Danylor : étude de cas immobilier (copropriété)

Danylor · #1

Bonjour,

Voilà, on me propose un bien de 300 m² avec 8T2 et 4T1 + 2 garages et une cave.
Tous les appartements sont libres, je compte faire du meublé (avec seulement des T2 et T1, cela s’y prête parfaitement)
Il y a quelques travaux mais sur certains que du rafraîchissement, d’autres avec un peu plus, ,j’aurais une estimation du coût samedi prochain.
Taxe foncière avoisinant les 6000 €
Le bien est bien situé à 500 m d’un IUT.
Je peux espérer une rentrée de 4500 € par mois brut.
Le prix de vente est de 170 000 €

Seulement voilà, le bien était un ensemble avec un local commercial qui vient d’être vendu séparément.
Cela implique que désormais cet immeuble sera en copropriété.

Du coup, je me demande vraiment si c’est toujours intéressant de se lancer sur cette affaire….

Merci d’avance à ceux qui me donnerons leur avis.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rentabilité

Canyonneur75 · #2

Bonjour,

1 - Sur les modalités de gestion d’une copropriété avec 2 copropriétaires : ce point est abordé dans de nombreuses files, voir en particulier un de mes précédents messages. Beaucoup de participants à ce forum déconseillent les copropriétés avec 2 copropriétaires du fait des possibilités de blocage.

2 - Normalement, une copropriété a du être créée avant la vente du local commercial. La copropriété est elle actuellement gérée ? A t’elle été immatriculée, un syndic est il nommé, au moins une AG tenue, une assurance souscrite pour les parties communes ?

3 - Etes vous prêt a être syndic bénévole de la copropriété ?

4 - Si la situation à 2 devient intenable, vous aurez toujours la possibilité de vendre un des appartements (mais pas à une personne ayant un lien avec vous….le 3ème copropriétaire pourrait vous attaquer en abus de droit…)

5 - Le rendement semble super canon : + de 30 %. Je vous recommande d’être vigilant.

Canyonneur

Danylor · #3

Bonjour Canyonneur75,

Je n’ai pas de réponses et l’agent immobilier non plus car la vente à été effectuée il y a très peu de temps avec une autre agence immobilière.

Pouvez-vous, par contre, développer votre conseil de "vendre un des appartements" ? Je ne vous suis pas !
Merci d’avance !

Nemmos · #4

Pour vous retrouver à 3 dans la copropriété et éviter les blocages. Au passage ça devrait permettre de vendre plus cher proportionnellement à ce que cela vous à coûté. Mais bon il y a les frais de notaires donc bon…

Canyonneur75 · #5

Bonjour,

Il faudrait pour pouvoir développer que vous me communiquiez les tantièmes associés au local commercial et ceux associés aux lots que vous achetez.

En effet, il y a de nombreux cas et de sous cas en fonction de la répartition des tantièmes entre les 3 copropriétaires.

Le point 4 de mon message s’applique si les lots qui vous sont proposés représentent plus de 50 % des tantièmes. Dans ce cas, si l’acheteur de l’appartement vote avec vous, vous atteindrez les majorités de l’article 24 et 25 en AG.

Je trouve très curieux qu’un agent immobilier accepte de mettre en vente des biens dont il ne connait pas clairement le statut juridique…

Comment peut il rédiger un compromis de vente dans ce cas ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (26/09/2019 13h09)

Danylor · #6

Merci beaucoup pour ces informations !

L’agent immobilier doit revenir vers moi avec toutes ces informations justement !

Je pense que sachant que c’est une belle opportunité, il s’empresse à me la proposer (il est sur d’avoir sa prime, j’ai déjà acheté avec lui….), sans avoir toutes les informations.

Je sais, d’ores et déjà que, en ce qui concerne les tantièmes, je peux déduire facilement que j’ai facilement deux fois plus de surface que le local commercial.

Je vous donnerai les informations demandés aussitôt que je les aurais !

Bernard2K · #7

30 % bruts et 500 €/m², et c’est proposé rien qu’à vous, parce que vous connaissez l’agent ? Mon oeil.

Le vendeur a réussi à vendre le local commercial séparément, mais il n’est pas capable de poursuivre ce joli mouvement de valorisation, en vendant chaque logement à la découpe ? Mon oeil.

Cet immeuble est forcément pourri quelque part : emplacement ; gros défaut de structure ; impayés de loyers ; ou très gros travaux à venir.

Cherchez bien.

Danylor · #8

Bonjour,

J’ai cherché.

Le propriétaire de l’immeuble n’est pas le propriétaire du local, ce sont deux propriétaires différents.
Le couple détenant l’immeuble, ne s’est pas occupé de celui-ci car le monsieur était malade. Maintenant, il est décédé et la dame souhaite s’en débarrasser. C’est pourquoi tout les appartements sont vides.

Il s’agit finalement d’une copropriété à 3 (local commercial, immeuble et un garage transformé en habitation (les goûts et les couleurs….))

Comme je l’avais dit dans mon premier mail, je n’avais pas encore estimé les travaux, donc, les voici :

Concernant les travaux :

Travaux de toiture : 20 000 € (devis pro)

Travaux d’aménagement extérieur et parkings (il y a un grand espace sur le devant) ,10 000 €, voir image :

IL y a une plateforme devant les appartements que je souhaite aménagé en faisant des séparations avec des jardinières, comme une sorte de petites terrasses qui rentrerons dans la somme prévue la haut, voir image :

Ensuite, nous passons à l’intérieur des appartements :

3 appartements ont besoin de refaire les sols car sol PVC, le reste sont comme dans la photo :

Fenêtres double vitrage, portes ok.
Electricité : tableaux électriques assez neuf car avec disjoncteurs mais à changer quand même, 250 € pièce, (main d’oeuvre : moi-même), plus quelques prises : 100 € donc total, 350 x 12 = 4200 €

Peinture : 200 €/ appartement (MO perso) : 2400 €
Mobilier cuisine (Kitchenette avec plaques et frigo : 280 €, quelques meubles hauts (100 €), four (140€), table avec tabourets (70€), vaisselle (50€) : 640€ x 12 = 7680 €
Salle de bains : WC : 100 €, Meuble vasque : 130 € : 230 € x 2 = 2760 €
Devis plombier avec douches, robinets et reprise installations : 17 000 €
Radiateurs électriques 350 € x 12 = 4200 €

Mobilier : 900 € /appartement grand et 760 € petit : (900 x 8)+(760 x 4) = 10 240 €

Voila, donc total travaux : 78480 € plutôt 80 000 €

Coté rentabilité :

Appartements avec cave, petit jardinet et parking :

Total estimation entrées : (350 € x 4) + (400€ x 8) = 4600 €
Il y a à rajouter deux garages et deux grandes caves (approx 100 m² chacune) que je ne compte pas pour le moment.

Total estimations dépenses :
PNO : 550 € (année)
TF : 7900 € (année)
Mensualité prêt : 1300 € soit : 15600 € (année)

Proposition d’achat si acceptée : 130 000 € + 80 000 € travaux
Prix au m² : approx 700 € / m²

Voilà, maintenant vous savez autant que moi. Qu’en pensez-vous, vous l’achèteriez ?
Merci d’avance de vos réponses !

Iqce · #9

Bonjour,

Sur ces bases, qui n’achèterait pas ? Par contre 100% d’accord avec B2K, il faut ouvrir l’œil (et même les 2 yeux), si c’était aussi parfait depuis le temps ce serait d’ailleurs vendu 10 fois. Les histoires que c’est parce que c’est vous, la dame qui n’y connaît rien qui est pressée, c’est du flan, même l’AI se l’achèterait à ce tarif sauf si l’AI est votre papa par exemple.
Que dit le marché du locatif cf leboncoin, que dit Patrim ?

Danylor · #10

Merci de votre avis Iqce.
Pour vous répondre :

Le bien est en vente depuis moins d’une semaine.

Le marché locatif :
J’ai un autre immeuble à 150 m de celui-ci :

Immeuble de 323 m² avec 8 appartements 1T3, 2 T2 et 2 T1

Achat en 2018 : 155 000 € + Travaux : 15 000
TF : 4000 €
PNO : 550 €

Rentabilité mensuelle : 3150 €/mois

Et, chose importante : tout est rempli !

L’AI est jeune, il a acheté sa RP l’année dernière et, il vient d’acheter deux maisonnettes dans lesquelles il est en train de faire des travaux pour les louer.

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