Ubud [74] : étude de cas immobilier (chalet, résidence secondaire et LMNP)

Bonjour

en posant ma question sur la présentation je pensais plutot a quelque chose autour de 250 / 300 :p

quelques questions tres basique ..
1) je ne comprends pas comment vous arrivez a 5% de renta . ( ou alors 48 % 950 mais vous n’avez pas déduit les charges, la TF etc  comme annoncé)

2)  votre " gain " est en réalité de 48 + 7 ( vos depenses )  ou  vous devez enlever 2 des meilleures semaines  car vous les occuperez ?

3) j’essaie d’eviter mes propres barrieres, mais comment se bien s’inscrit aujourd’hui dans votre patrimoine ?  il me semble que le passage a l’immo de 0 a 150% est un peu disproportionné  pour quelques chose qui n’est pas une RP ou un investissement.
Est ce a terme votre RP ?
l’un des principes est generalement de commencer  " petit " et se faire la main. la location saisonniere a distance c’est sport .. ou c’est une vache a lait pour la conciergerie..

4) vous comptez injecter 150 k€ dans  le bien. est ce que la somme est choisie  " au hasard" des disponibilités ?
il me semblait etonnant de me dire que cela correspond a un peu plus de 25 ans de " consommation "  de vos 2 semaines par an ( et sans doute bien plus j’ai tres peu capitalisé la dessus , les besoins vons sans doute changer avec l’evolution de la famille etc)

5 ) a un tel niveau de prix pourquoi ne pas acheter la RP a paris ?

Bonjour Ubud,
l’économie de deux fois 7000 euros par an me paraît vous coûter finalement excessivement cher et aps du tout de tout repos.
Un ou des investissements immobiliers plus "passifs" vous permettrait avec un tel niveau d’investissement et une meilleure rentabilité (même si pas exceptionnelle) de vous offrir ces vacances au ski sans rechigner, la diversité et la liquidité en plus.

Range19 a écrit :

Bonjour Ubud,
l’économie de deux fois 7000 euros par an me paraît vous coûter finalement excessivement cher et aps du tout de tout repos.
Un ou des investissements immobiliers plus "passifs" vous permettrait avec un tel niveau d’investissement et une meilleure rentabilité (même si pas exceptionnelle) de vous offrir ces vacances au ski sans rechigner, la diversité et la liquidité en plus.

A quoi pensez-vous? Sachant que je ne vais mobiliser que 150k pour ce projet.

dalki a écrit :

Un élément important, concernant un bien en montagne, me semble important pour un investissement (conséquent) de ce type : l’altitude de la station dans laquelle vous investissez. En effet, il est possible que d’ici la fin de votre prêt la neige se fasse de plus en plus rare et qu’il faille monter de plus en plus haut pour pouvoir skier et donc louer à des skieurs. On ne se le souhaite évidemment pas, mais cela doit être (malheureusement) pris en compte. Car si votre station venait à manquer de neige, le rendement en serait forcement fortement impacté (sans parler de l’impact à la revente).

- le chalet est au pied des pistes. Cela est superbe une sécurité supplémentaire pour la location/revente. C’est le must recherché par les locataires et acheteurs. Mais cela doit se payer (très ) cher. Connaissez vous l’écart de prix avec un bien en deuxième ligne par exemple ?

Oui l’écart de prix est significatif mais principalement du fait que les autres bien sont souvent situés en bordure de route, et donc bruyants.

- avez vous pu vous faire une idée précise du marché ? Avez vous pu consulter sur Patrim les ventes récentes ? J’ai souvent vu des agences/acheteurs se montrer TRES gourmands sur des profils d’acheteurs de gens venant de "l’extérieur" avec revenus importants sur ce type de marché saisonnier qui est un marché coup de coeur par excellence.

Oui cela semble être dans les prix du marché.

- avez vous pu vérifier les prix de location annoncés par votre vendeur sur lesquels vous vous basez pour vos projections ? Avez vous pu approfondir (office du tourisme ? loueurs sur AirBnB?) notamment le taux de remplissage hors saison d’hiver ? De manière à déterminer si le vendeur n’a pas eu tendance à embellir trop la marié ?

Je suis parti d’une hypothèse assez conservatrice et effectivement, vu que le bien est en gérance sur une agence, j’ai eut le relevé locatif des 3 dernières années et j’ai pu vérifier les prix sur Airbnb et Abritel.

- pour connaitre personnellement la location saisonnière estivale (Sud de la France) la haute saison n’est véritablement que du 14 juillet au 15 août. J’ai ainsi du mal à croire que cela puisse se louer mieux en montagne en été que dans le Sud, qui plus est sur un chalet aussi grand qui s’adresse donc à plusieurs familles, d’autant que le prix à la semaine risque d’être important. Vous ne pourrez ainsi pas louer à une seule famille. Ce qui risque de rendre difficile, en été, la location en juin et septembre, pour couples avec très jeune enfant. Tandis que les deux premières semaines de juillet ont tendance de plus en plus à devenir des semaines "hors saisons" tant le calendrier scolaire se décale d’année en année (+impact des Coupe du Monde et Euro de football, verdict nous le vérifions tous les deux ans).

Je suis d’acccord avec vous, je ne prévois que 6 semaines de location en été, à 1 200 euros la semaine.

- comment avez vous estimez les charges ? Sur les dires de votre vendeur ou avez vous eu des informations précises ? Car, d’expérience, la consommation en eau+électricité est monstrueuse sur un chalet familial de ce type. Les gens chauffent les fenêtres ouvertes, et les radiateurs sont sollicités 24/24 pour le séchage notamment des affaires.

J’attends les relevés de charges pour vérifier, c’est un gros point d’interrogation.

- vous devez être un (très) bon skieur : ne craignez vous pas de skier chaque année dans la même station ? Qui plus deux semaines par an minimum ?

Non, à moins d’heure de route, il y a la vallée de Chamonix et plus d’une vingtaine de station.

- quel est le dynamisme de votre station ? Est-elle bien gérée ? Y-a-t-il des investissements pour l’avenir ou est-ce une station qui vit sur ses acquis ? Quid des équipement en enneigement artificiel de la station ?

Ce n’est pas Megève ou Courcheve mais la station est dynamique et se développe assez fortement.

Pour conclure il s’agit d’un très beau projet. Pas d’un investissement rentable certes, mais davantage d’un achat plaisir et coup de coeur (ce qui est important dans la vie), la réalisation d’un rêve où vous pourrez vous créer des souvenirs en famille avec également une visée patrimoniale. Mais un rêve couteux.

Une autre option serait de privilégier un autre type d’investissement immobilier : vous devez disposer d’une capacité d’emprunt importante en plus de l’apport que vous envisagiez pour ce projet, ce qui pourrait vous permettre de dégager un CF positif et qui pourrait vous payer vos deux semaines de congés ski annuelles, en vous permettant de changer chaque année de station et de domaine skiable. Avec la possibilité de descendre dans de superbes hôtels ou chalets sans avoir à se soucier des toilettes bouchés de vos invités après une belle journée de ski (joke, mais veridict).

A vrai dire, je cherche d’autres idées d’investissement alternatif, tout en gardant à l’esprit que la haute-savoie reste le secteur géographique que je privilégie pour des raisons familiales.

Je n’entends bien évidemment pas le coût lié à l’apport mais le total investi.
Avec les mêmes montants il y aurait moyen d’être sensiblement plus rentable… tout en ne mettant pas tous vos oeufs dans le même panier.
Je ne sais pas si achat passion rime avec investissement.
J’ai failli faire un choix du même ordre (moitié moins cher)  il y a une quinzaine d’années dans une ville de l’Atlantique que j’aime toujours mais où je vais beaucoup moins.
À l’époque j’ai brassé les chiffres dans tous les sens jusqu’à étudier attentivement les vrais loyers pratiqués, le turn over, les difficultés de gestion liées à la distance :j’ai eu peur… considérant que je visais un endettement à maxi 12 ans.
Au final, les lots investis ailleurs et tous financés à ce jour me permettent de relancer régulièrement des achats presque tous auto financés… tout en allant en vacances et avec une belle collection d’autos.

Notez qu’il ne s’agit pas de juger mais de soulever le risque lié à la concentration de votre investissement + faible rentabilité.
Notez que si j’avais réalisé l’opération pour laquelle j’ai eu peut, j’aurai sans doute doublé voire triplé la valeur en quelques années, le marché a été très porteur. Mais je ne regrette pas, l’analyse du risque me sortait de ma zone de confort.

Dernière modification par Range19 (29/07/2019 20h19)

Gamma76 a écrit :

Vous aurez un cash flow négatif de 14 952 € par an pendant 22 ans (à minima car beaucoup de charges peuvent tomber en 22 ans), devrez vous délester de 150 000 € d’épargne et serez potentiellement bloqué pour d’autres projets nécessitant de nouveaux prêts.

Les questions à vous poser sur ce projet de grande ampleur (personnellement, j’ai acquis un immeuble à 300 000 € me générant 31 800 €/an brut sans faire de la location saisonnière, certes, ce n’est pas du tout un endroit glamour mais ça peut vous donner un ordre d’idée, et je suis petit joueur face à un ami qui fait 15 % de rentabilité brute avec un appartement LMNP loué en colocation dans une ville étudiante…) :

- aurez-vous la ténacité de gérer de la location saisonnière sur le long terme pour un si faible taux de rendement, presque au niveau d’un vieux PEL ? (au pire vous pouvez déléguer cette tâche mais cela réduira votre rentabilité déjà très faible)
- la génération de type millénium vous rachètera t’elle au prix fort ce bien dans xx années ? Cette génération semble totalement délaisser le concept d’achat de résidences secondaires au profit de la location sans contraintes et très accessible (via AirBNB, etc…). Ou bien il vous faudra anticiper la donation/partage/succession sur ce genre de montant conséquent.

Étant pourtant de la génération "Y", un jeune vieux ;-) je n’ai vraiment pas du tout l’envie d’acquérir un jour une résidence secondaire, j’y vois bien trop de contraintes et préfère largement passer des vacances bien différentes chaque années dans des contrées variées. Enfin, j’ai 9 résidences secondaires (investissement locatif LMNP ou loué nu) toutes louées et lorsque les prêts seront échus, j’aurais un budget vacances encore plus important :-) Mais c’est un choix très personnel.

Bon courage dans vos décisions.

Merci à tous pour vos retours, très intéressants qui alimentent ma réflexion.
Je suis globalement d’accord avec vous sur la rentabilité de l’investissement, je vais chercher à améliorer celle-ci. Sachant, que je suis assez conservateur sur la simulation que j’ai faite.

Concernant les remarques sur le fait de louer ou de changer de station…
Le point est que justement, je souhaite avoir un ancrage pour ma famille à cet endroit. Cele ne m’empêche pas de voyager lorsque j’en ai envie.

Concernant les investissements immobiliers alternatifs, j’avoue que je manque d’idées. Je ne suis pas très chaud pour partir sur des coups à 50k ou 100k… Idéalement gérer 2 investissements de l’ordre de 400k serait surement l’idéal.

Concernant les SCPI, j’avoue que je suis frileux, entre les frais d’entrée et mon TMI, j’y crois assez peu, mais je suis loin d’être expert sur la question.

Auto-modération : suppression de propos hors charte, d’après Timinel.

Je pensais vraiment rendre service à ce membre en lui pointant la probable motivation principale de son investissement, mais on me dit que non, donc je me retire.

Dernière modification par Bernard2K (30/07/2019 21h53)

De mon côté je me pose la question si un chalet construit récemment a autant de charme qu’un vieux chalet dans son jus…

Merci à tous pour vos réponses qui alimentent ma réflexion.

1- Sur la rentabilité en elle-même: j’aurai affiné l’ensemble des paramètres d’ici une quinzaine de jours. Cela me permettra d’y voir plus clair.

2- Sur l’occupation personnelle et familiale du chalet: Je prévois de l’utiliser (pour skier) 3 semaines par an. (Semaine du jour de l’an et une semaine en Mars hors vacances scolaires, une semaine début juillet). Ma famille et ma belle famille en auront l’utilité 4 à 8 semaines par an hors saison (Mai / Juin / Septembre / octobre).
La seule vraie semaine qui impactera la rentabilité locative est la semaine du jour de l’an.

3 - Sur l’aspect, réchauffement / manque de neige / désaffection des résidences secondaires: il y a de moins en moins de neige, mais la station visée est dynamique et diversifiée (Ski Nordique, Golf, VTT, Randonnées etc). Je pense qu’il intérêt grandissement pour la montagne surtout à moins d’une heure de la Suisse (GVA).

4 - Sur l’aspect faible rentabilité, je suis tout à fait d’accord avec vous. Vos remarques alimentent ma réflexion sur le fait de réaliser un autre investissement et de louer un bien. Pour être honnête, j’ai beau suivre le forum, je manque d’idées et mes performances en placement financier sont bien faibles depuis 2 ans.

5 - Sur l’aspect effort à fournir: la commercialisation ne me pose pas de problème, je pense avoir un certain talent pour vendre et mettre en valeur. Avec ma femme, nous parlons couramment 4 langues… Mon budget prévoit la gestion totale par une conciergerie hors commercialisation, mais probablement que je sous estime les emmerdes

Je me permets de répondre à votre post, car, premièrement nous habitons depuis maintenant 2 ans dans ce département, et dans une station de ski, au centre de la station, et deuxièmement nous avons le projet d’acheter notre maison, un chalet donc, dans cette fameuse station de ski.

A l’inverse des autres participants, je vis dans une station de ski, pas un ou deux semaines par an, mais depuis 2 ans, et probablement les 10 qui viennent. Nous sommes actuellement locataires de notre appartement, trouvé au combien difficilement un logement louable à l’année, dans un immeuble de 4 étages, et d’une douzaine d’appartements. Cette résidence est scindée en 3 bâtiments, avec des parkings reliés au sous sol. Nous sommes les seuls et uniques locataires à l’année sur la totalité des bâtiments.
Les propriétaires viennent passer 1 à 2 semaines pendant les vacances de février-mars, rarement pour Noel, et quelques long week-ends l’été. Seul un est loué "pour des touristes" le reste du temps, via une agence.
Les charges propriétaires sont monstrueuses : l’obligation d’avoir un contrat déneigement, le bois qu’il faut entretenir, la société de ménage qui vient une fois par semaine ( et qui a du être ravie qu’on emménage, quand j’ai dis en octobre à l’agence immobilière que la société de ménage n’était pas venu depuis plus d’un mois, alors que le contrat est d’un passage hebdomadaire…), et pourtant les prix sont de 5000€/m². Et les appartements en vente ne sont pas légion, surtout les grandes surfaces ( > 3 chambres).

Lors de la recherche de notre chalet, nous avions un impératif : aller à pied à l’école/crèche. Nous visons donc le centre. Nous sommes en concurrence frontale avec les " résidences secondaires". Et autant dire que quand c’est un achat plaisir, il n’y a pas de prix qui compte.
Dans le dernier trimestre, un chalet est parti à 1 M€ sur un terrain déclassé par le PLU en non constructible dorénavant !…

Nous sommes sur un forum d’investissement, donc d’investisseurs.
Ici, il ne s’agit pas d’investissement. Forcément c’est une mauvaise affaire d’un point de vue investissement ( ou sinon patrimonial, selon la station). Il s’agit ( de mon point de vue) d’un coup de cœur pour avoir " son" chalet en face de "ses" pistes. Et là, nul besoin de sortir la calculatrice pour avoir un rendement. Si vous pouvez vous le permettre, alors faites vous plaisir.

Dans notre recherche, les chalets " tout refait tout propre" partent très vite. La recherche de ces acheteurs " déposer la voiture le vendredi soir et pouvoir aller skier directement". Donc près du ski bus, voir dans le centre. Par contre, aucun aucun travaux.
Les prix des chalets fondent ( enfin, tout est relatif…) quand vous vous éloignez des lignes de ski bus et de l’accès aux pistes. L’agent immobilier nous indiquait avoir des splendides chalets dans des hameaux, mais que personne ne voulait visiter. Ils ne sont qu’a 2km. Mais 2km dans la neige ( et je rappelle que la région n’est pas plate !), avec les affaires de ski, ou venir en voiture sur les parkings surbondés de la télécabine, ne fait rêver personne.
Et nous non plus. Si ce n’est pas accessible à pied jusqu’à l’école, alors je ne trouverai pas de nounou, donc nous ne visitons même pas.

Les acheteurs " résidence secondaire" sont légion ici. Nous sommes à 2h de Lyon, et quand je rentre du boulot le vendredi soir pendant la saison, je ne croise que des plaques " 69 " et "71".
L’agent immobilier nous dit que le flux est tendu. Le moindre chalet pas trop vilain, pas trop loin est très recherché, et part dans le mois.
Et que dire des Anglais qui achètent par coup de cœur dans la région, sans réellement négocier le prix.

Vous n’êtes pas "à part". Rien que dans mon immeuble il y a 13 propriétaires tout comme vous, amoureux de leur station avec leur pied à terre. Par contre vous êtes " à part" dans le forum, car poster une étude de cas sur un chalet, avec un rendement si faible n’est pas légion.

Je vous souhaite pleine réussite dans votre acquisition, qu’elle soit réalisée avec plaisir.

amoilyon, qui aura finalement un chalet (prochainement) dans le centre avec 7 mois de travaux prévus (oui, forcément…).

Par curiosité j’aimerais bien connaître la station, juste pour savoir si c’est la mienne. Mais par discrétion je comprends que vous ne souhaitiez pas trop vous exposer.

Je me permets de revenir vers vous afin de connaître l’avancée de votre recherche.
Je doute que mes messages privés soient parvenus.
Avez vous pu réaliser des visites ?

De notre côté, un rendez vous avec l’architecte d’intérieur cette semaine, afin de voir ce qu’il est possible d’avoir après de longs mois de travaux. Coller à la spécificité " chalet", sans trop le dénaturer, et ne pas tomber dans l’excès ni le cliché.
Si on m’avait dis que je vivrais en chalet … Ah, moi la citadine, qui ne rêve que de transports en commun et d’immeuble Haussmanniens. La vie et ses imprévues.