Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

contraryo · #51

Bonsoir Yvan.

Je ne suis pas expert en SCPI, mais je me permets une remarque.

Si je ne me trompe pas, au bout de 15 ans, vous ne possèderez plus vos SCPI détenues en usufruit. Celles qui vous resteront seront celles en pleine propriété. Parmi elles, seules deux d’entre elles auront du patrimoine à l’étranger : Efimmo (à hauteur de 11%) et Immorente (à hauteur de 21%). Je me dis que cela peut être intéressant d’avoir une diversification à l’étranger, notamment pour optimiser l’imposition.

Mais d’ici là, le patrimoine des 4 SCPI détenues en pleine propriété aura sûrement évolué. C’est juste que je m’interroge sur le choix de Corum en usufruit mais pas en pleine propriété par exemple. Mais il y a sûrement des critères que je ne maîtrise pas qui vous font opter pour ces 4 SCPI.

Beau projet dans tous les cas ! Félicitations

Yvan · #52

Bonsoir,

Merci pour vos retours !

@Contraryo
Merci pour ce retour très pertinent.
Le choix de SCPI PP est imposé par le CMB, dans une liste de SCPI partenaires, alors que je devrais pourvoir choisir l’US sans contrainte.
Et effectivement le part de loyers étrangers pour limiter le résultat fiscal est faible dans le cadre des SCPI PP proposées par le CMB.

Ceci étant, je compte profiter des 24 mois de la période d’anticipation pour reprendre soit de l’US, soit de la PP avec des revenus étrangers….. à priori de l’US sur des courtes durées (5 ou 7ans), mais il faut que je travaille encore ce point (il me reste du temps 😉), et comme vous l’avez souligné, quid du patrimoine des SCPI dans 15 ans ?

@Malolechat
J’ai regardé ces 2 SCPI.
- L’approche de kyaneos est assez novatrice, avec pour cible l’immobilier d’habitation, mais sa jeunesse m’a incité à ne pas la retenir. Concrétement, j’attends qu’elle fasse ses preuves sur plusieurs années.

- Concernant Vendôme Région (crée en 2015) …. effectivement elle fait partie de ma short list et est en concurrence directe avec Epargne Pierre (crée en 2013)….. Il est vrai que selon ma liste actuelle, j’ai du Epargne Pierre en PP et en US ….. à réfléchir donc (loyers français uniquepent pour ces 2 SCPI)

Pour étendre un peu la réflexion concernant les loyers étrangers , je lorgne également sur Novapierre Allemagne 2 qui sera la grande soeur de la version 1…. mais cette SCPI date d’août 2019 et pour l’instant il n’y a pas de données disponibles sur les souscriptions réalisées, premiers investissements, …..

Bien à vous
Yvan

contraryo · #53

Yvan a écrit :
Ceci étant, je compte profiter des 24 mois de la période d’anticipation pour reprendre soit de l’US, soit de la PP avec des revenus étrangers…

Merci de votre retour également, je comprends mieux vos choix. Qu’entendez-vous par période d’anticipation de 24 mois ?

Wow · #54

Bonsoir Yvan,

J’aime bien votre choix des SCPI qui sont aussi dans ma shortlist.

Pour Interpierre, j’ai noté que le résultat est inférieur au dividende distribué les 5 dernières années (sauf 2016). J’ai aussi noté pour interroger la société de gestion pourquoi ne pas rembourser par anticipation les dettes souscrites à 5%, mais je n’ai pas eu le temps de le faire.

Si vous avez Foncia dans les choix possibles, Placement Pierre ou Foncia Pierre Rendement pour remplacer Epargne Pierre en PP ou US?

Robot · #55

Bonjour Yvan,

Quelles sont les contreparties du financement des SCPI en US , un nantissement d’assurance-vie ou autre?

Cordialement

Robot

Malolechat · #56

Tout comme pour moi au cmb de Brest je pense qu’il n’y en a pas.

Seules les parts en pp sont nanties, l’us est cadeau car patrimoine suffisant derrière pour rassurer la banque.

Il n’y a pas de meilleure offre sur le marché actuellement sur 20 ans à ma connaissance que l’offre d’yvan au cmb de Lorient.

Robot · #57

La politique commerciale du CMB Brest (pré-offre du 7/11/19) semble avoir changé alors car ils demandent maintenant le nantissement d’un contrat d’épargne à hauteur du montant financé en usufruit. Je précise que je suis propriétaire de ma RP et sans dette ( Voir ma présentation)

Malolechat · #58

Mon offre a été signée en mars 2018 à Brest.

Yvan est à Lorient et n’a pas encore signé.

Je ne sais pas quand il a eu l’accord.

Mais effectivement les offres changent vites, ça peut se jouer à quelques mois près.

Une option pour éviter d’avoir à faire ke tour des banques de toute la France est de passer par un courtier. Empruntis brest va le faire pour moi à partir de 2020 car actuellement en cette fin d’année les banques sont débordées par les pinel, la fin du ptz, et ont atteint leur objectif d’octroi de prêt.

A noter qu’il va être réfléchit des mesures dès la semaine prochaine pour encadrer les prêts notamment en limitant la baisse des taux, le taux d’endettement, etc… pour éviter un risque pour les banques et une bulle immobilière cf :

La vie immo: Taux bas, les banques sont devenues de plus en plus sélectives - 04/11

Nicolas Doze: Surchauffe sur le crédit immobilier - 05/11

Bercy s’inquiète de l’assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers - L’édito éco de Nicolas Doze - 05/11

Je déplace la discussion dans la file scpi à crédit.

Yvan · #59

Bonjour,

A priori il n’y a pas de demandes de garanties supplémentaires. Dans mon cas …. car proprio sans dette de ma RP et client historique de confiance.

J’attend toutefois d’avoir les écrits définitifs (passage en commission demain).

Cdt
Yvan

Yvan · #60

Bonsoir,

Je cherche à collecter les données nécessaires à l’établissement de mon prévisionnel et de faire des simulations.

Concernant les parts de scpi en pp, j’arrive à trouver les données qui m’intéresse.

Pour l’usufruit par contre, j’arrive à trouver les clés de répartition, mais je n’arrive pas à trouver le rendement exact à prendre en compte. En effet, je sais que pour ceratines scpi, l’usufruitier ne touche pas les plues values liées à la vente des immeubles…..

Savez-vous où trouver ces données ? Nottament concernant Corum origin.
Merci à vous.

@ Contraryo

contraryo a écrit :
Yvan a écrit :
Ceci étant, je compte profiter des 24 mois de la période d’anticipation pour reprendre soit de l’US, soit de la PP avec des revenus étrangers…
Merci de votre retour également, je comprends mieux vos choix. Qu’entendez-vous par période d’anticipation de 24 mois ?
Pendant l’anticipationde 24 mois, je ne paierai que les intérêts en l’assurance des prêts. Cela me permettra de dégager du casflow pendant cette période et de le réinvestir et ainsi optimiser l’effet de levier du montage…. C’est le 2ème effet kisscool du montage 😊

Yvan

cat · #61

L’information doit se trouver dans les statuts.

jctrader · #62

Beaux travail et partage !
Je suis propriétaire de parts de SCPI depuis plus de 30 ans et je compte les vendre pour un nouveau placement donc cette file est super.
Un lorientais

Yvan · #63

Bonjour,

Dans l’attente de la validation définitive de mon dossier par la banque, je travaille sur les bilans comptables et fiscaux de ma SCI afin de valider mes hypothèses concernant le portefeuille de SCPI que je souhaite prendre en portefeuille.

Voici les hypothèses retenues :
- Prise en compte du dividende prévisionnel 2019 (au vu de mes lectures dernier rapport tri et forum IH) et du prix de la part actuelle pour définir le rendement prévisionnel 2019,
- Prise en compte du dernier % de loyers étrangers publiés sur les rapport trimestriel des sociétés de gestion,
- Réalisation de la moyenne des rendements et des pourcentages de loyers étrangers pour l’US et la PP de mon portefeuille,
- Simulation d’une décote de rendement à différents paliers pour effectuer un prévisionnel avec différents scénariis.

Part de SCPI en usufruit

Parts de SCPI en pleine propriété

Simulation des résultats de la SCI avec les rendements et % de loyers étrangers actuels :

Sans tenir compte du réinvestissement (+ 30 000 €) permis par l’anticipation de 24 mois, la SCI afficherait un cash flow positif d’environ 1 800 € par an les premières années (à l’exception de l’année 1 ou j’ai considéré ne pas toucher de dividendes compte tenu des délais de jouissance).
A noter, année après année, la part d’intérêt diminuant, le résultat fiscal de la société augmente, ce qui augmente également la part d’IS à payer, diminuant mécaniquement le cash flow….

Si je replace l’excédent indiquée en année 2 en usufruit de courte durée avec un pourcentage de loyers étrangers importants, je ne paierai plus d’IS et mon cash flow sera amélioré.

En prenant en compte une diminution des rendements de toutes les SCPI, j’obtiens les cash flow suivants (toujours sans prendre en compte du réinvestissement permis par l’anticipation) :
- à -5 % : cash flow à l’équilibre,
- à -10% : cash flow annuel à - 2000 € (166 € par mois),
- à - 20% : cash flow annuel à -5500 € (458 € par mois).

Cette synthèse, si je n’ai pas fait d’erreur, montre bien tout l’intérêt de faire un montage US et PP au sein d’une SCI :-)

A bientôt
Yvan

Chris33 · #64

Hello Yvan,

J’ai lu attentivement votre montage et les autres fils du forum qui semblent tous converger vers une recommandation panachée d’US et PP.

Mon approche a été différente et je suis preneur d’orientation pertinente. Je suis parti d’une capacité d’épargne de 500 euros associée aux conditions de ma banque pour définir le capital à emprunter. Ce qui donne en PP:

- 180 ke (50% Corum / 50% Epargne Pierre)
- 15 ans
- 1.05 %

Ce qui me semble petit bras à la lecture de vos montages combinés quasi autofinancés. La complexité ne risque t’elle pas de faire fuir le banquier qui n’est pas rompu à l’exercice ?

Pour autant un nouveau tirage en US permettrait de mitiger l’effort durant la période de capitalisation.

Yvan · #65

Bonsoir,

@Chris33,

La grande partie de la réponse est dans votre message : " Je suis parti d’une capacité d’épargne de 500 euros associée aux conditions de ma banque pour définir le capital à emprunter".

En faisant ainsi, vous vous restreignez de vous même puisque vous fixez une limite au financement.

De mon côté, j’ai eu l’approche opposée : j’ai réalisé une projection des résultats fiscaux et comptables que j’ai travaillé grâce aux interventions des membres sur mon file. Cela m’a permis de préciser mes demandes auprès de la banque, et surtout de convaincre mon conseiller financier et le CGP qui travaillent sur mon dossier en binôme.

A partir de là, il a été plus facile de discuter des montants à emprunter, des taux, et des marges de sécurité de mon projet (cf. mon précédent message)…… Il faut toutefois savoir que je n’ai plus de prêt sur ma RP, et environ 300 k€ de SCPI en direct comme dit précédemment (avec prêt).

De votre côté, à ce que j’ai pu voir sur votre présentation, il vous reste 200 k€ à rembourser, mais vous avez 150 k€ de liquidité….. il me semble donc que vous pouvez voir venir en terme de capacité de remboursement des SCPI ….. et cela devrait avoir du poids auprès de la banque…..

Autre solution : achetez des SCPI sur 20 ans et financer vous même de l’US : les membres du forum n’ayant pas réussi à faire un financement PP + US ont procédé de la sorte.

Il faut toutefois savoir que le financement PP + US est fortement dépendant du l’Agence et du groupe bancaire ainsi que du relationnel que l’on peut avoir avec son conseiller.

@A tous
Signature des prêts demain !
A priori pas de soucis pour les prêts tels que présentés précédemment.
Et j’ai également une liberté totale concernant l’US, y compris du CORUM :-)

A bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (15/11/2019 20h40)

Chris33 · #66

Hello Yvan,

J’ai enfin terminé la file de Malochat (lecture en 4 jours sans frais) + cas Nard et j’ai totalement fait fausse route (mais il faut bien commencer par prendre un chemin).

Le ménage ne gagne que 5500 € net par mois donc même si le patrimoine disponible couvre l’emprunt de 180 k€, je me vois mal m’exposer sur un montage à 600 k€. Mon challenge complémentaire est que je mets dans la balance la condition d’un rachat de mon crédit avec un CRD de 173 k€ (je vais rembourser par anticipation sans frais les 17 k€ du prêt patronal pour libérer 100 € de mensualité dans le calcul du taux d’endettement).

Autrement dit je ne veux pas faire fuir les banquiers en apportant de la complexité (dans un premier temps). Surtout que comme l’ami Malo j’ai tendance à tout vouloir optimiser. Donc comme vous dites je vais partir sur du PP à crédit et compléter en US au comptant (dans le tableau de flux je positionnerai 100 k€ en 2022 car dénouement d’une succession) permettant par la même de gonfler notre créance envers la SC.

Je finalise une google sheet dynamisant les calculs que je vous partagerai sur une file dédiée pour ne plus polluer votre fil de discussion.

Where do we stand ?

Structuration juridique:

CGPI à Orléans: lettre de mission signée. Mais elle est débordée avec la fin d’année mais je pousse pour avancer sur les statuts de la Société Civile

Financement

- Premier accord du CMSO (1.05% sur 15 ans / au moins 50% de SCPI partenaire dont ceux que je visais donc première offre pas mal)
- Courtier en financement sur le coup (il a tous les docs en main depuis hier, j’attends ses propales)
- Démarchage en direct de la Caisse d’Epargne (de mon quartier) et une gestionnaire de patrimoine a tout de suite compris l’intérêt du montage.

Comme précisé avant, j’ai la condition du rachat de mon prêt. Je veux en profiter pour passer en délégation d’assurance de la RP car je me fais assassiner avec celle du CMSO.

Vu le montant du prêt en PP, le collatéral cash et nos ages (34 et 32 ans) je prendrai volontiers le risque de ne souscrire à aucune assurance. Qu’en pensez vous ?

Autres frais administratifs:

Etant diplômé du DSCG je me sens capable de réaliser moi même la compta du bouzin (voir même y prendre un plaisir entrepreneuriale) mais est-ce possible ?

Bon courage à vous, je vais vous lire attentivement. C’est chouette de pouvoir suivre en live l’avancement des IH à différent stade. Ce forum est une vraie mine d’or.

cat · #67

Chris33, pour répondre brièvement à quelques-uns de vos commentaires/interrogations :
* l’apport au comptant pour de l’US n’est pertinent, à mon avis, que si vous avez déjà au moins l’équivalent en actions, sinon coller l’argent sur votre PEA est potentiellement aussi performant et bien meilleur pour la diversification de votre patrimoine;
* vous pouvez ne pas souscrire d’assurance mais il faut dans ce cas que la banque accepte de vous prêter (cela pourrait faire en outre grimper les garanties demandées). A votre âge, le coût de l’assurance peut-être relativement négligeable (c’est le risque d’un accident grave) et je ne vois pas bien l’intérêt de l’éviter.
* il est bien entendu possible de ne pas avoir d’expert-comptable. Skarklash, par exemple, s’occupe lui même de toutes les démarches concernant la compta de sa société.

Par ailleurs, pourquoi ne pas chercher un emprunt sur 20 ans par exemple? Avec une capacité d’épargne de 500euros et une SCI IS, vous pouvez viser plus de 180k€ de SCPI en PP (au moins 250k€ / 300k€ à mon avis).

Bien à vous,
cat

jctrader · #68

Yvan a écrit :
A tous Signature des prêts demain !
A priori pas de soucis pour les prêts tels que présentés précédemment.
Et j’ai également une liberté totale concernant l’US, y compris du CORUM :-)
A bientôt
Yvan

L’aboutissement d’un beau travail.

Chris33 · #69

cat a écrit :
Chris33, pour répondre brièvement à quelques-uns de vos commentaires/interrogations :
* l’apport au comptant pour de l’US n’est pertinent, à mon avis, que si vous avez déjà au moins l’équivalent en actions, sinon coller l’argent sur votre PEA est potentiellement aussi performant et bien meilleur pour la diversification de votre patrimoine;
* vous pouvez ne pas souscrire d’assurance mais il faut dans ce cas que la banque accepte de vous prêter (cela pourrait faire en outre grimper les garanties demandées). A votre âge, le coût de l’assurance peut-être relativement négligeable (c’est le risque d’un accident grave) et je ne vois pas bien l’intérêt de l’éviter.
* il est bien entendu possible de ne pas avoir d’expert-comptable. Skarklash, par exemple, s’occupe lui même de toutes les démarches concernant la compta de sa société.

Par ailleurs, pourquoi ne pas chercher un emprunt sur 20 ans par exemple? Avec une capacité d’épargne de 500euros et une SCI IS, vous pouvez viser plus de 180k€ de SCPI en PP (au moins 250k€ / 300k€ à mon avis).

Bien à vous,
cat

Merci Cat,

- L’objectif de combiner avec de l’US étant de neutraliser le cash flow et entrer dans une dynamique d’autofinancement. J’ai d’ores et déjà un portefeuille d’actions en direct ou via des OPC pour environ 60 k€ (50% coté / 50% non coté)
- Je ne ferme pas la porte à l’allongement de la durée d’emprunt bien au contraire (aujourd’hui c’est la limite que m’impose le CMSO)

Pour ces deux premiers points: mon objectif est de pouvoir dégager des rentes à cinquante pige en minimisant (autant que faire ce peu) l’effort de trésorerie à CT.

- Assurance: je prends votre point. Inutile de gratter la dessus si je peux avoir peu (il faut dire que je suis échaudé par les mauvais conditions de celles de ma RP). De toute façon, je ferai une délégation pour les deux en M+1

- Expert comptable: c’est une bonne nouvelle. Cette dernière ne risque t’elle pas d’être un faisceau d’embrouille pour le FISC? (même si je précise que je n’ai rien à cacher)

Désolé de polluer votre fil Yvan. Dés que je finalise mon tableau, je switch sur un nouveau sujet

Franck059 · #70

Cher Yvan,

Pourriez vous rebaptiser ce FIL "Portefeuille de SCPI de Yvan" ?

Car on n’y traite pas d’actions il me semble.

cat · #71

@ Chris33
* Si vous achetez des éléments au comptant (US ou PP), cela réduit en effet l’effort d’épargne mais n’améliore pas vraiment le TRI de l’opération.
A votre place, j’augmenterai substantiellement la part en actions et n’investirait que marginalement en US (au comptant en tout cas).

* Concernant, la durée d’emprunt, vous devriez pouvoir obtenir une durée de 20 ans en insistant un peu (surtout que c’est peu ou prou la même banque qu’Yvan ou la mienne).

* Pour l’assurance, pourquoi ne pas faire la délégation ab initio?

* Pour la compta, je ne crois pas aux embrouilles, si vous faites les choses proprement. Demandez éventuellement des précisions à Skarklash.

Je pense également qu’il faudra songer à passer sur votre propre fil ;-).

@ Franck059
Je crois que c’est la dénomination de la file par défaut et Yvan ne l’a sans doute pas modifier.
En outre, peut-être s’intéressera-t-il aux actions dans peu de temps…

Yvan · #72

Bonsoir,

J’ai du monde chez moi ce weekend, je prendrai le temps de détailler mon rdv à la banque prochainement, mais ça roule !

Pas de soucis pour vos interventions Chris33…. la discussion enrichie ma fil etnle rend encore plus intéressant !

A bientôt
Yvan

Yvan · #73

Bonsoir,

Je prends le temps de faire le retour suite au rdv avec ma conseillère.

Les propositions évoquées précédement sont confirmées :
- Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir ( à priori pour avoir de taux, sinon cela fera +0,2 % , discussion de ce point en cours afin d’éviter de faire la paperrasse dans un mois pour changer d’assureur…..)
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

- Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe possible ( Suravenir demandant prise de sang pour cette partie là, à priori à cause du montant total emprunté, j’ai la possibilité de prendre assurance externe)
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.
J’ai pour l’instant soumis Corum Origin / Pierval Santé / Epargne Pierre, et ces 3 scpi ont été validées.

Il n’y a aucune autre exigence de la banque, j’ai juste du montrer les certificats de propriété des scpi que je possède déja (avec des prêts toujours en cours).

Nous allons bientôt disposer des offres définitives, et ainsi pouvoir souscrire les SCPI !

😊

Bonne soirée
Yvan

Malolechat · #74

Bravo Yvan,

votre offre est exceptionnelle.

Je n’ai pas vu mieux sur le forum pour du 20 ans.

Ça donne presque envie de recommencer

kamoulox · #75

Bonjour,
félicitations pour ce projet qui se concrétise. C’est un bel exemple pour tout le monde.
J’ai pour projet de faire la même chose en 2020, cependant le crédit pour l’usufruit semble compliqué à trouver… D’où mon hésitation à monter une SCI IS.
Bonne journée

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Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

#51 07/11/2019 21h41

#52 07/11/2019 22h12

#53 07/11/2019 22h18

Yvan a écrit :

#54 07/11/2019 22h19

#55 08/11/2019 10h13

#56 08/11/2019 11h04

#57 08/11/2019 11h19

#58 08/11/2019 11h54

#59 08/11/2019 11h59

#60 08/11/2019 20h49

contraryo a écrit :

Yvan a écrit :

1 #61 08/11/2019 21h42

#62 09/11/2019 10h17

4 2 #63 10/11/2019 15h05

#64 13/11/2019 00h08

#65 15/11/2019 19h29

#66 16/11/2019 10h16

#67 16/11/2019 10h38

#68 16/11/2019 11h15

Yvan a écrit :

#69 16/11/2019 11h39

cat a écrit :

#70 16/11/2019 11h49

#71 16/11/2019 11h52

#72 16/11/2019 18h56

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