Amilcar [33] : étude de cas immobilier (achat logement occupé par un locataire protégé)

Bonjour à tous,

Je viens partager mon expérience pour tous les newbies comme moi qui se font recaler (à juste titre) quand ils soumettent une étude de cas. Mais n’hésitez pas à me donner votre avis tranchant, même si je dois vous dire…. je signe la vente définitive dans quelques jours.

Je reviens vers vous de nombreux mois après avoir avoir déjà soumis deux hypothèses à vos avis éclairés :
- ici Amilcar [46] : étude de cas (immoblier locatif à la campagne)
- et ici Amilcar [46] : étude de cas immobilier (investissement locatif à la campagne)

Par deux fois, si mes études semblaient complètes, les plus assidus de ce forum (Bernard2K, DDTree lachignolecorse) m’ont fait comprendre que ces investissements étaient qualifiés d’investissements "à la papa". C’est à dire, coté rentabilité, ni bon ni complètement mauvais mais en tout cas pas dans l’esprit "rentier" de ce forum.

J’ai donc repris mes réflexions. J’ai commencé à regarder des petites villes autour de chez moi. Tulle (ville sinistrée économiquement), Limoges (surexploitée pour ce qui est des apprentis rentiers et LMNP), Brive la Gaillarde. En définitive, je n’ai pas été convaincu par ces villes parfois atteintes de sinistrose… J’ai trouvé qu’il était trop risqué pour moi de me lancer dans un projet dans l’une de ces villes.

Etant originaire du Bassin d’Arcachon, j’ai commencé à étudier cette ville (Arcachon, le reste n’est que de la vase). Les prix sont horriblement cher (6K euros le m2) l’offre en location à l’année inexistante, et surtout la demande très importante. (c’est une sous-préfecture importante, il y a beaucoup de tourisme et une vie économique tout au long de l’année non négligeable). De plus, la saisonnalité de l’emploi favorise le LMNP.
N’étant pas sur place, il est hors de question pour moi de succomber à la location saisonnière et y passer tous mes samedis.

J’ai donc commencé à regarder les appartements à vendre avec locataire en place. Puisque je cherche à faire de la location, autant rechercher un bien avec un locataire sérieux dedans. Et puis je me suis dis que c’était aussi une façon de ne pas me battre contre l’immense majorité d’acquéreur qui eux souhaitent jouir du bien.
C’est là qu’une agence m’a donné un conseil que j’estime jusqu’à maintenant le bon : Chercher un bien avec un locataire protégé. (C’est à dire > 70 ans). Tant qu’il paye il est impossible de lui donner congé. Cela permet
- d’écarter tous les acquéreurs qui souhaite habiter le bien. Même ceux qui auraient souhaité le récupérer pour l’habiter lui-même ou en fin de bail.
- De pouvoir fortement négocier le bien. Puisque celui-ci ne peut intéresser que des investisseurs, il faut le rendre attractif. Il n’y a donc pas vraiment de coup de coeur qui amène la déraison du prix.
- Même si on ne peut jamais être totalement certain, des locataires retraités qui touchent une pension c’est certainement la meilleur assurance d’un loyer payé. (Et j’ajouterais un appartement bien tenu.)
- C’est très souvent des biens en indivision mis en location suite à une succession. Les propriétaires sont pressés car ne souhaite pas sortir un centime pour l’entretien et les impôts et surtout sont incapables de faire la gestion.

Coté contrepartie, les loyers sont souvent en dessous du marché car contractualisé il y a de nombreuses années. Mais j’en fait une force en négociant plus encore le prix d’achat.

VOTRE PROFIL

J’ai 34 ans, ma compagne 32, nous sommes en CDI tous les deux dans la même boite depuis 7 ans, cadres dans l’industrie agro-alimentaire. Plutôt assuré de pouvoir y rester tant que l’on veut.
TMI a 30%. <== c’est important car je n’ai jamais travaillé sur des optimisations fiscales.
Je suis sur concerné par l’achat de ce bien.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Comptables : Des aïeux dans le métier (tjrs en activité! pas l’arrière grand-père avec la législation des années 60)
- Fiscales : Idem (le même)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Ce n’est pas mon métier mais j’ai quelques compétences.
- Temps disponible : De moins en moins. (je viens d’avoir un enfant et je construis (termine) aussi ma propre maison).

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un appartement situé dans une coproriété de 15 lots qui date de 1963.
41 m carré plus deux balcons de 6 et 3 m carré. Plafond à 2m80 de hauteur.
Il est vendu comme un T2, mais il avait été construit à l’époque comme un T3. C’est maintenant un double séjour qui a pris la place de la seconde chambre. Cuisine séparée, SDB, WC séparé plein sud. (il y fait chaud car plein sud et c’est le seul appartement qui ne dispose pas de store).
L’immeuble dispose d’un ascenseur. C’est un syndic pro. Le chauffage est individuel au gaz. (donc gazinière dans l’appartement).

L’appartement est très propre mais nécessitera des travaux importants au départ de la locataire que je vais réaliser seul en partie. La SDB et la cuisine n’est plus au gout du jour (on a tous une vieille tante qui a une maison dans le genre). les baies vitrées et fenêtres sont en simple vitrage. Il n’y a pas de store pour ombrager l’appartement. Les volets sont mangés par le soleil. Les sols sont vieillots, électricité et plomberie datant des années 70.
Mais tout est fonctionnel et très propre.

LOCALISATION DU BIEN

- 33, Arcachon. En plein centre ville. à 30m de la gare. Tout est à porté de déambulateur. (marché, gare, mer, supermarché).
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? <=== Avec les nouvelles zones industrielles et d’activité entre le bassin et Bordeaux, il y a de nombreux résidents (hors retraité) actifs à l’année sur le bassin. En saison le tourisme est très important aussi (et les emplois liés).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?. <== Oui je pense. Moins vite que Bordeaux, mais ne va pas s’arrêter de monter. La ville de Bordeaux est envahie de Parisien depuis 5 ans, ils commencent maintenant à s’intéresser à la maison secondaire sur le bassin.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût de l’opération : 204 000 euros. FAI + FDN - 4390 euros le m2 (sans les frais d’agence et notaire). Pour une moyenne dans l’immeuble à 5500 euros le m2. Moins que les autres immeubles car pas de garage.
- Revenus bruts actuels : (an) 6780 euros - (mensuel) : 565 euros
- Charge locative (en plus du loyer) : (an) 775 - (mensuel) 64 euros.

- Revenus bruts locatifs espérés après départ du locataire et réfection de l’appartement (passage en T3).
(an) 8880 euros - (mensuel) - 740 euros euros

- Taux de vacation : Je pars sur un 1%. Voici 15 ans que la personne est dans les murs, elle ne compte pas partir et est bien portante.
- Je reprends la gestion locative à mon compte.

- Travaux immédiats : 0.
- Travaux au départ du locataire. Je penche pour une enveloppe de 20K euros.

- Taxe foncière : 500 euros.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 140 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Je prends le risque de pas en prendre.
- Charges non récupérables : 500 euros

- Rentabilité brute actuelle : 6780 / 204000 * 100 = 3,32 %
- Rentabilité brute espérée : 8880 / 204000 * 100 = 4.35 %

- Rendement opérationnel brut actuelle : (6780 + 768) * (100-1/100)-140-500-500/204000 * 100 = 3,10 %
- Rendement opérationnel brut espéré : (8880 + 768) * (100-1/100)-140-500-500/204000 * 100 = 4,12 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 54 000 euros
- emprunt 150 000 euros
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,5% TAEG
- Durée du crédit : 20 ans
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

Mensualité : 716 euros. (première mensualité de 2215 euros).
Taux de recouvrement : 716/(565+64) = 1,13
Taux de recouvrement espéré : 716/(740+64) = 0,89

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue.
Je compte par la suite faire du LMNP.

CASH FLOW

Simulation au micro-foncier :

loyer actuel :
Revenu foncier de référence (-30% d’abattement) : 4746 euros
Impôt foncier (30%) : 1423,80 euros

Loyer espéré :
Revenu foncier de référence (-30% d’abattement) : 6216 euros
Impôt foncier (30%) : 1865 euros

Cash flow mensuel :
(Pendant déficit foncier et loyer actuel)
(((565+64)*12) - 716*12-140-500-500) / 12 = - 182 euros cash-flow negatif
Avec régime micro-foncier et loyer actuel :
(((565+64)*12) - 716*12-140-500-500-1423,80) / 12 = - 301 euros cash-flow negatif

(Pendant déficit foncier et loyer espéré)
(((740+64)*12) - 716*12-140-500-500) / 12 = - 7 euros cash-flow negatif
Avec régime micro-foncier et loyer espéré :
(((740+64)*12) - 716*12-140-500-500-1865) / 12 = - 162 euros cash-flow negatif

Conclusion :
Malgré un bien de 30% inférieur au marché et un apport de plus de 24% (soit 54 000 euros) du coût de l’opération, je n’arrive pas à faire du cash-flow positif.
Ceci étant dit, je pense revendre l’appartement 30% plus cher dès aujourd’hui + les travaux effectués au réel. Je n’imagine pas de plus-value avec les travaux alors que ce serait peut-être le cas. (un appartement refais et prêt à emménager ayant plus de prospects.

A vos critiques. (car sauf retournement d’avis, je compte renouveler l’opération).

Mots-clés : 33, immobilier, locataire protégé