Comment devenir rentier en 20 ans ?

Indéniablement le cdi, les banques demandent  généralement un ancienneté de 12-24 mois en interim avant d’envisager un prêt immo.

Bonjour

C’est juste que les CDIs dans les ESNs proposent des salaires en général 30 % plus bas que les contrats d’intérim pour effectuer le même type de travail.

Avec un diplôme d’ingénieur et un intérim, il n’y a pas moyen d’avoir un prêt, on vit dans un monde ou il faut accepter un salaire plus bas pour pouvoir emprunter. Je ne comprends pas la logique des banques. Si je gagne plus, je peux épargner plus et donc payer plus de frais de courtage sur mon PEA. Surtout que je peux rembourser mon prêt avec mon épargne, c’est pas comme ci, je n’avais pas d’épargne.

Le gros problème avec le CDI s’est la période de 3 mois de préavis que l’on ne retrouve pas dans les CDDs et intérim. Trois mois,lorsque les conditions sont dégradés, c’est très long.

Tata

Bonjour,

Dans mon cas (LBP) c’était mieux le CDI ; une fois passée la période d’essai, vos revenus sont pris en compte contrairement à l’intérim qui demandait à ce que vous puissiez justifier de la régularité et du renouvellement du contrat.

Ezerian a écrit :

Bonjour,

Dès que j’ai finis mon stage de fin d’études et que je reviens en France métropolitaine, je vais avoir deux choix niveau travail :

- intérim de 18 mois à 45.000 € brut par an ou
- CDI à 33.000 € brut par an dans une ESN

C’est quoi pour vous le mieux pour avoir un emprunt de 25/30 ans selon vous ?

Merci

Tata

Bonjour, tout d’abord je suis "rassuré" de voir que les grilles de salaires que j’ai connu dans les ESN n’ont pas trop évolué. On peut donc faire des simulations plus générales.

Pour répondre à votre question, en général le CDI est mieux quand on parle d’un emprunt sur 30ans.
Maintenant au vu de votre patrimoine actuel, si vous êtes raisonnable dans la somme a emprunter, vous pouvez peut être voir avec votre banquier dans quelles mesures votre patrimoine actuel peut servir de garantie sur un emprunt.

Vous pouvez faire un business plan solide pour démontrer votre motivation et votre gestion du de cash flow et des risques. Il y a pleins d’indépendants qui empruntent sans avoir de CDI, donc bon.

@ Ezerian

Le premier salaire est très important et sert un peu de base pour les évolutions salariales futures. Ce n’est pas logique mais malheureusement ça marche comme ça. Les entreprises sont réticentes à donner des augmentations trop importantes en pourcentage.

Personnellement, je vous recommanderais de choisir l’intérim.

Sinon une remarque sur les jeunes de 25 ans qui débutent leur carrière avec un patrimoine de 135k€ … je pense que c’est extrêmement rare, votre avis est biaisé sans doute car vous venez d’un milieu aisé et forcément fréquentez des jeunes avec une situation similaire.

Les augmentations salariales ne sont pas linéaires, disons que sans changement particulier, c’est du 3-5% par an mais en changeant d’entreprise ou via une promotion, on peut souvent faire du +10% et plus. Puis en fin de carrière si on est sur le même poste, le salaire a tendance à stagner. C’est surtout en début de carrière que les sauts peuvent être les plus importants, par exemple au bout de 2 ans, 5 ans, 10 ans en passant de débutant à confirmé puis senior. Du coup c’est encore plus important pour les gens souhaitant une carrière courte

Non car Vauban parle d’immobilier à crédit sans apport ce qui fera 5% (12% - 5% charges -2% crédit) en plus des liquidités investies en actions à 10%
Ca reste très théorique, encore faut-il réussir à obtenir 10% de rendement annuel en bourse et réussir un investissement immobilier à crédit chose que l’on ne pourra juger que sur le long terme une fois l’emprunt soldé et le bien vendu.

A ce compte là investir dans de l’immobilier à crédit à "5%" (sur quelle base ? Ce que cela permettra d’investir en bourse ?) est étrange car sans liquidités/apport on a une rentabilité infinie du fait du levier du crédit.

gandolfi a écrit :

- Y a t’il des cas moins risqués ?

Non. C’est mécanique, plus de rendement, plus de risque. A chacun de se spécialiser dans un domaine pour "maîtriser" (on n’en a jamais toute la maîtrise…) ce risque et surtout le comprendre.

gandolfi a écrit :

- Emprunter à 1% avec un crédit conso pour acheter des ETF ou actions à dividendes vous parait il judicieux ?

Non, ces emprunts sont sur une durée courte, ça peut vous faire investir au plus mauvais moment, tout comme cela peut marcher. Tentant mais peut s’avérer piégeux.

gandolfi a écrit :

- Utiliser le crédit sur autre support (SCPI, crowfundig…) vous parait elle valable ?

Sur le "crowfundig" je n’en ai jamais entendu parler, sur les SCPI c’est possible mais les taux et conditions sont souvent peu avantageux, le choix SCPI plus ou moins imposé par le montage.
Sur le risque d’un tel placement, si tout le monde le propose et en parle, c’est que justement cela fait peser un risque supplémentaire, notamment quand plus de monde voudra sortir qu’investir.

Bonjour Gandolfi…

Oui bien sûr !
Le crédit est un effet de levier simple.
A partir du moment qu’il peut être remboursé, le gain est simple: Globalement,c’est la différence entre le taux du crédit et le taux de rémunération de l’actif investi. Avec des taux bas, il faut emprunter.

Personnellement, j’ai souvent utilisé ce procédé, lorsqu’une bonne opportunité d’achat d’actif se présentait et que je manquais de liquidité ( Exemple: Avant l’augmentation d’une part SCPI…). Le timing est une clef de réussite d’un investissement.

Une astuce trop oubliée est " l’avance en assurance-vie".  Elle permet d’emprunter un montant important de son propre capital a/v sans faire de retrait. Le contrat continue de fonctionner à l’identique ! Le coût réel est la différence entre le taux de l’avance et le taux de rémunération dudit contrat. Cette différence reste actuellement assez faible et permet donc d’emprunter pour épargner! Autres atouts, l’avance peut être consentie sur une longue période ( Trois à neuf ans) et au pire, elle peut ne pas être remboursée! (L’assureur l’assimile alors à un retrait). Elle ne subit pas de frais de remboursement… Consulter son assureur, car certaines modalités diffèrent selon les contrats ( Montant que l’on peut emprunter, taux…). Mais c’est un moyen de levier très intéressant et trop oublié. 
Idem, j’’ai beaucoup utilisé ce levier pour l’achat de part SCPI, avec un gain assuré.

Par contre effectivement, l’effet de levier en bourse est effectivement à manier avec une prudence extrême.Car la volatilité forte de l’actif peut entraîner des pertes très rapides. Par contre, son procédé
( Par exemple par un CFD) reste très simple.
     
Bien à vous

@Faith

J’interpretais "lancer une fusée" comme une expression pour établir une tactique d’investissement  mais je ne l’associais pas forcément à l’obligation de forte rentabilité donc fort risque.

C’est une bonne remarque pour le fond BRK. J’hésitais sur CTO à cause de l’impôt mais je peux me lancer sur ce type d’action ou ETF capitalisant.
- il faudra juste que je réfléchisse aux manières d’optimiser au mieux l’impot lors de la vente.

- Je vais me renseigner pour l’achat sur marge avec mon CTO chez degiro.

Votre remarque sur le panier d’action à 5% avec une marge me parait intéressante. Il me reste à voir les modalités. Impossible sur PEA je pense. Il y a donc le problème de la fiscalité en CTO.

@Bernardo
Merci pour votre info je ne connaissais pas. Je vais voir si je peux utiliser cela avec mes contrats Suravenir, Spirica, eurossima chez ING ou Netissima chez Boursorama et leurs couts.
- Si quelqu’un à des infos n’hesitez pas.

Cela pourrait me permettre d’investir sur le panier d’action à 5% (proposé par Faith)  mais dans un PEA pour alléger la fiscalité. Pour les SCPI à crédit je reste un peu plus sur la réserve étant donné l’évolution future des taux d’interets et la conséquence sur celles-ci.

@leportois
Je vais étudier cet article et faire des simulations

Au final je me demande si c’est si risqué d’utiliser une marge ou crédit long pour un panier d’aristocrates à 5% par exemple.
Les contraintes sont de s’assurer d’une bonne gestion de la fiscalité en CTO et de la surpondération de certaines actions à fort rendement comme Total, Bouygues, AXA pour atteindre ce rendement….

Ce sont des entreprises solides, relativement stable et ayant une politique de versement du dividende sur la durée. Et en cas de baisse on a toujours les dividendes pour nous permettre d’attendre la remontée. Je pense que cela peut etre une bonne alternative pour quelqu’un ayant les moyens de rembourser avec son épargne mensuel pour investir une plus grosse somme dès le départ.

Par contre si on se sert des dividendes pour rembourser le pret cela permet d’optimiser encore plus l’effet de levier mais c’est plus risqué et plus confisqué fiscalement four sortir les dividendes.

Qu’en pensez vous ?

bernardo1 a écrit :

Bonjour Gandolfi…

Une astuce trop oubliée est " l’avance en assurance-vie".  Elle permet d’emprunter un montant important de son propre capital a/v sans faire de retrait. Le contrat continue de fonctionner à l’identique ! Le coût réel est la différence entre le taux de l’avance et le taux de rémunération dudit contrat. Cette différence reste actuellement assez faible et permet donc d’emprunter pour épargner! Autres atouts, l’avance peut être consentie sur une longue période ( Trois à neuf ans) et au pire, elle peut ne pas être remboursée! (L’assureur l’assimile alors à un retrait). Elle ne subit pas de frais de remboursement… Consulter son assureur, car certaines modalités diffèrent selon les contrats ( Montant que l’on peut emprunter, taux…). Mais c’est un moyen de levier très intéressant et trop oublié. 
Idem, j’’ai beaucoup utilisé ce levier pour l’achat de part SCPI, avec un gain assuré.

   
Bien à vous

LEs avances

ING GENERALIE VIE a écrit :

Taux d’intérêt de l’avance :

L’avance produit des intérêts calculés au jour de son remboursement selon un fractionnement quotidien.
Le taux d’intérêt des avances, déterminé par l’Assureur, est égal chaque mois au plus élevé des deux taux suivants :
• Le  taux  moyen  de  rendement  des  actifs  (TRA)  de  l’année  précédente  détenus  par  la  Compagnie  Generali  Vie  en  représentation  des  engagements au titre des contrats/des adhésions de même catégorie majoré de 0,2 point.
• Le taux moyen des emprunts (TME) du mois précédent majoré de 1 point.

Si  le  remboursement  de  l’avance  intervient  au  début  de  l’année  civile,  lorsque  le  TRA  de  l’année  précédente  (N-1)  n’est  pas  encore  connu,le  calcul  des  intérêts  de  l’avance  sera  effectué  en  appliquant  la  formule  ci-dessus  avec  le  TRA  de  (N-2)  au  lieu  du  TRA  de  (N-1),  donc  en  appliquant le plus élevé des taux entre le TRA de (N-2) majoré de 0,2 point et le TME du mois précédent majoré de 1 point.Le  TRA  est  indiqué  sur  les  lettres  d’informations  annuelles.  L’Assureur  fournira,  sur  simple  demande  écrite,  le  taux  d’intérêt  appliqué  aux  avances en cours ainsi que le montant des sommes restant dues (en capital et intérêts).

Suravenir linxea a écrit :

MONTANT DE L’AVANCE : Le montant total des avances consenties ne peut dépasser 60 % de la valeur de rachat du contrat.

DURÉE DE L’AVANCE : L’avance prend effet à la date d’enregistrement de l’avance dans le système d’informa-tion de Suravenir, sous réserve de :
- la signature de l’avenant de demande d’avance et du présent règlement par le sous-cripteur/adhérent,
- l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date d’effet du contrat,
- l’absence de nantissement et/ou de délégation de créance et/ou toute autre garantie grevant le contrat.
L’avance est consentie pour une durée de 3 ans et doit être remboursée, majorée des intérêts, à l’issue de cette période. Au terme de ces 3 ans, l’avance peut être renouvelée une seule fois pour une nouvelle durée de 3 ans.
Le souscripteur/adhérent reconnaît avoir connaissance que tout abus pourrait  être requalifié en rachat par l’administration fiscale et, par conséquent, faire l’ob-jet d’un redressement fiscal.

TAUX D’INTÉRÊT DE L’AVANCE :
Le taux d’intérêt de l’avance est déterminé annuellement par l’assureur dans la limite du plus élevé des 2 taux suivants :
- moyenne des TME (Taux Moyen d’emprunt  d’État), sur les 6 derniers mois de l’année, assorti d’un taux de frais de 2 % maximum,
-  taux  de  revalorisation  du  fonds  en  euros  +  1  %  (du  fonds  en  euros  si  le  contrat  a  un  seul  fonds  en  euros  ou  taux  de  revalorisation  le  plus  élevé  si  le  contrat  propose  plusieurs fonds en euros). Ce taux s’applique sur l’intégralité des sommes dues au titre de  l’avance  (montant  de  l’avance  et  intérêts).  Les  intérêts  sur  avance  sont  calculés  à  compter  de  la  date  d’effet  de  l’avance.  Ils  sont  calculés  quotidiennement  au  prorata  du nombre de jours écoulés entre la date d’effet et le 31 décembre sur la base du taux d’intérêt prévu ci-dessus

Taux de l’avance : fixé annuellement par Suravenir selon les modalités définies dans le règlement général des avances ci-dessous (à titre indicatif, il est de  3,80 % pour l’année 2019).

SPIRICA trouvé sur linxea a écrit :

2. Durée de l’avance : L’avance doit être utilisée uniquement pour répondre à des besoins de financement  ponctuels  et  à  caractère  exceptionnel. L’avance  vous  est consentie  pour  une  durée  de  3  ans  renouvelable  deux  fois,  par  tacite reconduction. La durée totale de chaque avance ne peut excéder 9 ans. Au terme de ce délai, le montant total de l’avance (principal et intérêts) doit être intégralement remboursé. Tout versement, autre que les versements libres programmés, effectué sur un contrat(2) sur lequel une avance est en cours  sera  affecté  en  priorité  au  remboursement  total  ou  partiel  de l’avance (principal et intérêts).

3. Taux d’intérêt de l’avance : L’avance produit des intérêts calculés le jour de son remboursement selon un fractionnement quotidien. Pour les années civiles précédant l’année du remboursement définitif de l’avance, les taux mensuels applicables seront égaux au Taux Moyen des  emprunts d’Etat à long terme (TME) majoré de 1 point. Ces taux mensuels ne pourront être inférieurs au taux de participation aux bénéfices du Fonds Euro Général constaté pour chaque année civile majoré de 1 point.

Pour l’année de remboursement définitif de l’avance, les taux mensuels applicables seront égaux au Taux Moyen des emprunts d’Etat à long terme (TME) majoré de 1 point.
Pour mémoire : en présence d’une avance, l’épargne gérée sur le contrat(2)continue  à  être  rémunérée  en  totalité  selon  les  règles  définies  aux Conditions Générales de votre contrat(2).

4. Remboursement de l’avance : L’avance (principal et intérêts) est remboursable à tout moment et au plus tard à son 9ème anniversaire.  Le remboursement de l’avance prendra effet le jour de l’encaissement par Spirica. En cas de non remboursement préalable de l’avance (principal et intérêts) dans le cadre d’un rachat total, de l’arrivée à terme du contrat(2) ou d’un décès, les sommes dues viendront en diminution de la prestation exigible au titre du rachat, du terme ou du décès. Aucun remboursement d’avance ne  pourra  être  effectué  par  le(s)  Bénéficiaire(s)  en cas  de  décès préalablement au paiement du capital décès. Si le montant de l’avance à rembourser devient supérieur à 80% de la valeur de rachat du contrat(2), Spirica vous en informera et vous demandera le remboursement  de  tout  ou  partie  de  l’avance  afin  d’être  de  nouveau conforme avec  les  critères  présentés  au point  1  de  ce règlement.  Si  le remboursement  demandé  n’est  pas  effectué  dans  un  délai  d’un  mois, Spirica sera en droit de procéder automatiquement au rachat partiel ou total du contrat(2) en sa faveur, afin de rembourser le montant de votre avance. Le solde du rachat vous reviendra. La fiscalité applicable par défaut sera le prélèvement libératoire forfaitaire. Si, à la suite d’un rachat total, le compte d’avance ne pouvait pas être entièrement soldé, vous vous engagez à en régler le solde à Spirica dans les plus brefs délais.

J’ai trouvé ces infos sur le web.

- Au vu de ce que vous lisez quelle assurance vie vous semble la plus intéressante pour demander cette avance ? Spirica permet un pret de 9 ans c’est pas mal.
- Je ne sais pas dans quel cas on risque un redressement (voir suravenir).
- Apparemment on rembourse à la fin uniquement non ?
- Est ce que cela rentre dans le taux d’endettement calculé par la banque ?

Dernière modification par gandolfi (05/11/2019 18h43)

A propos des avances sur AV : dès lors que le contrat a plus de 8 ans, comme le taux payé pour une avance sera quasiment toujours supérieur au taux de rendement de l’AV (sauf à prendre des risques sur des UC, et tomber sur une période où elles montent) (je suppose qu’on fait une avance en face de cash investi sur le fond €uros), sur un contrat sans frais sur versement, il est quasiment toujours bien plus avantageux de faire un retrait partiel (suivi éventuellement d’un versement) qu’une avance (suivie d’un remboursement). 

La "popularité" des avances (et les mauvais réflexes pris par certains) date surtout d’une époque où il y avait des frais conséquents sur les versements. Peut-être aussi de l’illusion d’avoir un crédit avec un taux qui serait la différence entre le cout de l’avance et le rendement du fond euro, alors que le vrai coût (celui qu’on peut comparer avec le cout d’un emprunt normal) est bien celui de l’avance.

gandolfi a écrit :

- Utiliser le crédit sur autre support (SCPI, crowfundig…) vous parait elle valable ?

Concernant le crowdfunding je dirais éventuellement le crowdfunding immobilier avec un emprunt sur 18 mois ou deux ans aux conditions de Boursorama (0,95 %) par exemple.

Il y a même une plateforme, à savoir Clubfunding, dont les projets proposés très régulièrement (environ 1 par semaine actuellement) remboursent les intérêts (uniquement les intérérêts*) mensuellement. C’est la seule que je connaisse à faire cela (je précise bien : pour le crowdfunding immobilier).

Toutefois, même si l’on se diversifie sur plusieurs projets, on resterait concentré sur une seule plateforme.

* Une avance sur titres serait donc peut-être plus appropriée.