Achat d'un immeuble à prix cassé dans le Sud de la France !

Alex3033 · #1

Bonjour à tous,

Je me permets de vous solliciter pour connaitre votre avis.
J’ai trouvé cette annonce qui au 1er abord à l’air très intéressant :

A VENDRE A PRIX CASSE 189000e
murs commerciaux libres (snack) + 2 studios meubles .
immeuble de 4 niveaux de 25 m2 = 100m2
RDC:
1 commerce de 25m2 restauration rapide tenu depuis mai 1994 ( tres bonne reputation ) materiel au complet , pret pour ouverture rapide .
1er étage:
wc et reserve commercial 15m2 + couloir ac studios .
2em étage:
1 studio de 20m2 sdb wc kitchenette , entièrement meuble.
3em étage:
1 studio de 32m2 douche wc kitchenette , entièrement meuble .

extras:
les studios sont équipés de doubles vitrages , pierres apparentes , parquet , tommettes , ( bonne état dans l ensemble prêt pour la location )

Rentabilité locative :
commerce + réserve : 870e
studio 1er étage : 350e
studio 2em étage : 440e
taxe foncière : 1100e

Très bon investissement commerce, 300m de la fac et a proximité de 3 lycées .
emplacement N 1 pour ouverture possible jours et nuit quartier très anime en soirée, entoure de pubs et discothèques.

VENTE A REGRET CAUSE DEPART 189000 mur fond de commerce materiels et 2 studios.

Cet immeuble est situé en centre-ville d’une ville d’environ 100 000 habitants du Sud de la France.

Si l’on fait les calculs des loyers on arrive à environ 1700 Euros.
Si l’on finance 110% (achat+notaire) du bien, on arrive à environ 1150 Euros (en tenant compte des mensualités pour la taxe foncière).

Ce qui laisse un cash-flow positif de 550 Euros.

Je me dis qu’à ce prix là il y a anguille sous roche sachant que le bien est en vente depuis Mars dernier.

Je souhaite tout de même aller le visiter, mais j’aimerais savoir les questions essentielles à poser pour éviter toutes mauvaises surprises.

Aussi je fais appel à votre savoir

Merci d’avance,
Alex

Mots-clés : achat immeuble

yihk · #2

Alex3033 a écrit :
murs commerciaux libres (snack)

Un commerce de 25m2 restauration rapide tenu depuis mai 1994 ( très bonne réputation )
Alex

? Comment un tel fond de commerce peut être libre ? Si le précédent gérant a arrêté son activité, il a revendu son fond qui a une "très bonne réputation" …

~~Demandez des info sur le bail commercial.~~ Harrington a répondu en dessous …

Dernière modification par yihk (11/09/2012 23h01)

MichelPlatini · #3

Allez sur place - posez des questions à l’entourage… etc…
A vous de découvrir le pourquoi d’une apparente bonne affaire.

Harrington · #4

Bonjour,

Effectivement cet immeuble a beaucoup de mal à se vendre. Il est dans toutes les agences de la région.
Un agent immobilier m’avait donné quelques détails qui peuvent peut-être vous intéresser.
Il n’y a pas de compteurs individuels pour les studios et le propriétaire (qui tenait le snack) faisait tout passer dans les charges du commerce.
Il n’y a pas de chauffage dans les studios et le propriétaire fournissait des poêles à pétrole aux locataires.
D’après l’agent immobilier, le propriétaire serait parti à l’étranger et pressé de vendre, mais personne n’a l’air de se presser.
Apparemment, la mairie a instauré un numerus clausus pour les vendeurs de kebab car ils se sont multipliés à une époque. Si le gérant peut reprendre la même activité, alors le commerce devrait effectivement bien marcher car l’emplacement est excellent.
J’ai laissé tomber ce bien car n’étant pas sur place, la logistique aurait été trop compliquée…

Bon courage pour la suite.

Harrington

BorderLine · #5

En prenant en considération seulement les points sus-cités et non la ville etc:

- Les compteurs, cela doit couter 200 euros à tout casser à installer soi-même (pour l’eau en tout cas)
- Les chauffages, compter 80 euros par pièces à vivre
- Pour le local co, si le kebab marche pas, vous pouvez revendre le matos et faire un bail toute activité (puisque vous êtes seul copropriétaire)

Philippe30 · #6

Un lien vers l’annonce aurait permis de mieux appréhendé le contenu de l’annonce.

Dans la même fibre , un immeuble à la Grande Combe avec 1 P4 et 4P2 à 40.000 € avec des travaux en electricité à faire
Vente immeuble à La Grand-Combe (30110) : annonces immeubles à vendre, Achat Immobilier

C’est une succession avec quelques BA13 à reprendre suite à une fuite de toiture et électricité à finir dans les P2.

Pourquoi il n’est pas intéressant à mon sens :
- Marché locatif très difficile à la Grande Combe
- Surface P2 trop petite pour être facilement louable dans ce secteur ( plutôt des grandes familles avec pleins d’enfants ….)
- Méfiance sur le prix du foncier à la Grande Combe.

Maintenant pour un coup de fusil pourquoi pas car il est 4 fois moins cher que les autres biens proposés , son prix devrait être aux alentours de 140.000 €.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (13/09/2012 06h44)

Alex3033 · #7

Harrington a écrit :
Bonjour,

Effectivement cet immeuble a beaucoup de mal à se vendre. Il est dans toutes les agences de la région.
Un agent immobilier m’avait donné quelques détails qui peuvent peut-être vous intéresser.
Il n’y a pas de compteurs individuels pour les studios et le propriétaire (qui tenait le snack) faisait tout passer dans les charges du commerce.
Il n’y a pas de chauffage dans les studios et le propriétaire fournissait des poêles à pétrole aux locataires.
D’après l’agent immobilier, le propriétaire serait parti à l’étranger et pressé de vendre, mais personne n’a l’air de se presser.
Apparemment, la mairie a instauré un numerus clausus pour les vendeurs de kebab car ils se sont multipliés à une époque. Si le gérant peut reprendre la même activité, alors le commerce devrait effectivement bien marcher car l’emplacement est excellent.
J’ai laissé tomber ce bien car n’étant pas sur place, la logistique aurait été trop compliquée…

Bon courage pour la suite.

Harrington

Merci pour votre commentaire,
Si votre seul point négatif pour ne pas avoir acheter ce bien est "n’étant pas sur place, la logistique aurait été trop compliquée" et en tenant compte des comms de Borderline, je pense que ce bien reste intéressant.

Alex3033 · #8

Philippe30 a écrit :
Un lien vers l’annonce aurait permis de mieux appréhendé le contenu de l’annonce.

Dans la même fibre , un immeuble à la Grande Combe avec 1 P4 et 4P2 à 40.000 € avec des travaux …
Vente immeuble à La Grand-Combe (30110) : annonces immeubles à vendre, Achat Immobilier

Philippe

Je viens de vous l’envoyer par mail

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Achat d'un immeuble à prix cassé dans le Sud de la France !

#1 11/09/2012 22h07

#2 11/09/2012 22h20

Alex3033 a écrit :

#3 11/09/2012 22h33

#4 11/09/2012 22h37

#5 11/09/2012 23h35

#6 12/09/2012 06h48

#7 12/09/2012 21h57

Harrington a écrit :

#8 12/09/2012 22h00

Philippe30 a écrit :

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