Appartement bien placé sur Paris mais en ruine ?

Il me semble que faire les travaux, alors que l’appartement appartient encore à votre oncle, vous expose au risque de devoir payer les droits de succession (en majorité à 45% de frère à soeur, 60% d’oncle à neveu, cf http://vosdroits.service-public.fr/F456.xhtml), le jour venu, sur la valeur du bien après travaux.

Par ailleurs, il existe des moyens de transmettre 150k (ou presque ) de votre mère à vous sans payer trop de droits et en respectant strictement la loi (faire payer des travaux sur un bien à une personne autre que son propriétaire, ça ressemble pas mal à une donation déguisée…). 

Je ne sais pas ce qu’il faudrait faire (il manque des infos dans votre description : votre oncle accepterait-il de vous transmettre ce bien, ou sa nue-propriété, dès maintenant ? quel age a votre oncle ? l’oncle a-t-il eu des enfants ? l’un d’entre vous a-t-il de quoi financer les frais associés à une telle donation ? (oui si j’en crois https://www.investisseurs-heureux.fr/t1426) age de votre mère ? existence de donations de votre mère à vous dans les 15 dernières années ?, etc.), mais je ne vous recommanderais pas de suivre l’idée que vous exposez.

Bonne question !

de mémoire à Paris, avec entreprise agréée, comptez entre 400 et 800 €/m2 (+ si prestations luxueuses évidemment) pour rénovation complète.

le salaire mensuel d’un smicard par m2
on croit rêver…

Orion213 a écrit :

Bonjour,
Mon oncle possede un appartement inhabite dans le centre de Paris, tres bien place mais en mauvais etat.
Mon frere et moi heriterons de cet appartement un jour, aussi mon oncle nous laisse nous en occuper comme bon nous semble.
Nous projetons de tout refaire afin de le mettre en location.
Nous estimons que les travaux couteront environ 150 k (devis en cours)
Bien que moi et mon frere pourrions debourser cette somme, nous sommes partis dans l’idee qu’il serait mieux que notre mere paye, car cela fera d’autant moins d’argent qui seront soumis aux droits de succession le jour ou nous heriterons d’elle.
Est ce une bonne idee ? Si quelqu’un a un avis / conseil, je suis preneur…
Cordialement,

Les questions à priori pour savoir si ça vaut le coup de faire les travaux et quelle meilleure option choisir (location/revente) :
- A combien serait estimé l’appartement après travaux ?
- Quelle différence de prix pourrait-on en tirer ? Prix de vente sans faire les travaux ? Prix de vente en ayant tout refait ? Quel rendement locatif possible après travaux ?
C’est tout cela qu’il faut estimer pour choisir la meilleure option possible.

J’ai aussi entendu parler de 1000e du m2 pour bien refaire un appartement.

Merci pour tous ces conseils sur la renovation d’appartements. Je remercie en particulier Sky, j’avais besoin de lire tout ca !

Concernant l’estimation des travaux, j’aurais mieux fait de ne pas ecrire le chiffre dans mon premier post. Il est probablement trop eleve, et il induit en erreur sur mes intentions. Tout ce que je veux, c’est renover un appartement en tres mauvais etat afin de le louer (pas besoin d’architecte)

GoodbyLenine a écrit :

Peut-être pourriez-vous alors envisager que votre oncle vous vende ce bien en l’état (si plus acceptable par le coté japonais).

Je ne suis pas sur de vous suivre… Quel est l’avantage d’acheter l’appartement a mon oncle plutot que d’en heriter ? Comment fixer le prix de vente ? (puis je lui acheter pour un prix artificiellement bas ?)

Pour info un appartement de surface similaire dans le meme immeuble a ete vendu a 650 k recemment.

Dernière modification par Orion213 (03/06/2013 15h52)

Je viens de lire le fil, et dans l’ensemble je suis en accord avec ce qui se dit.
Je souhaite accentuer un des éléments.
assurez vous que l’apartement vous appartient avant de faires des travaux.

De tout ce qui a été énoncé au niveau des travaux il est évident que si vous souhaitez louer,
la remise en état des lieux devrait etre moins cher que si vous souhaitez y habiter vous meme, la remise en état pour la vente étant souvent la moins onéreuse.

Conseil: Surtout si souhaitez garder le bien afin d’en tirer des revenus de location,  assurez vous que tout ce que vous mettez en place au niveau des travaux soit de qualité, je pense particulierement aux robinetteries, on dépense un peu plus au départ et on est moins embeté par la suite.

J’aime l’idée d’acheter le bien a votre oncle…ou meme l’idée de la donation du bien en l’état, mais compte tenu de l’age de l’oncle et la complication avec le coté japonais …
Je suis plus en faveur de l’achat a un prix canon (faires des photos de l’apt en mauvais état et garder toutes les factures, pour justifier le prix bas. (en cas de contestation du fisc),  cela a déja éte mentionné.

Faites faire une évaluation par une ou plusieurs Agences Immobilieres en leur précisant, une évaluation de prix pour une vente rapide.

Il serait peut etre judicieux pour vous et votre frere de loger ce bien dans une SCI familiale …
et ce quelque soit la maniere d’acquisition.

La nue-propriété avec un usufruitier de 80 ans… je pense pas que cela soit nécessaire (l’usufruit a cet age ne vaut que 10% de la valeurs du bien (la nue propriété vaut 90%). Ça complique avec les japonais.

Le plus simple a mon avis , vu que
l’oncle est loin … serait une vente pure et simple de l’oncle a la SCI
et dans la SCI on y met qu’un seul bien et 2 associés ou plus ( vos enfants par exemple).
Et comme il a été mentionné, par GoodbyLenine, ce qui a été tres bien illustré
il est plus avantageux d’acheter plutot que d’hériter de l’oncle, et plus tard il le dit.

GoodbyLenine a écrit :

Peut-être pourriez-vous alors envisager que votre oncle vous vende ce bien en l’état (si plus acceptable par le coté japonais).

une SCI de ce type requiert que tres peu de document, et la SCI est transparente vis a vis du fisc.
Pas besoin de comptable, seule une déclaration aux, centre des impots fonciers, une fois par an sur le Formulaire 2072 DSF,
le seul disponible sur le sites des impôts est celui de 2009.
N° Imprimé : 2072-DSF (N° C.E.R.F.A : 10338*12)
2009  -  Impôts sur les sociétés et contributions/Impôt sur le revenu
Descriptif du formulaire - La déclaration n° 2072 sert à déclarer les revenus de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés

Mais cela risque de changer.

Si vous ne savez pas faire, vous meme, (créer une SCI) non soumise a l’IS;
il y a un de nos investisseurs heureux, qui en a une dont il ne sait que faire . Mettez vous en contact.
SCI créée mais inutilisée : qu’en faire ?
Sur ce meme fil quelqu’un d’autre mentionne le "DIY" ainsi qu’un lien pour constituer "soit meme"  sa SCI…"Do it Yourself" copie de status et enregistrement etc …
M.

La vente depuis le Japon semble en effet quelque chose de difficile  réaliser.
Il n’en est rien.
C’est en fait tres facile.

Voila la marche a suivre.

Une fois le prix de vente déterminé et que l’oncle est d’accord a ce prix la,
il convient d’établir un acte de vente,
(c’est pas la peine de passer par un compromis, on passe directement a l’acte)
Le notaire établira un acte de vente que l’oncle devra signer, au Japon,  en présence de personnes assermentées pour vérifier son identité et sa signature(le consul de france est le plus souvent utilisé).
Le notaire lui envoit ces documents et les attend en retour pour procéder a la vente.

Une fois que l’oncle a tout bien signé et que les documents (signature et identité vérifiés), sont de retour en France,
le Notaire procede alors a l’enregistrement du bien au nom du ou des acheteurs.
Naturellement le notaire a besoin de toutes les infos concernant le bien l’oncle (comme pour toute vente). Le nº de compte bancaire de l’oncle pour lui verser le produit de la vente, RIB si c’est un compte en France sinon virement bancaire.

Pour mes ventes je procede de la maniere suivante:
Mon notaire établit une procuration de ma part en faveur de deux de ses employés.

Ces personnes vont me représenter uniquement pour signer tous les documents relatifs a la vente (exclusivement du bien en question).
Cette procuration doit etre signée par le vendeur, ( moi ),  signatures certifiées par le consul ou l’équivalent d’un ("notary Public", aux USA, un vérificateur de signature).

Des lors que l’agence me trouve un acheteur et que nous sommes d’accord sur le prix de vente. (Nous communiquons par Skype, e-mail attachement et les originaux par courrier).
Ensemble, l’agent immobilier avec le notaire, mandatent les entreprises de control termites plomb
et le géometre pour les surfaces.
Les employés quiont notre procuration, nous représentent  (mon épouse et moi) je crois que c’est pour cela que nous donnons 2 procurations, bien que notre régime matrimonial soit  "le Régime de la Communauté Universelle".
Ensuite  ça marche tout seul.
Une fois la vente effectuée le notaire me verse ce qui me revient sur mon compte en France.

Orion213 a écrit :

Merci GBL et Miguel pour vos interventions.

…/…

Quelque chose m’intrigue a propos du point 2) : qu’est ce qui empeche d’appliquer ce raisonnement a n’importe quelle succession impliquant un bien immobilier ? Qu’est ce qui empeche n’importe quel parent de vendre l’appartement a leur enfant pour une somme sous-evaluee ? D’ailleurs, comment est faite l’estimation d’un appartement lors d’une succession ?
…/…

En tout cas je pensais que ma situation etait simple, mais je realise qu’elle ne l’est pas. Je vais probablement prendre contact avec un avocat pour voir quelles sont les possibilites en terme de vente depuis le Japon.

Si jamais la vente n’etait pas possible pour une raison ou pour une autre, peut-etre devrais-je envisager de ne faire les travaux qu’apres avoir herite de l’appartement…

qu’est ce qui empeche d’appliquer ce raisonnement a n’importe quelle succession impliquant un bien immobilier ?

En ligne directe (parents-enfants) il y a des possibilités différentes, abattement donations, et droits de succession nettement moins élevés que lorsqu’il s’agit d’oncle ou de tante .
Pour la succession entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, le taux est de 55 %, et pour la succession entre parents au-delà du quatrième degré ou entre personnes non parentes de 60 %.
apres un abatement héritiers, droits de succession, de mutation, tarifs notariaux

Il faut alors etre innovatif, utiliser son imagination.
A situations différentes --- solutions différentes

Pour les évaluations , les agents immobiliers savent faire.
Ils font des comparatifs avec des biens vendus recemment dans le meme quartier, et
applique une décote suivant l’état des lieux. La valeur d’un bien change, ceux qui paient de l’impôts (ISF par ex.) souhaitent souvent ré-évaluer leurs biens**, les notaires aussi sont bien placés pour ce genre d’évaluation. (voir si l’apt est situé dans une zone de pré-emption).
Des barèmes de prix au metre carré sont publiés.
Attention il n’est pas question de sous-évaluer le bien, simplement de l’évaluer a sa juste valeurs en fonction du marché actuel, pour une vente rapide par les temps qui courrent.

M.

** plus souvent a la baisse

sur ce site, il y en a d’autres, vous pouvez faire l’estimation de votre bien immobilier.
Immobilier Paris - 75000 | Drimki

Dernière modification par Miguel (04/09/2012 00h42)

Orion213 a écrit :

quel est le bon moment pour acheter ? Maintenant ou "plus tard" ?

Si j’étais vous, maintenant; à force de temporiser on ne maîtrise plus rien et ce qui est fait n’est plus à faire !