Immobilier locatif à Paris : peut-on vraiment s'enrichir ?

Un seuil symbolique a été franchi :
A Paris, le mètre carré a dépassé les 10 000 euros en moyenne

Le Monde a écrit :

La flambée des prix – +66 % en dix ans – fait fuir les familles et modifie la physionomie de la capitale.
Les notaires franciliens l’annonçaient discrètement dans une note du 26 juillet 2019 et devraient le confirmer jeudi 5 septembre : le prix moyen du mètre carré parisien a, en août, franchi le seuil des 10 000 euros, à 10 190 euros précisément, soit une hausse de 7,3 % en un an. Aucune politique publique, aucun « choc d’offre », même promis par le président de la République, Emmanuel Macron, n’ont freiné l’inéluctable augmentation des prix, de 26 % sur cinq ans et 66 % sur dix ans, en complet décrochage avec l’évolution des revenus.

A ce prix, le rendement sera toujours très faible, même en location saisonnière (par ailleurs très encadrée et suivie par la mairie).
Et le risque d’une baisse, peut-être importante (voir années 1990) est élevé.

Si vous voulez du rendement, il faut s’éloigner au moins 100 Km (Rouen, Caen, Amiens, Reims, Orléans, etc.).

Dans aucune ville de France l’investissement locatif n’est mort. Il est seulement beaucoup plus difficile d’être rentable selon les villes. Paris étant la capitale, le prix au m² est très élevé et les loyers, bien qu’élevé aussi, ne suivent pas aussi vite que l’achat.
Pour autant, avec un bon réseau, des opportunités apparaissent.

Un ami proche vient d’acheter un bien sur paris à 5000€/m² avec un rendement locatif à 8,5% brut (on est en dessous de 10%, mais 8,5% brut pour Paris c’est déjà très bien).
Comment a-t-il pu avoir un pris si bas? La personne qui vends le bien est une amie de famille, elle n’a plus de quoi payer ses charges et veut se débarrasser de son bien au plus vite sans le mettre sur leboncoin ou seloger ou agence… Le bien étant complètement délabré, elle le vends peu cher.

Ce genre d’occasion est rare, mais existe, même sur Paris. Cependant, en ne regardant que les prix affichés sur seloger, un rendement supérieur à 3% sur Paris est quasiment impossible…

Un cas exceptionnel à 8,5%brut sur Paris, peut par contre devenir un cas exceptionnel à + de 13% ailleurs en grande couronne.

Pardon excusez moi je ne savais pas qu’il fallait à chaque fois détailler intégralement les calculs.
Je n’ai aucun biais de croyance vu que justement cela fait 2 ans que je ne fais que des calculs au lieu de me jeter tête baissée dans un locatif parisien.

Si je me basais sur des croyances, j’aurais déjà investi depuis 2 ans à Paris.  ( et surement fait une bonne affaire, peut être )


Pour le site rendementlocatif, il possède un estimateur de loyer potentiels. Je disais simplement que son estimation est bien souvent fausse (l’estimation basse, moyenne et haute) à cause de l’encadrement des loyers.
Et très souvent la majorité des investisseurs locatif à Paris pensent qu’ils peuvent mettre n’importe quel loyer (je le constate partout, pas besoin de donner d’exemples). Cette histoire est terminée vu que l’encadrement est revenu et que ne pas s’y soumettre c’est des dizaines de milliers d’euros d’amende.
Donc dorénavant toute simulation que je fais intègre cet encadrement.

Pour donner un exemple je viens de faire une simulation sur un 2 pieces de 32 m2 dans le 12 ème vendu 340 000 euros.
J’ai comparé dans un scénario : revente à 10 ans à 500 000 euros ( ce qui est pour moi  très hypothetique  et optimiste mais admettons.. )
Pret sur 25 ans avec le minimum d’apport et un taux très optimiste de 1%
LMNP au réel.

Dans ce scénario, cashflow negatif de 538 euros par mois.

Enrichissement à 10 ans avec l’investissement locatif : 168 638 euros

Epargne forcée (placement du cashflow negatif) + interets de 4% (si placements en AV / Bourse PEA / SCPI ) , 4% annualisé me semble largement atteignable sur 10 ans : 147 529 euros
(edit: en fait c’est pas il me semble, vu que je fais du 7% annuel en bourse )

On voit ici qu’en plaçant à 4% le cashflow negatif , l’investissement parisien ne permet de s’enrichir "que" de 21109 euros.

Et dans ceci je n’ai pas compté :
-de travaux de ravalement possibles
-0 vacances locatives (meme pas un mois tous les 2 ans)
-pas de frais d’agence
- pas de garantie loyé impayé

En revanche sont comptés par le site : un forfait de travaux/ l’impot sur la pV.

Et j’ai quand meme pris une hypothese plutot haute de revalorasation du bien de pret de 35% en 10 ans ( après une hausse de 66 % de 2008 à 2019)

Dans un cas : 168 638 euros
Dans l’autre : 147 529 euros

21109 euros de difference sur 10 ans.

Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Dernière modification par johnno (30/08/2019 12h09)

johnno a écrit :

21109 euros de difference sur 10 ans.

Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Ca fait plus de 14% en plus, la réponse est oui.
Vous êtes parti dans la discussion avec une réponse en tête et n’en démordez pas, même en montrant un calcul favorable à l’investissement à Paris. Si vous avez envie de vous persuader d’avoir raison et qu’il n’y a pas de biais, libre à vous.

Autre point où l’investissement à Paris peut être intéressant, c’est d’arriver à gagner des mètres carré. Personnellement je connais quelqu’un qui a pris son indépendance financière grâce à cela, en aménageant un sous-sol.
Moi-même en cassant les murs de doublage d’un studio j’ai pu gagner 1,5m² soit 8%, à plus de 12000€/m² c’est toujours bon à prendre.
Un ami a pour projet de surélever son immeuble, idem, le gain est certain, il faut être patient et mener à bien toutes les opérations au préalable.

Bonjour johnno,

Ma remarque sur les biais comportementaux ne vise pas exclusivement votre personne, ce sont des variables universelles puisque nous sommes tous fait de la même matière (vous, moi, le reste du monde). En revanche il ne tient qu’à vous de les ignorer et les balayer d’un revers de manche. No big deal.

Dans l’exemple que vous avez pris la peine de détailler et partager avec nous, il manque tout de même un paramètre essentiel, le loyer encaissé (ou attendu). Pour le prix de vente, utilisez-vous castorus ?

Ensuite votre comparaison est bancale et votre hypothèse d’épargne forcée à 4% reste à vérifier. Selon les infos dont nous disposons (Johnno : présentation), vous êtes en deçà de ce chiffre. Votre performance boursière est toute relative car très récente et ne représentant que 2% de votre épargne autant dire peanuts. C’est par là que je commencerais l’optimisation de mon patrimoine et pas dans l’achat d’un studio (ou T1) à Paris. Vous aviez d’ailleurs eu une réponse de GbL en ce sens il y a plusieurs mois.

D’autres membres ont également eu la gentillesse de vous conseiller en réponse à votre tout premier message…

Que pensez-vous sur ma façon de gérer ?

…mais rien, pas de retour ni de +1.

Dernière modification par Michel (31/08/2019 11h16)

Merci Michel pour votre réponse !
Ça a l’air top castorus! Je ne connaissais pas.

Pour le loyer encaissé je me base tout simplement sur ce que la mairie de Paris nous autorise à faire. J’aime resté dans les clous … je ne devrais peut être pas mais dans mon exemple un loyer de maximum 900 euros est applicable.
C’est bas mais .. c’est la loi.
Facile de gonfler la rentabilité avec un loyer à 1400 par exemple, mais c’est interdit.

Pour le reste effectivement ça me fait réfléchir et me dire qu’il vaut mieux que je travaille mes AVs et Pea tout d’abord avant d’investir dans un studio  pour probablement pas grand chose à l’arrivée.

>>Surin

Si vous avez acheté il y a très longtemps, soit début 2000 soit 2009, je ne nis pas que c’est très rentable. Personnellement je ne parle que de l’éventualité d’acheter maintenant, fin 2019 avec les loyers très faibles applicables because encadrement.

Après si la justice le retape encore je veux bien investir en louant deux fois plus cher je trouverais certainement du monde très facilement.

Je pense que cela dépend vraiment de votre objectif et votre situation?

Une personne "lambda" qui souhaite investir à Paris pour un investissement locatif sans réseau ni quoi que ce soit n’aurait pas forcément d’intérêt si ce n’est de s’endetter au maximum sans rendement pour multiplier d’autres opérations derrière.

A l’inverse, une personne avec des revenus élevés et / ou beaucoup de liquidité pourrait investir sur Paris pour diversifier ses placements et profiter de l’augmentation de l’immobilier sur Paris pour un placement long terme?

Quand je parlais de la situation ainsi que de l’objectif, c’était de manière générale vu que la discussion porte sur l’intérêt d’investir à Paris dans sa globalité.

Je vous remerc*e quand même pour votre intervention.

Vous lisez mal…ou vous n’êtes pas très bon en mathématiques.

On ne place pas 350K net à 2% sur 10 ans en mettant un appartement en locatif vu qu’on fait un prêt.
Et je vous ai indiqué l’enrichissement total dans les deux cas.

168K avec le locatif
148 avec placement à 4%

La simulation prend en compte les frais de notaires dans les deux cas.

Dans l’épargne  forcée des cash-flow négatifs a 4% il y a également les 25000 et des poussières de frais de notaires.

Dans le cas du locatif on retranche les frais de notaires les travaux l’impôt sur la Pv.. ce qui érode l’enrichissement.

Je collerai le calcul des deux options demain.

Je sais que ça vous étonne mais c’est seulement en faisant des calculs précis qu’on se rend compte que l’investissement à paris en 2019 n’est pas le plan en or crié sur tous les toits. ( notamment  cause de l’impot sur la PV qui ampute de beaucoup l’enrichissement )

johnno a écrit :

Vous lisez mal…ou vous n’êtes pas très bon en mathématiques.

On ne place pas 350K net à 2% sur 10 ans en mettant un appartement en locatif vu qu’on fait un prêt.
Et je vous ai indiqué l’enrichissement total dans les deux cas.

Vous n’avez pas compris la notion d’investissement à crédit, car il s’agit bien de placer 350k (que l’on vous prête contre rémunération).

L’enrichissement à 10 ans donné par le site correspond bien à un gain, cash flow négatifs déjà déduits.

Alors que dans le second cas, vous ne donnez pas l’enrichissement, mais le montant total (épargne+plus value).

Vous pouvez toujours rajouter les frais de notaire dans votre simulation 2, vous n’arriverez pas au montant annoncé. Pour les travaux et l’impôt, vous avez la simulation 1, qui tient aussi compte des frais de notaire. Le site utilisé à des défauts, mais cela, il le fait bien!

Votre réponse confirme mon message précédent : Les mathématiques c’est ma spécialité. Le locatif en passe de l’être. La problématique de l’investissement à Paris, je l’ai étudiée avant vous donc vous ne m’apprenez rien. En fait, si le sujet peut donner lieu à un débat, votre post ressemblerait presque à un troll.

Je vous donnerai quand même mon avis sur l’investissement locatif à Paris :

- A crédit : c’est un très bon endroit pour le faire, à condition d’avoir des finances très solides et ne pas compter dessus pour devenir rentier (puisque les gains se feront à la revente, avec ou sans plus value). Le montant du loyer, encadré ou non, à moins d’importance à Paris. L’objectif est essentiellement la sécurisation du patrimoine (qui grossit car financé à crédit!) et la plus value à la revente. Après, ce n’est pas ma stratégie ni celle de la majeure partie des lecteurs du forum.

- En cash, cela perd une partie de son intérêt vu que les rendements net sont du même ordre que ceux d’une AV.

Dernière modification par Philref92 (01/09/2019 01h12)

Interessant tout vos avis.

Je trouve que des investisseurs parisiens devraient partager un peu leur chiffre! ça aiderait à y voir plus clair, aussi…