Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

J’ai parcouru de manière un peu plus approfondie le rapport annuel 2018 (avec la version papier c’était un peu plus confortable).

Les quelques points que je retiens :
* les investissements de 303M€ frais et droits inclus ont été très sensiblement inférieurs à la collecte de 489M€ mais sont restés dans le coeur de cible de la SPCI : EHPAD, crèches et cliniques. Ils se sont répartis entre la France, l’Espagne (6 EHPAD) et l’Allemagne (EHPAD, crèches);
* le TOF était de 95.2% au 31/12/2018 et la vacance concernait quasi-exclusivement des actifs de bureaux.
On voit ainsi sur le tableau p. 12 que les loyers potentiels manquants sont estimés à 5.2M€ et composés pour presque 5M€ des loyers d’actifs de bureaux…
Si on se focalisait sur le TOF des actifs de bureaux, il serait à mon avis (très) mauvais pour des actifs que l’on nous présente comme bien localisés et normalement sans gros travaux. Une diversification réussie!
La vacance dans le coeur de cible de la SCPI est au final très faible même si deux EHPAD sont annoncés devoir se libérer courant 2019 et 2020;
* la dette a diminué à 492M€ (soit un ratio d’endettement d’à peu près 21%, voir p. 15);
* le résultat par part de 9.40€ est en ligne avec ce qui se faisait les années précédentes (voir le message de Surin ci-dessus qui reproduit le tableau p. 17). Il est même plutôt (très) rassurant puisqu’il n’est basé sur aucun arrangement avec la société de gestion comme cela avait été le cas l’an dernier avec la rétrocession d’une partie de la commission de gestion.
* la valeur de reconstitution par part a très légèrement augmenté a 202.21€. Le problème vient encore ici de l’évaluation des actifs de bureaux qui est en baisse sensible alors que le reste du patrimoine est plutôt évalué à la hausse (voir le détail p. 31 pour les participations contrôlées, regarder plus particulièrement "Coeur Defense" ou "Boulogne Le Gallo").

Mon avis rapide :
* un résultat plutôt meilleur que mes attentes (et pour moi rassurant);
* les investissement dans le coeur de cible semble tourner comme il faut;
* la diversification dans les bureaux confirme de plus en plus être un bide mais fort heureusement Primonial REIM n’a pas persévéré dans cette voie sur 2018 et début 2019;
* il manque toujours des informations concernant les participations contrôlées : une annexe avec un peu plus de détails par SCI ne me semblerait pas du luxe…

Bonjour,

A propos de primonial, si je comprends bien les conditions ci dessous, nous nous engageons à payer les crédits réalisés par la SCPI via nos parts en cas de difficultés de remboursement ?

Je ne pense pas que ce soit le cas habituellement avec la majorité des SCPI FR ?

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI « PRIMOVIE » est une SCPI pouvant statutairement recourir à
l’endettement à hauteur de 30 % maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors du retrait des parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la Société, sera
subordonné au remboursement préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Lautho a écrit :

Ce weekend je lisais le Bulletin trimestriel (T1 2019) de la SCPI Pierval Santé et j’ai remarqué qu’ils communiquaient systématiquement le nombre de lits dans les EHPADs dans lesquels ils investissaient.

J’ai donc fait un rapide calcul pour voir le prix d’achat par lit.

Ca donne pour les acquisitions du trimestre:
- Irlande: portefeuille de 3 Ehpads (286 lits) pour un prix de revient global de 33,2 millions d’euros. Ce qui donne 116k€ par lit.
- Allemagne: EHPAD à Genthin (Land de Saxe-Anhalt) de 55 lits pour un montant de 4,5 millions d’euros. Ce qui donne 81,8K€ le lit.

Bonjour à tous,

Je reviens rapidement sur ce sujet du "prix par lit" (je ne sais toujours pas si c’est un critère pertinent, mais je trouve que les différences sont énormes). En lisant le rapport annuel Primovie j’ai noté l’acquisition de deux gros portefeuilles d’EHPAD en 2018:

- Portefeuille d’EHPAD début 2018 par AXA IM-RA pour 250M€.
Après recherche, le portefeuille comprend huit EHPAD récents situés en première couronne parisienne, d’une surface totale d’environ 40 600 m², offrant 815 lits (source: AXA Selectiv?Immo /Immoservice acquièrent un portefeuille d?ehpad en île de France - AXA Selectiv’ Immo).
Ca ferait donc 306K€ le lit.

- Pour le portefeuille acquis par Icade, il s’agit d’un mix entre 12 actifs de santé moyens et longs séjours (7 EHPAD, 4 cliniques SSR, et 1 clinique psychiatrique) donc pas possible de calculer le prix par lit en EHPAD malheureusement.
On est sur un total de 1320 lits pour 191M€, soit 144K€ par lit.

Alors certes c’est sans doute des emplacements ’prime’ et c’est du clef en main (entièrement occupés) mais ça fait une très grosse différence avec les prix par lits donnés ci-dessus en Allemagne et Irlande, non ?

Encore une fois, je ne suis malheureusement pas compétent pour juger de ces choses et je ne sais pas si on peut/doit en tirer des conclusions… mais je trouve l’exercice quand même intéressant.

Bonne journée

Bonjour,

J’ai récemment vu passer dans la presse le même genre de deal que pour l’Italie mais pour l’Allemagne, voir par ex. cet article:
Primonial REIM acquires 20 senior care facilities in Germany from EQT Infrastructure | Property Funds World

Sans doute (espérons…) des gros montants dans les deux cas

Reçu au courrier de ce jour : Ordre du jour AG du 30/09 -> Passage du délais de jouissance de 4 à 6 mois, ceci répondant aux difficultés rencontrées par la société de gestion pour trouver des opportunités intéressantes.
Donc face à une collecte "trop" importante qui entraîne une dilution du rendement des parts existantes, Primovie réagit.
C’est plutôt positif non ?

La modification prendra effet le lendemain de l’adoption de la résolution par l’ AGO prévue le 30 septembre. Donc certainement à partir du 1er octobre.

Je n’ai pas souvenir d’avoir lu quelque part que Primovie s’était séparée d’un ou plusieurs actifs. Ces plus-values sont-elles déjà effectives ou projetées? J’avoue que le courrier ne me semble pas totalement clair à ce sujet.

Je me réjouis du paragraphe sur le risque de dilution mentionné dans le rapport du conseil de surveillance. Le conseil de surveillance s’interroge quand même pour savoir si l’allongement du délai de jouissance sera une mesure suffisante :

rapport du conseil de surveillance a écrit :

Il (le CS) s’interroge néanmoins sur le fait de savoir si cette seule mesure (augmentation du délai de jouissance) est suffisante pour enrayer les effets dilutifs potentiels.

Je me réjouis du ’ton’ employé par le conseil de surveillance : j’étais habitué à un avis toujours très positif sur les décisions de la société de gestion et là, le CS note quand même qu’il y a un souci.

Bien à vous,
cat

Je n’ai pas du tout suivi le dossier, mais, je pense qu’une dilution de rendements, si elle est due à une forte collecte, devrait être enrayée par une clôture des inscriptions. Lorsque que j’achète des parts de SCPI donc à priori pour des années, je ne regarde pas le délais de jouissance.

Dernière modification par JBeurer (19/09/2019 11h32)

Il n’y a de toute évidence pas "1 million d’épargnants" qui sont associés de SCPI, … sauf à compter 10 fois toute personne qui serait associé dans 10 SCPI, et même à compter 2 fois tout associé qui aurait 2 identifiants d’associé dans la même SCPI (comme c’est mon cas dans certaines SCPI, dont le back-office n’est pas le point fort).

Prenez les SCPI avec la plus grosse capitalisation, divisez cette capitalisation par le nombre d’associés que ces SCPI publient (sachant qu’ils ont parfois moins d’associé en réalité, quand le même a plusieurs n° d’associés), déduisez en l’ordre de grandeur de ce que l’associé moyen a investi dans une SCPI donnée, prenez la capitalisation totale des SCPI, et vous en déduirez le nombre total d’associés avec chaque associé présent dans N SCPI compté N fois dans ce "million".
Autre raisonnement : Prenez l’ensemble des SCPI du marché, additionnez le nombre d’associés qu’elles revendiquent chacune, on devrait alors peut-être approcher le million. Mais on aura aussi de nombreux doublons, par ex pour ma part je devrais compter pour pas loin de 50, et en moyenne chaque épargnant investi dans des SCPI devrait bien compter pour 2 ou 3 ou 4 associés.

Oubliez le déclaratif du baromètre Perial, dont je doute qu’il permette de prendre en compte la situation de tous ceux (la grosse majorité) qui ne savent même pas ce qu’est une SCPI (avec ceux qui confondent SCPI, FCPI, SCI, etc.), ou un "produit immobilier indirect" (la copropriété, est-ce "indirect" ?).

Concernant la question de Cat sur les ventes :

Dans le courrier il est indiqué  : "dans la perspective de cessions d’immeubles devant intervenir d’ici la fin de l’excercice 2019".

Le réseau BPCE propose les SCPI primonial dans les contrats d’ASV disponible à partir de 10K€
Sachant qu’on impose au conseiller un taux de 30% de diversification, la collecte file principalement vers les SCPI.
Les SCPI dispo en ASV sont susceptibles de collecter bien plus que la SCPI en direct (à mon avis et mon expérience)

Voici le bulletin du 4e trimestre !

02_-_primovie_-_bulletin_trimestriel.pdf

Et bonne nouvelle, beaucoup d’investissements ce trimestre (500 M€) par rapport à la collecte (144 M€) …