Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3)

Lindo a écrit :

Bonjour,

Pouvez vous mettre des photos ? Cela nous permettra de voir les travaux réalisés et le mobilier mis en place.

A mon avis le problème vient de la taille de appartement, sur du 80m² on va plutôt être sur des familles avec enfant et donc il manque sans doute une place de parking et peut etre même un bout de jardin. Quel est le prix des maisons aux alentours ? 

Avec des taux aussi bas qu’en ce moment les familles ont, à mon avis, plus tendance à chercher à acheter surtout dans des petites villes où elles en ont les moyens

Pour la piste de la maman ou le papa en période de divorce un 80m² à 700-800€ ça peut faire beaucoup suivant le salaire de la personne.

Bonjour, je pense aussi que la taille est un réel problème, le délais de rétractation du mandat avec l’agent immobilier est passé, je ne peux donc pas le vendre dans l’immédiat.

Quelques photos :





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dalki a écrit :

Plusieurs remarques, pour alimenter la réflexion, et tenter de vous aider à trouver des solutions pour louer et lancer dans les meilleures conditions votre investissement. L’idée est de vous aider au maximum, n’y voyez aucun jugement de valeur, car votre bien semble de qualité avec une belle rénovation (bravo).

- Le fait de passer par une agence vous prive de locataires potentiels. En effet, lorsque vos locataires potentiels auront le choix entre deux biens, les 600 euros de frais d’agence risquent de peser dans la balance. Avec cette somme, à fonds perdu, les personnes préféreront sans doute louer un peu plus grand ou avec un garage, mais sans frais d’agence. C’est en tout cas le cas pour moi.

Bonjour, comment avez vous trouver le bien dont il était question?

Oui c’est également mon cas, j’en suis conscient.

dalki a écrit :

- L’agence à qui vous avez confié la gestion fait-elle son boulot ? L’annonce a été publiée il y a 10 jours, et n’a pas été "remontée" sur LeBonCoin. Pour moi c’est inacceptable, vous devez apparaitre plus haut dans les recherches.

- Il y a pour moi un gros soucis dans la formulation de l’annonce par l’agence : il est fait mention d’un séjour et d’une chambre au rez-de-chaussée, alors que votre bien est au 2ème étage… Cela doit freiner les gens, il y a de nombreuses personnes qui ne souhaitent pas habiter en rez-de-chaussée, à plus forte raison en plein centre-ville. Faites changer cela au plus vite !

- Autre erreur de l’agence : le prix du loyer n’est pas mentionné ! Il n’y a que le montant des charges dans l’annonce. Demandez à ce que soit précisé, dans le corps du texte, le détail du prix du loyer ET du prix des charges, car cela prête à confusion et peut vous priver de visites.

Je vais voir ça avec l’agence, de bon conseils encore c’est sympa

dalki a écrit :

- Vous souffrez sur votre marché d’un déséquilibre "particuliers/agence". Il y a en effet beaucoup plus de biens en direct, sans frais d’agence. Dans le cadre de leur recherche, vos locataires font sans doute 3 à 4 visites pour trouver le bien idoine. Cela signifie qu’au moins 2 visites sur les 4 seront sans frais d’agence

- Vous n’avez pas évoqué le DPE : est-il très mauvais? Cela peut faire fuir les locataires.

DPE Vierge, l’ancienne propriétaire ne payait pas ses factures et donc, le DPE n’a pas pu être réalisé, mais maintenant il y a une nouvelle chaudière condensation et isolation placo refaite dans la cuisine!

dalki a écrit :

- Il y a selon moi un déséquilibre offre/demande dans votre ville. Près de 30 annonces, pour une ville de moins de 12 000 habitants (baisse de 1000 habitants en 10 ans), c’est beaucoup trop. Et le prix ne semble effectivement pas être le soucis dans votre cas.

Mon prix est correct, mais effectivement il y a un déséquilibre, je pensais pouvoir faire mieux que la concurrence avec un bien rénové et propre contrairement a beaucoup d’autres..

dalki a écrit :

- Ayant moi-même des enfants, et étant ainsi un locataire potentiel d’un logement de 80m2 de ce type, le soucis serait pour moi votre chambre à l’étage. Pour moi, cette chambre n’est pas une chambre. Je m’explique. Je ne l’utiliserai pas pour mes enfants, pour des raisons de sécurité du fait de l’absence de porte et de murs. Je n’aimerai pas l’utiliser pour moi non plus, pour des raisons d’intimité (l’absence de murs est pour moi très gênante). Avez vous des volets dans votre salon ? Car sinon le chambre de l’étage n’est plus dans l’obscurité à partir de 5h du matin en été. Gênant pour moi. Si je me fait cette réflexion, vos locataires potentiels doivent également se les faire. Et cela doit peser dans la décision de vos locataires potentiels, surtout dans un marché avec beaucoup d’offres !

Je n’ai pas trop compris, la chambre du haut a bien une porte en haut de l’escalier.

J’ai uniquement des occultants dans les chambres que j’ai mis en place, c’est un immeuble de 1920, aucun volet, aucun store.

dalki a écrit :

- De la même manière, cela me gêne en tant que parent de ne pas dormir au même étage que mes enfants (sécurité). Pas pratique non plus avec de très jeunes enfants pour les réveils nocturnes.

- En louant en direct, je vous conseille de grouper les visites. Organisez un créneau de visite sur un samedi, 3 ou 4 visites à la suite, votre déplacement sera optimisé. Le fait que des locataires potentiels se croisent est également positif pour vous. Vous l’aurez compris, si j’étais vous je reprendrai le dossier en main moi-même, en direct.

Le délais de rétractation est passé, je ne peux pas faire de visite moi même avant 3 mois au minimum (contrat avec l’agence)

dalki a écrit :

Clairement, la vue sur cour doit poser problème tout comme la hauteur des fenêtres dans le salon également, mais vous ne pouvez plus rien n’y faire à ce stade. L’absence de garage aussi, pas pratique du tout pour porter les courses. Peut être pouvez vous suggérer lors de vos visites que des garages ou des places de parking sont à louer à proximité ? N’y-a-t-il pas un tarif "résident" ? Cela permet souvent, pour un prix dérisoire, de pouvoir se garer très proche sur les places payantes.

Peut-être est-il possible sur la chambre à l’étage, de fermer la pièce au niveau des colombages, avec une porte ? Vous semblez en plus avoir place pour créer un dressing sur le pallier à l’étage. Ou de monter une cloison pour mettre une porte en haut de l’escalier, offrant ainsi un bel espace nuit pour un couple. Car quelle est la taille de la partie nuit actuelle derrière le colombage, là où le lit pourrait être placé ? Cela me semble petit et donc gênant pour de potentiels locataires.
N’hésitez pas, à l’issue de vos visites, à demander pour quelle(s) raison(s) les gens ne donneront pas suite. Cela peut être un peu dur psychologiquement, mais doit pouvoir vous aider à comprendre le problème.

Gardez confiance, ne baissez pas les bras, essayez de corriger ce qui peut l’être et reprenez la gestion de vos visites. Bon courage, et tenez nous au courant !

Je sais que la vue cour pose problème, ainsi que le parking, mais mis a part ses deux soucis, le reste est vraiment nickel d’un point de vue objectif.

La partie derrière le colombage est uniquement pour un dressing, pas une chambre, dressing qui d’ailleurs se trouve a coté de la chambre du haut ( qui a une porte ) il y a des occultants dans les deux chambres pour le confort des futurs locataires.

J’essaye d’apprendre de mes erreurs, c’est vraiment frustrant pour un premier investissement alors que j’ai bossé tous les jours dessus pendant 6 mois, mais je reste positif et je ne baisse pas les bras!

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Bernard2K a écrit :

Sur les remarques très pertinentes de dalki, le point que vous pourriez corriger très rapidement : faites indiquer par l’agence dans l’annonce, dès le début de l’annonce, que les honoraires d’agence pour la location sont intégralement pris en charge par le propriétaire.

En effet, maintenant que vous avez donné mandat, et à moins que vous ne soyez encore en mesure de vous rétracter, cette solution me semble la seule pour supprimer l’effet repoussoir de l’agence. Ca coûte mais c’est la seule façon de garder un espoir de louer.

Personnellement, quand j’étais locataire, je suis souvent passé par une agence, mais c’était dans des marchés tendus, où je n’avais pas le choix, or là vous êtes dans un marché détendu. De plus je voulais ce bien et pas un autre, car il avait un avantage concurrentiel (par exemple, un garage boxé alors que j’ai une moto à stationner, et les motards détestent stationner leur moto dans la rue). Or, si j’en crois dalki, votre bien a plutôt des inconvénients que des avantages (si ce n’est : refait à neuf). Donc, les gens ne vont pas payer la "prime" des honoraires d’agence si le bien n’a pas d’avantage qui permette de se dire "tant pis pour les honoraires, mais je veux celui-là et pas un autre".

De toute façon, vous devez faire une ristourne, d’une façon ou d’une autre : soit les honoraires offerts, soit une baisse de loyer. Dès lors que le locataire trouvé reste plus de X mois, il valait mieux offrir les honoraires que consentir une baisse de loyer.

Baisse de loyer ce n’est pas possible pour la simple et bonne raison que je suis deja en dessous du marché malgré les défauts, il y a de la surface, c’est au centre ville et en plus de ça tout est neuf et propre.

Pour le mandat, effectivement délais dépassé, donc impossible de faire marche arrière avant 3 mois.

Je vais regarder pour les frais d’agence, j’en suis conscient.

Bonjour,

Le bien est finalement loué ?
Sur l’annonce et sur la première photo il est écrit "! Loué en 13 jours !".

Oui bonne nouvelle ! Il est loué vide ou meublé ?

Excellente nouvelle ! Il semble donc que ce soit un manque de liquidité de votre marché, c’est à dire qu’il est "louable" mais que les candidats sont relativement rares.

N’oubliez pas que dans le cas du refus de tel élément de mobilier, il convient dans la liste des meubles de noter : "tel élément de mobilier : fourni mais refusé par le locataire" et les deux signent en bas.

Bernard2K a écrit :

Excellente nouvelle ! Il semble donc que ce soit un manque de liquidité de votre marché, c’est à dire qu’il est "louable" mais que les candidats sont relativement rares.

N’oubliez pas que dans le cas du refus de tel élément de mobilier, il convient dans la liste des meubles de noter : "tel élément de mobilier : fourni mais refusé par le locataire" et les deux signent en bas.

Oui c’est une bonne nouvelle, on apprends avec les erreurs et c’est tant mieux.

Oui j’ai précisé avec l’agent que elle doit préciser que la literie aurait du être fournie!

Mani a écrit :

Les échanges sont extrêmement intéressants et les conseils de grandes qualités, vraiment.

@ michaelstaudi :

- Si vous deviez revenir en arrière et refaire des choses, que feriez vous concrètement ?
- Au final que devient votre renta  et CF , par rapport a votre prévisionnel du départ ?

@ Bernard2K : en cas de qualification en tant que marchand de bien , même si cela est accidentel.
Qu’elle est précisément l’imposition ?

Alors si je devais revenir en arrière et l’erreur que j’ai faite, c’est que j’ai uniquement été obsédé par le prix très attractif à l’achat sans réellement analyser la demande locative pour ce type de surface, il y a effectivement une demande, mais honnêtement 80m2 dans un marché détendu et en plus en meublé, difficile.

Heureusement la valeur du bien à vraiment bien augmenté grâce aux travaux.

Ma renta est bonne, du moins je pense.

C’est un bien qui va me rapporter 100 euros de cash flow / mois en délégation TOTALE et fiscalité optimale.

Donc dans les 100 euros de cash flow, c’est du net net, en plus de ça c’est après toutes charges payés, crédit, assurance, comptable, frais de gestion de l’agence, impôts…

Plutôt content pour un premier bien!

On verra bien, dans tous les cas je cherche vraiment à déléguer le plus possible.

Ils prennent 7% du loyer HC