existe sans doute) : je n’ai pas dit que c’était comme ça à la Réunion, car je n’en sais fichtre rien ! Je dis seulement "si c’est comme en Martinique…"

Pour le montant des travaux,surtout avec ce que vous prévoyez (créer deux logements complets avec cuisine,salle d’eau,électricité) partez plutôt sur une hypothèse haute que basse.
Il y a parfois des mauvaises surprises ,surtout dans les bâtiments anciens,que même un entrepreneur sérieux ne peut estimer au départ et qui conduisent à des dépassements.
En métropole,il est souvent donné une base de 1000 euros par m2 pour une rénovation complète si on fait faire les travaux par une entreprise.

Pour la même raison,ce n’est pas forcément avantageux de prendre le moins disant dans les différents devis.Cela peut être quelqu’un qui vous proposera des matériaux moins durables ou du personnel moins qualifié.
Comme l’on dit plusieurs contributeurs,le suivi d’un chantier est essentiel.Cela peut être fait par vous ou par une personne de confiance,mais il faut être sur place régulièrement.
Si c’est une personne de la famille,il faut qu’elle soit vraiment volontaire au départ du projet pour que cela ne soit pas une charge pour elle.

Dernier point:dans votre premier message,vous demandez comment éviter que ce bien devienne un poids pour vos finances à cause de l’impôt sur le revenu.
Je pense que ce n’est pas l’impôt sur le revenu qui risque de poser problème,car en régime fiscal LMNP,vous n’en paierez pas durant plusieurs années.
Ce sont plutôt les charges non prévues (travaux complémentaires,réparations à votre charge) ,l’éventuelle vacance locative,les frais de gestion qui risquent de vous empêcher d’avoir un cash-flow positif et donc être plus compliqués à gérer.

J’espère que mon message ne vous semblera pas trop pessimiste mais il est très important de tout étudier avant de se lancer et vous avez entièrement raison de bien peser avant d’investir.

Ce forum est une mine d’informations qui m’a été très utile.N’hésitez pas à parcourir les contributions sur l’investissement locatif.

Bonne étude de votre projet.