Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Sondage

#101 03/06/2019 19h25

#102 03/06/2019 19h40

#103 03/06/2019 20h13

6 #104 18/06/2019 14h37

#105 18/06/2019 18h31

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#116 04/12/2019 14h41

#117 04/12/2019 14h55

#118 04/12/2019 16h33

#119 04/12/2019 16h56

#120 04/12/2019 18h42

#121 05/12/2019 07h07

#122 05/12/2019 21h07

#123 13/01/2020 19h55

#124 13/01/2020 20h23

#125 13/01/2020 20h43

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Cyril440 a écrit :

alex44 a écrit :

La SCPI Pierval dans ses statuts (p. 21) a écrit :

Surin · #101

Cyril440 a écrit :
Cela veut dire qu’on reste à 5 parts mini. Donc le ticket d’entrée est réduit de 5000€ à 1000€ (si je comprends bien) ?

C’est exactement cela, le ticket d’entrée est divisé par 5 mais sans le dire. C’est tout un art

Sur les loyers négociés en euro, je suis surpris d’une telle volonté. Je serais curieux de voir si les clients acceptent cela et je pense que ça fera objet d’une contrepartie, à savoir une réduction du loyer envisagé. Je reste sceptique.

Cyril440 · #102

J aime aussi le rapport du CS sur ces résolutions :
"Ces projets n’appelant pas d’observations particulières de notre part".

Ils ne se foulent pas trop en commentaires.

Surin · #103

En effet. Franchement ce n’est pas cela qui va apporter un afflux de nouvelles souscriptions mais sur le principe c’est déplaisant de faire ça sans le dire explicitement et dans l’absolu ça reste des associés à 1000€ pour lesquels la SG devra envoyer tous les rapports et courriers nécessaires aux convocations d’AG, l’intérêt de mettre un minimum d’achat étant aussi d’amortir ces frais fixes par associé.

GoodbyLenine · #104

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 18 juin 2019 :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé du 18/06/2019.

Le quorum n’a pas été atteint (un peu plus de 22.5% et 16% pour l’AGO et AGE, avec les votes par correspondance, et pas assez de voix des présents pour atteindre les 25% et 50% requis) mais la SdG a déroulé l’ordre du jour, et les votes recueillis serviront lors de l’AG Mixte du 27/06 en seconde convocation.
Selon les votes déjà reçus, l’ensemble des résolutions devraient être adoptées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2018, j’ai noté :
- la volonté de la SdG est de continuer à distribuer plus de 5% pour 2019.
- beaucoup d’acquisitions avec des locataires considérés un peu comme des partenaires, et susceptibles d’être accompagnés sur d’autres investissements (c’est ce qui semble expliquer la capacité de la SdG pour investir l’abondante collecte).
- rendement moyen des acquisitions à 6.10% en 2018 (contre 6.60% en 2017), et plus d’impôts payés à l’étranger, expliquent la baisse du résultat par part en 2018. (De ce que j’ai compris, cette tendance devrait se poursuivre).
- une grande partie des acquisitions en France sont des VEFA, afin d’obtenir un rendement satisfaisant (à noter que les avances faites par la SCPI durant la construction ne sont en général pas rémunérées)
- en 2019 la SCPI aura (a déjà eu) recours à des emprunts (en partie pour financer les VEFA, en partie pour investir un peu plus que la collecte), avec un mix entre des taux vers 1.65% (amortissable 10 ans) et 2% (in-fine).
- SCPI non accessible via des contrats d’assurance-vie (pour éviter d’avoir à gérer un jour une cession de beaucoup de parts), mais des institutionnels (mutuelles et associations) détiennent environ 15% des parts.
- la division par 5 du nominal de la part vise à permettre des souscriptions programmées (par ex 1 part par mois pendant X mois), demandées par des associés (par ex. jeunes, ou ne trouvant pas de financement pour des SCPI). Chaque associé devra toujours investir au moins 5000€ au départ. Ce choix (d’une part à 200€ dont 160€ de nominal) résulte du montant nominal minimum que doit avoir une part (152.45€ ou 1000Frs d’après les textes réglementaires) et du souhait d’éviter les complications juridiques liées à la décimalisation des parts (qu’a retenu Corum).
- investissement au Canada : l’objectif est d’investir dans des EHPAD au Québec, pays solvable (AAA, population active en augmentation), marché porteur (grosse augmentation du nombre de seniors prévue sur 30 ans, murs d’EHPAD actuellement détenus par les exploitants, qui vont se concentrer et investir à l’avenir, donc voudront externaliser leurs murs), opération typique de 20-25 M€ avec 7-8% de rendement triple net avant impôts (de 25%, même convention fiscale que l’Allemagne) et des baux de 20 ans, prix d’achat et loyer négocié en €uros (le locataire assume le risque de change, sauf à la revente du bien).

L’AG se déroulait (comme les années passées) à l’ICM (leader dans la recherche sur les maladies neuro-dégénératives : Alzheimer, Parkinson, AVC, etc., reconnu comme 2ème centre de recherche au monde du domaine, alors qu’il n’existe que depuis 10 ans) à qui certains des commercialisateurs (et associés) de la SdG versent des dons (plus de 550 k€ depuis l’origine de la SCPI, dont 168k€ en 2018, si j’ai bien compris). Une présentation des activités de l’ICM (actif de la recherche fondamentale au soin de patients) a eu lieu.

Robert83 · #105

Remerciements pour votre compte-rendu, qui me conforte dans un prochain investissement au sein de cette SCPI.

SamyInvest · #106

Cette scpi me fait de l’oeil depuis pas mal de temps :

* Une thématique qui me parle et me rassure
* Une diversification géographique
* Un rendement dans la moyenne haute. Par contre je ne sais pas si le 5,05% annoncé est net de fiscalité étrangère (comme Novapierre Allemagne) ou avant fiscalité étrangère (comme Corum)
* Un délai de jouissance réduit
* Pas éligible à l’Assurance Vie, ce qui est pour moi un plus
* et la nouvelle possibilité d’ouvrir un plan épargne (comme Corum)

Franck059 · #107

Comme indiqué sur leur dernier bulletin trimestriel :

5,05 % nets d’impôts étrangers, sinon c’est 5,31 %.

Audacesfortunajuvat · #108

J’ai été étonné de recevoir un virement de distribution de la part de Pierval si tôt dans le mois, surtout qu’il s’agit d’une distribution de premier trimestre. Après renseignement pris auprès de la société de gestion, il s’agit d’une erreur de leur banque concernant certains associés. La somme créditée va donc être redébitée en attendant le bon versement de fin de mois.

eg972 · #109

Rien eu de mon côté

Cyril440 · #110

Bulletin T2 dispo ici

Mon tableau actualisé :

Très bon trimestre, le rendement pondéré des acquisitions est en progression à 6,71% au T2.
La collecte progresse encore et le % en VEFA est toujours élevé.

Malgré une amélioration, le RN estimé est toujours en-dessous de la distribution. Une baisse au T3 ou T4 est à prévoir pour rectifier, même si on peut imaginer l’utilisation du RAN. Le nombre d’immeuble en construction va continuer à peser négativement (temporairement) dans le RN 2019.

Robert83 · #111

Voilà d’utiles précisions que j’apprécie, venant d’ acquérir des parts chez Pierval. Cordialement.

alex470 · #112

Le délai de jouissance de PIERVAL SANTE va passer au 1er novembre, du 1er jour du 3ème mois de souscription au 1er jour du 5ème mois de souscription, soit un délai supplémentaire de deux mois.
Ceci afin de mieux gérer le délai d’investissement avec la collecte, qui a fortement augmentée.
Si besoin de source : en mp.

alex470 · #113

Le rallongement de délai de jouissance de 2 mois est bien confirmé au 01/11/19.

Pierval Santé Délais jouissance rallongé - SCPI Solution

Cyril440 · #114

Bulletin T3 dispo ici

Le passage à 5 mois pour la jouissance, fera du bien à partir de 2020, c’est une très bonne chose. On voit bien avec le % en VEFA est élevé et cela pèse à court terme sur le RN par part.

Sur les 9 mois, je tombe sur un RN estimé de 35€ (37,87€ distribué). De grande chance d’avoir une baisse du dividende au T4, car même en creusant le RAN, il semble difficile de combler cet écart.

alex44 · #115

J’ai parcouru le fil (en diagonale) sans trouver :

Pourquoi la part reste à 1000€? Aucune revalorisation en 5 ans.
Quelle est l’intérêt pour la SG et\ou pour les détenteurs ?

Ok le rendement est stable mais d’autre augmentent la part et rendement stable…

Merci pour vos lumières ?

maxicool · #116

Parce qu’actuellement, la valeur de la part de Pierval Santé est 11.74% plus chère que la valeur de réalisation. Il n’y a pas de décote sur la valeur de l’immobilier détenu, donc pas de hausse de part.

cat · #117

alex44 a écrit :
Pourquoi la part reste à 1000€? Aucune revalorisation en 5 ans.
Quelle est l’intérêt pour la SG et\ou pour les détenteurs ?

Intérêt pour la SG : un prix bas aura tendance à attirer plus de capitaux donc plus de commission de souscription.
Intérêt pour les détenteurs : faible… "peut-être" garantir un flux de souscription important pour leur permettre de sortir facilement? Ce prix maintenu à 1000€ est quand même à l’avantage des nouveaux acquéreurs.

La valeur de reconstitution étant de 1038.63€ fin 2018, la SG pourrait effectivement envisager de relever le prix des parts de quelques %.

GoodbyLenine · #118

Pour information, voici l’évolution de la valeur de reconstitution (au 31/12) : 986.59€(2014), 990.10€ (2015), 1005.22€ (2016), 1028.93€ (2017), 1038.63€ (2018). Le prix de la part doit rester entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution. La valeur de réalisation a, en gros, évolué de même.

L’allongement de la durée d’entrée en jouissance, de 3 à 5 mois, peut être interprétée comme une augmentation du prix d’achat de 2/12 de 5.05%, soit de 8.42€ : tout se passe comme si le nouvel associé percevait 8.42€ de moins quelques mois après avoir souscrit (sauf que l’impact fiscal est différent à plusieurs égards, et que les 8.42€ ne se retrouveront pas à la revente).

@cat : Je rappelle que, pour cette SCPI, la société de gestion ne se charge pas de la collecte (c’est La Française qui en a l’exclusivité) et ne perçoit pas la commission que vous évoquez.

cat · #119

GBL, auriez-vous un document qui indique que la SG ne perçoit rien sur la commission de souscription?
Je ne vois aucun élément dans les statuts en ce sens. Par ailleurs, quand je lis comment se décompose cette commission, je serais très surpris que la SG n’en touche pas une partie (au moins pour les frais de recherche des investissements) :

La SCPI Pierval dans ses statuts (p. 21) a écrit :
Une commission de souscription versée par la SCPI à la Société de gestion est fixée à 10,09 % HT maximum (à majorer de la TVA au taux en vigueur, soit 10,51% TTC pour un taux de TVA de 20 %) du prix de souscription, prime d’émission incluse.

La commission de souscription rémunère :
▪ les frais liés aux augmentations de capital (frais de collecte et recherche de capitaux, notamment la préparation et la réalisation des augmentations de capital, le placement des parts de la SCPI lié à l’activité d’entremise des commercialisateurs ainsi que la validation des souscriptions) à hauteur de 8,00% TTI (commission exonérée de TVA conformément à l’article 261-C-1°e du Code Général des Impôts),
▪ les frais de recherche des investissement (notamment l’analyse et l’étude de l’investissement ainsi que le suivi de l’exécution de ces programmes d’investissement) à hauteur de 2,09 % HT (à majorer de la TVA au taux en vigueur soit 2,51% TTC pour un taux de TVA de 20%).

Néanmoins, je peux me tromper et avoir raté un document qui indique que la Française touche seule cette commission de souscription.

Bien à vous,
cat

GoodbyLenine · #120

La SdG conserve les frais de recherche des investissements (et assume les charges en relation). Je doute que ce soit là-dessus qu’elle fasse du gras.

Le reste est ce qui a été indiqué lors des AG de la SCPI (où il y avait d’ailleurs pas mal de salariés (ou partenaires) de La Française), mais je n’ai aucun écrit. Toutes mes souscriptions (passant par un commercialisateur) ont été traitées par La Française.

SamyInvest · #121

J’envisage très sérieusement de prendre quelques parts en NP directement sur un site en ligne qui commercialise les SCPI de "La Française"

Une rétro commission de 3% est accordé pour toutes souscriptions avant la fin de l’année.

Je me demandais comment cette rétro commission allait être fiscalisée.

* est ce considéré comme une réduction du cout d’investissement ?
* est ce considéré comme un revenu et donc fiscalisé comme des dividendes ?

EDIT : En appelant j’ai eu la réponse du site : il s’agit donc bien d’une réduction du montant de l’investissement qui n’est donc PAS fiscalisé

Dernière modification par SamyInvest (05/12/2019 11h06)

Polaris · #122

Intéressant SamyInvest, la précision est en effet importante.

Avec ces 3% de remise, les frais d’acquisition tombent à 7.5%TTC: c’est plus raisonnable.

Kdick · #123

Bonjour à tous,

A la recherche de diversification sur mon portefeuille de scpi je suis intéressé par Pierval Santé. Hélas mon GDP ne la commercialise pas et du coup je vais probablement en acheter en direct. Je crois avoir compris que la société à laquelle il faut s’adresser c’est "La Française" ? Savez-vous si toutes les sociétés de commercialisation acceptent de faire une vente non pas à un particulier mais à une SCI? En effet mon achat se fera à travers d’une SCI. Toutes mes autres SCPI seront achetées et intégrées dans ma SCI via mon CDG, tout comme celles déjà achetées précédemment, du coup je ne sais pas trop comment m’y prendre.

Merci.

loulou75015 · #124

Vous devriez passer par la plateforme de la française qui vous offre un discount.

Moniwan : Solutions d’investissement - Epargne patrimoine immobilier - Moniwan by La Française

Cyril440 · #125

Aucun problème pour la SCI. Leur formulaire de souscription contient cette possibilité. J’ai également fait ce choix en 2018.

Il faudra disposer de votre SiREN, une copie du kbis et je crois des statut certifiés conformes. Mais cela doit être expliqué sur le site.

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